Chương 1 VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT VÀ QUYỀN CỦA NGƢỜI BỊ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1. Vấn đề thu hồi đất tại Việt Nam 1. Pháp luật về thu hồi đất đai Từ năm 1986 thực hiện chính sách của Đảng và Nhà nước về vấn đề Đổi Mới, đất nước ngày càng có những chuyển mình rõ rệt, các thành phần kinh tế đua nhau phát triển và có những đóng góp nhất định cho sự phát triển kinh tế. Cùng với sự thay đổi của cơ cấu kinh tế, sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa và cả việc đô thị hóa đòi hỏi phải có sự chuyển đổi các loại đất đang sử dụng cho phù hợp với mục đích sử dụng đất mới.
Đặc biệt, diện tích đất bị chuyển đổi nhiều nhất là đất nông nghiệp, kèm theo đó là những người nông dân cũng chuyển thành những người công nhân, người làm dịch vụ hay các ngành nghề khác. Để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và pháp luật điều chỉnh về vấn đề này. Trước LĐĐ 2003, khung chính sách (dựa trên LĐĐ 1993) chỉ chấp nhận một cơ chế thu hồi đất bắt buộc. Việc chuyển dịch đất đai được thực hiện dựa trên quyết định hành chính của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhà đầu tư nhận đất từ Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước cũng như bồi thường cho những người sử dụng đất trước đó. Nhà nước chỉ có quyền thu hồi đất đai cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; tuy nhiên trên thực tế, cơ chế Nhà nước thu hồi đất cũng đã được áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư kinh tế đem lại lợi ích riêng cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư nhận thấy quy trình thu hồi quá phức tạp và khó khăn khi họ phải đàm phán về bồi thường với những người đang sử dụng đất. Cũng trong thời gian 5 năm thực hiện thu hồi đất bắt buộc theo LĐĐ 1993, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định theo khung giá đất của Chính phủ chỉ bằng 10-30% giá đất chuyển nhượng trên thị 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trường.
Người bị thu hồi đất không hài lòng về việc bồi thường không thỏa đáng về đất đai và nhà đầu tư cũng không hài lòng về quy trình thực hiện quá phức tạp. Tuy nhiên, những khiếu kiện gửi tới các UBND địa phương thường nhận được rất ít phản hồi hoặc hầu như không, người khiếu kiện lại tiếp tục gửi tới các cấp quản lý cao hơn. Số người khiếu kiện đi tới các cơ quan trung ương ngày càng nhiều hơn đòi hỏi giải quyết trực tiếp, điều đó cho thấy cần phải có những đổi mới tiếp tục. LĐĐ 2003 đã đưa ra cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thỏa thuận 2 bên giữa nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất về việc chuyển nhượng đất, thuê đất hay góp vốn bằng QSDĐ.
Cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc được thực hiện trên cơ sở những quyết định hành chính do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Một số nguyên tắc cơ bản về chuyển dịch đất đai trong LĐĐ 2003 được tóm tắt như sau: - Cơ chế Nhà nước thu hồi đất đai phải thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và công bố công khai. Người sử dụng đất không được tự thay đổi mục đích sử dụng đất khi không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. - Cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc được áp dụng trong các trường hợp chuyển dịch đất đai bao gồm: thứ nhất, là để sử dụng cho mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thứ hai, là để thực hiện các dự án đầu tư có 100% vốn nước ngoài (bao gồm cả dự án ODA – Hỗ trợ phát triển chính thức của Chính phủ và FDI – Đầu tư trực tiếp của nước ngoài); thứ ba, là để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế đặc thù như xây dựng hạ tầng cho các khu công nghiệp, khu dịch vụ, khu công nghệ cao, khu đô thị, khu dân cư nông thôn và các dự án thuộc nhóm có vốn đầu tư lớn nhất.
- Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được áp dụng trong những trường hợp đất được chuyển sang sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư trong nước không thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc hoặc trong trường hợp dự án được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc nhưng chủ đầu tư có nguyện vọng được thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Các điều kiện khác có liên quan đến cơ chế Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: - Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành phải phù hợp với giá đất trên thị trường, như vậy giá đất theo thị trường sẽ được áp dụng để tính giá trị bồi thường. - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, tái định cư theo thủ tục đã được quy định. - Nhà đầu tư nhận đất đai do Nhà nước giao hoặc cho thuê phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước theo giá thị trường.
Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được quy định rất rõ ràng với các thủ tục đơn giản và phù hợp với chuẩn quốc tế. Cơ chế này đã được áp dụng trong khá nhiều dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh và đã hoạt động khá tốt. Tuy nhiên, sau một vài năm, một số vấn đề nảy sinh khi một số người sử dụng đất đã đòi giá cao hơn nhiều so với giá thị trường và nhà đầu tư khi đã nhận được phần lớn đất đai theo giá thị trường đã không thể hoàn tất việc nhận nốt phần diện tích đất còn lại cho dự án đã được xác định diện tích đất cụ thể. Quy định của pháp luật hiện hành về thu hồi đất LĐĐ số 45/2013/QH13 được Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 là văn bản mới nhất và có hiệu lực cao nhất của Việt Nam quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
So với LĐĐ 2003, LĐĐ mới có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều với những điểm mới nổi bật liên quan đến thu hồi đất nói chung và thu hồi đất nông nghiệp nói riêng, cụ thể: - Luật quy định đầy đủ, rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Qua đó, có thể khắc phục một cách hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Luật xác định rõ và quy định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất (như Hiến pháp vừa mới được thông qua) nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hướng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. - Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch về quyền lợi của người có đất thu hồi; đồng thời khắc phục và điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước là chủ sở hữu về đất, người sử dụng đất và chủ đầu tư.
- Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo hướng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. - Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn đã được nêu trong Nghị quyết 26 của Ban chấp hành Trung ương Đảng… Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, khoản 1, Điều 16 LĐĐ 2013 quy định rõ: Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người [24, Điều 16, Khoản 1]. LĐĐ 2013 dành cả Chương VI để quy định về thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó, thẩm quyền về thu hồi đất được quy định tại Điều 66, cụ thể: 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư, nước ngoài; b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.