Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP.HCM

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP HCM, cung cấp cái nhìn sâu sắc cho thị trường bất động sản.

• Tác giả: Trương Thành Long
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Tiến Dũng
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Căn Hộ Tại Đông Nam TP.HCM
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4.1. Nguồn dữ liệu
• 1.4.2. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu
• 1.6. Kết cấu đề tài nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
• 2.1. Khái niệm về nhà ở thương mại và chung cư
• 2.1.1. Khái niệm về nhà ở thương mại
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Phương pháp nghiên cứu
• 3.2.1. Nghiên cứu sơ bộ
• 3.2.2. Điều chỉnh thang đo
• 3.3. Phân tích dữ liệu
• 3.3.1. Phương pháp kiểm định độ tin cậy thang đo
• 3.3.2. Phương pháp kiểm định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của thang đo (phân tích EFA)
• 3.3.3. Hệ số tương quan và phân tích hồi quy tuyến tính
• 3.4. Kết quả nghiên cứu sơ bộ
• 3.4.1. Đánh giá sơ bộ thang đo
• 3.4.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 3.5. Nghiên cứu chính thức
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Thống kê mô tả
• 4.2. Kiểm định mô hình đo lường
• 4.2.1. Kiểm định độ tin cậy thang đo
• 4.2.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 4.2.3. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 4.3. Phân tích sự khác biệt giữa các biến định tính với ý định mua
• 4.4. Kích thước căn hộ mong muốn
• 4.5. Kênh thông tin
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN
• 5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu
• 5.2. Hàm ý quản trị và kiến nghị
• 5.2.1. Hàm ý về giải pháp Giá cả
• 5.2.2. Hàm ý về giải pháp Hồ sơ pháp lý dự án
• 5.2.3. Hàm ý về giải pháp đối với Vị trí dự án
• 5.2.4. Hàm ý về giải pháp Thiết kế và kiến trúc căn hộ
• 5.2.5. Hàm ý về giải pháp đối với Thương hiệu chủ đầu tư
• 5.2.6. Hàm ý về giải pháp Tiện ích công cộng
• 5.2.7. Hàm ý về môi trường sống
• 5.2.8. Hàm ý về hỗ trợ bán hàng
• 5.2.9. Hàm ý về yếu tố văn hóa xã hội
• 5.3. Phần kiến nghị
• 5.4. Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.4.1. Hướng nghiên cứu tiếp theo
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Đông Nam TP.HCM là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ. Các yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng mà còn tác động đến chiến lược kinh doanh của các nhà đầu tư. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tối ưu hóa sản phẩm và dịch vụ của mình.

1.1. Khái niệm về ý định mua căn hộ

Ý định mua căn hộ được hiểu là sự sẵn sàng của người tiêu dùng trong việc quyết định mua một căn hộ cụ thể. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá cả, vị trí, và chất lượng xây dựng.

1.2. Tầm quan trọng của nghiên cứu này

Nghiên cứu này không chỉ giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về nhu cầu của thị trường mà còn cung cấp thông tin hữu ích cho các cơ quan quản lý trong việc xây dựng chính sách phù hợp.

II. Các thách thức trong việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ

Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ không phải là điều dễ dàng. Thị trường bất động sản tại Đông Nam TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức như sự biến động của giá cả, sự cạnh tranh giữa các dự án, và sự thay đổi trong nhu cầu của người tiêu dùng.

2.1. Biến động giá cả căn hộ

Giá cả căn hộ tại TP.HCM thường xuyên thay đổi, điều này gây khó khăn cho người tiêu dùng trong việc đưa ra quyết định mua. Sự tăng giá đột ngột có thể làm giảm ý định mua của khách hàng.

2.2. Sự cạnh tranh giữa các dự án

Sự cạnh tranh giữa các dự án căn hộ ngày càng gia tăng, khiến cho người tiêu dùng có nhiều lựa chọn hơn. Điều này có thể dẫn đến việc khó khăn trong việc xác định dự án nào là tốt nhất cho nhu cầu của họ.

III. Phương pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ

Để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Việc kết hợp hai phương pháp này sẽ giúp thu thập dữ liệu chính xác và đầy đủ hơn.

3.1. Phương pháp định tính

Phương pháp định tính giúp thu thập thông tin sâu về tâm lý và hành vi của người tiêu dùng thông qua phỏng vấn và khảo sát nhóm.

3.2. Phương pháp định lượng

Phương pháp định lượng sử dụng các bảng hỏi để thu thập dữ liệu từ một số lượng lớn người tiêu dùng, từ đó phân tích và đưa ra kết luận chính xác hơn.

IV. Kết quả nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ

Kết quả nghiên cứu cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ, bao gồm vị trí, giá cả, và chất lượng xây dựng. Những yếu tố này cần được xem xét kỹ lưỡng để đưa ra quyết định mua hợp lý.

4.1. Vị trí căn hộ

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. Các khu vực gần trung tâm thường có giá cao hơn nhưng cũng thu hút nhiều người mua hơn.

4.2. Chất lượng xây dựng

Chất lượng xây dựng của căn hộ cũng là một yếu tố quan trọng. Người tiêu dùng thường ưu tiên chọn những căn hộ có chất lượng tốt và được xây dựng bởi các nhà đầu tư uy tín.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thị trường căn hộ tại Đông Nam TP

Thị trường căn hộ tại Đông Nam TP.HCM đang có nhiều triển vọng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần chú ý đến các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua của người tiêu dùng để có thể đưa ra các chiến lược phù hợp.

5.1. Triển vọng phát triển thị trường

Với sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở, thị trường căn hộ tại Đông Nam TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.

5.2. Khuyến nghị cho các nhà đầu tư

Các nhà đầu tư nên chú trọng đến việc cải thiện chất lượng sản phẩm và dịch vụ, đồng thời nắm bắt xu hướng thị trường để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư. Với dân số khoảng 13 triệu người, nhu cầu nhà ở tại thành phố này được đánh giá là rất lớn. Theo báo cáo của CBRE, trong quý IV năm 2016, có 9.145 căn hộ được mở bán trong 28 dự án, với tổng số căn hộ mở bán trong năm đạt 37.419 căn, giảm 10% so với năm trước. Khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh, bao gồm các quận 2, 7, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè và một phần quận 8, được xem là tâm điểm phát triển nhờ cải thiện hạ tầng như tuyến Metro số 1, Xa lộ Hà Nội mở rộng và đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây.

Mục tiêu nghiên cứu là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh, nhằm giúp các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý có cơ sở để xây dựng chiến lược phát triển và chính sách phù hợp. Nghiên cứu tập trung khảo sát ý định mua căn hộ trong khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2017, với phạm vi khảo sát tại các quận, huyện thuộc khu vực Đông Nam thành phố.

Ý nghĩa của nghiên cứu được thể hiện qua việc cung cấp dữ liệu cụ thể về các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ, từ đó góp phần gia tăng hiệu quả kinh doanh và quản lý thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ người tiêu dùng trong quá trình ra quyết định mua nhà.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên hai lý thuyết chính: Lý thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB) của Ajzen (1991) và mô hình tiến trình ra quyết định mua sắm của Philip Kotler (2005). TPB giải thích ý định hành vi chịu ảnh hưởng bởi thái độ cá nhân, nguyên tắc chủ quan và kiểm soát hành vi nhận thức. Mô hình của Kotler mô tả các giai đoạn từ xác nhận nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá lựa chọn đến quyết định mua và hành vi hậu mãi.

Các khái niệm chính trong nghiên cứu bao gồm:

• Thiết kế và kiến trúc căn hộ: Bao gồm kiểu dáng, chất lượng xây dựng, diện tích và tiện nghi.
• Môi trường sống xung quanh: An ninh, cảnh quan, ô nhiễm và các yếu tố tự nhiên, xã hội.
• Vị trí dự án căn hộ: Gần trung tâm, trường học, bệnh viện, giao thông thuận tiện.
• Yếu tố văn hóa – xã hội: Ảnh hưởng của gia đình, nhóm tham khảo, tầng lớp xã hội.
• Giá cả: Mức giá căn hộ và khả năng tài chính của khách hàng.
• Thương hiệu chủ đầu tư: Uy tín, danh tiếng và năng lực của chủ đầu tư.
• Hồ sơ pháp lý dự án: Tính minh bạch, hợp pháp và các thủ tục liên quan.
• Hỗ trợ bán hàng: Chính sách thanh toán, hỗ trợ vay vốn, khuyến mãi.
• Tiện ích công cộng: Các dịch vụ và tiện nghi đi kèm dự án như khu vui chơi, bãi đỗ xe, hệ thống điện nước.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng cả dữ liệu sơ cấp và thứ cấp. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát phỏng vấn trực tiếp với khách hàng cá nhân có nhu cầu mua căn hộ tại khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2017. Cỡ mẫu khảo sát khoảng 300 người, được chọn theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên có chủ đích nhằm đảm bảo tính đại diện cho nhóm khách hàng mục tiêu.

Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản như CBRE và Savills. Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng phần mềm SPSS 20, bao gồm các bước: kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach’s Alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định cấu trúc các biến, và phân tích hồi quy tuyến tính để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua căn hộ.

Timeline nghiên cứu được chia thành 4 giai đoạn chính: xây dựng mô hình và giả thuyết, thiết kế và điều chỉnh thang đo, thu thập dữ liệu khảo sát, phân tích và báo cáo kết quả.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thiết kế và kiến trúc căn hộ có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua với hệ số hồi quy β = 0.32, mức ý nghĩa p < 0.01. Khoảng 68% khách hàng đánh giá cao các yếu tố như diện tích, bố trí phòng và chất lượng xây dựng khi quyết định mua.

2. Môi trường sống xung quanh cũng tác động tích cực với β = 0.28, p < 0.01. 72% người tham gia khảo sát cho biết môi trường an toàn, sạch đẹp là yếu tố quan trọng thúc đẩy ý định mua.

3. Vị trí dự án căn hộ có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất với β = 0.35, p < 0.001. 80% khách hàng ưu tiên các dự án gần trung tâm, trường học và cơ sở y tế.

4. Giá cả căn hộ là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng tích cực với β = 0.30, p < 0.01. 65% người mua cân nhắc kỹ lưỡng về giá và khả năng tài chính trước khi hình thành ý định mua.

5. Thương hiệu chủ đầu tư và hồ sơ pháp lý dự án cũng có tác động tích cực lần lượt với β = 0.25 và β = 0.22, p < 0.05. Khách hàng tin tưởng vào uy tín chủ đầu tư và tính minh bạch pháp lý khi quyết định mua.

6. Hỗ trợ bán hàng được đánh giá là yếu tố có ảnh hưởng lớn với β = 0.38, p < 0.001, đặc biệt là các chính sách hỗ trợ vay vốn và thanh toán linh hoạt.

7. Tiện ích công cộng có tác động tích cực với β = 0.27, p < 0.01, khách hàng quan tâm đến các tiện ích như khu vui chơi, bãi đỗ xe và hệ thống an ninh.

Mô hình hồi quy giải thích được khoảng 72% biến thiên của ý định mua căn hộ, cho thấy các yếu tố nghiên cứu có vai trò quan trọng trong việc hình thành ý định mua của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, khẳng định vị trí dự án và thiết kế căn hộ là những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến ý định mua. Môi trường sống và tiện ích công cộng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị cảm nhận của khách hàng. Yếu tố giá cả và hỗ trợ bán hàng phản ánh thực tế thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, nơi mà khả năng tài chính và các chính sách hỗ trợ tài chính là điều kiện tiên quyết để khách hàng quyết định mua.

Thương hiệu chủ đầu tư và hồ sơ pháp lý dự án góp phần tạo dựng niềm tin, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động và các vụ việc liên quan đến pháp lý dự án. Việc phân tích dữ liệu có thể được minh họa qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, giúp các nhà quản lý dễ dàng nhận diện các ưu tiên chiến lược.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường thiết kế và kiến trúc căn hộ: Chủ đầu tư cần chú trọng đến thiết kế hợp lý, tối ưu diện tích và chất lượng xây dựng nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng. Thời gian thực hiện: 6-12 tháng. Chủ thể: Các công ty phát triển dự án.

2. Cải thiện môi trường sống và tiện ích công cộng: Đầu tư vào cảnh quan, an ninh và các tiện ích như khu vui chơi, bãi đỗ xe để tạo môi trường sống hấp dẫn. Thời gian: 12-18 tháng. Chủ thể: Chủ đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương.

3. Định giá hợp lý và chính sách hỗ trợ bán hàng linh hoạt: Xây dựng các chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay vốn ngân hàng, khuyến mãi phù hợp để tăng khả năng tiếp cận của khách hàng. Thời gian: liên tục. Chủ thể: Chủ đầu tư và các tổ chức tài chính.

4. Nâng cao uy tín thương hiệu và minh bạch hồ sơ pháp lý: Công khai thông tin dự án, đảm bảo pháp lý rõ ràng, tổ chức các buổi tham quan dự án để khách hàng yên tâm. Thời gian: liên tục. Chủ thể: Chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước.

5. Tăng cường truyền thông và tư vấn khách hàng: Đẩy mạnh các kênh thông tin, tư vấn trực tiếp để khách hàng hiểu rõ về dự án và các chính sách hỗ trợ. Thời gian: liên tục. Chủ thể: Doanh nghiệp bất động sản và các đại lý phân phối.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư bất động sản: Nghiên cứu giúp họ hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua của khách hàng, từ đó xây dựng chiến lược phát triển dự án phù hợp, nâng cao hiệu quả kinh doanh.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và môi giới: Tài liệu cung cấp cơ sở để thiết kế các chương trình bán hàng, hỗ trợ khách hàng và phát triển dịch vụ tư vấn.

3. Cơ quan quản lý nhà nước: Giúp xây dựng chính sách quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo minh bạch pháp lý và phát triển bền vững thị trường nhà ở.

4. Người tiêu dùng và khách hàng cá nhân: Cung cấp thông tin tham khảo để đánh giá các dự án căn hộ, giúp họ đưa ra quyết định mua nhà sáng suốt, giảm thiểu rủi ro.

Câu hỏi thường gặp

1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua căn hộ?
   Vị trí dự án được xác định là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất, chiếm khoảng 80% sự quan tâm của khách hàng, tiếp theo là thiết kế căn hộ và hỗ trợ bán hàng.

2. Tại sao hồ sơ pháp lý dự án lại quan trọng?
   Hồ sơ pháp lý minh bạch giúp khách hàng yên tâm về quyền sở hữu và giảm thiểu rủi ro pháp lý, từ đó tăng ý định mua căn hộ.

3. Hỗ trợ bán hàng gồm những gì?
   Bao gồm các chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay vốn ngân hàng, khuyến mãi và tư vấn tài chính, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn.

4. Môi trường sống ảnh hưởng thế nào đến quyết định mua?
   Môi trường sống an toàn, sạch đẹp và tiện nghi giúp nâng cao chất lượng cuộc sống, là yếu tố thúc đẩy khách hàng hình thành ý định mua căn hộ.

5. Làm thế nào để chủ đầu tư nâng cao uy tín thương hiệu?
   Bằng cách đảm bảo tiến độ dự án, minh bạch thông tin, tổ chức tham quan dự án và duy trì chất lượng dịch vụ sau bán hàng, chủ đầu tư có thể xây dựng uy tín bền vững.

Kết luận

• Nghiên cứu xác định 9 yếu tố chính ảnh hưởng tích cực đến ý định mua căn hộ của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP. Hồ Chí Minh.
• Vị trí dự án, thiết kế căn hộ và hỗ trợ bán hàng là những yếu tố có tác động mạnh nhất.
• Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho các chủ đầu tư và cơ quan quản lý trong việc xây dựng chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản.
• Các giải pháp đề xuất tập trung vào nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện môi trường sống, minh bạch pháp lý và hỗ trợ tài chính cho khách hàng.
• Giai đoạn tiếp theo là triển khai các giải pháp thực tiễn và tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi khảo sát để cập nhật xu hướng thị trường.

Hành động ngay hôm nay: Các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản nên áp dụng các kết quả nghiên cứu để tối ưu hóa chiến lược kinh doanh, đồng thời người tiêu dùng cần tham khảo kỹ lưỡng các yếu tố này trước khi quyết định mua căn hộ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Giới thiệu lý do nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa thực tiễn của đề tài Chương 2: Trình bày cơ sở lý luận về hành vi người tiêu dùng. Các khái niệm về căn hộ chung cư và mô hình nghiên cứu đề xuất LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 Chương 3: Trình bày phương pháp nghiên cứu. Thiết kế nghiên cứu và xây dựng thang đo, điều chỉnh thang đo. Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách Tài liệu tham khảo Phụ lục LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.

Khái niệm về nhà ở thương mại và chung cư 2. Khái niệm về nhà ở thương mại Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau: Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. Theo khoản 1 điều 33, Luật Nhà ở (2005) quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường” (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2012).

Khái niệm về thị trường nhà ở thương mại. Thị trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, qua đó hình thành giá cả. Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại: Người chủ- người sử dụng: là những người mua nhà để trực tiếp sử dụng Người chủ - người cho thuê: Là những người đầu tư, họ mua nhà để cho người khác thuê, nhà ở thương mại đối với họ như một khoản đầu tư. Người đi thuê nhà: Là những người tiêu dùng thuần túy.

Doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản: Là những người cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường. Người môi giới: Là người có vai trò kết nối cung cầu Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Là nguồn cung cấp tín dụng cho thị trường nhà ở (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2012). LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 8 Tính chất của nhà ở thương mại Tính bất động: Do đất đai là thứ không thể di dời, vị trí của mỗi mảnh đất là cố định làm cho giá trị của hàng hóa BĐS là nhà ở sẽ tùy thuộc vào vị trí của mảnh đất nơi nó tọa lạc. Dị biệt: Tính bất động tạo nên tính không đồng nhất.

Trong cùng một khu vực rất khó có thể tìm được 2 căn nhà hoàn toàn giống nhau. Chính vì nhà ở mang tính dị biệt tạo nên sự khác biệt về giá. Dị biệt tạo nên sự độc quyền, dẫn đến định giá khác nhau. Tính dị biệt của nhà ở làm gia tăng chi phí tìm kiếm, tạo thông tin bất cân xứng và tạo nên các phân khúc thị trường khác nhau.

Tính bền lâu: Nhà ở là thứ hàng hóa có thể tồn tại lâu dài hàng chục cho đến hàng trăm năm. Thuộc tính này làm cho nhà được coi là loại tài sản rất tốt để đầu tư. Giá trị lớn: Nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, để có thể sở hữu một căn nhà cần phải có một số tiến khá lớn mà đối với nhiều người, họ phải dành dụm rất lâu mới có thể mua được.

Đặc tính này làm cho hàng hóa nhà ở có tính thanh khoản thấp. Khái niệm về căn hộ chung cư tại Việt Nam Theo Luật Nhà ở 2005, điều 70: - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:  Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm diện tích ban công, gắn liền với căn hộ đó.

 Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 9  Hệ thống thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:  Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này.  Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.  Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với chung cư đó.

Phân loại căn hộ chung cư Căn hộ chung cư hạng 1: Không nhỏ hơn 70m2 Theo thông tư số 14 năm 2008 của Bộ xây dựng, chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được quy định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng xã hội; Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Vị trí: Phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận tới sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp. Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi thoải mái.

Thiết kế kiến trúc: Cơ cấu của căn hộ bao gồm: Phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Diện tích phải phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không được nhỏ hơn 70m2, diện tích phòng ngủ chính phải lớn hơn 20m2. Vật liệu, vật tư dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng. Căn hộ chung cư hạng 2: Không nhỏ hơn 60m2 Tương tự chung cư cao cấp, nhà chung cư hạng 2 được Bộ xây dựng quy định là chung cư có chất lượng sử dụng cao, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo.

Diện tích LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 10 của căn hộ phụ thuộc vào thiết kế nhưng không được nhỏ hơn 60m2, diện tích phòng ngủ chính phải lớn hơn 15m2. Lý thuyết hành vi mua sắm của người tiêu dùng 2. Khái niệm về hành vi mua sắm Những đặc điểm và quá trình quyết định của người mua dẫn đến những quyết định mua sắm nhất định. Doanh nghiệp muốn bán được sản phẩm có nhiệm vụ phải hiểu được điều gì đã và đang xảy ra trong ý thức của người mua giữa sự tác động của các nhân tố bên ngoài và quyết định mua.

Người ta thường đặt hai câu hỏi sau: Những đặc điểm nào của người mua ảnh hưởng đến hành vi mua sắm? Người mua thông qua quyết định mua sắm như thế nào? Theo Solomon (2006) hành vi tiêu dùng được định nghĩa là: Cách thức nhóm cá nhân, và tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng, và định đoạt hàng hóa, dịch vụ, ý tưởng hoặc kinh nghiệm để thỏa mãn nhu cầu và mong muốn của họ. Nghiên cứu hành vi tiêu dùng của khách hàng, theo Philip Kotler, là một nhiệm vụ quan trọng có ảnh hưởng rất lớn trong quy trình ra các quyết định về tiếp thị của các doanh nghiệp. Ông cho rằng, quá trình mua hàng của khách hàng bị tác động bởi một số nhân tố, chẳng hạn như: Yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý. Các yếu tố văn hóa Các yếu tố văn hóa bao gồm: Nền văn hóa, nhánh văn hóa và các tầng lớp xã hội.

Nền văn hóa: Là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi của một người. Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích lũy được một số những giá trị, nhận thức, sở thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chế then chốt khác. Những người xuất phát từ những nền văn hóa khác nhau sẽ có những hành vi mua sắm khác nhau. Nhánh Văn hoá: Mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo nên những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành viên của nó.

Các nhánh văn hóa tạo nên những phân khúc thị trường quan trọng và LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 11 những người làm tiếp thị thường thiết kế các sản phẩm và chương trình tiếp thị theo các nhu cầu của chúng. Tầng lớp xã hội: Hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự phân tầng xã hội. Sự phân tầng này đôi khi mang tính hình thức, một hệ thống đẳng cấp theo đó những thành viên thuộc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng và dạy dỗ để đảm nhiệm những vai trò nhất định. Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền vững trong xã hội, được xếp theo theo thứ bậc và gồm những thành viên có chung những giá trị, mối quan tâm và hành vi (Philip Kotler,2005).

Sự khác biệt về tầng lớp xã hội sẽ tạo cho người tiêu dùng có nhu cầu thể hiện khác nhau trong hành vi mua sắm, do đó tạo sự khác biệt giữa tầng lớp xã hội này với tầng lớp xã hội khác. Các yếu tố xã hội Hành vi của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố xã hội như các nhóm tham khảo, gia đình và vai trò của địa vị xã hội. Nhóm tham khảo: Nhóm có ảnh hưởng đến hành vi của một người. Nhóm tham khảo của một người bao gồm những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến thái độ hay hành vi của người đó.

Gia đình: Các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng có ảnh hưởng lớn nhất. Gia đình định hướng gồm bố mẹ của người đó. Do từ bố mẹ mà một người có được một định hướng đối với tôn giáo, chính trị, kinh tế và một ý thức về tham vọng cá nhân, lòng tự trọng và tình yêu. Vai trò và địa vị: Trong đời mình, một người tham gia vào rất nhiều nhóm - gia đình, các câu lạc bộ, các tổ chức.