MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, song có hạn. Việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước một cách khoa học, tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ quản lý của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật, giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Trong những năm qua cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, các quy định của pháp luật đất đai đã có nhiều đổi mới và liên tục được hoàn thiện, nhất là các quy định về giao đất, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận nhằm đ y mạnh việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hệ thống đăng ký đất đai mới tập trung vào việc lập sổ địa chính, sổ mục kê đất; chưa coi trọng đúng mức đối với việc lập, quản lý các giấy tờ, quá trình thực hiện các thủ tục đăng ký đất; các tài liệu này hiện có nhiều tồn tại về pháp lý và kỹ thuật; việc quản lý rất phân tán làm hạn chế giá trị tra cứu sau này; việc tổ chức thực hiện đăng ký đất còn phân cấp trách nhiệm cho quá nhiều cơ quan, nhiều cấp; chưa xác định r trách nhiệm chính thuộc về cơ 1 c quan nào, đây là những nguyên nhân chính của tình trạng phức tạp về thủ tục, hồ sơ đăng ký đất hiện nay, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện và chất lượng công việc của nhiều địa phương đã tốn nhiều công sức để thực hiện cải cách nhưng không thể cải cách triệt để được. Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống đăng ký văn phòng quyền sử dụng đất được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm chi phí và thời gian cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu giao dịch.
Tuy nhiên trong những năm qua, hoạt động của hệ thống VPSDĐ mặc dù có nhiều nỗ lực nhưng việc thực hiện các thủ tục hành chính đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vẫn còn chậm. Hệ thống thông tin đất đai từ cấp tỉnh đến cơ sở, chưa được xây dựng, quản lý bởi một cơ quan thống nhất. Do đó, chưa đảm bảo được độ chính xác, nhanh chóng, thuận lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục giao dịch về đất đai. Để khắc phục những hạn chế của hệ thống VPSDĐ ở hai cấp hiện nay và tiến tới chu n hóa hệ thống VPSDĐ theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại, uật đất đai năm 2013 đã có những cải tiến r rệt đặc biệt là mô hình một cấp của cơ quan dịch vụ công về đất đai.
Vì vậy, hiện nay VPSDĐ trên cả nước đang dần được hình thành trên cơ sở hợp nhất giữa VPSDĐ cấp tỉnh và VPSDĐ cấp huyện. Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa là ba quận nội thành trung tâm thuộc thủ đô Hà Nội. Nơi đây đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ ngày càng tăng, thị trường bất động sản phát triển mạnh kèm theo đó giao dịch về quyền sử dụng đất tăng theo. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển quá nhanh, dẫn đến việc sử dụng đất có nhiều khó khăn, gây áp lực cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa được thành lập trên cơ sở hợp nhất của ba văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh, theo Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND Thành 2 c phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổ chức lại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài Nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng trực thuộc Uỷ ban nhân dân các quận, huyện, thị xã. Khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa có 53 đơn vị hành chính cấp phường. Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Vì vậy, để tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và tăng cường thu hút đầu tư của các cơ quan, tổ chức và cá nhân vào thành phố nói riêng đòi hỏi phải đ y mạnh hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai muốn hoạt động có hiệu quả, chúng ta cần phải nhìn nhận một cách khách quan và trung thực trong quá trình hoạt động, nhìn nhận từ những bất cập của mô hình cũ sau nhiều năm hoạt động và hoạt động của mô hình mới từ khi thành lập đến nay và đánh giá cái được cái chưa được từ đó có những đề xuất đúng đắn nhằm chu n hóa tổ chức đó theo mô hình tiên tiến của các nước trên thế giới, góp phần xây dựng thành phố ngày càng giàu đ p, hiện đại, văn minh. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài ấ – –. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Về không gian: + Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa. + Gồm 53 đơn vị hành chính cấp phường thuộc ba quận Hoàn Kiếm, quận Đống Đa, quận Ba Đình; dùng phương pháp thống kê để so sánh mức độ giao dịch và đánh giá kết quả thực hiện. - Về thời gian: Nghiên cứu giới hạn trong kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa từ tháng 04/2015 đến ngày 31/12/2017. NHỮNG ĐÓNG GÓP, Ý NG ĨA OA ỌC VÀ THỰC TIỄN 1.
Những đón óp mới Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa, xác định được những nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của Văn phòng để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa. 142 Ýn ĩ k o ọc Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của Văn phòng đăng ký đất đai một cấp. 143 Ýn ĩ t ực tiễn Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên và học viên cao học cũng như các nhà quản lý đất đai về Văn phòng đăng ký đất đai. 4 c PHẦN 2 NG Q AN NG I N CỨ 2 1 ĐĂNG Ý ĐẤ ĐAI, BẤ ĐỘNG SẢN 2.
Khái niệm về đăn ký đất đ , bất đ ng sản Đăng ký Nhà nước về đất đai: các quyền về BĐS được pháp luật bảo hộ sau khi được Nhà nước đăng ký; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn hợp đồng giao dịch không có giá trị. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến độ tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính, khái niệm này chỉ r : - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, th m quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có th m quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính hoặc HSĐC là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhấy quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ r trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính hoặc HSĐC.1 2 V tr , ợ ủ đăn ký N n ớ về đất đ - Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Theo Hiến pháp năm 2013, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013a).