Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN, LỊCH SỬ VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu ở Việt Nam. Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu, được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt. D o đ ó , việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách dễ dàng.
Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký quyền sử dụng đất nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan tâm. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Vậy “đăng ký quyền sử dụng đất” được hiểu như thế nào? Để làm rõ khái niệm này, trước tiên, cần làm rõ hai khái niệm là “đăng ký” và “quyền sử dụng đất”. Có rất nhiều định nghĩa về "đăng ký" trong các công trình nghiên cứu và sách tham khảo, ví dụ như: Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, năm 2005 thì "Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý" [49, tr.
Theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hoá - Thông tin, năm 1998 thì "Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" [21, tr. Về vấn đề này, Từ điển Tiếng Việt Nhà xuất bản Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển, năm 1994 có định nghĩa: "Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ" [48, tr. Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính Nhà xuất bản Lao động, năm 2002 có nêu: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán. Những sự kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [49, tr.
Qua các định nghĩa nêu trên, tác giả nhận thấy, dù “đăng ký” được nhìn nhận và định nghĩa khác nhau, song vẫn có thể tổng hợp nội hàm của khái niệm đăng ký bao gồm các đặc điểm chủ yếu sau đây: (i) đăng ký là hành vi ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) những thông tin được ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi. Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp): “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [50, tr 655].
Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng. Lê Xuân Bá thì cho rằng, “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”[17, tr. Quan điểm này đã chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền phát sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất.
Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định chung về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 192). Với các quan niệm trên, nhìn chung, quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất.
Cho đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004) thì thuật ngữ “đăng ký quyền sử dụng đất” vẫn chưa được hiểu một cách thống nhất. Khoản 19 Điề u 4 Luâ ̣t Đ ất đai năm 2003 quy định: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". Theo đó, đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chính mà người sử dụng đất phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (gọi là đăng ký lần đầu), và khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất như thế chấp, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn liên doanh hay nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc có thay đổi về hình thể thửa đất, hợp thửa, tách thửa (còn gọi là đăng ký chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất). Tùy thuộc vào từng trường hợp đăng ký mà kết quả của thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc được chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 hướng tới xây dựng một hệ thống cơ quan đăng ký tập trung và chuyên môn hóa, theo đó, thay thế quy định cũ việc đăng ký được thực hiện tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung một đầu mối là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai để quản lý chặt hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này khi có yêu cầu của người sử dụng đất hoặc tính toán nghĩa vụ tài chính của người của người sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền.2 Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất Để có được khái niệm chính xác, cũng như để hiểu rõ hơn bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất, tôi phân tích một số đặc điểm chủ yếu của đăng ký quyền sử dụng đất như sau: Thứ nhất, đăng ký quyền sử dụng đất mang tính đă ̣c thù của quản lý nhà nước về đất đai. Tính đặc thù thể hiện ở những điểm sau : Đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t là mô ̣t thủ tu ̣c hành chính bắ t buô ̣c đố i với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Mối quan hệ pháp lý được thiết lập giữa Nhà 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nước và người sử dụng đất được thể hiện qua việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào hồ sơ địa chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyề n sử dụng đất là công việc của bộ máy n hà nước mà cụ thể là công viê ̣c của cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường. Bộ Tài nguyên và Môi trường chiụ trách nhiê ̣m trước Chiń h phủ , Quố c hô ̣i trong viê ̣c quản lí nhà nước về đất đai. Đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c thực hiê ̣n ta ̣i Văn phòng Đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t thuộc Sở Tài nguy ên và Môi trường cấp tỉnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Thứ hai, đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai.
Điều đó đươ ̣c thể hiê ̣n ở các khiá ca ̣nh sau đây : Đất đai được xác định là một tài sản đặc biệt và có giá trị vì : Đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiế u và có ý nghiã số ng với mo ̣i tổ chức và cá nhân nhưng diê ̣n tić h đấ t thì chỉ có giới ha ̣n còn nhu cầ u sử du ̣ng của xã hô ̣i thì không ngừng tăng ; điề u đó làm giá đ ất luôn luôn có xu hướng tăng lên. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân , người đăng ký chỉ đươ ̣c hưởng quyề n sử dụng đất .