Chương 1. Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở Việt Nam.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất 1.1 Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất Đất đai, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá luôn được coi là một yếu tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế. Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề cơ bản của mỗi chế độ tồn tại trong các giai đoạn lịch sử của nước ta. Trong lịch sử nước ta đã có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai.
Nếu như ở Hiến pháp năm 1946 ta đã xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, đến Luật cải cách ruộng đất năm 1953 ta còn lại hai hình thức sở hữu chính là sở hữu Nhà nước và sở hữu của người nông dân thì đến Hiến pháp năm 1959 ta đã thừa nhận ba hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, Sở hữu tập thể và Sở hữu tư nhân về đất đai. Hiến pháp năm 1980 và một lần nữa ở Hiến pháp năm 1992 chế độ sở hữu đất đai được xác lập là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992). Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta hiện nay không phải là cá biệt trên thế giới mà trước đây ở một số nước, cả ở các nước XHCN lẫn các nước tư bản vấn đề sở hữu Nhà nước về đất đai đã từng tồn tại. Chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai đương nhiên dẫn đến việc hình thành chế định quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất, phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của cá nhân, của tổ chức. Chế độ sử dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định [38,Tr 513]. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế đất nước. “Đó là loại tài sản - tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn và cố định trong không gian về diện tích nhưng lại tồn tại vô hạn về thời gian và có khả LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com năng sinh lợi lâu dài” [27,Tr 8].
Đây là ưu thế đặc biệt của đất so với các loại tư liệu sản xuất khác. Như vậy, QSDĐ trước hết là một quyền kinh tế, quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [39, Tr 92]. Quyền này phúc đáp cho câu hỏi đặt ra là: mục đích có QSDĐ để làm gì? Tất nhiên đó là các lợi ích kinh tế mà các chủ thể hướng tới một cách tự nhiên tức là đem lại thu nhập, làm nhà ở, kinh doanh, nguồn sống gắn liền với nghề nghiệp. Vậy khi chủ sở hữu đất đai có thu nhập nó sẽ thể hiện đầy đủ hơn nữa quyền sở hữu về mặt kinh tế từ quyền sử dụng đất.
Nhà nước bảo hộ chung cho người sử dụng đất đối với các quyền: Được cấp GCNQSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 105 LĐĐ năm 2003). Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay nhà đầu tư nước ngoài sử dụng ổn định lâu dài thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể. Do vậy, khi các quyền đó bị xâm hại hoặc không được bảo vệ, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước bảo hộ. Quyền tham gia các giao dịch dân sự về đất đai như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003).
Người sử dụng đất được thực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hiện các quyền này khi có các điều kiện: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Quyền này được ghi nhận lần đầu tiên tại LĐĐ năm 1993, tiếp tục được kế thừa phát triển trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998, 2001 và LĐĐ năm 2003. Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất được quy định tại Điều 108 LĐĐ năm 2003. Căn cứ vào khả năng tài chính và nhu cầu đầu tư, hưởng lợi từ việc sử dụng đất, người sử dụng đất lựa chọn một hình thức sử dụng đất có lợi nhất để khai thác đất đai có hiệu quả.
Nếu có khả năng tài chính thì nhận giao đất có thu tiền, nếu năng lực tài chính yếu thì thuê đất, nếu muốn sử dụng ổn định lâu dài thì chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền. Đây là quyền mới được bổ sung tại LĐĐ năm 2003, thể hiện sự quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp nhất. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất không đồng nhất bởi những lý do sau: Thứ nhất, “Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ” [38, Tr 93], nó bao gồm các quyền cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, còn QSDĐ không có đầy đủ các quyền năng như quyền sở hữu. Thứ hai, không phải ai có QSDĐ hợp pháp là có quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn (khoản 1 Điều 106 LĐĐ nâm 2003) ví dụ như khi tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 LĐĐ năm 2003).
Thứ ba,“không phải đối với bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ chín quyền năng” như quy định của pháp luật [38, Tr 94]. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đặc trƣng pháp lý của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật có những đặc trưng sau đây: Thứ nhất, “Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh” từ quyền sở hữu đất đai [38, Tr 93]. Giống như chủ sở hữu đối với tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, những đặc thù của chế độ sở hữu về đất đai theo pháp luật Việt Nam đã tạo cho QSDĐ những quyền năng rộng hơn rất nhiều so với quyền năng của một chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất được tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành một chế định riêng. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý và thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân thông qua nhiều hình thức và biến họ trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đất đai mặc dù trong thực tế nhiều trường hợp người sử dụng đất vốn là chủ sở hữu đất qua nhiều thế hệ. Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được khai thác, sử dụng đất đặc biệt trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản. Theo Từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là “Quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình” [31, Tr 787] tức chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt trong tập hợp các quyền của chủ thể đối với vật. Như vậy, quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai. Theo quy định tại Điều 181 BLDS năm 2005 thì QSDĐ là một quyền tài sản “là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”.
Quyền này được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài dưới các hình thức như giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. Nhưng khác với các quan hệ dân sự khác khi mà chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện đầy đủ ba quyền năng của mình thông qua các hình thức pháp lý khác nhau thì đối với đất đai chủ sử dụng đất và chủ sở hữu đất là hai chủ thể khác nhau. Quyền sử dụng đất do Nhà nước giao song nó chỉ là “quyền tài sản đặc biệt” của người sử dụng đất [43, Tr 71]. Quyền sử dụng đất cũng là một loại BĐS, là đối tượng của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
Mặc dù chỉ là người thực hiện quyền của chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. thông qua các giao dịch dân sự trên thị trường.