ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Giới thiệu chung Các đợt suy thoái kinh tế 2007-2008, 2010-2012 và có thể còn kéo dài đến những năm tiếp theo đã ảnh hƣởng nghiêm trọng đến nền kinh tế Việt Nam mà rõ rệt nhất là ngành xây dựng. Chỉ số giá tiêu dùng 3 tháng đầu năm 2011 tăng 6,1% so với cuối năm 2010 bắt buộc Chính phủ phải có biện pháp mạnh để kiềm chế lạm phát. Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 nêu rõ “… thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát…; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán”.
Thống kê đến tháng 5 năm 2011 đã cắt giảm 80550 tỷ đồng chi phí đầu tƣ công [1]. Ngày 07/09/2011 Ngân hàng nhà nƣớc ban hành Thông tƣ 02 qui định trần lãi suất huy động là 14%, đây là điều kiện để các ngân hàng từng bƣớc hạ lãi suất cho vay. Bắt đầu có dấu hiệu tích cực cho thị trƣờng bất động sản nói chung và phân khúc cao ốc cho thuê văn phòng nói riêng, khi cả chủ đầu tƣ dự án và các công ty có nhu cầu thuê văn phòng tiếp cận nguồn vốn vay để phục hồi sản xuất. Kết thúc năm 2011 lạm phát ở mức rất cao 18,58% [2].
Năm 2012, Chính phủ tiếp tục chính sách kiềm chế lạm phát, tái cấu trúc nền kinh tế. Đầu tiên là tái cấu trúc lĩnh vực ngân hàng với sự sáp nhập của ba ngân hàng Tín Nghĩa, Đệ Nhất và Sài Gòn. Hơn 10 ngân hàng nữa dự định sẽ sáp nhập trong năm 2012. Lý do chủ yếu là do các ngân hàng tỉ lệ nợ xấu lớn dễ dẫn đến mất thanh khoản.
Vì vậy, khả năng trong quý I, quý II của năm 2012, việc các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn vay là rất hạn chế. Đầu tƣ bất động sản hiện nay theo nhận định các chuyên gia vẫn mang đầy tính rủi ro. Xác định vấn đề nghiên cứu 1. Thực tế quản lý rủi ro tại Việt Nam HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 1 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts.
Trịnh Thùy Anh Đối với việc quản lý rủi ro, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2009/NĐ – CP quy định nội dung thẩm định dự án đầu tƣ xây dựng công trình đối với ngƣời có thẩm quyền quyết định đầu tƣ: - Xem xét các yếu tố bảo đảm tính hiệu quả của dự án bao gồm: sự cần thiết đầu tƣ, quy mô công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, phân tích tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. - Xem xét các yếu tố bảo đảm tính khả thi của dự án bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có), khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án, kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tƣ, kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, khả năng hoàn trả vốn vay, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yếu tố ảnh hƣởng đến dự án nhƣ quốc phòng, an ninh, môi trƣờng trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan liên quan và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Nội dung của Nghị định quy định ngƣời có thẩm quyền quyết định đầu tƣ cần xem xét những vấn đề ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án. Đó là những rủi ro mà ngƣời quyết định đầu tƣ phải nhìn nhận đƣợc trƣớc khi ra quyết định thực hiện dự án.
Nếu so sánh với quy trình quản lý rủi ro dự án của PMI có thể nhận thấy đƣợc những khác biệt: Hình 1. Quá trình quản trị rủi ro dự án [3] Thực tế hiện nay, nhiều dự án giai đoạn lập dự án đầu tƣ chỉ mang tính hình thức sau khi chắc chắn đã có quyết định đầu tƣ từ chủ đầu tƣ. Chủ đầu tƣ hầu hết là những ngƣời không có chuyên môn sâu trong việc đánh giá rủi ro, quyết định đầu tƣ khi chƣa lƣờng hết đƣợc rủi ro trong suốt vòng đời dự án cũng là nguyên nhân dẫn đến dự án bị thất bại. “Tại Việt Nam, những hạn chế đối với quản lý rủi ro đó là HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 2 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts.
Trịnh Thùy Anh thiếu hụt về tổ chức, thiếu hụt về điều kiện yêu cầu nhƣ thời gian, tài nguyên và giá thành, các nhà quản lý không quen thuộc với quản lý rủi ro. Ngoài ra, khách hàng lại không có nhu cầu về quản lý rủi ro, thêm việc thiếu hụt chuyên gia và kinh nghiệm về quản lý rủi ro, thông tin trao đổi giữa các đối tác bị giới hạn” [4]. Lý do hình thành đề tài Điểm qua thị trƣờng cho thuê cao ốc văn phòng ba thành phố lớn: Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng giai đoạn quý IV năm 2011 từ số liệu thu thập của công ty CBRE. Thị trường cao ốc văn phòng quý 4 tại Tp HCM [5] Thị trƣờng cho thuê văn phòng Tp HCM tăng khá lớn về tỉ lệ trống của cao ốc hạng A, trong khi tỉ lệ trống cao ốc hạng B, C tƣơng đối ổn định so với năm trƣớc.
Giá thuê cũng giảm khoảng 8% so với cùng kỳ. Các doanh nghiệp đang có xu hƣớng chọn văn phòng hạng B và hạng C nhằm giảm khoản chi tiêu cho doanh nghiệp. HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 3 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts. Trịnh Thùy Anh Hình 1.
Thị trường cao ốc văn phòng quý 4 tại Tp Đà Nẵng [5] Tỉ lệ trống của cả 3 hạng A, B, C tƣơng đối đồng đều, các cao ốc đang có xu hƣớng lấp đầy lớn. Giá thuê cũng tăng so với cùng kỳ năm trƣớc. Thị trƣờng cao ốc cho thuê văn phòng ở Đà Nẵng đƣợc đánh giá còn rất tiềm năng. Thị trƣờng cao ốc văn phòng Hà Nội quý 4/2011 tiếp nhận thêm 143000 m2 (tƣơng đƣơng 15% toàn thị trƣờng).
Nguồn cung sẽ tăng mạnh trong thời gian tới với các dự án có tiến độ ổn định nhƣ Indochina Plaza Hanoi, Licogi 13, Apex Tower,. dự kiến sẽ làm tỉ lệ trống tăng mạnh. Nhìn chung, trong giai đoạn kinh tế khó khăn, nhƣng tỉ lệ lấp đầy của các văn phòng cho thuê vẫn khá lớn (khoảng 70%). Điều đó chứng tỏ nhu cầu của thị trƣờng vẫn còn rất lớn.
Tuy nhiên hàng loạt dự án bất động sản ngừng thi công nhƣ khu phức hợp Viễn Đông Meridian, khu phức hợp Golden Square,. (Đà Nẵng); Hoàng Anh New Sài Gòn, Lilama SHB Town,. (Tp HCM) đã cho thấy rủi ro cao trong việc đầu tƣ dự án cao ốc văn phòng. Vì vậy, các chủ đầu tƣ cần thay đổi cách nhìn nhận và tiếp cận để giải quyết vấn đề rủi ro dự án.
Một mô hình định lƣợng rủi ro là thật sự cần thiết thay vì nhìn nhận cảm tính về rủi ro của hầu hết các chủ đầu tƣ nhƣ hiện nay. Mục tiêu nghiên cứu phòng. Đề xuất mô hình đánh giá rủi ro bằng công cụ phân tích mạng ANP. HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 4 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts.
Trịnh Thùy Anh Ứng dụng vào dự án cụ thể. Phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng khảo sát tại thành phố Đà Nẵng gồm: - Chủ đầu tƣ - Ban quản lý dự án - Các nhà môi giới bất động sản - Đơn vị tƣ vấn thiết kế - Đơn vị thi công. Dự án đƣợc sử dụng đánh giá là dự án cao ốc văn phòng tại Đà Nẵng, trong quá trình lập dự án có đề xuất nhiều phƣơng án khác nhau. Ý nghĩa đề tài Ý nghĩa về học thuật - Nghiên cứu tìm đƣợc các nhân tố rủi ro ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ cao ốc văn phòng trong điều kiện thành phố Đà Nẵng, kết quả có thể mở rộng cho điều kiện Việt Nam.
- Nghiên cứu xây dựng một mô hình định lƣợng rủi ro ứng dụng vào việc đánh giá rủi ro đầu tƣ dự án cao ốc văn phòng. Ý nghĩa về thực tiễn - Nghiên cứu hỗ trợ nhà đầu tƣ trong việc đánh giá rủi ro trƣớc khi ra quyết định đầu tƣ đối với các dự án cao ốc văn phòng. HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 5 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts. Trịnh Thùy Anh CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN 2.
Rủi ro và rủi ro dự án Rủi ro là những sự kiện bất ngờ hoặc điều không chắc chắn có thể xảy ra ngoài dự kiến, mang lại những thiệt hại hoặc các cơ hội đạt đƣợc các lợi ích.[4] Rủi ro dự án là tình huống bất ngờ xảy ra làm ảnh hƣởng đến kết quả dự án theo cả hai hƣớng tích cực và tiêu cực. Lƣợt khảo nghiên cứu 2. Các nghiên cứu về rủi ro dự án 2. Lê Quang Phúc (2009) trong đề tài luận văn thạc sĩ “Nhận dạng các loại rủi ro chính trong dự án xây dựng công trình giao thông - Các giải pháp nhằm kiểm soát và phòng ngừa” [6], các loại rủi ro đƣợc chia thành 4 nhóm: - Các yếu tố rủi ro do yếu tố khách quan Trình độ đội ngũ kỹ sƣ và công nhân lao động còn yếu kém Trình độ tổ chức của cán bộ quản lý nói chung còn yếu Trình tự thủ tục đầu tƣ xây dựng quá rƣờm rà Địa hình, địa chất, thủy văn khu vực xây dựng phức tạp Quy hoạch xây dựng thiếu tầm nhìn xa, dự báo kém - Các yếu tố rủi ro do chủ đầu tƣ gây ra Lập dự án đầu tƣ không đầy đủ, chi tiết còn mang tính hình thức Không tổ chức tốt khâu đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ Đánh giá sai tính khả thi của dự án Thay đổi chủ trƣơng đầu tƣ do công tác dự báo kém Công tác thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán chƣa tốt Áp lực rút ngắn tiến độ - Các yếu tố rủi ro do đơn vị tƣ vấn gây ra Thiết kế còn nhiều sai sót, phải thay đổi bổ sung thiết kế HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 6 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts.
