Luận văn thạc sĩ về xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tại Agribank chi nhánh Đông Anh

Luận văn Thạc sĩ Luật học: Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Agribank Đông Anh. Nghiên cứu, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp.

• Tác giả: Lê Thị Thu Hà
• Người hướng dẫn: TS. Vương Thanh Thúy
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Học
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Là Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Agribank Chi Nhánh Đông Anh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VÀ QUY ĐỊNH NỘI BỘ CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM
• 1.1. Nghĩa vụ và quan hệ giữa giao dịch bảo đảm với hợp đồng chính
• 1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất và điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng trong hợp đồng thế chấp
• 1.3. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật hiện hành
• 1.4. Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm
• 1.5. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
• 1.6. Các trường hợp thực hiện xử lý tài sản bảo đảm
• 1.7. Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong những trường hợp cụ thể
• 1.8. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.9. Trình tự thực hiện xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 1.10. Các quy định nội bộ của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất
• 1.11. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
• 1.12. Các trường hợp thực hiện xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm
• 1.13. Tổng quan tình hình xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG ANH
• 2.1. Kết quả xử lý tài sản bảo đảm trong thời gian qua tại Ngân hàng Nông nghiệp - Chi nhánh Đông Anh
• 2.2. Khó khăn, vướng mắc khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.3. Khó khăn vướng mắc từ những bất cập của pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 2.4. Khó khăn vướng mắc phát sinh do lỗi chủ quan từ phía ngân hàng
• 2.5. Khó khăn vướng mắc phát sinh do khách hàng không hợp tác
• 2.6. Khó khăn vướng mắc từ phía cơ quan chức năng và các chủ thể khác
• 3. CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỊNH HƯỚNG CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG ANH
• 3.1. Hệ thống pháp luật liên quan
• 3.2. Đối với quy định chung của pháp luật về giao dịch bảo đảm gây ra khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm
• 3.3. Kiến nghị đảm bảo thực thi quyền xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
• 3.4. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
• 3.5. Định hướng trong thời gian tới đối với công tác xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Đông Anh
• KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và giao dịch bảo đảm

Luận văn thạc sĩ luật học này tập trung vào việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Agribank chi nhánh Đông Anh. Giao dịch bảo đảm là một giao dịch dân sự nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể và sự phát triển bình thường của các quan hệ tài sản. Nó đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hợp đồng được thực hiện hiệu quả, các bên tin tưởng vào việc đưa ra các điều khoản, giúp ổn định và phát triển quan hệ hợp đồng. Giao dịch bảo đảm được coi là hợp đồng phụ, có mục đích bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trong một hợp đồng chính. Quyền sử dụng đất, với giá trị lớn và tính ổn định, thường được lựa chọn làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản bảo đảm này gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, cả khách quan lẫn chủ quan, đòi hỏi nghiên cứu để nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng.

II. Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Agribank Đông Anh

Thực tế xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Agribank chi nhánh Đông Anh cho thấy nhiều khó khăn, vướng mắc. Luận văn chỉ ra những khó khăn này đến từ nhiều phía: bất cập của pháp luật, lỗi chủ quan từ phía ngân hàng, sự thiếu hợp tác từ phía khách hàng, và cả từ phía cơ quan chức năng. Ví dụ, những bất cập, xung đột giữa các quy định pháp luật, thiếu văn bản quy phạm hướng dẫn áp dụng, áp dụng sai quy định... gây khó khăn cho việc xử lý tranh chấp. Sự thiếu hợp tác của khách hàng, cố ý chây ì, cũng là một trở ngại lớn. Những khó khăn này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động thu hồi nợ của ngân hàng, làm gia tăng nợ xấu, cản trở hoạt động của hệ thống ngân hàng.

III. Kiến nghị hoàn thiện quy định và định hướng của Agribank Đông Anh

Để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, luận văn đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật. Cụ thể, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, đặc biệt là những quy định gây khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn. Luận văn cũng đề xuất kiến nghị đối với Agribank, bao gồm việc tăng cường đào tạo nghiệp vụ, thẩm định, định giá tài sản bảo đảm, nâng cao hiệu quả công tác xử lý nợ. Đồng thời, cần tăng cường phối hợp với các cơ quan chức năng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.

IV. Đánh giá chung và ý nghĩa của luận văn

Luận văn mang tính ứng dụng cao, cung cấp cái nhìn tổng quan về thực trạng xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Agribank chi nhánh Đông Anh. Việc phân tích những khó khăn, vướng mắc cụ thể, kết hợp với những kiến nghị, giải pháp được đề xuất, giúp luận văn có giá trị tham khảo cho cả hoạt động nghiên cứu và thực tiễn. Luận văn góp phần làm rõ những điểm bất cập của pháp luật và quy định nội bộ, từ đó đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện, nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm, góp phần giải quyết tình trạng nợ xấu đang đè nặng lên hoạt động tín dụng của ngân hàng nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Hoạt động tín dụng tại các tổ chức tín dụng (TCTD) ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Việt Nam. Theo báo cáo của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) - Chi nhánh Đông Anh, trong 6 tháng đầu năm 2019, chi nhánh đã thu hồi được 68,7 tỷ đồng nợ xấu từ 60 khách hàng, trong đó thu từ xử lý tài sản bảo đảm (TSBD) là quyền sử dụng đất (QSDĐ) đạt 15,4 tỷ đồng, chiếm 75,5% tổng thu từ xử lý TSBD. Tuy nhiên, việc xử lý TSBD là QSDĐ vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc do bất cập trong quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng.

Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Agribank - Chi nhánh Đông Anh, nhằm làm rõ các vấn đề pháp lý, khó khăn trong thực tiễn và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như định hướng hoạt động của ngân hàng trong lĩnh vực này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2016-2020, với trọng tâm là các quy trình, quy định nội bộ của Agribank và các quy định pháp luật liên quan như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định 163/2006/NĐ-CP.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả xử lý TSBD, góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, đồng thời hỗ trợ phát triển hoạt động tín dụng bền vững tại các ngân hàng thương mại nói chung và Agribank nói riêng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp lý về giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm và quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Lý thuyết về giao dịch bảo đảm: Giao dịch bảo đảm là hợp đồng dân sự phụ nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chính, có đặc điểm là quyền xử lý tài sản bảo đảm khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng cam kết.

• Khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ): Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, QSDĐ là quyền tài sản, có thể chuyển giao, thế chấp, góp vốn, cho thuê, chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

• Mô hình xử lý tài sản bảo đảm: Bao gồm các bước thông báo, thu giữ, bán đấu giá hoặc chuyển nhượng tài sản bảo đảm, đảm bảo quyền lợi của bên nhận bảo đảm và các bên liên quan.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm, quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, ưu tiên thanh toán.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp:

• Phân tích pháp lý: Tổng hợp, phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến xử lý TSBD là QSDĐ, bao gồm Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, các văn bản nội bộ của Agribank.

• Phương pháp thực tiễn: Thu thập và phân tích số liệu thực tế từ Agribank - Chi nhánh Đông Anh về kết quả xử lý TSBD trong giai đoạn 2016-2020, bao gồm số lượng hồ sơ, giá trị thu hồi nợ, các trường hợp vướng mắc.

• Phương pháp so sánh: Đối chiếu các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng để nhận diện điểm bất cập, mâu thuẫn và đề xuất giải pháp.

• Phương pháp tổng hợp, bình luận: Kết hợp các kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn để đưa ra đánh giá toàn diện và kiến nghị hoàn thiện.

Cỡ mẫu nghiên cứu gồm 60 khách hàng có nợ xấu được xử lý trong 6 tháng đầu năm 2019 tại Agribank - Chi nhánh Đông Anh. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu phi xác suất theo tiêu chí có hồ sơ xử lý TSBD là QSDĐ. Thời gian nghiên cứu từ năm 2016 đến 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Hiệu quả xử lý TSBD là QSDĐ tại Agribank Đông Anh: Trong 6 tháng đầu năm 2019, chi nhánh thu hồi được 68,7 tỷ đồng nợ xấu, trong đó thu từ xử lý TSBD là QSDĐ đạt 15,4 tỷ đồng, chiếm 75,5% tổng thu từ xử lý TSBD. Số lượng hồ sơ xử lý là 40 tài sản, cho thấy vai trò quan trọng của TSBD là QSDĐ trong thu hồi nợ.

2. Khó khăn pháp lý trong xử lý TSBD: Luật hiện hành chưa có quy định thống nhất về thời điểm hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ, quyền thu giữ tài sản bảo đảm chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn trong thực thi quyền của ngân hàng. Ví dụ, có trường hợp hợp đồng thế chấp bị tòa án tuyên vô hiệu do sai sót về chủ thể tham gia hoặc thiếu chữ ký của các thành viên hộ gia đình.

3. Vướng mắc trong xác định chủ thể và tài sản bảo đảm: Việc xác định thành viên hộ gia đình tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ gặp nhiều khó khăn do quy định pháp luật chưa rõ ràng, dẫn đến tranh chấp khi xử lý tài sản. Ngoài ra, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất chung của vợ chồng cũng gây khó khăn khi chỉ có một bên ký hợp đồng thế chấp.

4. Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm qua VAMC: Việc chuyển nợ xấu sang Công ty Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC) giúp hỗ trợ xử lý nợ xấu, nhưng VAMC không có quyền thu giữ tài sản bảo đảm, phải ủy quyền lại cho ngân hàng, gây chậm trễ và khó khăn trong xử lý.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy Agribank - Chi nhánh Đông Anh đã đạt được hiệu quả nhất định trong việc xử lý TSBD là QSDĐ, góp phần giảm tỷ lệ nợ xấu 15,3% so với cuối năm 2018. Tuy nhiên, các khó khăn pháp lý và thực tiễn vẫn là rào cản lớn. Việc thiếu thống nhất trong quy định về hiệu lực hợp đồng thế chấp, quyền thu giữ tài sản, cũng như các vướng mắc về chủ thể tham gia hợp đồng, tài sản bảo đảm chung, làm giảm khả năng thu hồi nợ và tăng chi phí xử lý.

So sánh với các nghiên cứu trước đây, luận văn bổ sung phân tích sâu về thực trạng áp dụng pháp luật tại một chi nhánh cụ thể, đồng thời làm rõ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đặc biệt là các trường hợp tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ. Việc phân tích số liệu cụ thể từ Agribank Đông Anh giúp minh chứng cho các luận điểm lý thuyết và đề xuất giải pháp sát thực.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ thu hồi nợ từ các biện pháp khác nhau, bảng tổng hợp các vướng mắc pháp lý và số lượng hồ sơ liên quan, giúp minh họa rõ nét hơn các vấn đề nghiên cứu.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm và xử lý TSBD là QSDĐ: Cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thời điểm hiệu lực hợp đồng thế chấp, quyền thu giữ tài sản bảo đảm, thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất sau xử lý để đảm bảo tính thống nhất và khả thi trong áp dụng. Bộ Tư pháp và Quốc hội nên phối hợp xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết.

2. Nâng cao năng lực và quy trình nội bộ tại Agribank: Chi nhánh cần tăng cường đào tạo cán bộ tín dụng, pháp chế về các quy định pháp luật mới, quy trình xử lý TSBD, đặc biệt là các trường hợp phức tạp liên quan đến hộ gia đình và tài sản chung. Xây dựng quy trình chuẩn hóa, minh bạch trong xử lý tài sản bảo đảm.

3. Tăng cường phối hợp với các cơ quan chức năng: Ngân hàng cần thiết lập cơ chế phối hợp chặt chẽ với cơ quan công an, tòa án, cơ quan thi hành án để rút ngắn thời gian thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm, giảm thiểu tranh chấp và kéo dài thời gian xử lý.

4. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ và xử lý TSBD: Áp dụng hệ thống quản lý dữ liệu tập trung, theo dõi tiến độ xử lý tài sản bảo đảm, cảnh báo rủi ro và hỗ trợ ra quyết định nhanh chóng, chính xác.

5. Định hướng phát triển chính sách tín dụng linh hoạt: Agribank nên xây dựng các chính sách tín dụng phù hợp với đặc thù khách hàng hộ gia đình, doanh nghiệp nhỏ, nhằm giảm thiểu rủi ro nợ xấu và tăng cường hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm.

Các giải pháp trên nên được triển khai trong vòng 1-3 năm, với sự phối hợp của Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước, Agribank và các cơ quan liên quan.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ pháp chế và tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Giúp hiểu rõ các quy định pháp luật và thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả thu hồi nợ.

2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tín dụng: Cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm.

3. Luật sư và chuyên gia tư vấn pháp lý: Hỗ trợ tư vấn, giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo đảm.

4. Các nhà nghiên cứu, học viên cao học ngành Luật và Tài chính ngân hàng: Là tài liệu tham khảo chuyên sâu về pháp luật dân sự, tín dụng và quản lý tài sản bảo đảm trong thực tiễn.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ như thế nào?
   Quyền sử dụng đất là tài sản có thể được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ có thể ký hợp đồng thế chấp với tổ chức tín dụng để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn.

2. Ngân hàng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi khách hàng không trả nợ không?
   Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, tuy nhiên phải tuân thủ thủ tục pháp lý và thông báo cho các bên liên quan.

3. Thời điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật là khi nào?
   Hiện nay có sự khác biệt giữa Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 về thời điểm hiệu lực hợp đồng thế chấp. Bộ luật Dân sự quy định hiệu lực từ thời điểm ký kết, còn Luật Đất đai quy định hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

4. Làm thế nào để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khi có tranh chấp?
   Trường hợp có tranh chấp, các bên có thể giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền. Việc xử lý tài sản bảo đảm chỉ được thực hiện khi có quyết định của tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

5. Vai trò của Công ty Quản lý tài sản các TCTD Việt Nam (VAMC) trong xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm?
   VAMC mua lại nợ xấu từ các ngân hàng và hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm, tuy nhiên không có quyền thu giữ tài sản mà phải ủy quyền lại cho ngân hàng. Việc này giúp ngân hàng giảm áp lực xử lý nợ xấu nhưng cũng phát sinh một số khó khăn về thời gian và thủ tục.

Kết luận

• Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất là biện pháp quan trọng giúp Agribank - Chi nhánh Đông Anh thu hồi nợ xấu hiệu quả, đóng góp vào sự ổn định tài chính ngân hàng.
• Luật pháp hiện hành còn nhiều bất cập, mâu thuẫn trong quy định về giao dịch bảo đảm, quyền thu giữ tài sản và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm.
• Thực tiễn tại Agribank Đông Anh cho thấy khó khăn trong xác định chủ thể hợp đồng, tài sản bảo đảm chung, cũng như phối hợp với các cơ quan chức năng.
• Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao năng lực cán bộ, tăng cường phối hợp liên ngành và ứng dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và định hướng hoạt động của Agribank trong giai đoạn 2021-2025, góp phần phát triển hoạt động tín dụng bền vững.

Luận văn hy vọng sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà quản lý, chuyên gia pháp lý và cán bộ ngân hàng trong công tác xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VẺ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DUNG DAT BE BAO DAM THUC HIỆN NGHĨA VỤ VÀ QUY ĐỊNH NỘI BỘ CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN NÔNG THÔN VIỆT NAM 11. Giao dịch Bie dim thực hiện nghĩa vụ và mỗi quan hệ giữa giao định bao dim với hợp đồng chính Hiên nay, BLDS năm 2015 và các văn bản pháp luật hiện hành không quy Gish khái niệm giao dịch bảo đăm ma chỉ để cập tới các thuật ngữ như "hợp đẳng. cầm cổ tai siăn”, “hợp đồng thé chấp tải sản”. Có thé đơa ra khái niệm về giao dich ‘bdo dim nhờ sau Giao dich bão dim thre hiện ngiấn vụ din azla giao dich dân sự do tác tiên the thuận hoặc pháp luật quy định về vige thục hiện các biện pháp bio im cquy Ảnh tạ Bid 292 BLDS năm 2015 Gino địch bảo dim 1à một giao dịch din sự nên mang diy đủ những đặc điểm của giao dich din mự nói chúng Bên canh đó, giao dich bảo dim còn có những đặc iim đặc tring do bị chỉ phối bởi mục dich và tính chất bio dim thục hiện nghĩa và chế Thứ nhất giao dịchbảo dim thục hiện ngiĩa vụ nhẫn mục đích dim bão ar an toàn pháp ý cho các chủ thể trong giao lưu din sự và sơ phát tiễn tình thường côn các quan hệ tai sin: Trong giao lưu đân sự kh trục hiễn một quan hộ hop đẳng, việc đâm báo thục hiện nghĩa vụ din s là rất cén thất nhẫn dim bio cho hợp đồng được thục hiện một cách cổ hiệu quả và các bên có arin tring vio việc đơn r các tiện hấp nhằn giúp cho các quan hệ trong hợp ing đoợc én định và phát tiễn.

Mat Xhác, vide đơn các tiện pháp dé bio đầm thực hiện nghĩa vụ dân sự con giúp cho bên, co quyền có thể chủ đồng hơn trong việc thục biên quyền của mình và cũng nhằm đâm bio gu -và lợi ch hop pháp của tất cã các bên khi tham gia quan hệ dân sự. Thứ hơi, giao dich bio dim được coi là hợp đẳng phụ với mục đích để bio đầm việc thục hiện ngiĩa vụ trong một hop đẳng đoợc xác định (đoợc gọi là hợp đẳng chính): Xuất phát từ quan hệ giữa bio dim thực hiên ngiấa vụ và nghĩa vụ được bio dim lá quan hộ chính- phụ mốt quan hộ hợp đồng chính- phụ giữa giao dich bio dim và hợp đồng thực hiện nghĩa vụ bảo dim được thể hiển qua những Xhía canh: @) gio dịch bio dim (hop đồng ph) chỉ dave xác lip su hay đồng thời Với việc xác lập hợp đẳng chính, (i) giao địch bảo dim không tổn tại độc lập ma luên gin liễn với hop đồng chỉnh: ii) giao dich bảo dim phát sinh nhẫn bổ sung bêo dim cho ngiễa vụ phát sinh tử hợp đẳng chính. “Theo nguyên tắc chung nấu hợp đồng chính vô hiệu thi hợp đồng phủ cũng võ hiệu, ty nhiên đối với giao dich bảo dim thi lạ có những ngoại lệ riêng Theo khoản 2 Điều 407 BLDS năm 2015 thi “8z vổ hưu cũa hop đồng chính làm chấm it hop đẳng phục trie trường hop các bên có théa thiên hop đồng pha được thay thé hợp đẳng chữ Quy đành này không áp chong đổi với biên pháp bác dim thực iộn ngiữa vụ” Điều luật tiên đã loại trừ việc ep đụng quy định này đối với biện hấp bảo đền thục hién ngiĩa vụ hiệu lục git hợp đồng bảo dim với hop đồng chính sẽ do pháp luật vé bảo dim quy định riêng Mit khác, hiệu lực của hop đồng chính được xác lập một cách độc lip, không bị ảnh hưởng bối hop đồng phụ. Chính vi vậy, "sự vô hiệu của hợp đẳng pho không lim chim dit hợp đồng chính trừ trường hợp các bên thôa thuận hop đồng phụ là mét phn không thể tích rồi cia hop đồng chin"? Nhờ viy, trong mốt quan hệ và hiệu lực giữa giao dich bảo dim (hop đồng ph) với hop đồng có ngiĩa vụ cin bảo dim (hợp déng chink) tht sự vô hiệu côn hop đồng chỉnh không đương nhiên lâm chấm đốt hop đồng ph và ngược lá.

canh đó, giao dich bảo dim vô hiệu không lim chim dit hợp đồng có ngiĩa vụ được bão dim, trử trường hop các bên thôn thuân biện pháp bão dim là một phân không thi tích rõi của hop đẳng chín 12. Khái niệm quyền sử dung đắt và điều kiện để quyền sử dung đất trv thành đối tuợng trong hợp đồng thé chấp 41. Khải miện quyền sĩ đụng đắt ‘Theo Điều 115 BLDS năm 2015 thi QSDĐ là quyền tài sin và là quyền giá tí được bằng tần Ở Việt Nam hiện nay đất đụ thuộc sở hữu toàn din do Nhà Ehoăn 3 Điều 407 BLDS năm 2015 10 nước đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản ly? Nhà nước công nhận QSDĐ cho "người sử dung dit (cá nhân, pháp nhân và các chủ thể kháo) thông qua quyết nh. gieo đất của cơ quan nhà nước có thim quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa nhà nước với bên có nhu cầu nở dụng h công nhận QSDĐ đối với người đang sử dung đất &n định lâu dit.

Hay nói cách khác người sỡ đụng đất là người được Nhà nước giao dit, cho thué dit, công nhân QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ theo quy dish của Luật Đất đủ. Co thể dua ra khái niệm về QSDĐ như sau: “QSDD là quyền tai sản thuộc sở: Hữu của chủ thể có QSDĐ (gồm cá nhân, pháp nhân và các chủ thể kháo phat sinh tiên cơ sở quyết Ảnh giao dit, cho thuê dit, công nhận QSDĐ cia cơ quan nhà "ước có thẳm quyển hoặc ừ các giao dich nhận chuyển QSDB. Điền kiệu dé quyễn sĩ đựng đắt trở thành đối trợng trong hop đồng, thé chap quyều sĩ đụng di To mang những dic diém là tính chất "không thé chuyển giao" cho nên pháp luật đắt dai quy Ảnh QSDĐ chỉ có thể 1a TSBĐ theo hình thức thé chấp hay QSDD là đối tượng của các biện pháp thé chip. Thể chip QSDB là mr théa thuận gi các tên theo đó bên có QSDD (goi là bên thé chấp) ding OSDĐ của mình để bảo dim việc thc hiện nghĩa vụ và không giao OSDĐ cho bên kia (goi là bên nhận thé chig), Pháp luật hiện hành ghi nhận quyên được thé chấp QSDĐ cia người sử dung đất như sau.

“Người sử ng đất được thực hiện các yên cuyẫn đổ, chuẩn nhượng cho thuê. cho thuế lại thừa kễ tặng cho, thé chấp, góp vốn QSDD theo quyr ivi của Luật ny" Do tính chất đặc bidt cia loại ti sẵn này nên các giao dich vé QSDB được pháp luật quy ảnh khá chit chế và nghiêm ngặt Căn cơ theo Điều 188 Luật Đất dai năm 2013, để trở thành đối tuong cin hop đẳng thé chấp, QSDĐ phải thée min các điều kiện: "Một là, người sử dụng đất có gầy chứng nhân QSDĐ: khoản1 Điều 166 Luật Dit đi năm 2013 đã ghi nhân quyền được cấp giấy chứng nhân QSDĐ của nguời 2 Điều 53 Hiển nhấp năm 2013 ? Ehoăn| Điều 167 Luật Đất dai năm 2013 " của pháp luật. Hiện nay, việc cấp giây chúng nhân QSDĐ đang ra chậm chap chưa dip ứng đoợc đồi hồi của công tác quin lý đất dei dũng như quyền thể chấp SDD để vay vỗn ti các TCTD của người nữ dụng đất TH là, dit không có tranh chip: khoản 24 Điều3 Luật Đất dai năm 2013 quy dio vé ranh chip đất dei như sax "Tranh chấp đắt da là tranh chấp về quyén nf vụ của người sứ chong đất giữa hơi hoặc nhhằu bên trong quen hệ đắt ea". Da dit không có ranh chip lá loại đắt không có tranh chip về quyén và nghĩa vụ của người sở dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên rong quan hé đất đa.

La loạ đất mà tiến người sử dụng hop pháp dit đó với cá nhân khác, với Nhà nước (vin để bải thường dit) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh dit 46 vớ nhau không có tranh chip về QSDĐ, về ti sin gắnliễn vớ đất về ranh giới v8 mục dich sỡ dụng đắt hoặc về quyền, ngiấa vụ phát sinh rong quá tình sử dạng đất Ba la, QSDD không bi kê biên để bão đảm thi hành én: co quan thi hành án. ấn hành kê biên QSDĐ để bảo dim thí hành án đổi với các vụ án hình sợ mã bị can, bi cáo theo quy định của pháp luật có thổ bị phạt tin hoặc đối với người phi chav tách nhiệm bổ thudng thiệt ha (dân mỹ. Khi QSDĐ dang bi kê biển tức là dang thuộc thim quyển giải quyét côa cơ quan thi hành án, do đó, QSDD sẽ không được dun vio làm đối tương của hợp đồng tổ chấp Bồn là trong thời hạn sở dung đất đỗ người sử dụng đất có thể thé chấp SDD thi đất đó phấi dang trong thời hen sử đụng Thời hạn sở dàng dit được xác ok theo quy định tei Diéw 126, 127 và Điệu 128 của Luật Dit dei năm 2013. Tuy nhiên, theo khoản2 Điều 179 Luật Dit dei nim 2013 quy ảnh vỀ quyén và nghĩa va của hô gia ảnh, cá nhân được Nhà nước cho thuê đt thu tiên thuê đất hàng năm thi khi được Nhà nuớc cho thuê đất trĩ tién hàng năm, hồ gia dink, cá nhân sỡ đụng dit chi được quyén thé chấp bing ti sản thuộc sở hữu của mình gin liên với dit thuê ma không được quyện thé chip QSDB thuê đó đà dit dang trong thôi hen thuê 14.

Xã lý ti sản bảo dim là quyền sử dung đất để thục hiện nghĩa vụ theo quy định pháp hật hiện hành 1. Khải nig xi: lý tài sân bảo đâm: Hiên nay vấn dhơa có một khái niêm độc lập và chính thing về xử lý TSBĐ Từ quy đãnh của pháp luật liên quan đến xử lý TSBD có thé đơa ra khái niệm nh seu "3t lý TSB là việc bán/chuyễn nhượng TSBĐ đó đổ thục hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu ti sản đối với bên có quyền XX lý TSBD là một khẩu quan trong trong <q tỉnh thục hiên biện pháp bảo dim để bão vé quyén ei cho các chủ thể kh tham ga vào các quan hệ kinh tế, dân wy". Xở ký TSBĐ có những đặc điểm seu Thứ nhất xử lý TSBĐ là một quá tinh được tiễn hành theo một tình tự thể tue do pháp luật quy định: Quyền xử lý TSBD 1a quyền din mr của bên nhân bảo đâm.