MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong mọi thời đại lịch sử ở tất cả các quốc gia trên thế giới, đất đai luôn giành được một sự quan tâm đặc biệt. Nó là cơ sở cho sự phân định ranh giới giữa các quốc gia và vùng lãnh thổ, là nguồn nội lực to lớn cho sự phát triển của mọi đất nước. Theo thời gian đất đai ngày càng gắn bó với con người hơn, bởi nó đã dần trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch trong thị trường bất động sản.
Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nhưng cần phân bổ và sử dụng hợp lý là chìa khoá đảm bảo cho cho sự tồn tại của con người. Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường do các hoạt động của con người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một đất nước muốn có nền kinh tế thị trường phát triển bền vững bao gồm cả thị truờng bất động sản thì một trong những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực, phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ không thể thiếu được để xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản. Trong xu thế chung của thế giới mỗi nước đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau.
Luật đất đai năm 2013 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (VPĐKĐĐ) được lập ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW trực thuộc Sở tài nguyên và Môi trường. Tại các quận, huyện có các chi nhánh của văn phòng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 đăng ký đất đai. Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng VPĐKĐĐ đã gặt hái không ít thành công, được người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKĐĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong quá trình quản lý dữ liệu, hồ sơ địa chính, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai … mà nó còn bao gồm việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả nước. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKĐĐ vẫn còn những điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động như: vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực tế công việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế … Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết.
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức được thành lập trên cơ sở Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội, bắt đầu đi vào hoạt động ngày 20/4/2015 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo. Xuất phát từ các yêu cầu thực tiễn trên,được sự nhất trí của Viện Quản lý đất đai –Đại học Lâm Nghiệp và sự hướng dẫn của TS. Hoàng Xuân Phương tôi thực hiên nghiên cứuđề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức”. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức trong giai đoạn tới. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi không gian hành chính huyện Mỹ Đức, các nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối tượng làm việc tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức và các đối tượng có liên quan như cán bộ thuế, cán bộ địa chính các xã và cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp có các giao dịch với văn phòng. - Về thời gian: Cơ sở dữ liệu được nghiên cứu về Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và các hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức từ giai đoạn 2015 - 2018.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Bổ sung cơ sở khoa học cho việc đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp. - Đánh giá được thực trạng hoạt động của 1 Văn phòng đăng ký đất đai điển hình (Chi nhánh huyện Mỹ Đức). - Đề xuất được các cơ chế chính sách và giải pháp để VPĐKĐĐ hoạt động có hiệu quả hơn, thực hiện tốt nhiệm vụ chính trị được giao như trong chức năng nhiệm vụ của văn phòng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.
Khái quát về đất đai, bất động sản 1. Đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt Trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” [5]. Bất động sản Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).
Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc.
BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau [6]. Thị trường bất động sản Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường. Thị trường BĐS kết nối cung và cầu đối với BĐS. Thị trường là tổng hợp các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp gồm: - Thị trường cấp I: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền SDĐ (còn gọi là thị trường đất đai). - Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [6]. Đăng ký đất đai, đăng ký bất động sản 1.
Khái niệm đăng ký đất đai 1. Đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi ích không chỉ cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội. Khái niệm này được thể hiện thông qua các đặc điểm sau: - ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) [3].
Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng và lợi ích công dân. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất. + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản.
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng.