Luận văn thạc sĩ hay đánh giá tình hình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện nông cống tỉnh thanh hóa giai đoạn 2013 2017

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hay đánh giá tình hình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện nông cống tỉnh thanh hóa, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Mã Lương Vinh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Đức Nhuận
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Nông Cống (2013-2017)
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 2. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 1.2.6.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 1.2.6.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 3. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.3. Địa điểm nghiên cứu
• 2.4. Thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017
• 2.5. Nội dung nghiên cứu
• 2.6. Phương pháp nghiên cứu
• 2.6.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
• 2.6.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.6.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu
• 4. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nông Cống
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của huyện Nông Cống
• 3.1.3. Thực trạng quản lí đất đai của huyện Nông Cống
• 3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống 2013 - 2017
• 3.2.1. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Nông Cống 2013 - 2017
• 3.2.2. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013-2017
• 3.2.3. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017
• 3.2.4. Tình hình tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017
• 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho
• 3.3.1. Yếu tố dân số
• 3.3.2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất
• 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện Nông Cống về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 3.4. Đề xuất giải pháp
• 3.4.1. Về tổ chức và công tác cán bộ
• 3.4.2. Giải pháp về chính sách
• 3.4.3. Giải pháp về quản lý
• 3.4.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật
• 3.4.5. Về chính sách pháp luật
• 3.4.6. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị
• 3.4.7. Giải pháp về công nghệ
• 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Nông Cống

Đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013-2017 là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội. Việc hiểu rõ về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp các cơ quan quản lý nhà nước có những quyết định đúng đắn trong việc phát triển thị trường bất động sản. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển bền vững.

1.1. Tình Hình Quản Lý Đất Đai Tại Huyện Nông Cống

Quản lý đất đai tại huyện Nông Cống gặp nhiều thách thức do sự gia tăng dân số và nhu cầu sử dụng đất. Các cơ quan chức năng cần có những biện pháp hiệu quả để đảm bảo quyền sử dụng đất được thực hiện đúng quy định.

1.2. Ý Nghĩa Của Việc Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Việc đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình. Điều này góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

II. Những Thách Thức Trong Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Nông Cống

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống đối mặt với nhiều thách thức như tình trạng tranh chấp đất đai, quy định pháp luật chưa đồng bộ và sự thiếu hiểu biết của người dân về quyền lợi của mình. Những vấn đề này cần được giải quyết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.

2.1. Tình Trạng Tranh Chấp Đất Đai

Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề phổ biến tại huyện Nông Cống. Việc thiếu thông tin và hiểu biết về pháp luật khiến nhiều người dân gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

2.2. Quy Định Pháp Luật Chưa Đồng Bộ

Các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi. Cần có sự điều chỉnh và hoàn thiện các quy định này để phù hợp với thực tiễn.

III. Phương Pháp Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Để đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như khảo sát, phỏng vấn và phân tích số liệu. Những phương pháp này giúp thu thập thông tin chính xác và đầy đủ về tình hình thực tế.

3.1. Khảo Sát Thực Trạng Chuyển Nhượng

Khảo sát thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình này. Thông qua khảo sát, có thể thu thập ý kiến của người dân và các cơ quan chức năng.

3.2. Phân Tích Số Liệu Thống Kê

Phân tích số liệu thống kê về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp đánh giá chính xác tình hình và xu hướng chuyển nhượng trong giai đoạn 2013-2017. Điều này cung cấp cơ sở cho các quyết định quản lý.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Kết quả nghiên cứu cho thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống có nhiều biến động. Sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đã dẫn đến nhiều giao dịch chuyển nhượng, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết.

4.1. Tình Hình Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013-2017 cho thấy sự gia tăng đáng kể trong số lượng giao dịch. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều trường hợp chưa được thực hiện đúng quy định.

4.2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Chuyển Nhượng

Nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tố như quy hoạch sử dụng đất, tình hình kinh tế xã hội và nhận thức của người dân có ảnh hưởng lớn đến quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

V. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía chính quyền và các cơ quan chức năng. Việc cải cách thủ tục hành chính và nâng cao nhận thức cho người dân là rất cần thiết.

5.1. Cải Cách Thủ Tục Hành Chính

Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân khi thực hiện quyền chuyển nhượng. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai.

5.2. Nâng Cao Nhận Thức Của Người Dân

Nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất và các quy định pháp luật liên quan là rất quan trọng. Các chương trình tuyên truyền, giáo dục pháp luật cần được triển khai rộng rãi.

VI. Kết Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Nông Cống

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013-2017 đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua. Việc đánh giá và cải thiện tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết để phát triển bền vững.

6.1. Tương Lai Của Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Tương lai của chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống phụ thuộc vào sự cải cách và hoàn thiện các quy định pháp luật. Cần có những chính sách hỗ trợ để thúc đẩy thị trường đất đai phát triển.

6.2. Đề Xuất Chính Sách Quản Lý Đất Đai

Đề xuất các chính sách quản lý đất đai hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các chính sách này cần phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển của địa phương.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ cùng tiến trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa nông thôn. Theo các báo cáo quản lý đất đai, mỗi năm cả nước có khoảng 200.000 hộ gia đình nông thôn thay đổi nơi cư trú và xác lập quyền sử dụng đất mới thông qua hình thức chuyển nhượng. Tại huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hóa – một địa bàn đồng bằng tiếp giáp trung du với quy mô dân số đạt 186.561 người phân bố tại 46.640 hộ gia đình tính đến năm 2017 – nhu cầu giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất đai liên tục gia tăng mạnh mẽ. Sức ép từ sự gia tăng dân số cùng tốc độ phát triển kinh tế địa phương (thu nhập bình quân đầu người đạt 35,1 triệu đồng/năm vào năm 2017) đã khiến các quan hệ pháp lý về đất đai trở nên đa dạng và phức tạp.

Nghiên cứu tập trung vào mục tiêu hệ thống hóa cơ sở lý luận và đánh giá toàn diện thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn toàn huyện Nông Cống trong giai đoạn 2013 - 2017. Phạm vi nghiên cứu bao quát tổng diện tích tự nhiên 28.511,46 ha thuộc 32 đơn vị hành chính cơ sở (gồm 31 xã và 01 thị trấn). Thông qua việc phân tích chuỗi dữ liệu thực tế, nghiên cứu làm rõ các yếu tố tác động từ quy hoạch, chính sách đến nhận thức của người dân, đồng thời ghi nhận sự cải thiện của tỷ lệ giải quyết hồ sơ từ mức 97,41% năm 2013 lên 99,43% năm 2017. Luận văn cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn vững chắc, định hình các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, giảm thiểu rủi ro pháp lý và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai kết hợp với lý thuyết vận hành thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Bản chất pháp lý cốt lõi được khẳng định thông qua nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo Hiến pháp năm 2013, trong đó người sử dụng đất được trao các quyền tài sản cụ thể khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Khung lý thuyết của đề tài làm sáng tỏ các khái niệm nền tảng:

• Chuyển quyền sử dụng đất: Hành vi pháp lý dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của pháp luật.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận đền bù ngang giá giữa các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng đất gắn liền với nghĩa vụ thanh toán tài chính.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Giao dịch dân sự chuyển giao quyền sử dụng đất mà bên tặng cho không yêu cầu đền bù vật chất.
• Đăng ký biến động và hiệu lực pháp lý: Thủ tục hành chính bắt buộc ghi nhận sự thay đổi chủ sở hữu quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hệ thống cơ sở pháp lý trực tiếp điều chỉnh đề tài gồm Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014), Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT và các văn bản điều hành địa phương như Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa quy định bảng giá đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp đồng bộ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp để đảm bảo tính khách quan và khoa học:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập các số liệu thống kê kiểm kê đất đai, báo cáo tổng kết giai đoạn 2013 - 2017 từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống, hồ sơ lưu trữ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nông Cống (thành lập theo Quyết định số 1089/QĐ-UBND), và Niên giám thống kê huyện Nông Cống năm 2017.
• Nguồn dữ liệu sơ cấp: Thực hiện điều tra xã hội học với cỡ mẫu chuẩn gồm 180 phiếu khảo sát. Trong đó, 30 phiếu dành cho nhóm cán bộ quản lý địa chính cấp huyện và cấp xã; 150 phiếu dành cho người dân tham gia giao dịch. Phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích được áp dụng tại hai nhóm địa bàn: khu vực có mức độ biến động đất đai cao và khu vực có biến động đất đai thấp. Việc phân tầng mẫu giúp phản ánh chân thực nhận thức pháp luật và rào cản thủ tục của từng nhóm đối tượng.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ lệ phần trăm và xử lý chuỗi số liệu thời gian trên phần mềm Microsoft Excel. Phương pháp này giúp mô hình hóa động thái biến động giao dịch và xác định nguyên nhân tồn đọng hồ sơ qua các năm.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, về hiện trạng cơ cấu quỹ đất năm 2017, huyện Nông Cống có tổng diện tích tự nhiên là 28.511,46 ha. Nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng chi phối với 18.366,90 ha (đạt 64,42% diện tích tự nhiên), trong đó đất chuyên trồng lúa nước chiếm 11.467,31 ha (chiếm 40,22%). Nhóm đất phi nông nghiệp đạt 8.831,83 ha (chiếm 30,98%), nổi bật là đất ở nông thôn với 3.143,04 ha (chiếm 11,02%). Nhóm đất chưa sử dụng còn lại 1.312,48 ha (chiếm 4,60%). Xét theo chủ thể quản lý và sử dụng, hộ gia đình và cá nhân nắm giữ 18.729,26 ha (tương đương 65,69% tổng diện tích tự nhiên).

Thứ hai, khối lượng hồ sơ giao dịch quyền sử dụng đất gia tăng nhanh chóng qua chu kỳ 5 năm. Năm 2013, toàn huyện tiếp nhận 925 hồ sơ đề nghị chuyển nhượng và tặng cho. Đến năm 2017, con số này đã tăng lên 1.758 hồ sơ, tương đương mức tăng trưởng 90,05% sau 5 năm. Hoạt động chuyển nhượng và tặng cho chiếm tỷ trọng lớn trong tổng khối lượng hồ sơ giải quyết biến động địa chính tại Trung tâm hành chính công huyện Nông Cống.

Thứ ba, hiệu quả xử lý hồ sơ hành chính đạt kết quả rất tích cực. Tỷ lệ giải quyết hồ sơ thành công duy trì ở mức cao từ 97,41% (giải quyết 901/925 hồ sơ năm 2013) và tăng dần lên 99,43% (giải quyết 1.748/1.758 hồ sơ năm 2017). Tổng số hồ sơ chuyển kỳ sau chưa giải quyết dứt điểm trong cả giai đoạn 2013 - 2017 là 99 hồ sơ.

Thứ tư, nguồn lực chuyên môn được củng cố rõ rệt. Năm 2013, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉ có 03 cán bộ kiêm nhiệm. Đến giai đoạn 2015 - 2017, đơn vị đã kiện toàn đội ngũ lên 09 cán bộ (01 biên chế chính thức và 08 hợp đồng lao động), trong đó 100% có trình độ chuyên môn đại học và sau đại học (07 kỹ sư và 02 thạc sĩ).

Thảo luận kết quả

Diễn biến gia tăng mạnh mẽ của các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại Nông Cống phản ánh đúng quy luật phát triển kinh tế địa phương. Sự dịch chuyển cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp - xây dựng và thương mại - dịch vụ đã thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách nhà nước thông qua thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa rất hiệu quả thông qua hệ thống bảng số liệu và biểu đồ. Việc sử dụng biểu đồ cột kép thể hiện tương quan giữa số lượng hồ sơ tiếp nhận và số lượng hồ sơ đã giải quyết từ năm 2013 đến 2017 giúp làm rõ bước nhảy vọt về năng suất xử lý thủ tục hành chính. Đồng thời, biểu đồ tròn phân tích cơ cấu đất đai năm 2017 sẽ khắc họa rõ nét vị thế cốt lõi của đất nông nghiệp (64,42%) và đất phi nông nghiệp (30,98%) tại huyện.

So sánh với bức tranh chung của thị trường bất động sản nông thôn Việt Nam (nơi các báo cáo ngành chỉ ra có tới trên 50% giao dịch chuyển nhượng diễn ra phi chính quy qua giấy tờ viết tay), kết quả tại Nông Cống cho thấy công tác quản lý nhà nước đã từng bước chính quy hóa các giao dịch. Tuy nhiên, nguyên nhân dẫn đến 99 hồ sơ chuyển kỳ sau xuất phát từ các tranh chấp ranh giới thửa đất, vướng mắc trong khâu xác định nghĩa vụ tài chính thuế và sự thiếu đồng bộ của dữ liệu bản đồ địa chính cũ.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Kiện toàn tổ chức bộ máy và chuẩn hóa đội ngũ cán bộ: Ủy ban nhân dân huyện Nông Cống cần phối hợp với Sở Nội vụ tỉnh Thanh Hóa xem xét chuyển đổi chỉ tiêu biên chế chính thức cho 08 cán bộ hợp đồng tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Phấn đấu đến năm 2020, nâng tỷ lệ cán bộ có trình độ thạc sĩ chuyên ngành lên trên 40%, định kỳ tổ chức 2 khóa bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ và văn hóa công vụ mỗi năm.
2. Cắt giảm và tối ưu hóa quy trình thủ tục hành chính một cửa: Trung tâm Hành chính công huyện và Chi cục Thuế khu vực cần hoàn thiện cơ chế liên thông điện tử. Cam kết duy trì thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho dưới 10 ngày làm việc (Văn phòng Đăng ký xử lý trong 03 ngày, cơ quan thuế xử lý thông báo trong 05 ngày, in và trả kết quả trong 02 ngày), hướng tới mục tiêu kéo giảm tỷ lệ hồ sơ chuyển kỳ sau xuống dưới 0,3% tổng lượng tiếp nhận.
3. Đầu tư hạ tầng kỹ thuật và số hóa cơ sở dữ liệu địa chính: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa cùng Ủy ban nhân dân huyện Nông Cống cần bố trí nguồn vốn đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính chính quy cho toàn bộ 32 xã, thị trấn. Mục tiêu đến năm 2022 hoàn thành việc tích hợp 100% hồ sơ địa chính và dữ liệu biến động đất đai vào hệ thống phần mềm quản lý điện tử tập trung.
4. Tăng cường tuyên truyền và phổ biến pháp luật đất đai: Phòng Tư pháp phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân 31 xã, 01 thị trấn đẩy mạnh tuyên truyền Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 trên hệ thống truyền thanh cơ sở. Mục tiêu đến năm 2020 nâng tỷ lệ người dân hiểu đúng quy định về quyền, nghĩa vụ và hợp đồng công chứng khi chuyển nhượng, tặng cho lên trên 90%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng:

• Cán bộ quản lý nhà nước và công chức địa chính: Cung cấp khung đánh giá thực tiễn và mô hình phối hợp giải quyết thủ tục một cửa liên thông tại cấp huyện, giúp các cơ quan quản lý áp dụng để xử lý dứt điểm hồ sơ tồn đọng và hạn chế khiếu nại đất đai.
• Học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai: Cung cấp nguồn tài liệu học thuật giá trị với hệ thống 180 mẫu điều tra thực tế, phương pháp tiếp cận đánh giá biến động đất đai nông thôn theo chuỗi thời gian 5 năm để phát triển các đề tài liên quan.
• Các tổ chức hành nghề công chứng và luật sư: Nắm bắt chi tiết các điều kiện pháp lý, hợp đồng mẫu chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 nhằm tư vấn an toàn pháp lý cho khách hàng.
• Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất: Giúp người sử dụng đất hiểu rõ 4 điều kiện chuyển quyền theo luật định, nắm vững trình tự nộp hồ sơ trong hạn mức 10 ngày làm việc và chuẩn bị đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện pháp lý bắt buộc để chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ 4 điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp khiếu kiện, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, và thửa đất đang trong thời hạn sử dụng được cấp phép.

Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Nông Cống là bao lâu?

Theo quy trình hành chính tại Trung tâm Hành chính công huyện Nông Cống, tổng thời gian xử lý tối đa không quá 10 ngày làm việc. Cụ thể gồm: 03 ngày tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, 05 ngày tại Chi cục Thuế ra thông báo nghĩa vụ tài chính, và 02 ngày in Giấy chứng nhận hoàn tất.

Tỷ lệ giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Nông Cống đạt mức nào?

Trong giai đoạn 2013 - 2017, tỷ lệ giải quyết hồ sơ đạt kết quả rất cao, dao động từ 97,41% (năm 2013 với 901 hồ sơ) và nâng lên mức 99,43% (năm 2017 với 1.748 hồ sơ), thể hiện sự cải thiện vượt bậc trong năng lực thực thi công vụ.

Đâu là nguyên nhân chính dẫn đến 99 hồ sơ chuyển kỳ sau chưa được giải quyết?

Nguyên nhân chủ yếu do các thửa đất phát sinh tranh chấp ranh giới, đơn thư khiếu nại chưa hòa giải xong ở cấp cơ sở, chủ sử dụng đất yêu cầu tạm dừng để bổ sung giấy tờ thừa kế, hoặc chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Phương pháp chọn mẫu điều tra của đề tài được triển khai ra sao?

Nghiên cứu tiến hành khảo sát thực tế trên 180 đối tượng, bao gồm 30 phiếu phỏng vấn cán bộ quản lý địa chính cấp huyện, cấp xã và 150 phiếu phỏng vấn người dân, phân bổ đồng đều giữa các xã có biến động đất đai nhiều và ít biến động trên địa bàn huyện.

Kết luận

• Luận văn đã đánh giá toàn diện bức tranh quản lý quỹ đất 28.511,46 ha và quá trình biến động giao dịch chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017.
• Khối lượng hồ sơ giao dịch tăng trưởng mạnh từ 925 hồ sơ (năm 2013) lên 1.758 hồ sơ (năm 2017), đồng thời tỷ lệ giải quyết thành công đạt mức ấn tượng 99,43%.
• Cơ cấu tổ chức được củng cố với 09 cán bộ chuyên trách có trình độ chuyên môn cao tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện.
• Đề tài đã phân tích khoa học ý kiến đánh giá từ 180 mẫu điều tra thực tế, chỉ ra các nút thắt trong công tác phối hợp liên ngành và nguyên nhân tồn đọng 99 hồ sơ.
• Nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp đồng bộ về nhân sự, cải cách hành chính 10 ngày, hiện đại hóa công nghệ đến năm 2022 và nâng cao nhận thức cộng đồng đạt trên 90% trước năm 2020.

Đóng góp nổi bật của luận văn là việc kết hợp chặt chẽ giữa lý luận quản lý đất đai và thực tiễn giải quyết thủ tục hành chính tại địa phương. Các cơ quan quản lý và nhà nghiên cứu quan tâm có thể ứng dụng ngay các phát hiện và khung giải pháp này để hoàn thiện chính sách quản lý đất đai cấp huyện trong giai đoạn mới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép. Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai.

Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.

Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 - Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. - Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.

Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. * Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích: - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép. Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên các bên, theo đó bên chuyển nhượng tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên quyền sử dụng đất chuyển giao đất và được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật tiền cho bên chuyển nhượng theo quy về đất đai.

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng dụng đất bao gồm các nội dung sau đất bao gồm các nội dung sau đây: đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Tên, địa chỉ của các bên; - Lý do tặng cho quyền sử dụng đất; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại tặng cho; của bên nhận chuyển nhượng. - Quyền của người thứ ba đối với đất được - Giá chuyển nhượng.

- Phương thức, thời hạn thanh toán. - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. - Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử quyền sử dụng đất dụng đất - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển 4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền nhượng quyền sử dụng đất: sử dụng đất: - Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng - Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan phương thức đã thoả thuận cho bên Nhà nước có thẩm quyền theo quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất; của pháp luật về đất đai; - Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với định của pháp luật về đất đai; đất được tặng cho; - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy với đất chuyển nhượng. định của pháp luật về đất đai.

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai 6. Quyền của bên nhận chuyển 5. Quyền của bên được tặng cho nhượng quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất: - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và quan đến quyền sử dụng đất; tình trạng đất như đã thoả thuận; - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Được sử dụng đất theo đúng mục dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đích, đúng thời hạn; đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất như đã thoả thuận; dụng đất. - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.