Tổng quan nghiên cứu

Thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương sở hữu tổng diện tích tự nhiên 28.291,73 ha cùng quy mô dân số đạt 164.837 người vào năm 2017, mật độ dân số bình quân 568 người/km2. Nằm ở vị trí chiến lược thuộc tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, địa phương phải đối mặt với áp lực gia tăng về nhu cầu mặt bằng sạch phục vụ mục tiêu nâng cấp lên đô thị loại III vào năm 2020. Thực tiễn giai đoạn 2012 - 2017 cho thấy, công tác quản lý và tạo lập quỹ đất phục vụ các khu đô thị mới, khu công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật phát sinh nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng. Doanh nghiệp và chủ đầu tư thường xuyên phải tự tìm kiếm địa bàn, tự thực hiện các thủ tục giải phóng mặt bằng qua nhiều khâu trung gian, dẫn đến kéo dài thời gian đầu tư và phát sinh tranh chấp phức tạp.

Đề tài tập trung đánh giá toàn diện thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh giai đoạn 2012 - 2017, đồng thời nhận diện các rào cản về cơ chế chính sách, quy hoạch và năng lực tài chính. Phạm vi nghiên cứu bao quát toàn bộ 20 đơn vị hành chính cấp xã, phường trên địa bàn thị xã, đi sâu phân tích 18 dự án phát triển quỹ đất với tổng diện tích quy hoạch 245.247,7 m2 liên quan đến 1.993 hộ gia đình bị ảnh hưởng. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện ở việc lượng hóa hiệu quả giải phóng mặt bằng đạt tỷ lệ 82,97% diện tích bàn giao, cung cấp cơ sở dữ liệu khoa học tin cậy giúp cơ quan quản lý hoàn thiện cơ chế định giá đất, nâng cao hiệu quả vận hành Quỹ phát triển đất và giảm thiểu khiếu nại trong giai đoạn phát triển tiếp theo.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý thuyết kinh tế đất đai hiện đại và nguyên lý phát triển bền vững trong quản lý tài nguyên thiên nhiên. Đất đai được nhìn nhận dưới hai thuộc tính cốt lõi: vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, vừa là nguồn tài sản tài chính có khả năng vốn hóa để tạo nguồn lực đầu tư phát triển hạ tầng. Khung nghiên cứu vận dụng lý luận về phát triển bền vững, đòi hỏi sự cân bằng hài hòa giữa ba trụ cột: tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội và bảo vệ cảnh quan môi trường.

Về mô hình quản lý, công trình tổng hợp kinh nghiệm vận hành tổ chức phát triển quỹ đất quốc tế như: mô hình Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc với hơn 516 dự án đô thị được quản lý khép kín từ khâu quy hoạch đến kinh doanh sản phẩm; mô hình Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Chu Hải (Trung Quốc) hoạt động theo cơ chế đấu giá đất sạch trực thuộc cơ quan tài nguyên; và mô hình Công ty đất đai công lập tại các bang của Úc. Luận văn chuẩn hóa hệ thống 4 khái niệm nền tảng bao gồm: Quỹ đất đai, Tạo lập quỹ đất sạch, Tổ chức phát triển quỹ đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Cơ chế vận hành Quỹ phát triển đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập trong mốc thời gian từ tháng 1/2016 đến tháng 2/2017. Dữ liệu thứ cấp phản ánh hiện trạng quản lý đất đai của 20 xã, phường từ các báo cáo chính thức của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Chí Linh và Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh.

Đối với dữ liệu sơ cấp, nhóm nghiên cứu thiết lập tổng cỡ mẫu khảo sát gồm 285 đối tượng. Trong đó bao gồm 30 cán bộ chuyên môn trực tiếp làm công tác bồi thường, quản lý đất đai (thuộc Sở TN&MT, Ban Giải phóng mặt bằng, Văn phòng Đăng ký đất đai và cán bộ địa chính xã/phường), 15 tổ chức kinh tế và 240 hộ gia đình có đất bị thu hồi. Phương pháp chọn mẫu phi ngẫu nhiên có chủ đích được áp dụng tại 8 xã, phường trọng điểm có dự án triển khai (Sao Đỏ, Cộng Hòa, Hoàng Tân, Bến Tắm, Thái Học, Bắc An, Đồng Lạc, Hoàng Hoa Thám với định mức 30 hộ/địa bàn). Phương pháp này bảo đảm tính đại diện sâu sát vì 8 địa phương trên tập trung toàn bộ 18 dự án và 1.993 hộ dân chịu tác động thu hồi đất giai đoạn 2012 - 2017.

Các công cụ phân tích định lượng trên phần mềm Excel và SPSS được sử dụng để xử lý thống kê mô tả, tính toán tần suất và trung bình trọng số. Nghiên cứu áp dụng thang đo Likert 5 bậc (từ mức độ 1 - Rất nhỏ đến 5 - Rất lớn) với các khoảng chia phân cấp khoa học: Rất cao (từ 4,20 trở lên), Cao (3,40 đến 4,19), Trung bình (2,60 đến 3,39), Thấp (1,80 đến 2,59) và Rất thấp (dưới 1,80). Việc lựa chọn phương pháp này giúp chuyển đổi các đánh giá định tính phức tạp của người dân và chuyên gia thành các chỉ số số học lượng hóa rõ ràng, loại bỏ định kiến chủ quan.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Trong giai đoạn 2012 - 2017, công tác phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh đạt được nhiều kết quả quan trọng nhưng vẫn còn những khoảng cách lớn so với kế hoạch đề ra. Về quy mô triển khai, toàn địa bàn đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho 18 dự án với tổng diện tích quy hoạch 245.247,7 m2, tác động trực tiếp tới 1.993 hộ dân. Trong đó, diện tích đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và bàn giao cho các chủ đầu tư đạt 203.482,8 m2 (tương đương 82,97%), phần diện tích còn lại 41.764,9 m2 (chiếm 17,03%) vẫn đang trong tình trạng tồn đọng, chờ tháo gỡ khó khăn.

Tiến trình tạo lập quỹ đất đã thúc đẩy mạnh mẽ quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân toàn thị xã duy trì ở mức trên 10%/năm; tỷ trọng nông - lâm nghiệp giảm từ 21,40% năm 2012 xuống 16,20% năm 2017, trong khi tỷ trọng công nghiệp - xây dựng tăng vọt từ 55,90% lên 70,30%.

Kết quả phân tích định lượng bằng thang đo Likert xác định 3 yếu tố then chốt chi phối trực tiếp đến hiệu quả phát triển quỹ đất gồm: Giá đất bồi thường (chỉ số đánh giá trung bình 4,46/5), Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (4,30/5) và Chính sách thu hút đầu tư (4,20/5). Đánh giá tác động đến đời sống nhân sinh cho thấy phát triển quỹ đất mang lại sự cải thiện rõ nét về Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đạt 3,93/5), Đời sống văn hóa tinh thần (3,80/5), Chất lượng môi trường (3,62/5) và Thu nhập bình quân của người dân (3,44/5). Tuy nhiên, chỉ số Cơ hội lựa chọn việc làm sau thu hồi đất chỉ đạt 3,08/5 - mức thấp nhất trong các tiêu chí khảo sát.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi khiến 41.764,9 m2 đất chậm bàn giao bắt nguồn từ sự bất cập trong cơ chế định giá đất bồi thường. Bảng giá đất do Nhà nước ban hành tại thời điểm thu hồi có sự chênh lệch đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Tình trạng bất bình đẳng phát sinh giữa các dự án do Nhà nước thu hồi đất (áp dụng khung giá cứng) và các dự án do nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất (có thêm các khoản hỗ trợ tài chính bổ sung), tạo ra tâm lý so bì và phát sinh khiếu kiện trong cộng đồng 1.993 hộ dân.

Dữ liệu nghiên cứu phản ánh mối tương quan chặt chẽ giữa tiến độ giải phóng mặt bằng và đặc điểm địa bàn. Khi biểu diễn qua biểu đồ cột phân tích theo từng phường, xã, các khu vực trung tâm đô thị như phường Sao Đỏ và phường Bến Tắm có tỷ lệ mặt bằng bàn giao đạt trên 90%, trong khi các xã vùng bán sơn địa có diện tích đất rừng lớn (như Bắc An, Hoàng Hoa Thám với hơn 8.301,50 ha đất lâm nghiệp) gặp nhiều trở ngại do hồ sơ địa chính chưa đồng bộ. Biểu đồ mạng nhện đánh giá tác động kinh tế - xã hội thể hiện rõ nét sự chênh lệch giữa việc phát triển hạ tầng vật chất (3,93/5) và chính sách giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp sau thu hồi đất (3,08/5).

Kết quả này hoàn toàn tương đồng với các nghiên cứu quản lý đất đai tại vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, song tại Chí Linh tính chất phức tạp gia tăng do địa hình bán sơn địa phân hóa thành 3 tiểu vùng rõ rệt. Việc thiếu hụt nguồn vốn ứng trước từ Quỹ phát triển đất địa phương khiến Trung tâm Phát triển quỹ đất chưa thể chủ động bồi thường, san nền tạo quỹ đất sạch trước khi phê duyệt dự án đầu tư.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác phát triển quỹ đất phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại thị xã Chí Linh, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế chính sách giá đất và bồi thường tái định cư. Ủy ban nhân dân thị xã cần phối hợp với các cơ quan chuyên môn định giá đất cụ thể theo sát giá thị trường tại thời điểm thu hồi, rút ngắn thời gian thẩm định phương án bồi thường xuống dưới 30 ngày làm việc. Cần xây dựng khung chính sách hỗ trợ chuyển đổi sinh kế đồng bộ giữa dự án Nhà nước thu hồi và dự án doanh nghiệp tự thỏa thuận, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho 100% hộ dân bị thu hồi đất.

Thứ hai, đa dạng hóa nguồn lực tài chính cho Quỹ phát triển đất. Đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương ban hành cơ chế trích tối thiểu từ 30% đến 50% tiền thu sử dụng đất và tiền thuê đất hàng năm của địa phương để bổ sung nguồn vốn hoạt động cho Quỹ. Cho phép Trung tâm Phát triển quỹ đất liên doanh, liên kết hợp pháp và tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để chủ động giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất sạch trước khi bàn giao.

Thứ ba, nâng cao chất lượng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Thực hiện công khai 100% đồ án quy hoạch sử dụng đất hàng năm tại trụ sở 20 xã, phường. Bắt buộc hoàn thành quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và thi công hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư trước thời điểm ban hành thông báo thu hồi đất tối thiểu 6 tháng.

Thứ tư, kiện toàn bộ máy và nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ. Tổ chức đào tạo chuyên sâu về kỹ năng định giá đất, chuyển đổi số dữ liệu địa chính và nghiệp vụ hòa giải tranh chấp cho 100% cán bộ địa chính tại 20 xã, phường, đáp ứng yêu cầu quản lý đô thị hiện đại.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng trọng điểm:

Thứ nhất, các cơ quan quản lý Nhà nước về tài nguyên và môi trường (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Chí Linh và Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng). Nghiên cứu cung cấp cơ sở thực chứng để đánh giá mức độ hài lòng của người dân, từ đó điều chỉnh bảng giá đất và hoàn thiện quy trình thu hồi đất trên địa bàn.

Thứ hai, các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản và hạ tầng công nghiệp. Tài liệu giúp nhà đầu tư nắm bắt quy trình tạo lập quỹ đất sạch 245.247,7 m2 tại đô thị vệ tinh, nhận diện rủi ro chênh lệch chính sách để chủ động xây dựng phương án bồi thường, rút ngắn thời gian tiếp cận đất đai.

Thứ ba, giảng viên, học viên cao học và sinh viên các chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế nông nghiệp và Bất động sản. Luận văn là tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp luận kết hợp thang đo Likert, cung cấp bộ dữ liệu khảo sát thực tế gồm 285 mẫu điều tra chi tiết.

Thứ tư, các tổ chức tư vấn quy hoạch và định giá đất. Báo cáo phân tích chuyên sâu về tương quan giữa phát triển quỹ đất và 5 chỉ số tác động xã hội (hạ tầng 3,93/5; việc làm 3,08/5) là tư liệu quý để xây dựng báo cáo đánh giá tác động kinh tế - xã hội của các dự án đầu tư quy mô lớn.

Câu hỏi thường gặp

Yếu tố nào tác động mạnh nhất đến tiến độ phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh? Khảo sát định lượng trên thang đo Likert chỉ ra giá đất bồi thường là yếu tố có tác động lớn nhất với điểm số trung bình đạt 4,46/5. Nguyên nhân do chênh lệch giữa khung giá bồi thường của Nhà nước và giá thị trường tự do gây trở ngại lớn trong khâu đạt được sự đồng thuận của người dân.

Kết quả bàn giao quỹ đất sạch của thị xã Chí Linh giai đoạn 2012 - 2017 đạt bao nhiêu? Trong tổng số 245.247,7 m2 diện tích quy hoạch bồi thường cho 18 dự án trọng điểm, thị xã đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và bàn giao cho các chủ đầu tư 203.482,8 m2 (đạt tỷ lệ 82,97%), còn lại 41.764,9 m2 đang tiếp tục xử lý vướng mắc.

Công tác phát triển quỹ đất đóng góp như thế nào vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương? Quá trình tạo lập mặt bằng sạch đã thúc đẩy công nghiệp và xây dựng bứt phá mạnh mẽ, nâng tỷ trọng nhóm ngành này từ 55,90% năm 2012 lên 70,30% năm 2017, đồng thời duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân toàn thị xã đạt trên 10%/năm.

Chỉ số nào phản ánh hạn chế lớn nhất trong đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất? Chỉ số cơ hội lựa chọn việc làm chỉ đạt mức 3,08/5 điểm Likert, thấp nhất trong các tiêu chí khảo sát. Điều này phản ánh công tác đào tạo nghề và giải quyết sinh kế mới cho lao động nông thôn sau khi mất đất nông nghiệp vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng thực tế.

Giải pháp tài chính căn bản nào được đề xuất để nâng cao tính chủ động của tổ chức phát triển quỹ đất? Luận văn đề xuất cơ chế trích lập ổn định từ 30% đến 50% tiền thu sử dụng đất và tiền thuê đất hàng năm của địa phương để bổ sung vốn ứng trước cho Quỹ phát triển đất, giúp chủ động tạo quỹ đất sạch trước khi triển khai dự án.

Kết luận

  • Đánh giá toàn diện bức tranh quản lý trên 28.291,73 ha diện tích tự nhiên và kết quả triển khai 18 dự án phát triển quỹ đất giai đoạn 2012 - 2017 tại thị xã Chí Linh.
  • Xác định rõ giá đất (4,46/5) và quy hoạch kinh tế - xã hội (4,30/5) là hai yếu tố chi phối mạnh mẽ nhất đến tiến độ tạo lập quỹ đất.
  • Ghi nhận những đóng góp vượt bậc vào việc nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật (3,93/5) và chuyển dịch cơ cấu công nghiệp lên 70,30%, đồng thời chỉ rõ hạn chế về cơ hội việc làm sau thu hồi đất (3,08/5).
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá về cơ chế chính sách giá, bổ sung 30% - 50% nguồn vốn cho Quỹ phát triển đất, chuẩn hóa quy hoạch chi tiết 1/500 và nâng cao năng lực cán bộ địa chính tại 20 xã, phường.
  • Thiết lập lộ trình thực thi giai đoạn 2020 - 2025, tạo tiền đề vững chắc để đưa thị xã Chí Linh phát triển thành đô thị loại III văn minh, bền vững.

Các cơ quan quản lý và nhà nghiên cứu quan tâm có thể ứng dụng ngay khung phân tích và hệ thống giải pháp của luận văn để nâng cao hiệu quả quản trị tài nguyên đất đai tại địa phương.