Chương 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản 1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản Bất động sản • Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng,… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Mỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại trên một vùng lãnh thổ nhất định. Tài sản của một quốc gia bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền trên đất, mặt nước, không gian… Tài sản của một quốc gia thường được phân thành hai loại: động sản và bất động sản.
Động sản là những tài sản có thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác, còn bất động sản là những tài sản không thể di chuyển được. • Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản và có đặc điểm là không di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Hàng hóa bất động sản • Cũng như bao loại hàng hóa khác, bất động sản để được xem là hàng hóa khi nó được đưa ra thị trường để trao đổi, mua bán, cho thuê,… và những hoạt động này pháp luật không cấm.
Phần lớn các bất động sản là hàng hóa, tuy nhiên cũng có những bất động sản không phải là hàng hóa như các bất động sản công cộng mà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác. Ở Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa như những công trình hạ tầng mang tính chất công cộng. • Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường bất động sản còn có một số đặc điểm riêng sau đây: Các bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai. Nếu đất đai không phải là hàng hóa thì bất động sản trên đó khó có thể trở thành hàng hóa; Xét dưới góc độ các nhà đầu tư thì đất đai được dùng làm phương tiện bảo hiểm giá trị phòng ngừa khi lạm phát, đặc biệt là những nước thị trường tài chính kém phát triển; Bất động sản là hàng hóa không di dời được nên hồ sơ mô tả về hàng hóa ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng,… theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị truờng bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị cao, cần nhiều vốn đầu tư dài hạn. Những người có thu nhập trung bình trở xuống khó có khả năng tiếp cận nếu không có sự hỗ trợ của thị trường tài chính; Hàng hóa bất động sản luôn nằm trong một không gian nhất định, nó ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan môi trường của dân cư trong khu vực. Cho nên nó liên quan đến nhiều nghành kinh tế, khoa học kỹ thuật kiến trúc, văn hóa,… Vì vậy thị trường bất động sản ít nhiều chịu sự tác động của các nghành trên.2 Phân loại bất động sản: Bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc lọai này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v… Bất động sản đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mão, nghĩa trang v.
Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. • Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. • Khi đánh giá bất động sản ngầm hiểu rằng đây là bất động sản có thể mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu,… Như vậy, các yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá bất động sản có thể kể đến như sau: Vị trí bất động sản: Vì bất động sản không di động được, vị trí bất động sản ở đâu, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, … là những yếu tố tác động không nhỏ đến giá trị bất động sản được định giá cao hay thấp. Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa: Khi xét về giá trị sử dụng, rõ ràng một mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng, chiều dài không quá dài là một lựa chọn ưa thích của đa số nhiều người.
Những điều đó, thể hiện đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích của mỗi cá nhân đối với hình dáng của bất động sản. Cung – cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đọan nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 Chính sách của nhà nước: Các chính sách của nhà nước như quy hoạch, giải tỏa, phóng đường, v.
có thể làm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, làm cho bất động sản biến động không ngờ, có một số trường hợp theo quy định bất động sản đó không thể giao dịch được trên thị trường như nhà, đất nằm trong khu vực quy hoạch không cho mua bán, v. • Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản, giúp cho việc thế chấp, mua bán, liên doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường bất động sản bớt những cơn nóng lạnh thất thường như hiện nay.4 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Theo Điều 2, Nghị định 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại hai điều khỏan trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của luật kinh doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh. Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản, thủ tướng chính phủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật.2 Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.1 Thị trường bất động sản và đặc điểm của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 • Khi hàng hóa bất động sản được đưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê thông qua tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ được đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp.
Do đó, thị trường bất động sản hòan chỉnh không chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và không gian nhất định” • Thị trường bất động sản có các đặc điểm sau: Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản: Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng đất (quyền sử dụng đất).
