Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ Luật học với đề tài "Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất" được nghiên cứu sinh Nguyễn Hải An thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Ngô Huy Cương, bảo vệ tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011, thuộc chuyên ngành Luật Kinh tế (Mã số: 62.01).

Tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX và lần thứ X về phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất và làm cho đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Để thể chế hóa đường lối này, Luật Đất đai năm 2003 lần đầu tiên ghi nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bên cạnh các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn. Tiếp đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là chế định hoàn toàn mới trong bối cảnh pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Thực tiễn áp dụng phát sinh nhiều dạng thức phức tạp: tặng cho bằng miệng, bằng giấy viết tay không xác nhận của chính quyền địa phương, tặng cho bằng hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực; đối tượng tặng cho đa dạng từ đất nông nghiệp, đất ở đến cả đất công lấn chiếm hoặc đất đang tranh chấp; các bên xác lập hợp đồng có điều kiện (nuôi dưỡng khi về già, thờ cúng tổ tiên) nhưng luật thực định chưa có quy định giải quyết khi bên nhận vi phạm cam kết hoặc khi giá đất biến động dẫn đến tranh chấp đòi lại đất.

Mục tiêu nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý về tặng cho quyền sử dụng đất; làm rõ chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và căn cứ pháp lý xác định hợp đồng; phân tích quy định của luật thực định và đánh giá hiệu quả điều chỉnh thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân; từ đó chỉ ra những điểm bất cập, mâu thuẫn và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm tính khả thi.

Để đạt được mục tiêu trên, luận án xác định 4 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Nghiên cứu các vấn đề lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất: phân tích khái niệm khoa học, đặc điểm, bản chất pháp lý, vai trò, ý nghĩa; lược sử quá trình hình thành tại Việt Nam và so sánh với pháp luật một số nước.
  2. Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về tặng cho quyền sử dụng đất: đi sâu phân tích nội dung theo Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005; chỉ ra những điểm mâu thuẫn, bất cập, chưa hợp lý của luật thực định.
  3. Tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp; đánh giá thực trạng và những hạn chế phát sinh.
  4. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như giải pháp thực hiện và áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự về tặng cho quyền sử dụng đất, cùng thực tiễn thực hiện và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này tại Tòa án nhân dân các cấp. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào không gian lãnh thổ Việt Nam (có so sánh với pháp luật của Pháp, Đức, Nga, Nhật Bản, Thái Lan); phạm vi thời gian tập trung vào giai đoạn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005, đồng thời hồi cố lịch sử qua các giai đoạn trước năm 1945, giai đoạn 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, và giai đoạn Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật Đất đai năm 2003.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Trong phần tổng quan tình hình nghiên cứu, tác giả điểm lại các công trình pháp lý quốc tế và trong nước có liên quan đến chế định tặng cho tài sản và tặng cho đất đai:

Về nghiên cứu quốc tế, tác giả dẫn xuất cuốn sách "Land use in a Nutshell" của Robert R. Wright và Susan Webber Wright (Mỹ), chuyên khảo về các hình thức sở hữu đất đai và chế độ sử dụng đất. Tác giả nhận định pháp luật phần lớn các quốc gia (như Bộ luật Dân sự Pháp, Bộ luật Dân sự Đức - BGB, Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan) thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai nên tặng cho đất đai được điều chỉnh chung theo quy chế tặng cho bất động sản, không tồn tại quy chế riêng biệt về tặng cho quyền sử dụng đất như tại Việt Nam.

Về nghiên cứu trong nước, tác giả tổng thuật các bài viết chuyên khảo trên các tạp chí và tập san chuyên ngành:

  • Bài viết của tác giả Tưởng Duy Lượng: "Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho trong trường hợp các con ra ở riêng, bố mẹ giao một số tài sản cho con sử dụng - Một số kiến nghị và hướng giải quyết", phân tích 15 vụ án thực tế và đưa ra tiêu chí xác định cha mẹ đã tặng cho bất động sản khi người con đã ở ổn định và tạo lập thêm tài sản trên đất.
  • Bài viết của tác giả Đỗ Văn Chỉnh: "Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn tại", phân loại tặng cho quyền sử dụng đất thành trường hợp có và không có tài sản gắn liền với đất; kiến nghị Tòa án công nhận hợp đồng nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 dù chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Bài viết của tác giả Dương Anh Sơn: "Về bản chất pháp lý của hợp đồng tặng cho tài sản", phân tích các Điều 465, 466, 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 để chỉ rõ hợp đồng tặng cho bất động sản lập thành văn bản và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký mang bản chất của hợp đồng ưng thuận chứ không thuần túy là hợp đồng thực tế.
  • Bài viết của tác giả Đỗ Văn Đại: "Thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực ở Việt Nam", vạch rõ mâu thuẫn giữa Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 (hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng) với Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 (hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký), từ đó kiến nghị phân định hiệu lực giữa các bên từ lúc công chứng và hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ lúc đăng ký.

Ở cấp độ giáo trình và công trình nghiên cứu chuyên biệt, tác giả điểm qua Giáo trình Luật Dân sự và Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Mở, Học viện Tư pháp; sách bình luận của Hoàng Thế Liên, Nguyễn Đức Giao; luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Văn Hiến: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn"; đề tài nghiên cứu cấp bộ năm 2008 của Tòa án nhân dân tối cao: "Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản tại Tòa án nhân dân - những vướng mắc và kiến nghị"; cùng các bài báo khoa học của chính tác giả Nguyễn Hải An trên Tạp chí Tòa án nhân dân (số 21 năm 2009) và Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (số 4 năm 2010).

Khoảng trống nghiên cứu được luận án chỉ ra là: các nghiên cứu trước đây mới chỉ dừng lại ở phạm vi bài viết chuyên ngành, luận văn phân tích hợp đồng dân sự thông dụng, hoặc báo cáo thực tiễn xét xử cục bộ. Chưa có công trình khoa học pháp lý nào nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện và có tính hệ thống về tặng cho quyền sử dụng đất dưới góc độ vật quyền của người không phải chủ sở hữu tham gia thị trường bất động sản trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai. Luận án định vị là công trình chuyên khảo đầu tiên giải quyết trọn vẹn cả phương diện lý luận lẫn thực tiễn xét xử của chế định này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Luận án dựa trên hệ thống cơ sở lý thuyết của khoa học pháp lý dân sự và đất đai:

  • Lý thuyết về tài sản và quyền sở hữu: Vận dụng quy định tại Điều 163, 174, 181 Bộ luật Dân sự năm 2005; khái niệm quyền đối vật (rights in rem) và quyền đối nhân (rights in personam) bắt nguồn từ Luật La-tinh. Quyền đối vật gồm quyền sở hữu và các quyền của người không phải chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173 Bộ luật Dân sự).
  • Quan điểm lý luận của các học giả: Luận án tiếp cận định nghĩa quyền sở hữu của Giáo sư A. Honoré gồm 11 quyền năng và nghĩa vụ (quyền chiếm hữu, sử dụng, quản lý, thu hoa lợi, làm vốn, bảo đảm, chuyển nhượng không thời hạn, nghĩa vụ ngăn ngừa thiệt hại, trách nhiệm bắt giữ và phân chia); định nghĩa của Felix Cohen về quyền sở hữu là quan hệ pháp lý giữa người với người có quyền loại trừ sự can thiệp của người khác.
  • Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất tại Việt Nam: Tác giả luận giải rằng trong chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, quyền sử dụng đất không còn là quyền năng sử dụng thông thường mà là một loại vật quyền đặc thù, một "quyền sở hữu hạn chế" của người sử dụng đất. Bản chất của việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế chính là tặng cho một mảnh đất xác định, Nhà nước giữ vai trò giám sát, quản lý.
  • Khung lý thuyết về hợp đồng tặng cho: Phân tích hợp đồng thực tế so với hợp đồng ưng thuận, hợp đồng đơn vụ so với hợp đồng song vụ, hợp đồng không có đền bù, và tính chất pháp lý của điều kiện trong tặng cho có điều kiện.

Bên cạnh lý thuyết pháp lý trong nước, luận án xây dựng khung phân tích so sánh pháp luật quốc tế về tặng cho tài sản giữa các hệ thống pháp luật tiêu biểu:

Quốc gia / Văn bản luật Tính chất hợp đồng Hình thức và thời điểm phát sinh hiệu lực Tặng cho có điều kiện / nghĩa vụ Căn cứ hủy bỏ hoặc thu hồi hợp đồng
Pháp
(Bộ luật Dân sự)		 Hợp đồng ưng thuận Bắt buộc lập thành chứng thư trước công chứng viên (Điều 931); có hiệu lực ngay khi các bên thỏa thuận (Điều 938). Cho phép đặt điều kiện; nếu điều kiện trái pháp luật hoặc đạo đức thì coi như không có (Điều 900). Hủy bỏ do người được tặng cho vô ơn (xâm hại tính mạng, ngược đãi, từ chối cấp dưỡng - Điều 955) với thời hiệu 1 năm; hoặc người cho sinh con; người nhận chết trước.
Đức
(Bộ luật Dân sự - BGB)		 Hợp đồng chuyển dịch tài sản và quyền sở hữu Xác lập theo thỏa thuận chuyển dịch tài sản (Điều 516 BGB). Quy định tại Điều 525 BGB; người nhận có quyền từ chối nếu giá trị tài sản không đủ bù đắp chi phí thực hiện. Thu hồi tài sản khi người nhận có hành vi bất nghĩa nghiêm trọng (Điều 530 BGB) hoặc người tặng cho lâm vào tình trạng túng quẫn.
Liên bang Nga
(Bộ luật Dân sự)		 Hợp đồng chuyển giao quyền tài sản Động sản có giá trị lớn hơn 5 lần lương tối thiểu phải lập văn bản; bất động sản phải đăng ký nhà nước (Điều 574). Được xác định là sự ưu đãi; tài sản phải được dùng đúng mục đích thỏa thuận (Điều 582). Hủy bỏ khi hoàn cảnh sống của bên tặng cho thay đổi nghiêm trọng làm đảo lộn sinh hoạt, hoặc bên nhận xâm phạm tính mạng, sức khỏe bên cho (Điều 577, 578).
Nhật Bản
(Bộ luật Dân sự)		 Hợp đồng ưng thuận Có hiệu lực từ thời điểm tuyên bố chuyển giao và bên kia đồng ý (Điều 549); nếu không lập văn bản có thể rút lui phần chưa thực hiện (Điều 550). Tặng cho kèm nghĩa vụ được điều chỉnh bổ sung bởi các quy định về hợp đồng song phương (Điều 553). Hợp đồng định kỳ chấm dứt khi bên tặng cho chết (Điều 552); tặng cho có hiệu lực khi chết áp dụng quy định về di chúc, di tặng (Điều 554).
Thái Lan
(Bộ luật Dân sự và Thương mại)		 Hợp đồng thực tế đối với động sản; hình thức đối với BĐS Động sản có hiệu lực khi giao tài sản (Điều 523); bất động sản bắt buộc lập văn bản và đăng ký trước công chức thẩm quyền (Điều 525). Tặng cho kèm trách nhiệm được áp dụng điều kiện hủy bỏ như hợp đồng song phương, kèm hoàn trả phần làm giàu không chính đáng (Điều 528). Hủy bỏ do vô ơn bạc nghĩa (phạm tội nghiêm trọng, lăng mạ, từ chối cấp dưỡng thiết yếu - Điều 531) trong thời hiệu 6 tháng kể từ khi biết và không quá 10 năm từ khi xảy ra (Điều 533).

Phương pháp nghiên cứu thực tế của luận án thuộc nhóm phương pháp định tính trong nghiên cứu pháp lý:

  • Phương pháp luận: Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Triết học Mác - Lênin.
  • Phương pháp lịch sử: Khảo cứu sự hình thành các quy định về tặng cho đất đai qua từng thời kỳ lịch sử lập pháp của Việt Nam.
  • Phương pháp phân tích và tổng hợp: Mổ xẻ các điều luật của Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn để khái quát các thuộc tính lý luận.
  • Phương pháp so sánh: Đối chiếu quy định pháp luật Việt Nam với pháp luật của Pháp, Đức, Nga, Nhật Bản, Thái Lan và pháp luật miền Nam trước năm 1975.
  • Phương pháp thống kê: Khảo sát thực tiễn hoạt động xét xử thông qua các vụ việc cụ thể tại Tòa án nhân dân các cấp.

Nguồn tư liệu nghiên cứu gồm hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước qua các thời kỳ, án lệ và báo cáo tổng kết thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tối cao, cùng hệ thống tài liệu chuyên khảo trong nước và quốc tế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất

Chương 1 làm rõ các vấn đề lý luận nền tảng, khái niệm, bản chất pháp lý và tiến trình lịch sử của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.

Về khái niệm tặng cho tài sản, tác giả phân tích khái niệm tài sản và quyền sở hữu trong mối quan hệ giữa luật tư và luật công, dẫn chiếu định nghĩa tại Điều 465 Bộ luật Dân sự năm 2005. Luận án chỉ ra ba đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản: (1) Tặng cho tài sản có thể là hợp đồng thực tế hoặc hợp đồng ưng thuận tùy thuộc vào đối tượng động sản hay bất động sản phải đăng ký; (2) Là hợp đồng đơn vị, bởi bên được tặng cho nhận tài sản mà không phải thực hiện nghĩa vụ đối ứng ngang giá (trong tặng cho có điều kiện, nghĩa vụ của bên nhận không mang tính đối xứng của hợp đồng song vụ); (3) Là hợp đồng không có đền bù, giao kết chủ yếu dựa trên quan hệ tình cảm và tinh thần tương thân tương ái.

Luận án phân định sự khác nhau giữa tặng cho tài sản với các giao dịch pháp lý khác:

  • So với di tặng: Di tặng là việc người lập di chúc dành một phần di sản để tặng cho người khác sau khi chết (di tặng nhân tử), có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế; trong khi tặng cho tài sản là giao dịch được xác lập và thực hiện ngay khi bên tặng cho còn sống (sinh thời tặng dữ).
  • So với di chúc: Di chúc là hành vi pháp lý đơn phương thể hiện ý chí của một bên, người lập có quyền sửa đổi hoặc hủy bỏ bất kỳ lúc nào; còn tặng cho là hợp đồng đòi hỏi sự thỏa thuận và chấp thuận của bên nhận, không thể tùy tiện sửa đổi nếu không có căn cứ luật định.
  • So với mua bán tài sản: Mua bán là hợp đồng song vụ, có đền bù tương đương về giá trị tiền tệ và có thể áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai; tặng cho là hợp đồng đơn vụ, không đền bù và không thể áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai vì bản chất của tặng cho tài sản chưa hiện hữu chỉ là lời hứa tặng.
  • So với mượn tài sản: Cả hai đều không đền bù và là hợp đồng thực tế, nhưng mượn tài sản chỉ chuyển quyền sử dụng có thời hạn đối với vật đặc định không tiêu hao và phải hoàn trả vật gốc; còn tặng cho chuyển dịch hoàn toàn quyền sở hữu cho bên nhận.

Về khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất, tác giả chỉ ra điểm mâu thuẫn lý luận giữa việc Hiến pháp và Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 200) lại quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước; đồng thời việc Bộ luật Dân sự xếp quyền sử dụng đất là một loại bất động sản là không chuẩn xác về mặt vật quyền học, bởi quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đối với bất động sản. Luận án đưa ra định nghĩa: Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản hợp đồng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bồi bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai; đồng thời là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm việc dịch chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất.

Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất gồm: vừa là hợp đồng thực tế vừa là hợp đồng ưng thuận (mang tính thực tế tương đối, vì dù đã giao đất trên thực tế nhưng chưa đăng ký thì chưa phát sinh hiệu lực pháp lý); là hợp đồng đơn vụ; và là hợp đồng không có đền bù. Trong truyền thống Việt Nam, tặng cho đất đai luôn gắn liền với quan hệ dòng tộc, huyết thống, gắn với nghĩa vụ chăm sóc nuôi dưỡng cha mẹ lúc già yếu hoặc hương hỏa thờ cúng tổ tiên.

Tiến trình lịch sử được luận án chia làm 4 giai đoạn: (1) Trước năm 1945: tồn tại chế độ tư hữu đất đai theo các bộ luật phong kiến (Luật Hồng Đức, Hoàng Việt luật lệ) và thời kỳ Pháp thuộc; (2) Từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980: thực hiện cải cách ruộng đất, chuyển biến dần sang sở hữu tập thể và nhà nước; (3) Từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật Đất đai năm 2003: xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993 trao các quyền chuyển dịch nhưng chưa chính thức thừa nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất; (4) Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005: chính thức thể chế hóa toàn diện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Chương 2: Nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Chương 2 phân tích chi tiết các quy định thực định điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất:

Về đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất: Đối tượng là quyền sử dụng đất hợp pháp của các loại đất tham gia giao lưu dân sự, bao gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (trong đó đất ở là đối tượng phổ biến nhất). Điều kiện bắt buộc của đối tượng gồm: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003); đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và phải trong thời hạn sử dụng đất.

Về chủ thể: Chủ thể tặng cho là người sử dụng đất theo quy định pháp luật (hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở). Điều kiện của chủ thể đòi hỏi phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, ý chí hoàn toàn tự nguyện và có quyền định đoạt hợp pháp đối với diện tích đất (phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình hoặc của cả hai vợ chồng nếu là tài sản chung).

Về phân loại và hình thức hợp đồng:

  • Phân loại: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền trên đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất; hợp đồng tặng cho không có điều kiện; và hợp đồng tặng cho có điều kiện (điều kiện làm phát sinh hoặc chấm dứt quyền, thường gắn với nghĩa vụ phụng dưỡng hoặc thờ cúng).
  • Hình thức: Bắt buộc phải lập thành văn bản, có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; sau đó phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất để hoàn tất việc chuyển quyền.

Về quyền và nghĩa vụ của các bên:

  • Bên tặng cho có nghĩa vụ giao đất đúng diện tích, vị trí và hiện trạng đã thỏa thuận, giao toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan; có quyền yêu cầu bên nhận thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng có điều kiện hoặc yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm.
  • Bên được tặng cho có quyền nhận đất, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất, nộp nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận và thực hiện nghiêm túc các điều kiện đã cam kết (nếu có).

Về hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; giả tạo (nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính hoặc che giấu hợp đồng chuyển nhượng); do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi; hoặc không tuân thủ quy định bắt buộc về hình thức văn bản, công chứng, chứng thực. Hậu quả pháp lý: hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Chương 3: Thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất nhìn nhận qua hoạt động xét xử của Tòa án và kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Chương 3 tổng kết thực tiễn áp dụng pháp luật thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân và đề xuất các nhóm giải pháp:

Thực tiễn xét xử được phân tích qua 3 nhóm tình huống điển hình:

  1. Giai đoạn pháp luật chưa có quy định (trước Luật Đất đai năm 2003): Các tranh chấp chủ yếu phát sinh khi cha mẹ cho con đất làm nhà ra ở riêng bằng lời nói hoặc giấy viết tay. Khi giá đất tăng cao hoặc khi cha mẹ qua đời, các đồng thừa kế khác khởi kiện đòi lại đất. Tòa án các cấp thời kỳ này xét xử thiếu thống nhất: có nơi tuyên vô hiệu giao dịch do pháp luật chưa quy định quyền tặng cho đất; có nơi công nhận quyền sử dụng đất cho người con nếu người con đã xây dựng nhà ở kiên cố, sử dụng ổn định lâu dài và đăng ký kê khai địa chính.
  2. Giai đoạn từ khi có quy định pháp luật (từ Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005): Tranh chấp phát sinh chủ yếu do hợp đồng chưa hoàn tất về mặt hình thức (mới công chứng nhưng chưa đăng ký biến động, hoặc đã bàn giao đất trên thực tế nhưng chưa lập hợp đồng có công chứng). Tranh chấp gia tăng mạnh khi giá trị quyền sử dụng đất biến động tăng cao, bên tặng cho tìm các kẽ hở pháp lý để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu nhằm đòi lại đất. Thêm vào đó là sự xung đột giữa Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 và Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà và đất ở khiến Tòa án lúng túng trong xác định hiệu lực giao dịch.
  3. Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Tình huống phổ biến là cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất kèm theo điều kiện nuôi dưỡng, chăm sóc lúc tuổi già hoặc lo phụng dưỡng thờ cúng tổ tiên. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ, có hành vi ngược đãi, xúc phạm cha mẹ hoặc chuyển nhượng đất cho người thứ ba. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về tặng cho tài sản có điều kiện còn quá sơ sài, không có điều khoản rõ ràng về quyền đòi lại tài sản do hành vi bội bạc, vô ơn; Tòa án gặp khó khăn trong việc hủy bỏ hợp đồng để trả lại đất cho cha mẹ già.

Về kiến nghị hoàn thiện pháp luật, luận án đề xuất 2 nhóm giải pháp lớn:

  • Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật:
    • Sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự nhằm thống nhất khái niệm quyền sở hữu đất đai và xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại vật quyền độc lập của người không phải chủ sở hữu.
    • Thống nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: quy định rõ hợp đồng có hiệu lực pháp lý ràng buộc giữa các bên kể từ thời điểm công chứng, chứng thực; và phát sinh hiệu lực chuyển quyền sở hữu/đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
    • Bổ sung quy định chi tiết về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện; luật hóa chế định hủy bỏ hợp đồng tặng cho và đòi lại quyền sử dụng đất khi bên được tặng cho có hành vi "vô ơn", ngược đãi, xâm phạm tính mạng, sức khỏe, nhân phẩm của người tặng cho, hoặc không thực hiện nghĩa vụ cấp dưỡng, phụng dưỡng đã cam kết (tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm từ Bộ luật Dân sự Pháp và Thái Lan).
    • Quy định cơ chế bảo vệ quyền lợi của người tặng cho trong trường hợp hoàn cảnh kinh tế thay đổi nghiêm trọng dẫn đến túng quẫn sau khi đã tặng cho tài sản (tham khảo kinh nghiệm của Bộ luật Dân sự Đức và Nga).
  • Giải pháp hoàn thiện thực hiện và áp dụng pháp luật:
    • Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành Nghị quyết hướng dẫn áp dụng thống nhất các quy định của pháp luật dân sự và đất đai trong xét xử tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; đẩy mạnh công tác phát triển án lệ.
    • Nâng cao năng lực chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ của đội ngũ Thẩm phán trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng lẽ công bằng đối với các tranh chấp nội bộ gia đình.
    • Đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cải cách thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tình trạng chuyển quyền không chính thức.
    • Tăng cường công tác hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân cấp xã và đẩy mạnh phổ biến, giáo dục pháp luật về hợp đồng dân sự trong nhân dân.

Kết quả và những đóng góp mới

Về mặt lý luận, luận án là công trình nghiên cứu chuyên biệt đầu tiên phân tích một cách toàn diện, đầy đủ và có hệ thống các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Luận án làm sáng tỏ bản chất của quyền sử dụng đất dưới giác độ vật quyền của người không phải chủ sở hữu trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân; đưa ra định nghĩa khoa học chuẩn xác về tặng cho quyền sử dụng đất; phân tích tính chất kép vừa thực tế vừa ưng thuận của hợp đồng; đồng thời so sánh quy chế tặng cho bất động sản của pháp luật nước ngoài để làm nổi bật nét đặc thù của chế định này tại Việt Nam.

Về mặt thực tiễn, luận án chỉ rõ các điểm mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 về điều kiện đối tượng, hình thức và thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng; khảo sát và đánh giá toàn diện thực trạng xét xử tranh chấp tại Tòa án nhân dân các cấp qua các thời kỳ lịch sử.

Về giải pháp đề xuất, tác giả đã kiến nghị các nội dung cụ thể sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, chế định tặng cho có điều kiện, quy định về quyền đòi lại tài sản và hủy bỏ hợp đồng khi bên nhận có hành vi vô ơn, bạc nghĩa; đồng thời đề xuất giải pháp ban hành văn bản hướng dẫn nghiệp vụ xét xử của Tòa án nhân dân tối cao và cải cách thủ tục đăng ký đất đai.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Về hạn chế, luận án được xây dựng trên nền tảng hệ thống văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm nghiên cứu là Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, các phân tích chưa thể bao quát các sửa đổi căn bản của các đạo luật ban hành sau năm 2011. Nguồn dữ liệu xét xử thực tiễn dựa trên các báo cáo tổng kết và các vụ án cụ thể thu thập được tại Tòa án, chưa có điều kiện khảo sát số liệu thống kê số hóa trên phạm vi toàn quốc do hệ thống công khai bản án trực tuyến chưa vận hành ở thời điểm đó.

Về hướng nghiên cứu tiếp, đề tài gợi mở việc tiếp tục theo dõi, đánh giá sự tương thích của chế định tặng cho quyền sử dụng đất trong các đạo luật sửa đổi tiếp theo; đi sâu nghiên cứu cơ chế bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng tặng cho bị tuyên vô hiệu; và hoàn thiện các chuẩn mực án lệ trong giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện trong nội bộ gia đình.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật cho nghiên cứu sinh, học viên cao học, sinh viên ngành luật chuyên ngành Dân sự, Kinh tế và Đất đai; cung cấp nguồn tư liệu giảng dạy cho giảng viên tại các cơ sở đào tạo luật học.

Đối với thực tiễn áp dụng pháp luật, công trình cung cấp cơ sở lập luận hữu ích cho Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư và Công chứng viên khi tham gia xác lập giao dịch hoặc giải quyết các vụ án tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. Các kiến nghị lập pháp là nguồn dữ liệu tham khảo thiết thực cho cơ quan soạn thảo pháp luật trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.

Các phần có giá trị tham khảo cao nhất trong luận án gồm: mục 1.1.3 (nghiên cứu so sánh pháp luật 5 quốc gia về hợp đồng tặng cho); mục 1.2 (luận giải bản chất vật quyền của quyền sử dụng đất); mục 2.5 (phân tích các trường hợp vô hiệu và hậu quả pháp lý); và mục 3.1 (tổng hợp thực tiễn xét xử tranh chấp tặng cho có điều kiện tại Tòa án).

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án xác định bản chất pháp lý của việc tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam như thế nào? Tác giả luận giải rằng trong chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được bằng tiền và là một loại vật quyền của người không phải chủ sở hữu (mang bản chất một "quyền sở hữu hạn chế"). Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế chính là việc tặng cho một thửa đất xác định với diện tích, vị trí cụ thể nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất, trong đó Nhà nước đóng vai trò giám sát, quản lý sự dịch chuyển tài sản này.

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mang tính chất thực tế hay ưng thuận? Theo kết luận của luận án, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mang tính chất kết hợp: vừa là hợp đồng thực tế, vừa là hợp đồng ưng thuận (tính chất thực tế tương đối). Hợp đồng không mang tính thực tế tuyệt đối như tặng cho động sản thông thường, bởi ngay cả khi các bên đã bàn giao đất trên thực tế nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng vẫn chưa phát sinh hiệu lực pháp lý; ngược lại, khi đã hoàn tất đăng ký quyền sử dụng đất thì quyền của bên nhận đã phát sinh kể cả khi chưa nhận bàn giao đất trên thực tế.

3. Điểm mâu thuẫn nổi bật giữa các văn bản luật thực định về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản được luận án chỉ ra là gì? Luận án vạch rõ sự mâu thuẫn giữa Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 (quy định hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực) với Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 (quy định hợp đồng tặng cho bất động sản chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu). Sự xung đột này khiến Tòa án gặp nhiều lúng túng khi xử lý các hợp đồng tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

4. Pháp luật một số quốc gia quy định chế tài gì đối với trường hợp người được tặng cho có hành vi "vô ơn", và tác giả đề xuất bài học gì cho Việt Nam? Bộ luật Dân sự Pháp (Điều 955) cho phép hủy bỏ tặng cho khi người nhận vô ơn (xâm phạm tính mạng, ngược đãi, từ chối cấp dưỡng) trong thời hiệu 1 năm; Bộ luật Dân sự Đức (Điều 530 BGB) cho phép thu hồi tài sản khi người nhận có hành vi bất nghĩa nghiêm trọng; Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (Điều 531) cho phép hủy bỏ khi người nhận phạm tội nghiêm trọng, lăng mạ hoặc từ chối cứu giúp người cho lúc túng thiếu. Luận án đề xuất pháp luật Việt Nam cần bổ sung quy định rõ ràng cho phép hủy bỏ hợp đồng tặng cho và đòi lại quyền sử dụng đất khi người nhận có hành vi ngược đãi, xúc phạm nghiêm trọng người tặng cho hoặc không thực hiện nghĩa vụ phụng dưỡng đã cam kết.

5. Vì sao tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện lại diễn biến phức tạp trong thực tiễn xét xử? Do quyền sử dụng đất có giá trị kinh tế lớn và gắn chặt với đạo lý gia đình truyền thống Việt Nam, các bên (chủ yếu là cha mẹ già cho con) thường gắn việc tặng cho với nghĩa vụ phụng dưỡng lúc ốm đau, già yếu hoặc lo việc hương hỏa sau khi chết. Khi người con nhận đất, sang tên giấy chứng nhận nhưng không thực hiện cam kết, đối xử tệ bạc, cha mẹ khởi kiện đòi lại đất. Tuy nhiên, do Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về điều kiện trong hợp đồng tặng cho còn sơ sài và thiếu chế tài xử lý hủy bỏ việc chuyển quyền, Tòa án gặp vướng mắc lớn trong việc tìm căn cứ pháp lý để tuyên hủy hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người tặng cho.

Kết luận

Luận án "Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất" của nghiên cứu sinh Nguyễn Hải An là công trình chuyên khảo nghiên cứu có hệ thống và toàn diện chế định tặng cho quyền sử dụng đất trong khoa học pháp lý Việt Nam. Tác giả đã làm sáng tỏ bản chất vật quyền của quyền sử dụng đất, phân định rõ các đặc trưng pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong mối tương quan với các giao dịch dân sự khác và pháp luật quốc tế. Bằng việc phân tích sâu sắc những mâu thuẫn của luật thực định và tổng kết thực tiễn hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân, luận án đã xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện pháp luật dân sự, đất đai và các giải pháp áp dụng pháp luật có giá trị khoa học và tính ứng dụng thực tiễn cao.