Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Chế định về sở hữu đất đai là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam và có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân cũng như đến nền kinh tế, an ninh quốc phòng.
Do đó, phân định rõ ràng chủ sở hữu giúp cho hệ thống pháp luật về đất đai được rõ ràng, minh bạch, phát huy được quyền làm chủ của nhân dân, chứng minh được bản chất của nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Tại điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thống kê, kiểm kê đất đai. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai.
Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. Cơ sở khoa học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan hệ của con người với thửa đất. Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai.
Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan (Lemmen, Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mô hình cơ sở dữ liệu địa chính có tên là CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM 6 Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng đất (lớp RRR - Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký có thể là thửa đất hay bất động sản gắn liền với đất; con người là những người sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan. CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan, Nhật,… LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và hồ sơ địa chính. Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là mối quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản (lớp LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp LA_RRR).
Mô hình địa chính LADM Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều. Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản: 7 - Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền. - Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
- Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt đất. Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm, đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai. - Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính cơ bản bao gồm các đơn vị không gian với các quyền, trách nhiệm, hạn chế duy nhất và đồng nhất được liên kết trong toàn bộ hệ thống.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được phát triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một vùng và quốc gia đó. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển dựa trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm hỗ trợ các nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém. Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội - Social Tenure Relationship (Lớp Social Tenure).
Mô hình này phù hợp với các nước có nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa vào phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông thôn,… (Hình 1. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt. Do đó, phải căn cứ vào điều kiện và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù hợp và có hiệu quả nhất cho quốc gia đó. Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng cơ sở dữ liệu thời gian trong thuộc tính của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tượng.
Đối với mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ các trạng thái quá khứ của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong LADM, các đối tượng mà có thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (được hiểu là thời gian kết thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô tả dữ liệu quá khứ hay lịch sử của đối tượng. Thời gian bắt đầu được hiểu là thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo pháp lý, còn thời gian kết thúc là thời điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý. Như vậy, mỗi trạng thái của đối tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian.
Đặc điểm này nhằm mục đích quản lý biến động được dễ dàng hơn. Ví dụ, trong CSDL thửa đất có các dòng dữ liệu như sau: Mã Mã thửa Diện Thời gian Thời gian ID MDSD Chủ sử dụng xã đất tích bắt đầu kết thúc 8 5581 96942278 450 m2 ONT Hứa Đức Hùng 20/8/2007 9 5581 96942278 200 m2 ONT Hứa Đức Hùng 20/8/2007 10 5581 96942279 250 m2 ONT Hứa Thị Ngọc Hà 20/8/2007 9 Tại mã ID 8, thửa đất mã số 96942278, diện tích 450 m2 của ông Hứa Đức Hùng được sử dụng ổn định lâu dài do ông cha để lại từ trước năm 1993, vì thế thời điểm bắt đầu không xác định được cụ thể thời gian nên để trống. Ông Hùng đã tặng cho con gái mình là Hứa Thị Ngọc Hà với diện tích là 200 m2 và thời điểm có hiệu lực của việc thực hiện tặng cho là 20/8/2007. Do đó thời gian kết thúc của thửa đất 96942278 là 20/8/2007.
Khi được tặng cho, tiến hành tách thửa thì sẽ xuất hiện thêm 2 dòng dữ liệu (ID 9 và ID 10) là thửa đất 96942278 với diện tích 200 m2 và thửa đất mới 96942279 diện tích 250 m2. Cả hai thửa đất này đều có thời gian bắt đầu là 20/8/2007, thời gian kết thúc trống, điều đó chứng tỏ hai thửa đất vẫn đang được sử dụng và chưa có biến động xảy ra. Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung vẫn còn khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng.
Từ mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mô hình cơ sở dữ liệu địa chính. Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu địa chính. Cơ sở dữ liệu địa chính của quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh là tập hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện. Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa chính trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 24/2014/TT - BTNMT quy định về hồ sơ địa chính và thông tư số 23/2014/TT - BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo các Thông tư này, cơ sở dữ liệu địa chính chuẩn ở nước ta bao gồm các nhóm dữ liệu thành phần và liên kết như sau: 10 Hình 1.