CHƯƠNG I Cơ sở lý luận về nâng cao năng lực quản lý nhà nước ñối với thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị 1. Những vấn ñề cơ bản về thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị Thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị cũng như các loại thị trường khác có tầm quan trọng trong nền kinh tế thị trường, ñặc biệt là ñối với các nền kinh tế chuyển ñổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường theo ñịnh hướng XHCN như ở Việt Nam. Thực tế những năm ñổi mới vừa qua cho thấy, hoạt ñộng bước ñầu của thị trường nhà ñất ñô thị thu hút lượng vốn ñầu tư không nhỏ vào sản xuất, kinh doanh, góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao ñộng, cải thiện một bước ñiều kiện về nhà ở tại các ñô thị lớn, các khu công nghiệp. Hoạt ñộng ổn ñịnh của thị trường nhà ñất ñô thị mang lại những lợi ích to lớn cho sự phát triển kinh tế, xã hội ở ñô thị.
Phần thứ nhất của luận án sẽ hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học về QLNN và năng lực QLNN ñối với thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị. Khái niệm về thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị Thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị là một bộ phận của thị trường BðS. Các chuyên gia kinh tế, các nhà nghiên cứu về thị trường BðS trong nước cũng như quốc tế ñã ñưa ra một số ñịnh nghĩa sau ñây về thị trường BðS. ðịnh nghĩa 1: Thị trường BðS là nơi hình thành các quyết ñịnh về việc ta tiếp cận ñược BðS và BðS ñó ñược sử dụng như thế nào và vì mục ñích gì.
[8,tr9] ðịnh nghĩa 2: Thị trường BðS là ñầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BðS. [8,tr9] ðịnh nghĩa 3: Thị trường BðS là “nơi” tiến hành các giao dịch về BðS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. [8,tr9] ðịnh nghĩa 4: Thị trường BðS là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn .v giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò QLNN ñối với thị trường BðS - 15 - có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh ñối với thị trường BðS. [8,tr9] Thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị là một bộ phận của thị trường BðS.
Trong khuôn khổ nghiên cứu này, tác giả sử dụng ñịnh nghĩa về thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị như sau: “Thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị là nơi mà người mua và người bán thỏa thuận ñược với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hóa là quyền sử dụng ñất ở và quyền sở hữu nhà ở tại các ñô thị" [42,tr13] 1. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị Dưới góc ñộ kinh tế, có thể nhìn nhận thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị ñược cấu thành bởi tổng thể các yếu tố sau ñây: (1) Hàng hoá trên thị trường là nhà ở, ñất ở ñô thị. (2) Các lực lượng tham gia thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị: Người mua, người bán (người có tài sản nhà ở, ñất ở ñô thị), người quản lý, người hỗ trợ, trung gian, môi giới. (3) Quy luật vận hành của thị trường: Quy luật cung cầu, quy luật giá trị và các quy luật kinh tế khác (bàn tay vô hình.
(4) Cơ sở hạ tầng vật chất của thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị: Nơi diễn ra các hoạt ñộng giao dịch, các phương tiện hỗ trợ cho hoạt ñộng giao dịch. CÁC LỰC CÁC QUY LƯỢNG LUẬT THAM KINH TẾ GIA HÀNG HÓA CƠ SỞ HẠ TẦNG VẬT CHẤT THỊ TRƯỜNG Hình 1.1: Mô tả yếu tố cấu thành thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị [8,tr23] 1. Hàng hoá trên thị trường Hàng hóa trên thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị là nhà ở, ñất ở ñô thị. - 16 - Nhà ở ñô thị là nhà ở thuộc khu vực ñô thị, là sản phẩm của quá trình xây dựng.
Có thể nói rằng nhà ở là sản phẩm của hoạt ñộng xây dựng và không gian bên trong có tổ chức ñược ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng ñể ở. ðất ở ñô thị ñược quy ñịnh tại ðiều 84 Luật ðất ñai là ñất ñể xây dựng nhà ở thuộc khu dân cư ñô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng ñô thị ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.Các lực lượng tham gia thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị Các lực lượng tham gia thị trường là những chủ thể trực tiếp tham gia các hoạt ñộng giao dịch trên thị trường. Với thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị, nghiên cứu này ñề cập ñến bảy thành phần chủ yếu hoạt ñộng trên thị trường. Bảy thành phần này ñược tóm tắt hình 1.
Nhà thầu xây dựng Người kinh Người tiêu doanh dùng Các tổ chức tín dụng Chính phủ Chuyên gia môi giới Chuyên gia tư vấn Hình 1. Các lực lượng tham gia thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị (1) Người tiêu dùng: Gồm có hai loại, người mua cho mình dùng và người mua ñể ñầu tư kinh doanh. (2) Người kinh doanh nhà ở, ñất ở ñô thị: Là người thông qua quá trình kinh doanh nhà ở, ñất ở ñể tìm kiếm lợi nhuận. ðó có thể là công ty “ cặp da” chỉ có một - 17 - người mà toàn bộ văn phòng là cái cặp da và ñiện thoại di ñộng, hay công ty hoặc tổng công ty kinh doanh.
Người kinh doanh còn có thể là các tập ñoàn ña quốc gia chuyên kinh doanh nhà ở, ñất ở có nguồn vốn cực kỳ lớn. Tuỳ theo ñặc ñiểm, thực lực và kinh nghiệm của mình mà mỗi người kinh doanh nhà ở, ñất ở ñô thị có những cách kinh doanh rất khác nhau. Có người sử dụng các tổ chức tư vấn ngay từ khâu mua ñất, lập dự án, thiết kế cho ñến giai ñoạn tiêu thụ, nhưng cũng có người tự mình tổ chức lực lượng làm tất cả các khâu quản lý vận hành. (3) Nhà thầu xây dựng: Người kinh doanh nhà ở, ñất ở ñô thị cần ñến nhà thầu xây dựng ñể thi công xây dựng công trình.
Nhà thầu xây dựng ñôi khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực nhà ở, ñất ở ñô thị. Nhà thầu xây dựng và người kinh doanh có ñiểm khác nhau ñặc biệt. ðối với nhà thầu xây dựng thì lợi nhuận chỉ liên quan ñến giá thành và thời gian xây dựng nên ñộ rủi ro tương ñối thấp. ðối với người kinh doanh nhà ở, ñất ở ñô thị tuy có thể chờ ñợi lợi nhuận cao hơn từ hoạt ñộng ñầu tư nhà ñất nhưng ñộ rủi ro cũng lớn hơn nhiều.
Người kinh doanh ñòi hỏi thêm nhiều kiến thức chuyên môn. ðộng cơ ñể nhà thầu kiêm kinh doanh nhà ở, ñất ở ñô thị là muốn tìm công việc xây dựng cho ñội ngũ công nhân viên ñông ñảo của mình, cho nên nhiều khi chấp nhận lợi nhuận ít trong ñiều kiện rủi ro nhiều. (4) Chuyên gia tư vấn: Vì quá trình hoạt ñộng, giao dịch và quản lý hàng hóa trên thị trường tương ñối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua ñều lúc này hay lúc khác cần ñến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn. Các chuyên gia tư vấn có thể là: Kiến trúc sư, kỹ sư, thiết kế, thi công, lắp ñặt, kế toán, tài vụ, chuyên viên kinh tế về giá cả, chuyên gia môi giới, luật sư.
(5) Chuyên gia môi giới: Các chuyên gia môi giới có thể là một cá nhân hay một tổ chức thực hiện. Chức năng môi giới không chỉ dừng lại ở mức ñộ tư vấn mà còn tiến thêm trong việc ñảm nhiệm tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên ñể thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết ñể người mua và người bán ñi ñến quyết ñịnh cuối cùng. (6) Các tổ chức tín dụng: Kinh doanh nhà ở, ñất ở ñô thị cần nguồn vốn lớn, vì vậy hoạt ñộng trên thị trường cần phải huy ñộng vốn từ các ñịnh chế tài chính - 18 - hoạt ñộng trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Tiền vốn trong quá trình ñầu tư nhà ñất gồm hai loại: Vốn ngắn hạn dùng ñể khai phát xây dựng, gọi tắt là “vốn khai phát” và vốn dài hạn ñể giúp người tiêu dùng mua nhà trả tiền góp trên cơ sở thế chấp nhà ñất mà mình mua.
Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh vực mua bán nhà ñất thì người vay thường có nhà ñất ñể thế chấp nên rủi ro tương ñối thấp. Vì vậy các ngân hàng thường cạnh tranh nhau kịch liệt ñể cho vay. Ngoài ra các ngân hàng còn trực tiếp ñầu tư, kinh doanh trên thị trường, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) ñể chuyên doanh. Ngoài ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như các Công ty bảo hiểm, Công ty tài chính, Quỹ ñầu tư.
ñều có thể tham gia ñầu tư kinh doanh trên thị trường nhà ñất, ñồng thời còn ñảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên. Khi cần các ñơn vị có thể cho vay ñối với bên này ñể thanh toán cho bên kia. (7) Các cơ quan quản lý nhà nước: Trong quá trình vận hành thị trường, Nhà nước có quyền lực ñịnh ra các qui tắc ñồng thời có chức năng quản lý và giám sát. Ngoài ra, Nhà nước còn có thể cung cấp một số dịch vụ nào ñó.
Trong mọi khâu của quá trình kinh doanh, kể từ khi bắt ñầu tìm mua ñất ñể xây dựng nhà ở thì người kinh doanh ñều phải giao thiệp với các ngành của chính phủ như ñịa chính, qui hoạch ñô thị, quản lý xây dựng. Người kinh doanh khá nhạy cảm với các hành vi của Nhà nước. Ngành xây dựng và ngành kinh doanh nhà ñất thường ñược xem như công cụ ñể ñiều tiết nền kinh tế. Hai ngành này góp phần ñáng kể vào nguồn thu ngân sách của TW và ñịa phương.
Các quy luật kinh tế tác ñộng ñến thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường nhà ở, ñất ở ñô thị chịu tác ñộng của một cơ chế nhất ñịnh. Cơ chế ñó chính là sự tác ñộng của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh .