Luận văn thạc sĩ về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Luận văn thạc sĩ VNU LS về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, phân tích và đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan.

• Tác giả: Phạm Quang Huy
• Người hướng dẫn: PGS. Ngô Huy Cương
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.2. HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.2. THỰC TIỄN THI HÀNH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.3. NHỮNG BẤT CẬP CHỦ YẾU VÀ NGUYÊN NHÂN NHỮNG BẤT CẬP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH LIÊN QUAN
• 3.1. PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3.2. KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƯƠNG LAI
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực pháp luật và kinh doanh bất động sản. Khái niệm này không chỉ phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn thể hiện sự cần thiết phải có những quy định pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Hợp đồng này cho phép bên mua có thể đầu tư vào các dự án bất động sản chưa được xây dựng, từ đó tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động.

1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai là một thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản mà hiện tại chưa tồn tại. Điều này có nghĩa là bên mua sẽ đầu tư vào một dự án bất động sản mà chưa được xây dựng hoặc chưa hoàn thành. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng này cần phải được lập thành văn bản và có các điều khoản rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên.

1.2. Vai trò và ý nghĩa của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nó không chỉ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia vào các dự án mới mà còn giúp người tiêu dùng có cơ hội sở hữu bất động sản với giá hợp lý. Hợp đồng này cũng góp phần làm tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.

II. Những thách thức trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai mang lại nhiều lợi ích, nhưng cũng không thiếu những thách thức và rủi ro. Các vấn đề như tính pháp lý của hợp đồng, quyền sở hữu tài sản, và khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên bán là những yếu tố cần được xem xét kỹ lưỡng. Ngoài ra, việc thiếu hụt thông tin và sự minh bạch trong các giao dịch cũng có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên.

2.1. Rủi ro pháp lý trong hợp đồng chuyển nhượng

Một trong những rủi ro lớn nhất trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai là tính pháp lý của hợp đồng. Nếu hợp đồng không được lập đúng quy định hoặc thiếu các điều khoản cần thiết, bên mua có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh pháp luật về bất động sản còn nhiều bất cập.

2.2. Khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu

Việc xác định quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai cũng là một thách thức lớn. Bên mua có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ của mình. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý kéo dài và tốn kém.

III. Phương pháp giải quyết rủi ro trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Để giảm thiểu rủi ro trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, các bên cần áp dụng một số phương pháp và biện pháp cụ thể. Việc lập hợp đồng chi tiết, rõ ràng và có sự tham gia của các chuyên gia pháp lý là rất cần thiết. Ngoài ra, việc thực hiện các biện pháp bảo đảm như thế chấp tài sản cũng có thể giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua.

3.1. Lập hợp đồng chi tiết và rõ ràng

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai cần được lập một cách chi tiết và rõ ràng, bao gồm các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên, tiến độ thực hiện, và các điều kiện thanh toán. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro và tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng.

3.2. Sử dụng biện pháp bảo đảm

Các bên có thể sử dụng các biện pháp bảo đảm như thế chấp tài sản hoặc bảo lãnh ngân hàng để bảo vệ quyền lợi của mình. Việc này không chỉ giúp bên mua yên tâm hơn khi đầu tư mà còn tạo ra sự tin tưởng giữa các bên trong giao dịch.

IV. Ứng dụng thực tiễn của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai đã được áp dụng rộng rãi trong thực tiễn tại Việt Nam. Nhiều dự án bất động sản lớn đã được triển khai thông qua hình thức này, giúp thu hút vốn đầu tư và tạo ra nhiều cơ hội cho người tiêu dùng. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng này cũng cần phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên.

4.1. Các dự án bất động sản tiêu biểu

Nhiều dự án bất động sản lớn tại Việt Nam đã áp dụng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, như các khu đô thị mới, chung cư cao cấp, và các dự án thương mại. Những dự án này không chỉ tạo ra giá trị kinh tế mà còn góp phần phát triển hạ tầng đô thị.

4.2. Kinh nghiệm từ các giao dịch thực tế

Các giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai đã mang lại nhiều bài học kinh nghiệm cho các bên tham gia. Việc nắm rõ quy định pháp luật, chuẩn bị hợp đồng kỹ lưỡng và thực hiện các biện pháp bảo đảm là những yếu tố quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo thành công cho giao dịch.

V. Kết luận và tương lai của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai là một công cụ quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của các bên, cần có những cải cách pháp lý và quy định rõ ràng hơn. Tương lai của hợp đồng này phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường và sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật.

5.1. Định hướng phát triển pháp luật

Cần có những định hướng phát triển pháp luật rõ ràng hơn về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và bền vững.

5.2. Tương lai của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ. Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư và tạo ra cơ hội cho người tiêu dùng. Tuy nhiên, cần phải có sự giám sát và quản lý chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ đầu của thế kỷ XXI đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc nhưng cũng đầy biến động. Trong vòng chưa đầy 10 năm, toàn quốc đã có hơn 7.000 doanh nghiệp đăng ký hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chu kỳ thị trường biến chuyển nhanh chóng từ giai đoạn bùng nổ đỉnh điểm năm 2008 sang suy thoái nặng nề năm 2011 và chạm đáy vào năm 2013, làm bộc lộ hàng loạt rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Thực tế ghi nhận khoảng 75% tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này liên quan đến các giao dịch huy động vốn dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền hoặc hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng chưa hình thành trên thực địa.

Vấn đề nghiên cứu cốt lõi của đề tài bắt nguồn từ sự bất cập, thiếu đồng bộ giữa lý luận pháp luật và các quy định thực định điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể là làm sáng tỏ bản chất pháp lý của chế định tài sản tương lai, xây dựng hệ thống tiêu chí phân loại hợp đồng, nhận diện các khiếm khuyết trong hệ thống pháp luật thực định Việt Nam giai đoạn 2005 - 2014, từ đó đưa ra mô hình giải pháp bảo vệ quyền lợi các bên trong giao dịch.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các giao dịch mua bán nhà ở, trụ sở văn phòng và sàn thương mại tại các dự án bất động sản lớn ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện ở việc cung cấp nền tảng lý luận toàn diện cho các nhà lập pháp, đồng thời xác lập các kỹ thuật đàm phán hợp đồng thực chiến giúp giảm thiểu từ 40% đến 50% nguy cơ phát sinh tranh chấp trong hoạt động tín dụng và kinh doanh bất động sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết tự do ý chí và quyền tự chủ cá nhân bắt nguồn từ triết học Ánh sáng của Immanuel Kant và hệ thống Dân luật Pháp (Civil Law). Theo trường phái này, hợp đồng là kết quả của sự dung hòa các lợi ích đối lập thông qua sự thống nhất ý chí tự nguyện của các bên tham gia. Bên cạnh đó, tác giả kết hợp lý thuyết tập hợp quyền (Bundle of Rights) từ hệ thống Thông luật (Common Law) và Bộ luật Thương mại Mẫu Hoa Kỳ (UCC) nhằm tiếp cận tài sản không chỉ dưới góc độ vật chất hữu hình mà là một tập hợp các quyền năng hợp pháp có thể tách rời và chuyển dịch.

Nghiên cứu tập trung vào 4 khái niệm pháp lý nền tảng:

1. Bất động sản hình thành trong tương lai: Tài sản chưa tồn tại hoặc chưa hoàn thành xây dựng trên thực địa tại thời điểm giao kết hợp đồng, gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp.
2. Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai: Giao dịch ưng thuận, song vụ và có đền bù nhằm chuyển giao quyền sở hữu công trình xây dựng sau khi nghiệm thu hoàn thành.
3. Quyền đối vật và quyền đối nhân: Quyền chi phối trực tiếp lên tài sản và quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện hành vi chuyển giao tài sản.
4. Bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ hợp đồng: Biện pháp bảo đảm tài chính ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư thông qua tổ chức tín dụng độc lập.

Hệ thống lý thuyết được xây dựng dựa trên 6 thành tố hợp đồng kinh điển: Đề nghị giao kết, Chấp thuận giao kết, Sự đồng thuận ý chí, Năng lực chủ thể, Sự xem xét và đền bù, và Tính hợp pháp của đối tượng giao dịch, đối chiếu với 13 phân loại hợp đồng dân sự thông dụng được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn áp dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên sâu:

• Phương pháp nghiên cứu trường hợp (Case study): Phân tích thực chứng chuyên sâu 01 thương vụ chuyển nhượng sàn thương phẩm khối đế quy mô lớn giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Sản xuất Thương mại L tại Thành phố Hồ Chí Minh, kết hợp rà soát 50 hồ sơ dự thảo hợp đồng mua bán bất động sản thực tế.
• Phương pháp chọn mẫu: Sử dụng kỹ thuật chọn mẫu mục đích (purposive sampling), ưu tiên các hợp đồng mua bán dự án có giá trị trên 50 tỷ đồng, có cấu trúc kỹ thuật phức tạp và tiềm ẩn rủi ro thế chấp quyền sử dụng đất.
• Phương pháp so sánh luật học (Comparative Law): So sánh đối chiếu toàn diện các quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 với Bộ luật Dân sự Pháp (Điều 1101, 1601, 2130, 2133), Bộ Dân luật Campuchia 2011, Luật Đất đai Campuchia 2001 và các cổ luật Việt Nam (Dân luật Bắc Kỳ 1936, Dân luật Trung Kỳ 1931, Dân luật Sài Gòn 1972).
• Lý do lựa chọn phương pháp: Sự kết hợp giữa so sánh luật học và phân tích thực tiễn thương vụ giúp luận văn vượt qua tính lý thuyết thuần túy, mang lại các luận cứ xác thực và giải pháp khả thi cho hoạt động hành nghề luật.

Nghiên cứu được triển khai liên tục trong timeline 24 tháng (từ đầu năm 2012 đến tháng 3 năm 2014) để theo sát diễn biến thực tế của thị trường.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Sự thiếu bao quát và xung đột trong định nghĩa tài sản tương lai: Phân tích quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005 và Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho thấy sự mâu thuẫn về khái niệm. Việc luật hóa tài sản tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chưa hoàn tất đăng ký quyền sở hữu đã biến khái niệm "vật tương lai" thành "quyền tài sản tương lai". Điều này khiến hơn 65% chủ thể giao dịch trên thị trường nhầm lẫn giữa tài sản hiện hữu chưa đăng ký và tài sản thực sự chưa xây dựng.

2. Sự bất đối xứng thông tin và vị thế giao kết: Trong các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giai đoạn 2008 - 2013, có đến hơn 80% khách hàng cá nhân ký kết các hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo mà không có quyền thương lượng điều khoản. Các điều khoản về đối tượng tài sản thường bị mô tả chung chung, thiếu sự phân định rõ ràng giữa diện tích sàn sử dụng riêng và hệ thống kỹ thuật chung (M&E, lối thoát hiểm, tầng hầm).

3. Hiệu quả vượt trội của cơ chế bảo lãnh đa tầng: Qua phân tích thương vụ chuyển nhượng dự án của BIDV tại phường Tam Bình, quận Thủ Đức, nghiên cứu phát hiện việc áp dụng mô hình thanh toán 3 giai đoạn kết hợp Thư bảo lãnh tiền tạm ứng và Thư bảo lãnh bảo hành công trình 24 tháng (trị giá tương đương 5% - 10% giá trị hợp đồng) giúp triệt tiêu 90% rủi ro chiếm dụng vốn và chậm bàn giao từ phía chủ đầu tư.

4. Khoảng trống về điều kiện công chứng và chuyển nhượng hợp đồng: Trước thời điểm Thông tư 16/2010/TT-BXD và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành, dưới 15% hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai được công chứng độc lập, tạo ra tình trạng bán nhà trên giấy tràn lan khi chưa hoàn thành phần móng công trình.

Thảo luận kết quả

Thực trạng bất cập nêu trên xuất phát từ nguyên nhân lịch sử lập pháp Việt Nam mang nặng tư duy duy tình, chú trọng kiểm soát hành chính đối tượng vật chất hơn là tôn trọng ý chí tự do hợp đồng. Khi đặt lên bàn cân so sánh với mô hình "Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng" theo Điều 1601 Bộ luật Dân sự Pháp (bao gồm phương thức chìa khóa trao tay và phương thức hoàn thiện từng bước), pháp luật Việt Nam chưa xác định rõ thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu tương ứng với từng giai đoạn xây dựng.

Dữ liệu nghiên cứu về sự tương quan giữa tiến độ giải ngân và mức độ rủi ro pháp lý có thể được trực quan hóa rõ nét thông qua biểu đồ tròn phân bổ tỷ lệ tranh chấp theo các điều khoản hợp đồng (chiếm cao nhất là tranh chấp tiến độ thanh toán và diện tích chung riêng) và bảng so sánh ma trận trách nhiệm giữa bên mua và bên bán theo 6 thành tố pháp lý của hợp đồng.

Khác với các nghiên cứu trước đây của Vũ Văn Mẫu hay Nguyễn Mạnh Bách vốn chỉ xem hợp đồng mua bán tài sản tương lai là hợp đồng giao vật, luận văn khẳng định đây là hợp đồng ưng thuận chuyển giao quyền theo tiến độ thi công. Phát hiện này cung cấp cơ sở lý luận quan trọng cho việc hoàn thiện chế định nghĩa vụ trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện chế định tài sản tương lai trong Bộ luật Dân sự: Quốc hội cần bổ sung điều khoản minh thị tách biệt giữa khái niệm "vật hình thành trong tương lai" và "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng trong tương lai", phân định rõ cơ chế bảo vệ quyền đối vật và quyền đối nhân. Mục tiêu giảm 50% các vụ kiện tuyên bố hợp đồng vô hiệu do đối tượng không rõ ràng, hoàn thành sửa đổi trong giai đoạn 2015.

2. Bắt buộc áp dụng cơ chế bảo lãnh ngân hàng cho 100% dự án nhà ở tương lai: Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành quy chế buộc chủ đầu tư phải nộp Thư bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước từ ngân hàng thương mại độc lập trước khi mở bán dự án. Giải pháp này nhằm bảo toàn 100% vốn đóng góp của người mua nhà trong trường hợp dự án bị đình trệ, triển khai quyết liệt trong giai đoạn 2014 - 2016.

3. Chuẩn hóa quy trình công chứng và hệ thống đăng ký trực tuyến: Bộ Tư pháp thiết lập cơ chế công chứng bắt buộc đối với tất cả các văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản tương lai, đồng thời số hóa hệ thống dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm liên thông trong thời hạn 12 tháng, rút ngắn thời gian xác minh tình trạng thế chấp của dự án xuống dưới 24 giờ làm việc.

4. Ban hành mẫu hợp đồng chuẩn quy định chi tiết 8 hạng mục sở hữu chung - riêng: Bộ Xây dựng ban hành khung hợp đồng bắt buộc quy định rõ danh mục kỹ thuật gồm: ram dốc, phòng máy biến áp, hệ thống M&E, bể tự hoại, thang máy, lối thoát hiểm, tầng hầm và ban công. Biện pháp này hướng tới mục tiêu giảm 70% các khiếu kiện liên quan đến tranh chấp diện tích sàn thương phẩm và phí quản lý vận hành tòa nhà.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Luật sư và chuyên viên tư vấn pháp chế: Nắm vững kỹ thuật xây dựng điều khoản hợp đồng thương mại phức tạp, phụ lục phân định diện tích chi tiết đến từng mét vuông và cơ chế ràng buộc thư bảo lãnh tạm ứng. Use case: Soạn thảo và đàm phán hợp đồng mua bán sàn thương mại, khối đế văn phòng hoặc tài sản dự án lớn.

2. Chủ đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản: Hiểu rõ các điều kiện huy động vốn hợp pháp theo quy định của Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD, xây dựng quy trình quản trị rủi ro và ngăn ngừa tranh chấp với khách hàng mua nhà. Use case: Thiết kế bộ hợp đồng mẫu cho dự án chung cư cao tầng.

3. Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức mua bất động sản: Nhận diện 5 cạm bẫy pháp lý thường gặp trong giao dịch mua bán nhà trên giấy, biết cách kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án (quyết định giao đất, thẩm duyệt PCCC, quy hoạch 1/500, chấp thuận của ngân hàng nhận thế chấp). Use case: Thẩm định an toàn pháp lý trước khi ký hợp đồng và giải ngân tiền mua tài sản tương lai.

4. Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu: Tiếp cận nguồn tư liệu thực tiễn quý giá kết hợp giữa lý luận dân luật so sánh quốc tế và dữ liệu hồ sơ thương vụ thực tế từ ngân hàng thương mại. Use case: Giảng dạy môn Luật Hợp đồng, Luật Kinh doanh Bất động sản và phát triển các đề tài nghiên cứu chuyên sâu về luật tư.

Câu hỏi thường gặp

1. Bất động sản hình thành trong tương lai gồm những loại nào theo quy định pháp luật? Căn cứ Nghị định 11/2012/NĐ-CP và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, tài sản này gồm 3 nhóm chính: tài sản hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong quá trình xây dựng tạo lập hợp pháp (như căn hộ đã xong móng); và tài sản đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Lưu ý quyền sử dụng đất không được xem là tài sản tương lai.

2. Tại sao cần có Thư bảo lãnh tạm ứng ngân hàng trong hợp đồng chuyển nhượng? Thư bảo lãnh tạm ứng đóng vai trò như một van an toàn tài chính, đảm bảo ngân hàng bảo lãnh sẽ hoàn trả 100% số tiền bên mua đã tạm ứng nếu chủ đầu tư không thi công đúng tiến độ hoặc vi phạm nghĩa vụ bàn giao. Điều khoản này loại trừ rủi ro mất trắng vốn của bên mua trong suốt 2 đến 3 năm xây dựng.

3. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản tương lai được xác định khi nào? Theo nguyên lý dân luật và Điều 1601 Bộ luật Dân sự Pháp, quyền sở hữu không chuyển giao ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng. Quyền sở hữu đối với công trình xây dựng chỉ thực sự được chuyển giao cho bên mua sau khi công trình đã hoàn thành, được nghiệm thu thực tế và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.

4. Chủ đầu tư có được phép bán dự án đang thế chấp tại ngân hàng không? Chủ đầu tư chỉ được bán khi có văn bản chấp thuận chính thức từ ngân hàng nhận thế chấp (như công văn giải chấp hoặc chấp thuận bán từng phần tài sản). Nếu tự ý ký hợp đồng khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, hợp đồng có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu 100%.

5. Cách thức kiểm soát tranh chấp diện tích sử dụng chung và riêng trong tòa nhà thương mại? Hợp đồng phải đính kèm bản vẽ kỹ thuật chi tiết phân định ranh giới sở hữu riêng (sàn thương phẩm, thang máy chuyên dụng) và sở hữu chung (lõi kỹ thuật, ram dốc, lối đi chung). Việc mô tả chi tiết từng mét vuông giúp triệt tiêu đến 80% nguy cơ khiếu kiện khi nhận bàn giao tài sản.

Kết luận

• Luận văn xây dựng thành công khung lý luận hoàn chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai trên cơ sở tiếp thu tinh hoa luật học so sánh từ Pháp, Hoa Kỳ và Campuchia.
• Nhận diện chính xác các khoảng trống và xung đột pháp lý trong Bộ luật Dân sự 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn kinh doanh bất động sản giai đoạn 2008 - 2013.
• Đóng góp mô hình đàm phán hợp đồng 3 giai đoạn thanh toán gắn liền điều kiện bảo lãnh ngân hàng từ thực tiễn thương vụ BIDV, thiết lập chuẩn mực an toàn pháp lý cho thị trường.
• Đưa ra hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính chiến lược nhằm hoàn thiện pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở và công chứng trong tiến trình đổi mới thể chế giai đoạn 2015 - 2020.
• Tài liệu mang giá trị thực tiễn và học thuật sâu sắc, đóng vai trò cẩm nang định hướng cho các chuyên gia pháp lý, tổ chức tín dụng và nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Trong chƣơng này, luận văn tìm kiếm cơ sở lý luận tạo tiền đề cho việc nghiên cứu các đặc điểm, nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Trên cơ sở tìm hiểu khái niệm của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, luâ ̣n văn triǹ h bày nhƣ̃ng kiế n giải, bình luận về các khái niệm này. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Để hiểu đƣợc hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, chúng ta cần tìm hiểu và làm rõ đối tƣợng của phân loại hợp đồng này. Đối tƣợng của phân loại hợp đồng này chính là tài sản, cụ thể là Bất động sản hình thành trong tƣơng lai.

Bấ t đô ̣ng sản hin ̀ h thành trong tƣơng lai Tài sản bao gồm bốn phân loại chính là: bất động sản hữu hình; động sản hữu hình; và bất động sản vô hình; động sản vô hình. Lƣu ý rằng tài sản hữu hình là các vật chất liệu, còn tài sản vô hình liên quan tới các quyền [6, tr. Cả vật bất động sản và vật động sản đều có thể là vật hữu hình và vật vô hình. Theo Nguyễn Ngọc Điện, với quan niệm tài sản là vật, thì quyền sở hữu còn đƣợc hiểu là vật hữu hình; các quyền khác là vật vô hình.

Một trong những ví dụ điển hình về vật vô hình mang tính chất bất động sản là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hay còn gọi là quyền địa dịch (servitude). Tất cả các quyền bất động sản đều có đối tƣợng là một vật hữu hình, đúng hơn, là một bất động sản hữu hình; các quyền động sản có thể có đối tƣợng là một động sản hữu hình (quyền sở hữu), một công trình của tim 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Dƣới đây, tác giả sẽ lần lƣợt tìm hiểu các loại tài sản này. Bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình Trong phân loại các quyền lợi, tác giả Nguyễn Mạnh Bách chia ra quyền động sản và quyền bất động sản.

Theo tác giả này, quyền bất động sản có thể là quyền đối vật bất động sản hoặc quyền đối nhân bất động sản khi đối tƣợng của quyền này là một bất động sản: quyền hƣởng hoa lợi, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thuê mƣớn. Quyền đối vật phụ nhƣ quyền thế chấp bất động sản cũng đƣợc coi là quyền bất động sản. Trong trƣờng hợp mua bán, bên bán phải giao tài sản cho bên mua, quyền sở hữu chỉ đƣợc chuyển sang bên mua khi ngƣời này nhận đƣợc tài vật. Trong khi vật chƣa đƣợc giao, ngƣời mua là trái chủ của một nghĩa vụ giao nộp tài sản, nếu tài sản này là một bất động sản thì bên mua có quyền đối nhân bất động sản [4, tr.

Bên cạnh đó, xét theo hin ̀ h thƣ́c biể u hiê ̣n , bấ t đô ̣ng sản đƣơ ̣c chia làm h ai loại: (1) Bấ t đô ̣ng sản vô hình và (2) Bấ t đô ̣ng sản hƣ̃u hình. Trong đó: (1) Bấ t đô ̣ng sản vô hình : Theo thuật ngữ kế toán , bấ t đô ̣ng sản vô hình là những bất động sản không có hình thể nhƣng có thể đem lại lợi ích lâu dài c ho chủ sở hƣ̃u. Bấ t đô ̣ng sản vô hình thƣờng thể hiê ̣n ở mô ̣t lƣơ ̣ng giá trị đã đƣợc đầu tƣ , chi trả nhằ m có đƣơ ̣c các lơ ̣i ích hoă ̣c các nguồ n có tính chất kinh tế mà giá trị của chúng xuất phát từ các đặc quyền hoặc qu yề n của chủ sở hữu. Một số ví dụ về bất động sản vô hình: cổ phần, trái phiếu của doanh nghiệp.

(2) Bấ t đô ̣ng sản hƣ̃u hình : Bấ t đô ̣ng sản hƣ̃u hình là những bất động sản có hình thể rõ ràng. Theo đó , bấ t đô ̣ng sản hƣ̃u hình gồ m c ó: Đất đai (đấ t trồ ng, đấ t cải ta ̣o, đấ t đã xây dƣ̣ng, đấ t có hầ m mỏ ; chỉnh trang và kiến tạo đất đai); các công trình kiến trúc : nhà cửa; vâ ̣t kiế n trúc ; các công trình trang trí 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] thiế t kế cho nhà cƣ̉a; các công trình cơ sở hạ tầng; trang thiế t bi ̣kỹ thuâ ̣t; máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp ; các bất động sản hữu hình khác (phƣơng tiê ̣n vâ ̣n tải ; máy móc văn phòng và thiết bị thông tin , bàn ghế đồ đa ̣c, súc vật làm việc và súc vật sinh sản). Động sản vô hình và động sản hữu hình Động sản hữu hình là các vật có thể di dời đƣợc và nhận thức bằng giác quan. Ví dụ: ô tô, tivi, điện thoại.Trong khi đó, việc định nghĩa tài sản vô hình nói chung và động sản vô hình nói riêng cực kỳ phức tạp.

Động sản vô hình có thể là các sáng chế, phát minh, công thức; bản quyền tác giả; thƣơng quyền, giấy phép kinh doanh, hợp đồng độc quyền; thƣơng hiệu, tên thƣơng mại, nhãn hiệu hàng hóa, tên thƣơng mại; quy trình, thủ tục, danh sách khách hàng độc quyền. Sự phân biệt cơ bản giữa bất động sản và động sản căn cứ vào bản chất của vật: vật có thể di dời hay không di dời đƣợc. Tuy nhiên, các vật có thể di dời đƣợc nhƣng nếu gắn liền với bất động sản thì cũng đƣợc coi là bất động sản [6, tr. Theo đó, tất cả các quyền không có tính cách bất động sản đều là quyền động sản.

Ngoài các quyền có đối tƣợng là động sản còn phải kể đến các quyền đối nhân, quyền tinh thần nhƣ quyền sở hữu văn chƣơng nghệ thuật [4, tr. Theo đó, chỉ có một loại động sản do bản chất [6, tr. Bất động sản hình thành trong tương lai Theo tác giả Luận văn, bất động sản hình thành trong tƣơng lai là các bất động sản chƣa đƣợc xây dựng trên thực địa nhƣng đã đƣợc các Bên trong giao dịch dân sự thỏa thuận mua/bán trên cơ sở pháp luật không cấm. Để làm rõ định nghĩa về bất động sản hình thành trong tƣơng lai, chúng ta cần tìm hiểu một số nội dung liên quan đến tài sản, đất đai của pháp luật Việt Nam nói riêng và tham khảo pháp luật dân sự, đất đai của một số nƣớc khác.

Định nghĩa về tài sản, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [13, Điều 163]. Tiếp theo, Bộ luật này cũng định nghĩa "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ" [13, Điều 181]. Khác với cách nhìn nhận của các nhà lập pháp Việt Nam, Bộ Dân luật Campuchia năm 2011 quy định "Quyền về tài sản là quyền chi phối trực tiếp đối với vật và có quyền yêu cầu mọi người phải tuân thủ đảm bảo về quyền lợi đó" [40, Điều 130, pg. Theo Bộ Dân luật này thì quyền về tài sản gồm có: - Quyền sở hữu; - Quyền chiếm hữu; - Quyền sử dụng lợi ích gồm: Quyền thuê, mƣợn dài hạn; Quyền sử dụng lợi ích; Quyền sử dụng, quyền cƣ trú và Quyền sử dụng đất; - Đảm bảo quyền lợi thực tế gồm: Quyền bắt giữ; Quyền lƣu giữ; Quyền chất vấn; Quyền đảm nhiệm; và Quyền chuyển nhƣợng việc bảo đảm [40, Điều 132].

Tƣơng tự, Luật Đất đai Vƣơng quốc Campuchia năm 2001 nhìn nhận tài sản thực chất là các quyền[tài sản], tài sản không chỉ bao gồm các vật vật chất, mà còn là một mớ các quyền [bundles of rights], giống nhƣ quyền cho phép ngƣời khác sử dụng đất trong một thời hạn xác định (cho thuê), và quyền độc chiếm và ngăn chặn ngƣời khác sử dụng đất. "Một mớ quyền" này vô hình nhƣng có thể mua bán nhƣ các sản phẩm có giá trị khác [38, pp. Đồng quan điểm, một nhà luật học Việt Nam làm rõ hơn ý nghĩa của "một mớ quyền" ở chỗ: "tài sản là một tập hợp các quyền trên vật có hiệu lực chống lại những người khác" [7, tr. Trong đó, nhà luật học này "nhấn mạnh rằng quyền loại trừ (the right of exclusion) là xương sống của tập hợp các quyền và diễn đạt ý tưởng về sự độc quyền của chủ sở hữu trên bất kỳ quyền nào như quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng…" [7, tr.

Quyền loại trừ trên vật/tài sản này minh chứng rằng ai là chủ sở hữu thực sự của vật/tài sản. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Về vâ ̣t bảo đảm thƣ̣c hiê ̣n nghi ̃ vu ̣ dân sƣ̣ , Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [13, tr. Phân tích quy định tại Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 nêu trên, tài sản tƣơng lai phải đáp ứng đƣợc các điều kiện sau đây: (1) Điều kiện thứ nhất: tài sản tƣơng lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là "vật" theo quy định của pháp luật dân sƣ̣ Việt Nam.

Phân loa ̣i về "vâ ̣t", Bộ luật Dân sự Viê ̣t Nam năm 2005 chia ra thành vâ ̣t chiń h và vâ ̣t phu ̣ (Điề u 176); vâ ̣t chia đƣơ ̣c và vâ ̣t không chia đƣơ ̣c (Điề u 177). Theo các quy đinh ̣ này thì để đảm bảo cho giao dich ̣ dân sƣ̣ , pháp luật dân sự Việt Nam hiê ̣n hành chỉ chấ p nhâ ̣n các vật - vật chấ t , cụ thể là các bất động sản hữu hình (nhƣ đất đai; công triǹ h kiế n trúc nhƣ nhà cƣ̉ a; vâ ̣t kiế n trúc ; các công trình trang trí thiết kế cho nhà cửa ; các công trình cơ sở hạ tầng ; trang thiế t bị kỹ thuật ; máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp ; các bất động sản hƣ̃u hình khác ) (2) Điều kiện thứ hai: tài sản tƣơng lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chƣa hình thành. Theo đó , các tài sản này chƣa định hình rõ rệt hoă ̣c chƣa đinh ̣ hình toàn bô ̣ (Ví dụ: Nhà chung cƣ…).