Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới đã mở ra nhiều cơ hội bứt phá nhưng cũng phải đối mặt với không ít chu kỳ biến động phức tạp, đặc biệt là giai đoạn suy thoái đóng băng 2011-2013. Trong bối cảnh đó, Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam, tiền thân thành lập năm 1988 với hơn 13.000 cán bộ công nhân viên và tiên phong cổ phần hóa vào năm 2006, luôn xác định kinh doanh bất động sản là một trong hai trụ cột cốt lõi. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm xuất phát từ thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn về cấu trúc nguồn vốn, chi phí lãi vay cao và vòng quay tài sản chậm sau khủng hoảng.

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể của đề tài là hệ thống hóa lý luận, phân tích toàn diện thực trạng hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Vinaconex giai đoạn 2013-2017, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh có tính khả thi đến năm 2022. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào toàn bộ các dự án tiêu biểu của Tổng công ty như Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính, Vinaconex Tower 34 Láng Hạ, Khu đô thị mới Bắc An Khánh - Splendora và Khu phức hợp Cát Bà Amatina. Về mặt ý nghĩa thực tiễn, nghiên cứu cung cấp hệ thống chỉ số định lượng giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chỉ tiêu doanh lợi vốn kinh doanh đạt từ 8% đến 10%, kiểm soát hệ số an toàn nợ và gia tăng sức cạnh tranh bền vững cho thương hiệu trên thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng nền tảng lý thuyết giá trị và hiệu quả của Adam Smith kết hợp mô hình phân bổ nguồn lực tối ưu trên đường giới hạn khả năng sản xuất của William Nordhaus, cùng quy luật chu chuyển tư bản trong mô hình kinh tế T-H-T'. Nghiên cứu chuẩn hóa hệ thống khái niệm theo quy định của Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 3, Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13, phân định rõ ba trạng thái tài sản: bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản tồn kho và bất động sản đầu tư.

Khung đánh giá kế thừa hệ thống chỉ tiêu của PGS.TS Nguyễn Ngọc Huyền (năm 2014), cấu trúc thành hai nhóm chỉ tiêu chính: Nhóm chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp (doanh lợi toàn bộ vốn kinh doanh, doanh lợi vốn tự có, doanh lợi doanh thu, sức sản xuất của một đồng vốn kinh doanh và sức sản xuất của một đồng chi phí) và Nhóm chỉ tiêu hiệu quả bộ phận (hiệu quả sử dụng lao động, hiệu quả sử dụng vốn ngắn hạn và hiệu quả sử dụng tài sản dài hạn).

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp của nghiên cứu bao gồm chuỗi 5 bộ báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán độc lập của Vinaconex liên tục từ năm 2013 đến năm 2017, cùng hơn 20 báo cáo thường niên và hồ sơ kỹ thuật các dự án bất động sản trọng điểm. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ số liệu tài chính trong 5 năm liên tiếp nhằm phản ánh trọn vẹn một chu kỳ phục hồi kinh tế.

Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) toàn bộ chuỗi số liệu tài chính sau tái cấu trúc để đảm bảo tính chuẩn hóa và nhất quán của dữ liệu. Phương pháp phân tích dữ liệu kết hợp chặt chẽ giữa phân tích tỷ số tài chính (financial ratio analysis), phương pháp so sánh chuỗi thời gian đối chiếu với bình quân ngành bất động sản, cùng phương pháp chuyên gia thông qua phỏng vấn sâu Phó Tổng giám đốc phụ trách tài chính và Kế toán trưởng. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này nhằm bóc tách chính xác bản chất các dòng tiền, loại trừ sai lệch kế toán và xác định đúng các nguyên nhân nội tại ảnh hưởng đến năng lực sinh lời của doanh nghiệp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, doanh thu và lợi nhuận từ mảng bất động sản có sự phục hồi rõ rệt sau năm 2014, tuy nhiên tỷ suất doanh lợi trên doanh thu dao động trong biên độ từ 6,5% đến 9,2% trong giai đoạn 2013-2017, thấp hơn mức kỳ vọng từ 12% đến 15% của các doanh nghiệp bất động sản đầu ngành.

Thứ hai, tỷ lệ nợ vay trên tổng nguồn vốn duy trì ở mức cao trên 60% trong nhiều năm, dẫn đến chi phí lãi vay lớn làm bào mòn biên lợi nhuận ròng. Chỉ tiêu doanh lợi của toàn bộ vốn kinh doanh chỉ đạt bình quân từ 4,8% đến 7,1%/năm, phản ánh hiệu suất sinh lời trên tổng tài sản chưa tương xứng với quy mô quỹ đất hiện có.

Thứ ba, số vòng luân chuyển vốn ngắn hạn chỉ đạt xấp xỉ từ 0,85 đến 1,2 vòng/năm do giá trị hàng tồn kho bị ứ đọng lớn tại các đại dự án như Splendora Bắc An Khánh và Cát Bà Amatina, làm cho sức sản xuất của một đồng vốn kinh doanh bình quân chỉ đạt khoảng 0,7 đến 0,9 đồng doanh thu.

Thứ tư, hiệu quả sử dụng lao động ghi nhận điểm sáng khi năng suất lao động bình quân và hiệu suất tiền lương tăng trưởng ổn định khoảng 8,5%/năm, chứng minh năng lực quản trị nhân sự được tối ưu hóa nhưng sức sinh lời của một đồng vốn dài hạn vẫn cần cải thiện thêm từ 15% đến 20%.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện thực nghiệm có thể được mô tả trực quan thông qua biểu đồ cột kép kết hợp đường xu hướng thể hiện tương quan giữa doanh thu bất động sản và lợi nhuận sau thuế giai đoạn 2013-2017, kết hợp cùng bảng ma trận so sánh các chỉ số ROA, ROE, ROS của Vinaconex với các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành. Nguyên nhân của sự biến động này bắt nguồn từ thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, độ trễ trong việc phê duyệt thủ tục pháp lý quy hoạch và áp lực chi phí vốn vay tài chính sau cổ phần hóa.

Kết quả nghiên cứu hoàn toàn tương đồng với luận điểm của một nghiên cứu gần đây về điểm nghẽn quản trị vốn tại các tổng công ty nhà nước sau cổ phần hóa, đồng thời bổ sung minh chứng thực tiễn về tính chất cá biệt và độ trễ hoàn vốn sâu sắc của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị quy mô lớn.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, tái cấu trúc toàn diện nguồn vốn và đa dạng hóa kênh tài trợ: Cơ cấu lại danh mục nợ vay, đẩy mạnh phát hành trái phiếu công trình dài hạn và huy động vốn hợp tác đầu tư thứ cấp nhằm hạ tỷ trọng nợ vay xuống dưới 55% tổng nguồn vốn, thực hiện trong lộ trình 2018-2020 do Ban Tài chính Kế toán chủ trì.

Thứ hai, đổi mới công nghệ thi công và quản trị tiến độ dự án: Triển khai áp dụng công nghệ cốp pha trượt, bê tông dự ứng lực đúc sẵn và tích hợp phần mềm mô hình thông tin công trình BIM nhằm rút ngắn 15% thời gian thi công, giảm 5% đến 8% chi phí xây lắp tại các dự án dân dụng trong giai đoạn 2018-2021 do Ban Kỹ thuật và Quản lý Đấu thầu phụ trách.

Thứ ba, tăng tốc độ giải phóng hàng tồn kho và chuyên nghiệp hóa khâu bán hàng: Tái lập hệ thống sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, áp dụng các chính sách chiết khấu thanh toán sớm để thu hồi vốn nhanh, phấn đấu đưa vòng quay vốn lưu động đạt trên 1,5 vòng/năm đến năm 2022 do Ban Kinh doanh Bất động sản đảm nhiệm.

Thứ tư, kiện toàn tổ chức và phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao: Xây dựng hệ thống chỉ số KPI gắn liền với cơ chế thưởng theo doanh số dự án bất động sản, mục tiêu nâng cao hiệu suất tiền lương tăng trưởng tối thiểu 10% đến 12%/năm trong giai đoạn 2019-2022 do Ban Tổ chức Nhân sự triển khai.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, Hội đồng quản trị và Ban điều hành các tập đoàn, doanh nghiệp xây dựng - bất động sản: Tài liệu cung cấp khung chỉ tiêu thực nghiệm để đánh giá hiệu quả đầu tư, tái cơ cấu tài chính và kiểm soát rủi ro dòng tiền dự án.

Thứ hai, Chuyên viên phân tích tài chính, chuyên viên thẩm định tín dụng tại các ngân hàng và quỹ đầu tư: Vận dụng phương pháp bóc tách tỷ số tài chính chuyên sâu và mô hình chu chuyển vốn để định giá dự án bất động sản chính xác.

Thứ ba, Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Tài chính - Ngân hàng: Sử dụng làm tài liệu tham khảo giá trị về khung lý thuyết hiệu quả kinh doanh và phương pháp nghiên cứu tình huống thực tế tại tổng công ty cổ phần quy mô lớn.

Thứ tư, Cơ quan quản lý nhà nước và các nhà hoạch định chính sách: Khai thác các kiến nghị thực tiễn để hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường bất động sản, tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đất đai và chính sách cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

Chỉ tiêu nào phản ánh chuẩn xác nhất hiệu quả kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp? Doanh lợi của toàn bộ vốn kinh doanh là chỉ tiêu then chốt nhất vì tính toán dựa trên tổng lợi nhuận ròng và chi phí trả lãi vay trên tổng tài sản bình quân. Chỉ số này phản ánh toàn diện năng lực sinh lời của mọi nguồn vốn huy động, khắc phục sự sai lệch khi doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn như thực tế tại Vinaconex giai đoạn 2013-2017.

Tại sao doanh lợi vốn tự có chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả kinh doanh? Doanh lợi vốn tự có chỉ so sánh lợi nhuận ròng với vốn chủ sở hữu, dễ tạo ra bức tranh tăng trưởng ảo khi doanh nghiệp gia tăng nợ vay để khuếch đại tỷ suất sinh lời. Tại các dự án bất động sản nghìn tỷ của Vinaconex, nếu chỉ dựa vào chỉ số này sẽ che lấp rủi ro mất cân đối thanh khoản trước áp lực chi phí lãi vay.

Yếu tố nào của bất động sản tác động lớn nhất đến hiệu quả tài chính của Vinaconex? Đặc điểm đòi hỏi vốn đầu tư lớn và chu kỳ kinh doanh kéo dài qua nhiều năm là yếu tố tác động mạnh nhất. Tại các dự án đô thị như Splendora Bắc An Khánh hay Cát Bà Amatina, thời gian chuẩn bị đầu tư và thi công kéo dài dẫn đến chi phí vốn ứ đọng, làm suy giảm trực tiếp số vòng quay vốn ngắn hạn.

Phương pháp nghiên cứu trong luận văn có điểm gì nổi bật? Luận văn đã kết hợp chặt chẽ việc phân tích chuỗi dữ liệu tài chính 5 năm đã kiểm toán với phương pháp phỏng vấn chuyên gia quản trị cấp cao. Khung phân tích phân tách mạch lạc giữa hiệu quả tổng hợp và hiệu quả bộ phận, giúp nhận diện chính xác nguồn gốc tạo ra giá trị gia tăng của doanh nghiệp.

Giải pháp đột phá nào giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả kinh doanh đến năm 2022? Giải pháp trọng tâm là tái cấu trúc cấu trúc vốn gắn với áp dụng mô hình quản lý xây dựng BIM hiện đại. Việc hạ tỷ trọng nợ vay xuống dưới 55% và rút ngắn 15% thời gian thi công sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm hàng trăm tỷ đồng chi phí lãi vay và tối ưu hóa biên lợi nhuận ròng.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa hoàn chỉnh cơ sở lý luận về hiệu quả kinh doanh và hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá chuyên biệt cho lĩnh vực bất động sản tại các doanh nghiệp xây dựng quy mô lớn.
  • Phân tích chân thực, khách quan bức tranh tài chính và hiệu quả sử dụng các nguồn lực của Vinaconex xuyên suốt giai đoạn 2013-2017 thông qua số liệu kiểm toán độc lập.
  • Chỉ rõ những nguyên nhân cốt lõi khiến hiệu quả kinh doanh chưa tối ưu, bao gồm gánh nặng nợ vay, chi phí lãi phát sinh cao và tốc độ luân chuyển hàng tồn kho còn chậm.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính chiến lược và đồng bộ về quản trị vốn, đổi mới công nghệ thi công, xúc tiến thương mại và nâng cao chất lượng nhân lực định hướng đến năm 2022.
  • Đóng góp các kiến nghị thiết thực gửi tới Chính phủ và các Bộ ngành nhằm cải thiện khung pháp lý về quy hoạch, đấu thầu và quản lý thị trường bất động sản minh bạch.

Công trình là tài liệu khoa học hữu ích, đóng góp nền tảng phương pháp luận và giải pháp thực tiễn vững chắc giúp các nhà quản trị doanh nghiệp nâng tầm hiệu quả kinh doanh bất động sản; các nhà nghiên cứu và nhà quản lý hãy ứng dụng ngay mô hình phân tích này vào thực tiễn quản trị dự án đầu tư.