Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 10 năm (2007–2018) đã trải qua nhiều chu kỳ biến động đan xen giữa tăng trưởng nóng, đóng băng, phục hồi và điều chỉnh. Cụ thể, giai đoạn phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2007; đóng băng năm 2008 đến gần hết năm 2009; phục hồi từ cuối năm 2009 và sốt nóng năm 2010 đến tháng 01/2011; đóng băng từ tháng 02/2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015. Đến năm 2016 thị trường có biểu hiện sụt giảm, năm 2017 phục hồi nhẹ (tăng 4,07%) và năm 2018 duy trì sự ổn định nhưng bắt đầu ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung dự án lẫn số lượng giao dịch.

Đi cùng với sự phát triển của đô thị hóa (tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam xấp xỉ 40% trên quy mô dân số hơn 97 triệu người), nhu cầu nhà ở gắn liền với chất lượng sống ngày càng gia tăng. Người mua nhà đặt ra yêu cầu khắt khe hơn đối với các dự án căn hộ chung cư thương mại, đặc biệt là hệ thống tiện ích tích hợp đồng bộ như y tế, giáo dục, thương mại, thể thao, cùng chất lượng quản lý vận hành tòa nhà. Khi thị trường xuất hiện các chính sách giảm giá bán căn hộ nhằm kích cầu, nhiều hiện tượng thực chất là việc áp dụng quy luật giá trị thời gian của tiền (ví dụ: bán mức giá 15 triệu đồng/$\text{m}^2$ thu tiền 100% ngay trong 10 ngày tương đương với mức giá 22 triệu đồng/$\text{m}^2$ kèm chi phí cơ hội 20% khi nhận nhà sau 2 năm) chứ không phản ánh mức giảm giá trị thực. Vấn đề đặt ra là cần xác định cấu trúc giá trị nội tại và mức giá hợp lý của căn hộ chung cư dựa trên cơ cấu giá thành và cảm nhận của thị trường.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài bao gồm 3 mục đích cụ thể:

  1. Giúp người có nhu cầu mua căn hộ chung cư xác định được giá trị thực của căn hộ, từ đó cân nhắc nguồn lực tài chính để đưa ra quyết định phù hợp.
  2. Giúp chủ đầu tư tìm hiểu rõ hơn về nhu cầu, thị hiếu của khách hàng có nhu cầu thực, qua đó xây dựng phương án chủ động phát triển sản phẩm căn hộ thích ứng với từng phân khúc.
  3. Hỗ trợ các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, đánh giá năng lực trả nợ của chủ đầu tư cũng như khách hàng vay mua nhà.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Khách hàng cá nhân có mức thu nhập từ trung bình trở lên trên địa bàn đô thị.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Phạm vi nội dung và thời gian: Khảo sát thực trạng thị trường, cơ cấu chi phí xây dựng và các nhân tố hình thành giá trị căn hộ theo số liệu quy hoạch, dự án và giao dịch giai đoạn 2018–2019.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và các khái niệm nghiên cứu

Đề tài vận dụng hệ thống cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn chuyên ngành của Việt Nam để chuẩn hóa các khái niệm:

  • Nhà chung cư: Căn cứ Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung.
  • Phân loại thu nhập đô thị: Căn cứ các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân:
    • Người có thu nhập thấp: Phần thu nhập tính thuế dưới 5 triệu đồng/tháng (không thuộc diện nộp thuế thường xuyên).
    • Người có thu nhập trung bình: Phần thu nhập tính thuế từ 5 triệu đồng/tháng đến dưới 80 triệu đồng/tháng.
    • Người có thu nhập cao: Phần thu nhập tính thuế từ 80 triệu đồng/tháng trở lên.
  • Phân biệt Nhà ở xã hội và Chung cư thương mại: Được tổng hợp chi tiết theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP:
Tiêu chí Nhà ở xã hội Nhà ở thương mại
Khái niệm Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng thụ hưởng chính sách theo quy định pháp luật (Điều 53, 54 Luật Nhà ở). Nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Đối tượng mua Giới hạn đối tượng (cán bộ, công chức, viên chức, người thu nhập thấp đô thị có điều kiện về cư trú và bảo hiểm xã hội). Không giới hạn đối tượng; phục vụ nhu cầu ở và đầu tư của mọi tầng lớp dân cư.
Mục đích đầu tư Thực hiện chính sách an sinh xã hội; khống chế diện tích căn hộ từ $25,\text{m}^2$ đến $70,\text{m}^2$. Tối đa hóa lợi nhuận; không bị giới hạn cứng về diện tích và tiêu chuẩn phân khúc.
Chính sách vay vốn Vay ưu đãi lãi suất thấp qua 5 ngân hàng chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank và Ngân hàng Chính sách xã hội). Vay thương mại tự do tại tất cả các ngân hàng theo lãi suất thỏa thuận.
Chuyển nhượng Bị ràng buộc điều kiện và thời hạn chuyển nhượng; chỉ chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện. Tự do sang nhượng, chuyển nhượng quyền sở hữu sau khi có giấy chứng nhận.
  • Giá thị trường: Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01 ban hành kèm Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính), giá thị trường là mức giá ước tính của tài sản được xác định tại thời điểm thẩm định giá, giữa bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán trong điều kiện giao dịch thương mại bình thường, độc lập và khách quan.
  • Giá xây dựng cơ sở: Giá trị được xác định từ Bảng dự toán xây dựng công trình, bao gồm 7 nhóm chi phí thành phần: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Chi phí xây dựng (trực tiếp, gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế VAT); Chi phí thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; Chi phí khác; và Chi phí dự phòng.

Khung biến số cấu thành Giá trị khác (Hedonic Attributes)

Nhóm biến "Giá trị khác" phản ánh cảm nhận và đánh giá của khách hàng, được xây dựng từ 5 nhóm nhân tố tổng hợp qua các nghiên cứu quốc tế và thực tiễn:

  1. Nhân tố An ninh: Gồm tỷ lệ tội phạm trong khu vực (Crime Rates), mức độ an toàn của môi trường sống (Safety level), và mức độ lo ngại tội phạm (Fear of Crime).
  2. Nhân tố Môi trường: Gồm mức độ tiếng ồn giao thông và xung quanh (Level noise), mức độ ô nhiễm không khí (Air Pollution), và chất lượng không khí tổng thể (Air quality).
  3. Nhân tố Vị trí: Gồm khoảng cách đến công viên cây xanh (Distance Park), khoảng cách đến sông/kênh/hồ nước (Distance to Lakes), khoảng cách đến trạm/bến xe/phương tiện giao thông (Distance to public transit), khoảng cách đến trung tâm thành phố/hành chính (Distance to city centre), và khoảng cách đến trung tâm thương mại (Distance to Business District).
  4. Nhân tố Kết cấu: Gồm số lượng phòng (Number of Rooms), số lượng phòng ngủ (Bedrooms), số tầng (Level), vị trí tầng trệt (Ground Floor), diện tích căn hộ (Size), độ rộng ban công (Balcony), thang máy (Elevator), bãi đậu xe (Parking Place), tuổi thọ công trình (Age of building), và cảnh quan/tầm nhìn (View).
  5. Nhân tố Giá dịch vụ: Gồm phí giữ xe, phí quản lý vận hành chung cư, phí bảo trì 2%, phí dịch vụ tiện ích, và phí vệ sinh môi trường.

Phương pháp phân tích định lượng

Mô hình nghiên cứu kết hợp phương pháp tính toán dự toán kỹ thuật với các kỹ thuật thống kê xử lý bằng phần mềm SPSS 20:

  • Phương pháp chọn mẫu: Dựa trên quy tắc tỷ lệ 5:1 của Bollen (1998) và Hair et al. (1998). Với bảng câu hỏi gồm 45 biến quan sát, cỡ mẫu tối thiểu cần đạt là $n = 45 \times 5 = 225$ quan sát. Kỹ thuật khảo sát kết hợp phiếu điều tra trực tiếp và biểu mẫu trực tuyến (Google Forms). Thang đo Likert 5 điểm được sử dụng để đo lường các biến cảm nhận.
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach's Alpha): Điều kiện chấp nhận biến quan sát là hệ số tương quan biến - tổng (Corrected Item - Total Correlation) $\ge 0{,}30$ và hệ số Cronbach's Alpha của nhóm nhân tố $\ge 0{,}60$.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Yêu cầu hệ số tải nhân tố (Factor Loading) $\ge 0{,}50$ đối với cỡ mẫu trên 100 để đảm bảo ý nghĩa thực tiễn, tổng phương sai trích (Total Variance Explained) $\ge 50%$, và chỉ số Eigenvalue $> 1$.
  • Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến (OLS): Sử dụng phương pháp chọn từng bước (Stepwise Selection) kết hợp giữa đưa dần biến vào (Forward) và loại trừ dần ra (Backward) dựa trên chuẩn xác suất $PIN < POUT$ (hoặc $FIN > FOUT$) để loại bỏ hiện tượng đa cộng tuyến và lựa chọn các biến có ý nghĩa thống kê cao nhất.
  • Kiểm định khác biệt: Ứng dụng kiểm định Independent Samples T-test và phân tích phương sai ANOVA với mức ý nghĩa $Sig. < 0{,}05$ để kiểm tra sự khác biệt về đánh giá giữa các nhóm đối tượng khách hàng.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu

Chương này phân tích bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam và TP.HCM, đồng thời hệ thống hóa các công trình nghiên cứu định giá căn hộ trong và ngoài nước.

Về thị trường TP.HCM năm 2018, số liệu từ Sở Xây dựng cho thấy:

  • Cơ quan quản lý trình UBND thành phố phê duyệt 124 dự án nhà ở thương mại (giảm 12,7% so với năm 2017), gồm 14 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư, 30 dự án công nhận chủ đầu tư và 80 dự án chấp thuận đầu tư. Chấp thuận chuyển nhượng 17/25 dự án M&A (giảm 15%).
  • Xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với tổng số 28.200 căn. Phân bố nguồn cung tập trung cao tại Quận 2 (10 dự án), Quận 7 (10 dự án), Quận 9 (08 dự án), Quận Gò Vấp (08 dự án), Quận 8 (07 dự án), Quận Thủ Đức (06 dự án), Huyện Bình Chánh (06 dự án), và các Quận Bình Tân, Phú Nhuận, Tân Phú (mỗi quận 04 dự án).
  • Cơ cấu sản phẩm mất cân đối: Phân khúc cao cấp chiếm 8.502 căn (30%), trung cấp chiếm 12.833 căn (45,3%), và bình dân chỉ đạt 6.981 căn (24,7%), cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ phục vụ an sinh xã hội.

Tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm tiền bối:

  • Ceccato & Wilhelmsson (2011): Ứng dụng mô hình Hedonic tại Stockholm (Thụy Điển) chứng minh tỷ lệ tội phạm và cảm giác an toàn có tác động ngược chiều trực tiếp đến giá căn hộ.
  • Gadziński & Radzimski (2016): Nghiên cứu tại Ba Lan về tác động của tuyến xe điện nhanh và khoảng cách đến trung tâm thành phố đến giá nhà ở ($R^2 = 37%$).
  • Hiller (2015): Khảo sát 7.510 tin đăng bán căn hộ tại Münster (Đức) giai đoạn 2007–2012, xây dựng mô hình Hedonic kết hợp đặc tính căn hộ, địa lý hành chính và các thành phần không gian ($R^2 = 70{,}1%$).
  • Yasmin (2017): Khảo sát tại Dhaka (Bangladesh) về tầm nhìn, cảnh quan và khả năng tiếp cận dịch vụ tác động đến giá chung cư cao tầng ($R^2 \ge 51%$).
  • Nguyễn Hoàng Nghĩa (2015): Nghiên cứu tại TP.HCM chỉ ra 3 nhóm nhân tố tác động đến giá căn hộ gồm đặc điểm cấu trúc, tiện ích bên trong và tiện ích bên ngoài.

Từ việc chỉ ra khe hở nghiên cứu của các mô hình Hedonic truyền thống (thiên lệch về cảm nhận khách hàng mà bỏ quên chi phí đầu tư kỹ thuật thực tế), tác giả đề xuất mô hình định giá tích hợp:

$$\text{Giá thị trường} = \text{Giá xây dựng cơ bản} + \text{Giá trị khác}$$

Chương 2: Cơ sở lý luận

Chương 2 hoàn thiện khung lý luận về định giá, thiết lập mô hình toán học và xây dựng bảng tiêu chí đo lường cho các biến quan sát. Tác giả làm rõ nội dung 7 nhóm chi phí cấu thành Bảng dự toán giá xây dựng cơ sở và lập bảng đối chiếu các chỉ số đo lường biến "Giá trị khác" từ các tài liệu tham khảo học thuật.

Mô hình nghiên cứu đề xuất được cụ thể hóa bằng mối quan hệ hàm số giữa biến phụ thuộc là Giá thị trường của căn hộ chung cư với các nhóm biến độc lập: Giá xây dựng cơ sở, An ninh, Ô nhiễm môi trường, Vị trí, Kết cấu công trình và Giá dịch vụ.

+-------------------------------------------------------------------+
|                        GIÁ THỊ TRƯỜNG                             |
+---------------------------------+---------------------------------+
                                  |
         +------------------------+------------------------+
         |                                                 |
+------------------------+                        +-----------------+
|  GIÁ XÂY DỰNG CƠ SỞ    |                        |  GIÁ TRỊ KHÁC   |
| (Dự toán: Bồi thường,  |                        +--------+--------+
|  Xây lắp, Thiết bị,    |                                 |
|  QLDA, Tư vấn, Khác,   |        +---------------+--------+-------+---------------+
|  Dự phòng)             |        |               |                |               |
+------------------------+ +--------------+ +-------------+ +-------------+ +---------------+
                           |    VỊ TRÍ    | |   KẾT CẤU   | |   AN NINH   | |  MÔI TRƯỜNG   |
                           +--------------+ +-------------+ +-------------+ +---------------+
                                                                           |  GIÁ DỊCH VỤ  |
                                                                           +---------------+

Chương này cũng xác lập toàn bộ quy trình kiểm định thang đo Cronbach's Alpha, quy chuẩn trích xuất EFA, thuật toán hồi quy Stepwise và nguyên lý kiểm định t-test/ANOVA phục vụ phân tích dữ liệu ở chương tiếp theo.

Chương 3: Thực trạng vấn đề cần nghiên cứu

Chương 3 tập trung phân tích địa bàn nghiên cứu thực tế tại Quận 8, khảo sát dữ liệu dự án điển hình và thực hiện các bước xử lý thống kê.

Về đặc điểm tự nhiên và kinh tế - xã hội Quận 8:

  • Quận 8 có hình thể thon dài theo hướng Đông - Tây, chu vi khoảng 32 km, diện tích tự nhiên 1.880 ha (gấp 4 lần các Quận 3, Quận 4, Quận 5). Địa bàn bị chia cắt phức tạp bởi hệ thống sông rạch tự nhiên (kênh Tàu Hũ, kênh Ruột Ngựa, rạch Bến Nghé, sông Cần Giuộc).
  • Mạng lưới hạ tầng giao thông đang trong giai đoạn nâng cấp đồng bộ: Đại lộ Võ Văn Kiệt, Vành Đai Trong, đường An Dương Vương, cầu Phú Định, cùng tuyến buýt đường sông, tạo kết nối liên vùng với các Quận 1, 4, 5, 6, 7, Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Về phân tích dự án điển hình và chi phí:

  • Tác giả chọn Dự án căn hộ chung cư Bình Đăng (Sài Gòn Skyview) trên địa bàn Quận 8 làm nghiên cứu điển hình (case study).
  • Dự án được phân tích chi tiết cơ cấu giá vốn, suất vốn đầu tư xây dựng, chi phí hoàn thiện, chi phí lắp đặt thiết bị chính, đơn giá xây nhà trọn gói và đơn giá đất thị trường khu vực lân cận để xác lập giá xây dựng cơ sở trên mỗi mét vuông sàn thương phẩm.

Về xử lý dữ liệu và đánh giá mô hình:

  • Thu thập dữ liệu từ mẫu khảo sát người mua nhà thu nhập trung bình, thực hiện mã hóa thang đo Likert, kiểm định Cronbach's Alpha và chạy hồi quy Stepwise trên SPSS 20.
  • Kết hợp giá trị xây dựng cơ sở kỹ thuật tính toán từ dự án Bình Đăng với các trọng số hồi quy của biến "Giá trị khác" để đánh giá mức độ sai lệch so với giá giao dịch thực tế trên thị trường Quận 8.

Chương 4: Quan điểm và giải pháp

Dựa trên kết quả hồi quy và phân tích thực tế, chương này làm rõ thứ tự mức độ tác động của các nhóm yếu tố đến giá trị thị trường của căn hộ chung cư tại Quận 8. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất hệ thống giải pháp:

  • Đối với chủ đầu tư: Hoàn thiện công tác quản lý chi phí dự toán xây dựng cơ sở; tối ưu hóa thiết kế mặt bằng căn hộ và diện tích ban công; nâng cao chất lượng môi trường nội khu (giảm tiếng ồn, tăng mảng xanh); kiểm soát chất lượng quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà.
  • Đối với người mua: Sử dụng công thức định giá kết hợp để bóc tách giá trị thực tế trước các chiêu thức tài chính của chủ đầu tư.
  • Đối với cơ quan quản lý đô thị: Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị và nạo vét kênh rạch tại Quận 8 nhằm cải thiện các yếu tố môi trường và kết nối vị trí.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

  1. Tổng hợp dữ liệu nguồn cung thực tế: Đề tài trích xuất số liệu phát triển nhà ở TP.HCM năm 2018 với 124 dự án được trình duyệt, 77 dự án đủ điều kiện huy động vốn (28.200 căn). Trong đó, Quận 8 chiếm 07 dự án; tỷ lệ căn hộ bình dân toàn thành phố ở mức thấp (24,7%) trong khi phân khúc cao cấp (30%) và trung cấp (45,3%) chiếm ưu thế.
  2. Xây dựng khung biến số đo lường hoàn chỉnh: Thiết lập bảng gồm 45 biến quan sát thuộc 5 nhóm nhân tố cảm nhận (An ninh, Môi trường, Vị trí, Kết cấu, Giá dịch vụ) được bảo chứng từ các công trình nghiên cứu học thuật quốc tế.
  3. Thử nghiệm mô hình định giá hai thành phần: Đã gắn kết thành công phương pháp tính dự toán xây lắp công trình (áp dụng cho dự án Sài Gòn Skyview - Bình Đăng Quận 8) với mô hình hồi quy định lượng đa biến từ dữ liệu khảo sát khách hàng.

Đóng góp của nghiên cứu

  • Về mặt khoa học: Khắc phục điểm hạn chế của mô hình Hedonic thuần túy bằng cách bổ sung cấu phần Giá xây dựng cơ sở (dựa trên định mức, đơn giá và dự toán kỹ thuật). Hệ thống thang đo 45 biến cung cấp tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu định giá bất động sản căn hộ tại các đô thị đang phát triển.
  • Về mặt thực tiễn: Cung cấp công cụ hỗ trợ người mua nhà bóc tách cấu trúc giá thành thực, giúp chủ đầu tư định hướng phân khúc căn hộ tầm trung tại địa bàn ven trung tâm như Quận 8, và hỗ trợ ngân hàng thương mại nâng cao độ chính xác trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế về phạm vi không gian: Dữ liệu khảo sát thực nghiệm và phân tích dự toán kỹ thuật chỉ giới hạn tại địa bàn Quận 8, TP.HCM với nghiên cứu tình huống đơn lẻ (dự án căn hộ Bình Đăng - Sài Gòn Skyview), chưa mở rộng so sánh liên quận hoặc các phân khúc căn hộ siêu cao cấp.
  • Hạn chế về đối tượng khảo sát: Mẫu nghiên cứu tập trung vào nhóm khách hàng cá nhân có mức thu nhập từ trung bình trở lên tại đô thị, chưa bao quát toàn diện nhóm đối tượng thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở xã hội.
  • Hướng mở rộng tiếp theo: Nghiên cứu có thể mở rộng kiểm định mô hình định giá tích hợp tại các quận/huyện khác có tốc độ đô thị hóa cao tại TP.HCM (Quận 2, Quận 7, Quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh), đồng thời cập nhật biến động lãi suất và các chính sách thuế bất động sản mới vào mô hình giá trị khác.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tư liệu chuyên môn hữu ích cho:

  • Sinh viên và học viên cao học: Các chuyên ngành Thống kê ứng dụng trong kinh tế - tài chính, Thẩm định giá, Quản trị kinh doanh bất động sản và Kinh tế xây dựng; đặc biệt là quy trình xây dựng thang đo, phân tích EFA và hồi quy Stepwise trên SPSS.
  • Chủ đầu tư và nhà phát triển dự án: Tham khảo cơ cấu chi phí dự toán xây dựng cơ bản và mức độ nhạy cảm của khách hàng đối với các tiện ích, môi trường, an ninh để tối ưu hóa bài toán đầu tư.
  • Chuyên viên thẩm định giá và tín dụng ngân hàng: Ứng dụng phương pháp bóc tách giá thành kết hợp biến Hedonic nhằm định giá chính xác căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài đề xuất mô hình định giá căn hộ chung cư gồm những thành phần nào?
Tác giả đề xuất mô hình định giá hai thành phần: $\text{Giá thị trường} = \text{Giá xây dựng cơ bản} + \text{Giá trị khác}$. Trong đó, Giá xây dựng cơ bản tính từ Bảng dự toán công trình (chi phí bồi thường, xây lắp, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn, chi phí khác, dự phòng); Giá trị khác là các yếu tố cảm nhận thị trường (An ninh, Môi trường, Vị trí, Kết cấu, Giá dịch vụ).

2. Tiêu chí xác định người có thu nhập trung bình trong đề tài là gì?
Căn cứ các văn bản pháp luật về thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam, người có thu nhập trung bình tại đô thị được xác định là cá nhân thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên có phần thu nhập tính thuế trên 5 triệu đồng/tháng và dưới 80 triệu đồng/tháng.

3. Cỡ mẫu tối thiểu của nghiên cứu được tính toán như thế nào?
Căn cứ tiêu chuẩn tỷ lệ 5:1 của Bollen (1998) và Hair et al. (1998), nghiên cứu có 45 biến quan sát trong bảng câu hỏi khảo sát, do đó quy mô mẫu tối thiểu cần đạt để đảm bảo phân tích thống kê EFA và hồi quy là $45 \times 5 = 225$ quan sát.

4. Dự án nào trên địa bàn Quận 8 được lựa chọn làm nghiên cứu điển hình để tính giá xây dựng cơ sở?
Tác giả chọn Dự án căn hộ chung cư Bình Đăng (Sài Gòn Skyview) tọa lạc trên địa bàn Quận 8, TP.HCM để phân tích chi tiết cơ cấu giá vốn, suất vốn đầu tư, chi phí xây dựng hoàn thiện và thiết bị chính.

5. Cơ cấu nguồn cung căn hộ tại TP.HCM năm 2018 theo số liệu của Sở Xây dựng nêu trong đề tài có đặc điểm gì?
Trong tổng số 28.200 căn hộ từ 77 dự án đủ điều kiện bán, nguồn cung bị mất cân đối nghiêm trọng: phân khúc cao cấp chiếm 30% (8.502 căn), phân khúc trung cấp chiếm 45,3% (12.833 căn), trong khi phân khúc bình dân phục vụ an sinh xã hội chỉ chiếm 24,7% (6.981 căn).

Kết luận

Báo cáo nghiên cứu "Các nhân tố ảnh hưởng đến giá thị trường của căn hộ chung cư thương mại trên địa bàn Quận 8 Thành phố Hồ Chí Minh" của nhóm tác giả Trường Đại học Nguyễn Tất Thành đã tiếp cận bài toán định giá bất động sản theo hướng kết hợp giữa chi phí kỹ thuật dự toán và mô hình cảm nhận thị trường Hedonic. Đề tài đã hệ thống hóa cơ sở pháp lý, phân tích thực trạng mất cân đối cung - cầu nhà ở tại TP.HCM năm 2018 và đặc điểm tự nhiên, hạ tầng của Quận 8. Thông qua quy trình định lượng với 45 biến quan sát và dự án điển hình Bình Đăng, nghiên cứu cung cấp cơ sở tham khảo có giá trị cho người mua nhà, chủ đầu tư và các tổ chức tín dụng trong hoạt động định giá căn hộ chung cư thương mại.