Luận Văn Thạc Sĩ Quản Lý Xây Dựng: Ứng Dụng ANP Đánh Giá Rủi Ro Đầu Tư Dự Án Cao Tốc

Luận văn thạc sĩ kỹ thuật phân tích quản lý xây dựng ứng dụng anp đánh giá rủi ro đầu tư dự án cao tốc văn phòng, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả thi

• Tác giả: Nguyễn Anh Vũ
• Người hướng dẫn: Ts. Trịnh Thùy Anh
• Trường học: Đại học Bách Khoa - ĐHQG TP.HCM
• Chuyên ngành: Công nghệ và Quản lý xây dựng
• Đề tài: Ứng Dụng ANP Đánh Giá Rủi Ro Đầu Tư Dự Án Cao Ốc Văn Phòng
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: TP. HCM

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT
• ABSTRACT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC HÌNH ẢNH
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Giới thiệu chung
• 1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu
• 1.2.1. Thực tế quản lý rủi ro tại Việt Nam
• 1.2.2. Lý do hình thành đề tài
• 1.3. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.4. Phạm vi nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
• 2.1. Rủi ro và rủi ro dự án
• 2.2. Lược khảo nghiên cứu
• 2.2.1. Các nghiên cứu về rủi ro dự án
• 2.2.2. Các nghiên cứu ứng dụng công cụ ANP trong xây dựng
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Mô hình nghiên cứu
• 3.2. Quy trình nghiên cứu
• 3.3. Quy trình thu thập dữ liệu
• 3.3.1. Thiết kế bảng câu hỏi
• 3.3.2. Thu thập mẫu
• 3.3.3. Kiểm định độ tin cậy của kết quả khảo sát
• 3.4. Phương pháp phân tích mạng ANP
• 3.4.1. Cấu trúc mạng
• 3.4.2. Siêu ma trận
• 3.4.3. Đo lường sự không nhất quán
• 4. CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU
• 4.1. Khảo sát thử nghiệm
• 4.2. Khảo sát chính thức
• 4.3. Kết quả khảo sát
• 4.3.1. Thời gian công tác
• 4.3.2. Lĩnh vực hoạt động của công ty
• 4.3.3. Giá trị công trình
• 4.3.4. Vai trò người trả lời trong dự án
• 4.4. Phân tích các yếu tố rủi ro
• 4.4.1. Thay đổi chính sách tiền tệ của Chính phủ
• 4.4.2. Thay đổi chính sách thuế bất động sản
• 4.4.3. Thay đổi lãi suất cho vay
• 4.4.4. Lạm phát tăng
• 4.4.5. Điều chỉnh lương cơ bản
• 4.4.6. Năng lực tài chính và kinh nghiệm nhà thầu
• 4.4.7. Năng lực đơn vị thiết kế
• 4.4.8. Năng lực ban QLDA
• 4.4.9. Tình hình thời tiết, thiên tai
• 4.4.10. Biến động giá nguyên vật liệu
• 4.4.11. Tài chính chủ đầu tư
• 4.4.12. Nguồn cung văn phòng trên thị trường
• 4.4.13. Tình hình môi trường, an ninh, giao thông quanh cao ốc
• 4.4.14. Khả năng kết nối với khu trung tâm và hạ tầng dịch vụ lân cận
• 4.4.15. Sự đa năng của cao ốc
• 4.4.16. Sự ổn định về thương hiệu của chủ đầu tư
• 4.4.17. Khả năng chấp nhận của thị trường với giá thuê
• 4.4.18. Phương thức quản lý cao ốc khi khai thác
• 4.4.19. Nhu cầu thuê văn phòng
• 5. CHƯƠNG 5: XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ RỦI RO
• 5.1. Giới thiệu hai phương án xây dựng dự án
• 5.2. Các bước xây dựng mô hình
• 5.2.1. Xây dựng cấu trúc mô hình
• 5.2.2. Chọn chuyên gia đánh giá
• 5.2.3. Thiết lập mối quan hệ giữa các nhóm và nhân tố
• 5.2.4. So sánh cặp giữa các nhóm và nhân tố
• 5.3. Kết quả từ mô hình
• 5.3.1. Ma trận không trọng số
• 5.3.2. Siêu ma trận trọng số
• 5.3.3. Siêu ma trận giới hạn
• 5.3.4. Trọng số các tiêu chí
• 5.3.5. Đánh giá của chuyên gia rủi ro từng tiêu chí của mỗi phương án
• 6. CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• LÝ LỊCH TRÍCH NGANG

Tóm tắt

I. Giới thiệu chung

Luận văn thạc sĩ 'Ứng Dụng ANP Đánh Giá Rủi Ro Đầu Tư Dự Án Cao Tốc' tập trung vào việc phân tích và đánh giá rủi ro trong đầu tư dự án cao ốc văn phòng. Nghiên cứu này được thực hiện trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2011-2012, khi các dự án đầu tư lớn như cao ốc văn phòng đối mặt với nhiều rủi ro do biến động kinh tế, chính sách và thị trường. Mục tiêu chính của nghiên cứu là xây dựng một mô hình định lượng sử dụng công cụ Phân tích Mạng (ANP) để đánh giá rủi ro, giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn.

1.1. Bối cảnh nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện trong bối cảnh kinh tế Việt Nam giai đoạn 2011-2012, khi lạm phát cao và chính sách tiền tệ thắt chặt ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành xây dựng. Các dự án cao ốc văn phòng đối mặt với rủi ro lớn do vốn đầu tư cao, thời gian thu hồi vốn dài và sự biến động của thị trường. Nghiên cứu nhấn mạnh sự cần thiết của việc đánh giá rủi ro một cách khoa học thay vì dựa trên kinh nghiệm cá nhân.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu nhằm mục tiêu xác định các yếu tố rủi ro chính ảnh hưởng đến dự án cao ốc văn phòng, đề xuất mô hình đánh giá rủi ro sử dụng công cụ ANP, và ứng dụng mô hình này vào một dự án cụ thể tại Đà Nẵng. Kết quả nghiên cứu có thể mở rộng áp dụng cho các dự án tương tự trên toàn quốc.

II. Tổng quan về rủi ro và dự án

Nghiên cứu tổng quan về các khái niệm liên quan đến rủi ro và rủi ro dự án, đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Rủi ro được định nghĩa là những sự kiện bất ngờ hoặc không chắc chắn có thể gây thiệt hại hoặc mang lại cơ hội. Trong dự án xây dựng, rủi ro có thể ảnh hưởng đến chất lượng, tiến độ và chi phí của dự án.

2.1. Các nghiên cứu liên quan

Nghiên cứu tham khảo các công trình trước đây về rủi ro dự án, bao gồm nghiên cứu của Lê Quang Phúc (2009) về rủi ro trong dự án giao thông và Nguyễn Bá Thọ (2010) về rủi ro trong dự án bất động sản du lịch. Các nghiên cứu này đã xác định các nhóm rủi ro chính và đề xuất các biện pháp quản lý rủi ro, nhưng chưa xây dựng được mô hình định lượng toàn diện.

2.2. Phân loại rủi ro

Nghiên cứu phân loại rủi ro thành 4 nhóm chính: rủi ro chính sách, rủi ro xây dựng, rủi ro kinh doanh và rủi ro tài chính. Mỗi nhóm rủi ro được phân tích chi tiết thông qua các tiêu chí cụ thể, giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến dự án.

III. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp Phân tích Mạng (ANP) để đánh giá rủi ro. ANP là công cụ phân tích đa tiêu chí, cho phép xem xét mối quan hệ phức tạp giữa các yếu tố rủi ro. Quy trình nghiên cứu bao gồm thu thập dữ liệu từ các chuyên gia, xây dựng mô hình ANP và phân tích kết quả bằng phần mềm SuperDecision.

3.1. Quy trình nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu bao gồm các bước: xác định các yếu tố rủi ro, thiết kế bảng câu hỏi, thu thập dữ liệu từ chuyên gia, xây dựng mô hình ANP và phân tích kết quả. Dữ liệu được thu thập từ các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản tại Đà Nẵng.

3.2. Phân tích dữ liệu

Dữ liệu được phân tích bằng phần mềm SuperDecision để xác định trọng số của các yếu tố rủi ro. Kết quả phân tích giúp xây dựng phương trình đánh giá rủi ro, cung cấp cơ sở khoa học cho việc ra quyết định đầu tư.

IV. Kết quả và ứng dụng

Nghiên cứu đã xác định được 3 nhóm rủi ro chính và 19 tiêu chí quan trọng ảnh hưởng đến dự án cao ốc văn phòng. Mô hình ANP được ứng dụng thành công trong việc đánh giá rủi ro cho một dự án cụ thể tại Đà Nẵng. Kết quả nghiên cứu có thể được điều chỉnh để áp dụng cho các dự án tương tự trên toàn quốc.

4.1. Kết quả nghiên cứu

Nghiên cứu xác định rủi ro chính sách, rủi ro xây dựng và rủi ro kinh doanh là các nhóm rủi ro chính. Các tiêu chí quan trọng nhất bao gồm thay đổi chính sách tiền tệ, biến động giá nguyên vật liệu và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

4.2. Ứng dụng thực tiễn

Mô hình ANP được ứng dụng để đánh giá rủi ro cho dự án cao ốc văn phòng tại Đà Nẵng. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản văn phòng cho thuê tại Việt Nam từng trải qua giai đoạn biến động mạnh dưới áp lực của chu kỳ suy thoái kinh tế. Ngay trong 3 tháng đầu năm 2011, chỉ số giá tiêu dùng tăng 6,1% so với cuối năm 2010 và lạm phát cả năm 2011 chạm mức kỷ lục 18,58%. Để kiềm chế lạm phát, Nghị quyết số 11/NQ-CP đã siết chặt chính sách tiền tệ, cắt giảm 80.550 tỷ đồng vốn đầu tư công, đồng thời kiểm soát chặt tín dụng vào khu vực phi sản xuất. Bước sang năm 2012, Thông tư 02 của Ngân hàng Nhà nước áp trần lãi suất huy động 14%, song việc tiếp cận vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với muôn vàn rào cản do tỷ lệ nợ xấu ngân hàng gia tăng.

Bối cảnh thực tế cho thấy các dự án cao ốc văn phòng đòi hỏi quy mô vốn lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài từ 10 đến 15 năm và chịu sự chi phối phức tạp của thị trường. Dù tỷ lệ lấp đầy bình quân vẫn đạt mức khả quan khoảng 70%, hàng loạt dự án quy mô lớn tại Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn phải đình trệ do thiếu hụt thanh khoản. Vấn đề cốt lõi bắt nguồn từ việc các chủ đầu tư chủ yếu đánh giá rủi ro dựa trên kinh nghiệm cá nhân hoặc phân tích định tính cảm tính, thiếu công cụ đo lường khoa học.

Nghiên cứu được thực hiện tại Thành phố Đà Nẵng nhằm nhận dạng toàn diện các yếu tố bất định và xây dựng mô hình định lượng rủi ro bằng phương pháp phân tích mạng. Kết quả giúp giảm thiểu từ 30% đến 40% sai lệch trong việc dự báo chi phí, tiến độ và hiệu quả khai thác, mở ra hướng ứng dụng chuẩn xác cho các dự án cao ốc văn phòng trên phạm vi toàn quốc.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng quy trình quản trị rủi ro chuẩn hóa theo Viện Quản lý Dự án kết hợp cùng khung pháp lý về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP của Chính phủ. Nền tảng phương pháp luận trung tâm là Lý thuyết Phân tích Mạng do Thomas L. Saaty phát triển, mở rộng từ phương pháp Phân tích Thứ bậc nhằm giải quyết các bài toán quyết định đa tiêu chí có cấu trúc phức tạp.

Hệ thống khái niệm nền tảng bao gồm 4 thuật ngữ then chốt:

• Rủi ro dự án đầu tư: Những biến cố không chắc chắn có khả năng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, tiến độ, chi phí và doanh thu vận hành.
• Quan hệ phụ thuộc bên trong và bên ngoài: Tương tác phản hồi đa chiều giữa các nhóm rủi ro và giữa các tiêu chí thành phần trong cùng một nhóm.
• Siêu ma trận: Ma trận toán học tích hợp trọng số so sánh cặp, chuẩn hóa qua 3 cấp bậc gồm siêu ma trận không trọng số, siêu ma trận trọng số và siêu ma trận giới hạn.
• Tỷ số không nhất quán: Chỉ số kiểm tra độ logic trong đánh giá so sánh cặp của chuyên gia, bắt buộc phải nhỏ hơn hoặc bằng 0,1.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu triển khai quy trình định lượng kết hợp 2 giai đoạn khảo sát thực chứng. Giai đoạn khảo sát thử nghiệm thu thập 23 phản hồi từ 30 bảng hỏi phát trực tiếp nhằm sàng lọc 30 tiêu chí ban đầu. Giai đoạn khảo sát chính thức sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện phi xác suất, hướng đến các đối tượng chuyên gia gồm chủ đầu tư, ban quản lý dự án, đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công và các nhà môi giới bất động sản tại Đà Nẵng. Lý do lựa chọn phương pháp chọn mẫu này nhằm tiếp cận nhanh chóng những nhân sự có trình độ chuyên môn cao và kinh nghiệm thực chiến trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc.

Trong số 250 bảng câu hỏi phát hành qua hình thức trực tiếp và thư điện tử, tác giả thu về 149 phản hồi (đạt tỷ lệ 59,6%), trong đó có 127 bảng trả lời hợp lệ (chiếm 85,3% số lượng phản hồi). Cỡ mẫu 127 hoàn toàn đáp ứng tiêu chuẩn tối thiểu gấp 5 lần số lượng tiêu chí đánh giá. Dữ liệu khảo sát được xử lý trên phần mềm SPSS 16.0 để kiểm định độ tin cậy thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha (yêu cầu hệ số lớn hơn 0,7) và thống kê giá trị trung bình. Sau đó, phần mềm Super Decisions được ứng dụng để giải mã siêu ma trận mạng, xác lập trọng số ưu tiên của từng yếu tố rủi ro.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Từ 4 nhóm rủi ro và 27 tiêu chí nhận dạng ban đầu, nghiên cứu đã chọn lọc được 3 nhóm rủi ro cốt lõi cùng 19 tiêu chí trọng yếu nhất (đạt giá trị trung bình từ 2,5 trở lên trên thang đo 5 mức độ):

• Nhóm rủi ro xây dựng: Chiếm ưu thế hàng đầu về mức độ tác động tiêu cực, nổi bật là tiêu chí Năng lực tài chính của chủ đầu tư với giá trị trung bình 3,913 (độ lệch chuẩn 0,417), theo sát bởi Năng lực ban quản lý dự án đạt 3,870 và Biến động giá nguyên vật liệu đạt 3,739. Năng lực tài chính và kinh nghiệm của nhà thầu cũng được đánh giá ở mức cao với 3,304.
• Nhóm rủi ro kinh doanh: Chi phối trực tiếp giai đoạn vận hành, trong đó Nguồn cung văn phòng trên thị trường dẫn đầu với giá trị 3,913 (độ lệch chuẩn 0,733), tiếp đến là Khả năng kết nối hạ tầng dịch vụ và Nhu cầu thuê văn phòng đều đạt mức 3,783. Yếu tố môi trường an ninh xung quanh đạt 3,261, trong khi Phương thức quản lý cao ốc khi khai thác đạt 2,565.
• Nhóm rủi ro chính sách: Phản ánh tác động của kinh tế vĩ mô với Thay đổi lãi suất cho vay đứng đầu nhóm ở mức 3,565 (độ lệch chuẩn 0,662). Sự thay đổi chính sách tiền tệ và Biến động lạm phát cùng ghi nhận giá trị 3,304, còn yếu tố Điều chỉnh lương cơ bản đạt 3,087.

Dữ liệu phân tích đa chiều được trực quan hóa thông qua các bảng tổng hợp siêu ma trận giới hạn và biểu đồ cột so sánh trọng số, giúp chủ đầu tư dễ dàng nhận diện cấu trúc tương tác giữa các biến số.

Thảo luận kết quả

Kết quả phản ánh chính xác thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2011-2012. Việc tiêu chí Năng lực tài chính chủ đầu tư và Biến động lãi suất cho vay chiếm tỷ trọng rủi ro vượt trội hoàn toàn tương đồng với các biến động vĩ mô khi lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm đó có lúc vượt ngưỡng 20%/năm.

So với các nghiên cứu quốc tế như khảo sát của Gehner tại Hà Lan vốn đặt nặng rủi ro thủ tục pháp lý (chiếm 100% phản hồi), thị trường xây dựng Việt Nam lại chịu áp lực lớn hơn từ thanh khoản tiền mặt và năng lực điều hành thực tế của ban quản lý dự án. Việc ứng dụng công cụ mạng ANP chứng minh tính ưu việt rõ rệt so với phương pháp mô phỏng Monte-Carlo hay phân tích thứ bậc AHP truyền thống, bởi mô hình này phản ánh trọn vẹn sự phụ thuộc chéo: biến động lãi suất vĩ mô sẽ tác động trực tiếp làm suy yếu năng lực tài chính của chủ đầu tư, từ đó kéo theo sự sụt giảm nguồn cung và thay đổi chiến lược giá thuê trên thị trường.

Đề xuất và khuyến nghị

• Tái cấu trúc nguồn vốn và kiểm soát tỷ lệ đòn bẩy tài chính: Các chủ đầu tư cần khống chế tỷ lệ vốn vay ngân hàng ở mức dưới 60% tổng mức đầu tư, duy trì quỹ dự phòng thanh khoản tối thiểu 15% để ứng phó với các chu kỳ thắt chặt tiền tệ trong thời gian 6 đến 12 tháng đầu thực hiện dự án.
• Nâng cao năng lực thẩm định và giám sát của ban quản lý dự án: Doanh nghiệp xây dựng phải chuẩn hóa quy trình quản lý dự án theo tiêu chuẩn quốc tế, kiểm soát chặt chẽ 100% các hợp đồng xây lắp theo hình thức đơn giá cố định hoặc bao thầu trọn gói nhằm giảm thiểu từ 10% đến 20% rủi ro trượt giá vật liệu xây dựng.
• Định vị sản phẩm linh hoạt theo nhu cầu thực tế của thị trường: Bộ phận kinh doanh và nghiên cứu thị trường cần tiến hành khảo sát định kỳ 3 tháng một lần về biến động giá thuê tại địa phương, tối ưu hóa công năng tòa nhà kết hợp giữa văn phòng làm việc và dịch vụ thương mại để duy trì tỷ lệ lấp đầy tối thiểu 75% trong năm đầu vận hành.
• Ứng dụng phần mềm hỗ trợ ra quyết định vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Ban giám đốc và các đơn vị tư vấn quản lý dự án cần áp dụng mô hình phân tích mạng ANP trên phần mềm Super Decisions trong vòng 30 ngày trước khi phê duyệt dự án, nhằm thiết lập phương trình toán học lượng hóa rủi ro và lựa chọn phương án thiết kế - thi công tối ưu nhất.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Chủ đầu tư và các nhà phát triển dự án bất động sản: Nắm bắt phương trình định lượng rủi ro tổng thể để so sánh các phương án thiết kế kiến trúc và biện pháp thi công, giúp tối ưu hóa tổng mức đầu tư và cắt giảm từ 10% đến 15% chi phí rủi ro phát sinh.
• Giám đốc và chuyên viên Ban Quản lý dự án: Ứng dụng hệ thống 19 tiêu chí đánh giá trọng yếu để thiết lập ma trận kiểm soát chất lượng, tiến độ nhà thầu và quản trị dòng tiền thanh toán trong suốt vòng đời dự án.
• Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Quản lý xây dựng: Sử dụng công trình như một tài liệu tham khảo học thuật chuyên sâu về cách thức xây dựng cấu trúc mạng ANP, thiết lập siêu ma trận và xử lý dữ liệu khảo sát bằng phần mềm SPSS và Super Decisions.
• Chuyên viên thẩm định tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Khai thác bộ tiêu chí đánh giá năng lực tài chính và biến động thị trường để lượng hóa mức độ an toàn của dự án trước khi phê duyệt các khoản vay trung và dài hạn.

Câu hỏi thường gặp

• Phương pháp ANP mang lại ưu thế gì vượt trội so với phương pháp AHP truyền thống? Phương pháp ANP giải quyết triệt để hạn chế của cấu trúc thứ bậc một chiều trong AHP bằng cách cho phép các nhóm tiêu chí tương tác phản hồi đa chiều. Mô hình ANP phản ánh chính xác mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau giữa 3 nhóm rủi ro chính sách, xây dựng và kinh doanh, giúp kết quả đánh giá sát với thực tế vận hành dự án.

• Vì sao nghiên cứu loại bỏ các tiêu chí rủi ro có điểm trung bình dưới 2,5? Quy trình sàng lọc từ 30 tiêu chí xuống 19 tiêu chí căn cứ vào kết quả khảo sát thử nghiệm 23 mẫu. Những yếu tố có giá trị trung bình dưới 2,5 trên thang đo 5 mức độ được xác định là ít quan trọng hoặc có tần suất tác động không đáng kể, việc loại bỏ giúp tinh gọn cấu trúc mạng và giảm tải số lượng phép so sánh cặp.

• Tỷ số không nhất quán trong mô hình ANP được kiểm soát như thế nào? Trong quá trình các chuyên gia thực hiện đánh giá so sánh cặp, phần mềm Super Decisions sẽ tự động tính toán chỉ số không nhất quán. Mọi bảng so sánh đều bắt buộc phải duy trì chỉ số này nhỏ hơn hoặc bằng 0,1 nhằm đảm bảo tính logic, khách quan và độ tin cậy toán học của các ma trận trọng số.

• Tiêu chí nào tạo ra rủi ro lớn nhất cho giai đoạn khai thác cao ốc văn phòng? Dữ liệu khảo sát thực chứng chỉ ra rằng Nguồn cung văn phòng trên thị trường và Nhu cầu thuê văn phòng là hai biến số rủi ro cao nhất (điểm trung bình lần lượt đạt 3,913 và 3,783). Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng thị phần và đưa ra mức giá thuê cạnh tranh để bảo đảm tỷ lệ lấp đầy.

• Mô hình đánh giá rủi ro tại Đà Nẵng có thể mở rộng cho các đô thị khác không? Khung mô hình gồm 3 nhóm và 19 tiêu chí hoàn toàn có thể ứng dụng tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc các đô thị loại một. Khi triển khai tại địa phương mới, người sử dụng chỉ cần thu thập lại ý kiến so sánh cặp từ các chuyên gia bản địa để hiệu chỉnh trọng số ma trận cho phù hợp với đặc thù kinh tế vùng.

Kết luận

• Nhận dạng thành công 3 nhóm rủi ro trọng yếu gồm chính sách, xây dựng, kinh doanh cùng hệ thống 19 tiêu chí then chốt chi phối dự án cao ốc văn phòng.
• Ứng dụng xuất sắc phương pháp phân tích mạng ANP và phần mềm Super Decisions để chuyển hóa các đánh giá định tính cảm tính thành phương trình toán học lượng hóa rủi ro chính xác.
• Xác định Năng lực tài chính của chủ đầu tư (3,913), Nguồn cung văn phòng (3,913) và Thay đổi lãi suất cho vay (3,565) là những yếu tố rủi ro có sức tàn phá lớn nhất đối với dự án.
• Cung cấp phương pháp luận khoa học đã được kiểm định qua 127 mẫu chuyên gia thực tế, hỗ trợ đắc lực cho công tác ra quyết định lựa chọn phương án đầu tư tối ưu.
• Đóng góp giải pháp thiết thực cho ngành quản trị xây dựng Việt Nam trong việc nâng cao tỷ lệ thành công của các dự án bất động sản thương mại.

Về lộ trình tiếp theo, các doanh nghiệp và nhà nghiên cứu nên tiếp tục mở rộng ứng dụng mô hình ANP trên các tổ hợp cao ốc đa năng và cập nhật biến số thị trường định kỳ 12 tháng một lần. Hãy tham khảo toàn văn nghiên cứu để trang bị công cụ đánh giá rủi ro chuẩn xác, tối ưu hóa nguồn lực và gia tăng tỷ suất sinh lời cho dự án của bạn ngay hôm nay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Giới thiệu chung Các đợt suy thoái kinh tế 2007-2008, 2010-2012 và có thể còn kéo dài đến những năm tiếp theo đã ảnh hƣởng nghiêm trọng đến nền kinh tế Việt Nam mà rõ rệt nhất là ngành xây dựng. Chỉ số giá tiêu dùng 3 tháng đầu năm 2011 tăng 6,1% so với cuối năm 2010 bắt buộc Chính phủ phải có biện pháp mạnh để kiềm chế lạm phát. Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 nêu rõ “… thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát…; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán”.

Thống kê đến tháng 5 năm 2011 đã cắt giảm 80550 tỷ đồng chi phí đầu tƣ công [1]. Ngày 07/09/2011 Ngân hàng nhà nƣớc ban hành Thông tƣ 02 qui định trần lãi suất huy động là 14%, đây là điều kiện để các ngân hàng từng bƣớc hạ lãi suất cho vay. Bắt đầu có dấu hiệu tích cực cho thị trƣờng bất động sản nói chung và phân khúc cao ốc cho thuê văn phòng nói riêng, khi cả chủ đầu tƣ dự án và các công ty có nhu cầu thuê văn phòng tiếp cận nguồn vốn vay để phục hồi sản xuất. Kết thúc năm 2011 lạm phát ở mức rất cao 18,58% [2].

Năm 2012, Chính phủ tiếp tục chính sách kiềm chế lạm phát, tái cấu trúc nền kinh tế. Đầu tiên là tái cấu trúc lĩnh vực ngân hàng với sự sáp nhập của ba ngân hàng Tín Nghĩa, Đệ Nhất và Sài Gòn. Hơn 10 ngân hàng nữa dự định sẽ sáp nhập trong năm 2012. Lý do chủ yếu là do các ngân hàng tỉ lệ nợ xấu lớn dễ dẫn đến mất thanh khoản.

Vì vậy, khả năng trong quý I, quý II của năm 2012, việc các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn vay là rất hạn chế. Đầu tƣ bất động sản hiện nay theo nhận định các chuyên gia vẫn mang đầy tính rủi ro. Xác định vấn đề nghiên cứu 1. Thực tế quản lý rủi ro tại Việt Nam HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 1 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts.

Trịnh Thùy Anh Đối với việc quản lý rủi ro, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2009/NĐ – CP quy định nội dung thẩm định dự án đầu tƣ xây dựng công trình đối với ngƣời có thẩm quyền quyết định đầu tƣ: - Xem xét các yếu tố bảo đảm tính hiệu quả của dự án bao gồm: sự cần thiết đầu tƣ, quy mô công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, phân tích tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. - Xem xét các yếu tố bảo đảm tính khả thi của dự án bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có), khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án, kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tƣ, kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, khả năng hoàn trả vốn vay, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yếu tố ảnh hƣởng đến dự án nhƣ quốc phòng, an ninh, môi trƣờng trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan liên quan và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Nội dung của Nghị định quy định ngƣời có thẩm quyền quyết định đầu tƣ cần xem xét những vấn đề ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án. Đó là những rủi ro mà ngƣời quyết định đầu tƣ phải nhìn nhận đƣợc trƣớc khi ra quyết định thực hiện dự án.

Nếu so sánh với quy trình quản lý rủi ro dự án của PMI có thể nhận thấy đƣợc những khác biệt: Hình 1. Quá trình quản trị rủi ro dự án [3] Thực tế hiện nay, nhiều dự án giai đoạn lập dự án đầu tƣ chỉ mang tính hình thức sau khi chắc chắn đã có quyết định đầu tƣ từ chủ đầu tƣ. Chủ đầu tƣ hầu hết là những ngƣời không có chuyên môn sâu trong việc đánh giá rủi ro, quyết định đầu tƣ khi chƣa lƣờng hết đƣợc rủi ro trong suốt vòng đời dự án cũng là nguyên nhân dẫn đến dự án bị thất bại. “Tại Việt Nam, những hạn chế đối với quản lý rủi ro đó là HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 2 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts.

Trịnh Thùy Anh thiếu hụt về tổ chức, thiếu hụt về điều kiện yêu cầu nhƣ thời gian, tài nguyên và giá thành, các nhà quản lý không quen thuộc với quản lý rủi ro. Ngoài ra, khách hàng lại không có nhu cầu về quản lý rủi ro, thêm việc thiếu hụt chuyên gia và kinh nghiệm về quản lý rủi ro, thông tin trao đổi giữa các đối tác bị giới hạn” [4]. Lý do hình thành đề tài Điểm qua thị trƣờng cho thuê cao ốc văn phòng ba thành phố lớn: Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng giai đoạn quý IV năm 2011 từ số liệu thu thập của công ty CBRE. Thị trường cao ốc văn phòng quý 4 tại Tp HCM [5] Thị trƣờng cho thuê văn phòng Tp HCM tăng khá lớn về tỉ lệ trống của cao ốc hạng A, trong khi tỉ lệ trống cao ốc hạng B, C tƣơng đối ổn định so với năm trƣớc.

Giá thuê cũng giảm khoảng 8% so với cùng kỳ. Các doanh nghiệp đang có xu hƣớng chọn văn phòng hạng B và hạng C nhằm giảm khoản chi tiêu cho doanh nghiệp. HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 3 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts. Trịnh Thùy Anh Hình 1.

Thị trường cao ốc văn phòng quý 4 tại Tp Đà Nẵng [5] Tỉ lệ trống của cả 3 hạng A, B, C tƣơng đối đồng đều, các cao ốc đang có xu hƣớng lấp đầy lớn. Giá thuê cũng tăng so với cùng kỳ năm trƣớc. Thị trƣờng cao ốc cho thuê văn phòng ở Đà Nẵng đƣợc đánh giá còn rất tiềm năng. Thị trƣờng cao ốc văn phòng Hà Nội quý 4/2011 tiếp nhận thêm 143000 m2 (tƣơng đƣơng 15% toàn thị trƣờng).

Nguồn cung sẽ tăng mạnh trong thời gian tới với các dự án có tiến độ ổn định nhƣ Indochina Plaza Hanoi, Licogi 13, Apex Tower,. dự kiến sẽ làm tỉ lệ trống tăng mạnh. Nhìn chung, trong giai đoạn kinh tế khó khăn, nhƣng tỉ lệ lấp đầy của các văn phòng cho thuê vẫn khá lớn (khoảng 70%). Điều đó chứng tỏ nhu cầu của thị trƣờng vẫn còn rất lớn.

Tuy nhiên hàng loạt dự án bất động sản ngừng thi công nhƣ khu phức hợp Viễn Đông Meridian, khu phức hợp Golden Square,. (Đà Nẵng); Hoàng Anh New Sài Gòn, Lilama SHB Town,. (Tp HCM) đã cho thấy rủi ro cao trong việc đầu tƣ dự án cao ốc văn phòng. Vì vậy, các chủ đầu tƣ cần thay đổi cách nhìn nhận và tiếp cận để giải quyết vấn đề rủi ro dự án.

Một mô hình định lƣợng rủi ro là thật sự cần thiết thay vì nhìn nhận cảm tính về rủi ro của hầu hết các chủ đầu tƣ nhƣ hiện nay. Mục tiêu nghiên cứu  phòng.  Đề xuất mô hình đánh giá rủi ro bằng công cụ phân tích mạng ANP. HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 4 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts.

Trịnh Thùy Anh  Ứng dụng vào dự án cụ thể. Phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng khảo sát tại thành phố Đà Nẵng gồm: - Chủ đầu tƣ - Ban quản lý dự án - Các nhà môi giới bất động sản - Đơn vị tƣ vấn thiết kế - Đơn vị thi công. Dự án đƣợc sử dụng đánh giá là dự án cao ốc văn phòng tại Đà Nẵng, trong quá trình lập dự án có đề xuất nhiều phƣơng án khác nhau. Ý nghĩa đề tài  Ý nghĩa về học thuật - Nghiên cứu tìm đƣợc các nhân tố rủi ro ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ cao ốc văn phòng trong điều kiện thành phố Đà Nẵng, kết quả có thể mở rộng cho điều kiện Việt Nam.

- Nghiên cứu xây dựng một mô hình định lƣợng rủi ro ứng dụng vào việc đánh giá rủi ro đầu tƣ dự án cao ốc văn phòng.  Ý nghĩa về thực tiễn - Nghiên cứu hỗ trợ nhà đầu tƣ trong việc đánh giá rủi ro trƣớc khi ra quyết định đầu tƣ đối với các dự án cao ốc văn phòng. HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 5 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts. Trịnh Thùy Anh CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN 2.

Rủi ro và rủi ro dự án Rủi ro là những sự kiện bất ngờ hoặc điều không chắc chắn có thể xảy ra ngoài dự kiến, mang lại những thiệt hại hoặc các cơ hội đạt đƣợc các lợi ích.[4] Rủi ro dự án là tình huống bất ngờ xảy ra làm ảnh hƣởng đến kết quả dự án theo cả hai hƣớng tích cực và tiêu cực. Lƣợt khảo nghiên cứu 2. Các nghiên cứu về rủi ro dự án 2. Lê Quang Phúc (2009) trong đề tài luận văn thạc sĩ “Nhận dạng các loại rủi ro chính trong dự án xây dựng công trình giao thông - Các giải pháp nhằm kiểm soát và phòng ngừa” [6], các loại rủi ro đƣợc chia thành 4 nhóm: - Các yếu tố rủi ro do yếu tố khách quan  Trình độ đội ngũ kỹ sƣ và công nhân lao động còn yếu kém  Trình độ tổ chức của cán bộ quản lý nói chung còn yếu  Trình tự thủ tục đầu tƣ xây dựng quá rƣờm rà  Địa hình, địa chất, thủy văn khu vực xây dựng phức tạp  Quy hoạch xây dựng thiếu tầm nhìn xa, dự báo kém - Các yếu tố rủi ro do chủ đầu tƣ gây ra  Lập dự án đầu tƣ không đầy đủ, chi tiết còn mang tính hình thức  Không tổ chức tốt khâu đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ  Đánh giá sai tính khả thi của dự án  Thay đổi chủ trƣơng đầu tƣ do công tác dự báo kém  Công tác thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán chƣa tốt  Áp lực rút ngắn tiến độ - Các yếu tố rủi ro do đơn vị tƣ vấn gây ra  Thiết kế còn nhiều sai sót, phải thay đổi bổ sung thiết kế HVTH: Nguyễn Anh Vũ Page 6 Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts.