Chương 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA DỊCH 1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại địa dịch 1.Khái niệm Địa dịch (Praediales servitudes) là một vấn đề quan trọng trong hệ thống lý thuyết vật quyền. Tuy vậy, trong đời sống xã hội ở nước ta hiện nay, thuật ngữ này không phổ biến bởi nó không được sử dụng trong các BLDS từ 1995 trở lại đây.
Địa dịch thường chỉ được nhắc tới trong các công trình nghiên cứu vấn đề liên quan đến vật quyền, tuy vậy khái niệm địa dịch cũng không được hiểu thống nhất trong giới học thuật ở Việt Nam, ít nhất có hai cách hiểu về địa dịch như sau: Thứ nhất, địa dịch là mối quan hệ giữa hai bất động sản liền kề. Theo đó, kỹ thuật pháp lý khi xây dựng chế định này là kỹ thuật nhân cách hóa cụ thể là nhân cách hoá bất động sản. Bất động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài.
Để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội. Các tác giả Nguyễn Ngọc Điện và Ngô Huy Cương đồng ý với quan điểm này. Trong bài viết Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản, tác giả Nguyễn Ngọc Điện viết: “Trong luật La Mã, địa địch được hình dung là quan hệ giữa hai bất động sản trong đó một bất động sản (gọi là bất động sản chịu địa dịch) chấp nhận vai trò phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác (gọi là bất động sản thụ hưởng) thuộc về một chủ sở hữu khác. Ví dụ điển hình là địa dịch về lối đi qua của một bất động sản bị vây bọc.
Với cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể”. Tác giả Ngô Huy Cương cũng định nghĩa địa dịch một cách tương tự: “Dịch quyền thuộc vật hay địa dịch là một quan hệ mà trong đó một bất động sản gánh chịu dịch quyền hay dịch lụy vì lợi ích của một bất động sản khác. Từ thời La Mã cổ đại có lẽ người ta đã xét đến việc bất động sản có thể bị chuyển nhượng và quyền trên bất động sản đối kháng hay loại trừ tất 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cả những người khác, do đó đã chia hai bất động sản liên hệ thành bất động sản gánh chịu dịch quyền và bất động sản được hưởng dịch quyền. Bất kể ai có quyền đối với các bất động sản đó đều phải gánh chịu hoặc được hưởng dịch quyền tương ứng, có nghĩa là dịch quyền hay mối quan hệ dịch quyền được gắn trực tiếp vào các bất động sản liên hệ.
29] Thứ hai, địa dịch là quyền hưởng dụng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, người này được hưởng dụng một số quyền trên bất động sản của người khác liền kề với bất động sản của mình. Các tác giả Lê Nguyễn Gia Thiện, Nguyễn Thị Thùy Linh, Phạm Công Lạc cùng có quan điểm này. “Praediales servitudes là quyền hưởng dụng của một người trên bất động sản của người khác nằm liền kề với bất động sản của mình… Quyền này thuộc về chủ của một bất động sản nhất định (bất động sản hưởng quyền - praedium dominans), tuy nhiên chủ bất động sản không thực hiện quyền này trên chính bất động sản của mình, mà lại thực hiện quyền trên bất động sản liền kề với nó (bất động sản chịu quyền - praedium serviens)” [22] “Xét về mặt khách quan địa dịch là một trong các chế định pháp luật bao gồm các quy định hạn chế quyền của chủ sở hữu hay chủ sử dụng đất đai nhằm bảo đảm cho việc sử dụng đất đai hiệu quả hơn với mục đích bảo đảm lợi ích của xã hội nói chung, đồng thời thỏa mãn được mốt số nhu cầu thiết yếu của chủ sở hữu hay chủ sử dụng các bất động sản khác. Xét về mặt chủ quan địa dịch là quyền của chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản đối với bất động sản của người khác hình thành và phát triển trên cơ sở bảo đảm việc sử dụng đất đai có hiệu quả và mang lại lợi ích chung cho xã hội và lợi ích riêng cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất.86] Địa dịch là một một trong những vật quyền quan trọng trong pháp luật La Mã.
Vật quyền (jus in re) được hiểu là quyền được chủ thể (người có quyền) thực hiện trực tiếp và tức thì trên một vật mà không cần vai trò trung gian của một người khác. Trong chừng mực đó, vật quyền đối lập với trái quyền (jus ad 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com rem), tức là quyền được thực hiện chống lại một người nhằm đòi hỏi một lợi ích về tài sản, cụ thể là một số tiền. Học thuyết pháp lý châu Âu xây dựng nhiều cách phân loại vật quyền. Cách phổ biến nhất là thiết lập hai nhóm vật quyền, tuỳ theo mức độ tác động vật chất mà chủ thể được phép thực hiện đối với vật trong khuôn khổ tìm kiếm lợi ích: nhóm các vật quyền chính và nhóm các vật quyền phụ.
Vật quyền chính là các quyền cho phép người có quyền không chỉ nắm giữ việc kiểm soát vật chất đối với tài sản mà còn có thể khai thác các khả năng và đặc biệt là giá trị kinh tế của tài sản. Vật quyền chính lại chia thành hai loại: quyền trên vật của mình và quyền trên vật của người khác (dịch quyền). Trong các quyền trên tài sản của mình, quyền sở hữu có tính chất hoàn hảo của quyền năng: nó tạo điều kiện cho người có quyền thu được lợi ích từ việc khai thác một cách trọn vẹn các khả năng kinh tế của tài sản. Quyền sở hữu bao gồm quyền sử dụng, quyền hưởng hoa lợi và quyền định đoạt.
Dịch quyền có hai loại: dịch quyền thuộc người (quyền hưởng dụng, quyền sử dụng, quyền ngụ cư, quyền bề mặt, quyền thuê dài hạn) và dịch quyền thuộc vật (địa dịch). Ngoài ra còn có các vật quyền phụ, còn gọi là vật quyền bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ có tác dụng tạo ra sự an toàn cho người có quyền trong quá trình tham gia vào một quan hệ nghĩa vụ với tư cách trái chủ. Như vậy, có sự phân biệt rõ ràng giữa dịch quyền thuộc người và dịch quyền thuộc vật. Do đó, hiểu địa dịch theo cách thứ nhất là hoàn toàn chính xác Địa dịch là mối liên hệ giữa hai bất động sản thuộc quyền của các chủ sở hữu khác nhau.
Trước tiên đó là sự liên hệ giữa hai bất động sản mà không phụ thuộc vào việc các bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của ai. Một bất động sản phải chịu một “phiền lụy”, “nghĩa vụ”, “gánh nặng” nhằm phục vụ cho một bất động sản khác. Khi còn tồn tại hai bất động sản, trong đó một bất động sản phải cần đến sự tiện ích mà buộc phải dựa vào một bất động sản khác thì còn cần đến sự phiền lụy. Vì vậy, việc thay đổi chủ sở hữu đối với một trong hai bất động sản không làm thay đổi “sự phiền lụy” đối với bất động sản phải chịu địa dịch.
8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch không phải thực hiện nghĩa vụ nào để “phục vụ” cho chủ sở hữu bất động sản khác mà chỉ phải chịu sự “phiền lụy” đã được thiết lập. Địa dịch chỉ tồn tại khi hai bất động sản thuộc quyền sở hữu của hai chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng khác nhau, mặc dầu có thể tồn tại một địa dịch được thiết lập trên hai bất động sản của một chủ sở hữu, nhưng quan hệ về địa dịch chỉ được xác định khi hai mảnh đất đó thuộc các chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác nhau. Địa dịch là một dịch quyền trên bất động sản (đất đai) vì vậy, nó là một dạng bất động sản và chỉ có thể được thiết lập trên bất động sản do bản chất không di, dời được. Các dạng bất động sản khác không thể chịu địa dịch (cây lâu năm được coi là bất động sản nhưng không thể áp dụng chế định địa dịch trên cây cối).
Một địa dịch được cấu thành bởi ba điều kiện: bất động sản gánh chịu dịch lụy, bất động sản hưởng quyền và hai bất động sản này phải thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Sự phục vụ của bất động sản chịu dịch lụy bao hàm sự hạn chế đối với quyền của chủ sở hữu bất động sản, vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ sở hữu bất động sản khác. Thực chất là chủ sở hữu để yên cho người khác khai thác lợi ích từ bất động sản của mình hoặc không làm một việc gì đó ảnh hưởng xấu đến việc khai thác lợi ích từ bất động sản của người khác như: cho phép người khác đi qua bất động sản của mình để ra đường công cộng; để cho nước từ bất động sản khác chảy qua bất động sản của mình; để cho người khác đi dây điện, điện thoại, truyền hình cáp… đi qua không gian của bất động sản của mình; không xây dựng quá một độ cao nào đó để bảo đảm không che chắn tầm nhìn của bất động sản lân cận;… Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền được thụ hưởng địa dịch, đồng nghĩa với việc gia tăng thêm quyền; bên cạnh các quyền đối với bất động sản của mình, chủ sở hữu còn có một số quyền đối với bất động sản của người khác. Tuy vậy, các quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát sinh trong 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khuôn khổ thực hiện các quyền đối với bất động sản của chính mình.
Chẳng hạn, chủ sở hữu có quyền đi qua bất động sản của người khác để ra đường công cộng, bởi vì chính bất động sản của mình không trực tiếp thông thương được với đường công cộng; nếu vì lý do gì đó, mà tình trạng vây bọc chấm dứt, thì quyền về lối đi qua trên bất động sản của người khác cũng chấm dứt. Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Trong trường hợp hai bất động sản thuộc về một chủ sở hữu, việc một bất động sản phục vụ một bất động sản khác chỉ là một hình thức tổ chức nội bộ việc khai thác sản nghiệp của chủ sở hữu, chứ không phải là một địa dịch. Hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác nhau là điều kiện bắt buộc để quan hệ địa dịch tồn tại.