CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CẤP TỈNH 1. Tổng quan về đất đai và tiền sử dụng đất 1. Tổng quan về đất đai 1. Khái niệm đất đai Đảng và Nhà nước luôn xác định đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Theo Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 ban hành quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất, đất đai được định nghĩa là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc SDĐ trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, KTXH như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Trong đó, cũng theo Điều 4 Thông tư này, đất được định nghĩa là tầng mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cây trồng (Bộ TNMT, 2012). Khái niệm này là khái niệm được thông nhất sử dụng trong luận văn. Đặc điểm của đất đai Đất đai có khá nhiều đặc điểm, trong đó, một số đặc điểm cơ bản của đất đai được đề cập trong nhiều nghiên cứu bao gồm: - Đất đai có vị trí tương đối cố định, tính chất cơ học, vật lý, hóa học và sinh học trong đất không đồng nhất.
Đặc điểm này là do sự khác nhau về lịch sử, thời tiết,. ở các vùng đất khác nhau quy định nên tính chấtcơ học, vật lý, hóa học và sinh học trong đất. - Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt củatrái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn.
Sự giới e 9 hạn đó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu SDĐ đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển KTXH ngày càng tăng. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng như cơ cấu SDĐ đai theo các thành phần kinh tế,. và xu hướng biến động của chúng để có kế hoạch phân bổ và SDĐ đai có cơ sở khoa học. - Đất đai yếu tố đầu vào, tư liệu sản xuất cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống KTXH.
Do đó, để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hóa SDĐ đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hóa đất đai. - Khi tham gia vào nền kinh tế thị trường, đất đai có sự thay đổi căn bản về bản chất KTXH: từ chỗ là tư liệu sản xuất, điều kiện sống chuyển sang là tư liệu sản xuất chứa đựng yếu tố sản xuất hàng hóa, phương diện kinh tế của đất đai trở thành yếu tố chủ đạo quy định sự vận động của đất đai theo hướng ngày càng nâng cao hiệu quả. Chính vì vậy việc QLNN về đất đai là hết sức cần thiết, nhằm phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật của thị trường khi SDĐ đai, ngoài ra cũng làm tăng tính pháp lý của đất đai. Vai trò của đất đai - Trên góc độ của một quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia.
Vì vậy việc xâm phạm đất đai là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó nhà nước phải luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, phải sử dụng quyền lực của mình để ngăn chặn sự xâm phạm từ bên ngoài. Đất đai trở thành giá trị thiêng liêng và vô cùng quý giá, đòi hỏi toàn dân, toàn quân phải giữ gìn, sử dụng và khai thác hợp lý tài nguyên đất đai. - Trên góc độ của các ngành kinh tế, đất đai vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động (ngành nông nghiệp), vừa là nguồn cung cấp nguyên vật liệu cho các hoạt động (ngành công nghiệp, xây dựng). - Trên góc độ cuộc sống con người, đất đai là địa bàn phân bố khu dân cư, là nơi để con người xây dựng nhà ở, hệ thống hạ tầng đường giao thông, các kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội.
Phân loại của đất đai Luật Đất đai năm 2013 xác định đất đai được phân loại thành 03 nhóm sau: (Quốc hội, 2013) - Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất: (1) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; (2) Đất trồng cây lâu năm; (3) Đất rừng sản xuất; (4) Đất rừng phòng hộ; (5) Đất rừng đặc dụng; (6) Đất nuôi trồng thủy sản; (7) Đất làm muối; (8) Đất nông nghiệp khác. - Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm các loại đất: (1) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; (2) Đất xây dựng trụ sở cơ quan; (3) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; (4) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; (5) Ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; (6) Ðất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịsch sử- văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; (7) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; (8) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; (9) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; (10) Đất phi nông nghiệp khác. - Nhóm đất chưa sử dụng. Đất chưa sử dụng là đất chưa được sử dụng vào mục đích nào.
Nó đồng nghĩa với đất hoang theo nghĩa chưa có chủ cụ thể và chưa được đưa vào khai thác sử dụng, nó bao hàm đất có khả năng nông nghiệp- lâm nghiệp thủy sản hoặc đất có thể đưa hoặc đã đưa vào hoạt động nhưng còn đang trong quá trình chuyển giao hoặc xác lập quyền sử dụng hợp pháp tạm thời còn chưa sử dụng. Đất chưa sử dụng dùng để bổ sung cho các loại đất khác, đáp ứng e 11 yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Tuy vậy hiện nay đất chưa sử dụng vẫn còn nhiều. Chính sách giao đất cho các nông- lâm trường trước đây không cân đối giữa điều kiện khai thác với đất đai làm cho đất đai bị bỏ hoang hoá.
Tổng quan về tiền sử dụng đất 1. Khái niệm tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất là một trong các khoản thu từ đất ở địa phương cấp tỉnh, áp dụng cho các trường hợp cụ thể theo quy định của Nhà nước trong từng thời kỳ. Trong đó, theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền SDĐ, thì tiền sử SDĐ là khoản tiền mà người SDĐ phải nộp cho Nhà nước trong 03 trường hợp cụ thể sau đây: - Một là, Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ. - Hai là, Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền SDĐ.
- Ba là, Nhà nước công nhận quyền SDĐ cho các đối tượng đang SDĐ thuộc trường hợp phải nộp tiền SDĐ. Đối tượng thu tiền sử dụng đất Theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, đối tượng thu tiền SDĐ bao gồm: - Một là,người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau: + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở. + Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với hạ tầng. + Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. - Hai là, người đang SDĐ được Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ e 12 sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau: + Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền SDĐ, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa. +Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền SDĐ.
+Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền SDĐ. +Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ. - Ba là, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/07/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.