Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dưới Hình Thức Phân Lô Bán Nền

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền là một trong những hoạt động phổ biến… 70 trang · Trường Đại Học Luật Tp. Hồ Chí Minh · 2022.

• Tác giả: Đặng Thị Huệ
• Người hướng dẫn: Ths. Hoàng Thị Biên Thùy
• Trường học: Trường Đại Học Luật Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Thương Mại
• Đề tài: Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở Dưới Hình Thức Phân Lô, Bán Nền Trong Dự Án Kinh Doanh Nhà Ở
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỤC LỤC
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở
• 1.1. Khái quát về đất ở và kinh doanh quyền sử dụng đất ở
• 1.1.1. Khái niệm về đất ở và vai trò của đất ở trong đời sống con người
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô bán nền

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền là một trong những hoạt động phổ biến trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Hình thức này không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất mà còn tạo ra cơ hội cho nhiều cá nhân và tổ chức tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

1.1. Khái niệm và vai trò của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền của cá nhân, tổ chức trong việc sử dụng đất theo mục đích đã được cấp phép. QSDĐ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội.

1.2. Các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, bao gồm chuyển nhượng toàn bộ, cho thuê, hoặc phân lô bán nền. Mỗi hình thức đều có những quy định pháp lý riêng cần được tuân thủ.

II. Vấn đề pháp lý trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các bên tham gia giao dịch. Các quy định chưa rõ ràng về điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng và trách nhiệm của các bên có thể dẫn đến tranh chấp và rủi ro pháp lý.

2.1. Các quy định pháp luật hiện hành

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc áp dụng thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn.

2.2. Thách thức trong thực tiễn áp dụng

Nhiều cá nhân và tổ chức chưa nắm rõ các quy định pháp luật, dẫn đến việc thực hiện chuyển nhượng không đúng quy định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của họ mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.

III. Phương pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu quả

Để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra thuận lợi và hợp pháp, các bên cần nắm rõ các phương pháp và quy trình thực hiện. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng rõ ràng và đầy đủ thông tin là rất quan trọng.

3.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Nội dung hợp đồng phải rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên.

3.2. Quy trình thực hiện chuyển nhượng

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước như thỏa thuận, ký hợp đồng, làm thủ tục đăng ký và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mỗi bước cần được thực hiện cẩn thận để tránh rủi ro.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền đã chỉ ra nhiều vấn đề cần cải thiện trong khung pháp lý. Việc áp dụng các quy định hiện hành cần được xem xét lại để phù hợp với thực tiễn.

4.1. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay cho thấy nhiều bất cập trong việc thực hiện các quy định pháp luật. Nhiều giao dịch diễn ra không đúng quy định, gây ra tranh chấp và khó khăn trong quản lý.

4.2. Đề xuất hoàn thiện pháp luật

Cần có những điều chỉnh trong quy định pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quy định cần rõ ràng và dễ hiểu hơn để người dân có thể thực hiện đúng.

V. Kết luận và tương lai của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền là một hoạt động quan trọng trong thị trường bất động sản. Việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ giúp thúc đẩy hoạt động này phát triển bền vững và hiệu quả hơn.

5.1. Tương lai của thị trường chuyển nhượng đất

Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục phát triển, tuy nhiên cần có sự quản lý chặt chẽ để tránh những tiêu cực có thể xảy ra. Các quy định pháp luật cần được cập nhật thường xuyên.

5.2. Vai trò của nhà nước trong quản lý

Nhà nước cần đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đất đai là tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 4 Luật Đất đai 2013). Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong các dự án kinh doanh nhà ở là phương thức giao dịch phổ biến, thu hút sự tham gia của nhiều chủ thể trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thời gian qua ghi nhận nhiều biến tướng tiêu cực: tình trạng đầu cơ gây "sốt đất ảo", các chủ đầu tư tự lập "dự án ma" để lừa đảo khách hàng (điển hình như vụ việc Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba), hạ tầng kỹ thuật không được đầu tư đồng bộ dẫn đến đất nền bị bỏ hoang, xây dựng chắp vá gây phá vỡ quy hoạch đô thị. Trước thực trạng này, một bộ phận dư luận và nhà quản lý đề xuất cấm hoàn toàn hình thức phân lô, bán nền. Tác giả khóa luận lập luận rằng lệnh cấm hành chính triệt để không mang lại hiệu quả thực tiễn mà biện pháp căn cơ là xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý minh bạch nhằm kiểm soát rủi ro, bảo vệ các bên tham gia giao dịch và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.

Khóa luận xác định mục đích nghiên cứu thông qua ba nhiệm vụ cụ thể được đánh số trong văn bản:

1. Làm rõ các vấn đề lý luận của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở; xác định bản chất và tiêu chí nhận diện hình thức này so với các hoạt động tương đồng.
2. Nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở thông qua việc phân tích, đánh giá các quy định hiện hành và liên hệ với thực tiễn áp dụng.
3. Nêu và phân tích những tồn tại, bất cập trên thực tế khi áp dụng quy định pháp luật; xác định nguyên nhân và đưa ra hệ thống kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp luật điều chỉnh hình thức kinh doanh này.

Về đối tượng nghiên cứu, đề tài tập trung vào hệ thống quy định pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở và thực tiễn thi hành các quy định đó. Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở các văn bản pháp luật thực định gồm Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành (như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP); đồng thời liên hệ đối chiếu với các văn bản pháp luật qua các thời kỳ từ năm 1996 đến năm 2022.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận xây dựng hệ thống luận điểm dựa trên nền tảng pháp lý và các khái niệm khoa học luật học:

• Khái niệm "đất ở" theo quy định tại Điều 10, Điều 143 (đất ở tại nông thôn) và Điều 144 (đất ở tại đô thị) Luật Đất đai 2013; đặc tính ổn định lâu dài theo khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013 và Điều 125 Luật Đất đai 2013.
• Khái niệm "kinh doanh bất động sản" và "kinh doanh quyền sử dụng đất ở" căn cứ khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, khoản 1 Điều 3 và khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
• Khung điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền căn cứ Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 9 và Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) và Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả sử dụng là sự kết hợp giữa: phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương pháp so sánh luật học, phương pháp chứng minh, phương pháp tổng hợp và phương pháp liệt kê. Trong đó, phương pháp phân tích và tổng hợp giữ vai trò chủ đạo, được triển khai xuyên suốt toàn bộ các nội dung của khóa luận.

Nguồn dữ liệu của nghiên cứu bao gồm:

• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư và kinh doanh bất động sản.
• Số liệu thống kê chính thức từ "Kết quả Tổng điều tra dân số và Nhà ở năm 2019" của Tổng cục Thống kê (dân số Việt Nam tăng 10,4 triệu người sau 10 năm; tỷ lệ tăng bình quân 1,14%/năm; mật độ dân số đạt 290 người/km², tăng 31 người/km² so với năm 2009).
• Kế thừa và đối chiếu kết quả từ các công trình nghiên cứu khoa học pháp lý trước đó của các tác giả: Nguyễn Thị Oanh (1999), Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Trương Thị Mỹ Lệ (2008), Lưu Quốc Thái (2009, 2022), Nguyễn Thị Kim Phụng (2011), Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012, 2014), Đặng Hùng Võ và Phan Trung Hiền (2018), Trần Thị Ngọc Hà (2019).
• Dữ liệu thực tiễn và thông tin quản lý thị trường từ báo chí chính thống phản ánh các sai phạm và tranh chấp đất đai điển hình.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất ở và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án kinh doanh nhà ở

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý luận và các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động phân lô, bán nền. Tác giả phân tích năm đặc điểm pháp lý cơ bản của đất ở: (1) tính cố định và khan hiếm; (2) mục đích phục vụ nhu cầu ở thiết yếu; (3) tính ổn định lâu dài so với các loại đất có thời hạn 50 năm; (4) chịu sự kiểm soát bằng hạn mức giao đất và diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; (5) giá trị kinh tế thường cao hơn các loại đất khác do áp lực mật độ dân số và quy luật cung - cầu.

Để làm rõ đối tượng của giao dịch, tác giả thiết lập sự phân định rạch ròi giữa "đất nền dự án" và "đất tách thửa của hộ gia đình, cá nhân":

Tiêu chí phân biệt	Đất nền dự án	Đất tách thửa
Bản chất định nghĩa	Nằm trong dự án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, do chủ đầu tư lập và phát triển.	Thửa đất được chia tách từ thửa đất lớn hơn của cá nhân, hộ gia đình theo diện tích tối thiểu của địa phương.
Chủ thể sở hữu ban đầu	Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có tư cách pháp nhân làm chủ đầu tư dự án.	Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Khả năng tiếp tục tách thửa	Tuyệt đối không thể chia tách thêm vì bị ràng buộc bởi bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500.	Có thể tiếp tục tách thửa nếu diện tích sau khi tách vẫn bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định.
Hạ tầng kỹ thuật và tiện ích	Quy hoạch đồng bộ; có đầy đủ hệ thống điện, nước, giao thông, viễn thông, xử lý rác, công viên, trường học, PCCC; phải được cơ quan nhà nước nghiệm thu.	Phụ thuộc vào vị trí thực tế; thường chỉ có đường giao thông cơ bản do tự hiến đất, thiếu hạ tầng xã hội và dịch vụ đồng bộ.
Nghĩa vụ xây dựng của người mua	Bắt buộc phải xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch 1/500 và thiết kế đô thị đã phê duyệt.	Người mua được tự do xây dựng kiến trúc tùy chọn, chỉ cần tuân thủ chỉ giới xây dựng thông thường, không bị áp thiết kế mẫu.
Tính minh bạch thông tin	Hồ sơ pháp lý dự án được công khai rộng rãi theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.	Thông tin mang tính cá nhân, phạm vi hẹp; người mua khó tra cứu trực tiếp mà chủ yếu thông qua tiếp xúc với chủ đất.

Về điều kiện chủ đầu tư, Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã bãi bỏ mức vốn pháp định 20 tỷ đồng, thay bằng yêu cầu vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tỷ lệ vốn chủ sở hữu: không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên (xác định qua báo cáo tài chính đã kiểm toán độc lập).

Về hồ sơ pháp lý bắt buộc trước khi chuyển nhượng, dự án phải có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500; Giấy phép xây dựng (với công trình không được miễn theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng); Văn bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ (cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải) kết nối đồng bộ với hạ tầng khu vực; Giấy tờ xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các loại phí và lệ phí).

Về hình thức giao dịch, từ ngày 01/3/2022, các bên bắt buộc phải sử dụng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 06 ban hành kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Tác giả chỉ ra điểm bất cập là văn bản chưa hướng dẫn rõ các bên có được thỏa thuận sửa đổi, bổ sung các điều khoản thương mại hay không; đồng thời pháp luật chưa quy định cụ thể thời hạn tối đa chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục giao Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.

Chương 2: Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở

Chương 2 phân tích các mâu thuẫn giữa luật thực định và thực tiễn vận hành thị trường. Tác giả phản bác quan điểm "cấm phân lô bán nền" và khẳng định việc tiếp tục duy trì hình thức này là khách quan vì ba lý do: (1) Tạo công cụ cho Nhà nước định hướng và kiểm soát giao dịch minh bạch; (2) Giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh theo hình thức "cuốn chiếu", giảm chi phí vốn và tăng tính thanh khoản; (3) Giải quyết nhu cầu tạo lập chỗ ở thực tế của người lao động có thu nhập trung bình (nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong dân số) nhờ mức giá đất nền hợp lý hơn nhà xây sẵn và phù hợp với tâm lý tự xây dựng.

Tác giả phân tích thực trạng điều tiết khu vực cấm phân lô, bán nền thông qua tiến trình lịch sử các văn bản pháp luật:

Giai đoạn văn bản	Quy định về khu vực thực hiện phân lô, bán nền	Đánh giá tác động thực tiễn
Pháp lệnh 1996, Luật Đất đai sửa đổi 1998, Nghị định 04/2000/NĐ-CP	Cho phép tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đã xây dựng; không hạn chế địa bàn đô thị.	Quy định quá thoáng khiến tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị, phát sinh "sốt đất ảo".
Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP	Cấm triệt để hình thức bán nền chưa xây dựng nhà ở đối với mọi dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc cho thuê.	Quy định cấm không phù hợp nhu cầu thực tế; thị trường phát sinh các giao dịch lách luật, giao dịch ngầm gây rủi ro pháp lý.
Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP	Từng bước dỡ bỏ lệnh cấm; cấm tại các thành phố, thị xã, khu đô thị mới được quy hoạch thành thành phố, thị xã; cho phép ở các khu vực khác nếu có hạ tầng.	Từng bước tháo gỡ khó khăn nhưng phạm vi cấm theo ranh giới hành chính còn cứng nhắc, chưa phân hóa theo tính chất cảnh quan.
Nghị định 11/2013/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 20/2013/TTLT-BXD-BNV	Giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.	Tăng cường tính phân cấp cho chính quyền địa phương nhưng thủ tục xin ý kiến Bộ Xây dựng làm kéo dài thời gian phê duyệt dự án.
Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP	Cấm tại các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt; khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu trung tâm và mặt tiền đường cấp khu vực trở lên.	Tạo khung pháp lý ổn định, cân bằng giữa quản lý cảnh quan lõi đô thị và phát triển vùng ven.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP)	Mở rộng phạm vi cấm: không nằm trong địa bàn các phường của đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM) và đô thị loại I trực thuộc Trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ); các tuyến đường cảnh quan chính.	Siết chặt quản lý đô thị lớn, hạn chế tình trạng manh mún đô thị; tuy nhiên làm nảy sinh lo ngại thu hẹp dự án tại các đô thị loại I.

Từ thực trạng phân tích, tác giả đề xuất bốn nhóm kiến nghị hoàn thiện pháp luật:

1. Mở rộng chủ thể được kinh doanh phân lô, bán nền: Điểm c khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hiện chỉ cho phép tổ chức kinh tế trong nước thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền; loại trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Quy định này tạo sự bất bình đẳng, có nguy cơ vi phạm nguyên tắc "tối huệ quốc" trong các điều ước quốc tế, đồng thời làm giảm tính cạnh tranh của thị trường. Kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp FDI được thực hiện hình thức kinh doanh này.
2. Tháo gỡ bất cập về căn cứ tạo lập đất đai của dự án: Điểm c khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ cho phép phân lô, bán nền đối với "đất được Nhà nước giao", không áp dụng với đất do chủ đầu tư tự nhận chuyển nhượng hoặc đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Quy định này mâu thuẫn trực tiếp với Điều 169 Luật Đất đai 2013 và Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (cho phép thực hiện dự án từ đất nhận chuyển nhượng hoặc đất có quyền sử dụng hợp pháp). Tác giả kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản chỉ nên quy định hành vi kinh doanh được phép, không được lồng ghép hình thức xác lập quyền sử dụng đất để hạn chế quyền của chủ đầu tư.
3. Hoàn thiện quy định về áp dụng hợp đồng mẫu và thời hạn bàn giao Giấy chứng nhận: Cần ban hành văn bản hướng dẫn xác định biên độ cho phép các bên thỏa thuận bổ sung các điều khoản thương mại trong Mẫu số 06 kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP; bổ sung chế tài và thời hạn ấn định chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua kể từ ngày bàn giao nền đất.
4. Nâng cao trách nhiệm công khai thông tin dự án: Bắt buộc chủ đầu tư công khai định kỳ tình trạng thế chấp dự án tại ngân hàng, số lượng nền đất đã chuyển nhượng và tiến độ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật thực tế trên hệ thống thông tin nhà ở quốc gia nhằm xóa bỏ tình trạng "ma trận thông tin".

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu mang lại các kết quả cụ thể dựa trên việc tổng hợp các căn cứ pháp lý và dữ liệu thực tiễn:

• Phân tích và làm rõ hệ thống điều kiện tài chính theo các văn bản mới: xác lập yêu cầu vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP (tối thiểu 20% cho dự án dưới 20 ha và 15% cho dự án từ 20 ha trở lên); làm rõ tác động của Luật Đầu tư 2020 khi chuyển từ cơ chế kiểm soát "vốn pháp định" sang cơ chế "ký quỹ hoặc bảo lãnh ký quỹ".
• Chứng minh tính tất yếu kinh tế - xã hội của việc duy trì hình thức phân lô bán nền thông qua số liệu gia tăng dân số (10,4 triệu người sau 10 năm) và cơ cấu thu nhập trung bình của người dân, bác bỏ tính khả thi của các đề xuất cấm hoàn toàn.
• Chỉ ra điểm xung đột pháp lý mang tính cốt lõi giữa Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 về nguồn gốc tạo lập quỹ đất của dự án; đồng thời phát hiện sự hạn chế quyền kinh doanh bất hợp lý đối với doanh nghiệp FDI.
• Đóng góp khoa học của đề tài thể hiện ở việc cập nhật toàn diện các văn bản quy phạm pháp luật mới có hiệu lực tại thời điểm 2020–2022 (như Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Luật Đầu tư 2020). So với các công trình nghiên cứu trước đó (tiêu biểu là khóa luận năm 2019 của Trần Thị Ngọc Hà vốn chỉ tiếp cận khung pháp lý Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũ), tác giả đã giải quyết được những vướng mắc phát sinh từ quy định mở rộng khu vực cấm phân lô bán nền đến cấp phường của các đô thị loại I và cơ chế bắt buộc thực hiện hợp đồng theo Mẫu số 06.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Về mặt hạn chế, do giới hạn trong phạm vi một khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, công trình tập trung chủ yếu vào khía cạnh phân tích quy phạm pháp luật thương mại - đất đai và đánh giá các chính sách điều tiết vĩ mô. Khóa luận chưa thực hiện các khảo sát thực tế mang tính định lượng đối với hồ sơ tranh chấp phân lô bán nền tại hệ thống Tòa án nhân dân các cấp hoặc cơ quan thanh tra xây dựng chuyên ngành.

Hướng nghiên cứu tiếp theo bao gồm việc theo dõi, đánh giá thực tế áp dụng hợp đồng chuyển nhượng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP; phân tích hiệu quả quản lý quy hoạch của chính quyền các địa phương sau khi áp dụng lệnh cấm phân lô bán nền tại các phường đô thị loại I theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP; và nghiên cứu dự báo các tác động pháp lý khi các dự án luật sửa đổi (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) được Quốc hội thông qua trong các giai đoạn tiếp theo.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự và Quản trị kinh doanh bất động sản sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các học phần Pháp luật Đất đai, Pháp luật Kinh doanh bất động sản.
• Bộ phận pháp chế của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc rà soát hồ sơ pháp lý dự án, kiểm soát điều kiện huy động vốn và xây dựng hợp đồng giao dịch tuân thủ Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
• Cá nhân, nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản có thể sử dụng các nội dung thẩm định pháp lý (quy hoạch 1/500, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, nghĩa vụ tài chính) để phòng ngừa rủi ro trước các giao dịch chuyển nhượng đất nền.

Nội dung có giá trị tham khảo nổi bật nhất là bảng tiêu chí phân biệt giữa "đất nền dự án" và "đất tách thửa", cùng hệ thống phân tích chi tiết về lộ trình điều chỉnh ranh giới khu vực cấm phân lô bán nền qua từng thời kỳ từ năm 1996 đến năm 2022.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án phân lô bán nền phải đáp ứng điều kiện vốn chủ sở hữu cụ thể như thế nào?
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên. Tỷ lệ này được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập (thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề) hoặc vốn điều lệ thực tế đã góp đối với doanh nghiệp mới thành lập.

2. Tiêu chí quan trọng nhất để phân biệt đất nền dự án với đất phân lô tách thửa của hộ gia đình, cá nhân là gì?
Tiêu chí cốt lõi nằm ở cơ sở pháp lý quy hoạch và nghĩa vụ xây dựng: Đất nền dự án bắt buộc phải nằm trong đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ đã được cơ quan nhà nước nghiệm thu, người mua bắt buộc phải xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép và thiết kế đô thị. Ngược lại, đất tách thửa của cá nhân hình thành dựa trên quy định diện tích tối thiểu của địa phương, hạ tầng kỹ thuật không đồng bộ và người mua được tự do lựa chọn thiết kế xây dựng.

3. Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi các khu vực bị cấm phân lô, bán nền như thế nào so với Nghị định 43/2014/NĐ-CP?
Nghị định 43/2014/NĐ-CP trước đây chỉ cấm phân lô bán nền tại các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM). Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi cấm sang toàn bộ các khu vực nằm trong địa bàn các phường của cả đô thị loại đặc biệt lẫn các đô thị loại I trực thuộc Trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ), cùng với các khu vực mặt tiền tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính.

4. Tại sao tác giả khóa luận kiến nghị sửa đổi Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để cho phép doanh nghiệp FDI được phân lô, bán nền?
Tác giả lập luận rằng việc Điều 11 chỉ trao quyền này cho tổ chức kinh tế trong nước là sự phân biệt đối xử chưa phù hợp với nguyên tắc "tối huệ quốc" trong các điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia. Việc mở rộng chủ thể cho doanh nghiệp FDI và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ giúp huy động nguồn lực tài chính lớn, ứng dụng công nghệ hạ tầng tiên tiến, gia tăng nguồn cung sản phẩm chất lượng và giảm thiểu tình trạng độc quyền đẩy giá đất nền lên cao.

5. Từ ngày 01/3/2022, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở áp dụng mẫu nào và có vướng mắc gì?
Giao dịch bắt buộc phải lập thành văn bản theo Hợp đồng Mẫu số 06 ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP (thay thế tính chất "tham khảo" của Nghị định 76/2015/NĐ-CP trước đây). Vướng mắc pháp lý hiện nay là Nghị định 02/2022/NĐ-CP chưa có quy định rõ ràng về việc các bên có được quyền điều chỉnh, bổ sung các điều khoản thương mại hay không, gây lúng túng trong thực tiễn áp dụng và đàm phán hợp đồng.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Đặng Thị Huệ là công trình nghiên cứu chuyên khảo pháp lý toàn diện về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở tại thời điểm năm 2022. Tác giả đã bảo vệ thành công quan điểm không cấm đoán hình thức kinh doanh này mà cần hoàn thiện cơ chế điều tiết thông qua phân tích các yêu cầu hạ tầng, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Đồng thời, công trình đóng góp những đề xuất lập pháp cụ thể nhằm tháo gỡ sự không tương thích giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và phát triển bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất ở và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án kinh doanh nhà ở. Chương 2: Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. 5 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở 1. Khái quát về đất ở và kinh doanh quyền sử dụng đất ở 1.

Khái niệm về đất ở và vai trò của đất ở trong đời sống con ngƣời 1. Khái niệm về đất ở Đất đai nói chung và đất ở nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nhu cầu ở của con người tại bất kỳ thời điểm nào. Dân số ngày càng gia tăng trong khi diện tích đất là có hạn, do vậy việc quản lý và sử dụng đất ở là một vấn đề hết sức quan trọng. Hiện nay, trong lĩnh vực khoa học chưa có khái niệm chung về “đất ở”.

Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam, đất ở là loại đất được xác định dùng vào mục đích xây dựng nhà để ở. Từ xưa đến nay, khi nói đến đất ở người ta thường nghĩ ngay đến một loại tài sản thuộc sở hữu riêng của người dân mà bất kỳ một hộ gia đình, người dân nào đều phải có, đó là loại tài sản gắn liền với cả cuộc đời của mỗi người, của gia đình và thậm chí của cả dòng họ. Nói đến đất ở là nói đến mảnh đất mà trên đó gia đình, thậm chí cả một dòng họ đã từng gắn bó, sinh sống3. Về phương diện pháp luật, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 (LĐĐ 2013) chia đất thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng4.

Đất ở là một thành phần độc lập nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp5. Trong đó, đất ở bao gồm hai loại: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị 6. Tại Điều 143 và Điều 144, LĐĐ 2013 đã đưa ra khái niệm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị như sau: Đất ở tại nông thôn: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”7. 3 Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật về đất ở - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.

4 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 5 Điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 6 Điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 6 Đất ở tại đô thị: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”7.

Từ khái niệm hai loại đất ở này, có thể hiểu: Đất ở là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ trực tiếp cho mục đích sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được xây dựng trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đặc điểm của đất ở Đất ở là một loại bất động sản đặc biệt. Qua nghiên cứu tìm hiểu, tác giả đưa ra một số đặc điểm cơ bản của đất ở như sau: Thứ nhất, tính cố định và khan hiếm. Đất ở cũng là đất đai nên mang đặc điểm cơ bản của đất đai nói chung là tính cố định về vị trí và tính khan hiếm.

Tính cố định về vị trí thể hiện ở chỗ con người không thể dịch chuyển một diện tích đất nhất định từ khu vực này sang khu vực khác. Đây cũng là lý do giải thích cho việc đất được xếp vào nhóm tài sản là bất động sản mà không phải động sản. Tính khan hiếm của đất đai thể hiện ở chỗ diện tích đất là có hạn, đất không thể tự tái tạo hoặc sinh sôi thêm, và con người cũng không thể làm tăng thêm diện tích đất mà chỉ có thể có những biện pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả, tiến hành cải tạo đất làm tăng thêm giá trị của đất. Thứ hai, mục đích của đất ở là để phục vụ nhu cầu ở - một trong những nhu cầu thiết yếu của con người.

Xuất phát từ tính hữu hạn của đất, các quốc gia luôn chú trọng đến việc hướng người dân sử dụng đất đúng mục đích. Trong quỹ đất quốc gia luôn có phần diện tích dùng để xây dựng nhà ở, công trình xây dựng phục vụ nhu cầu ở của người dân; phần còn lại phục vụ mục đích sản xuất, phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng,… Việc sử dụng đất sai mục đích có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, làm thu hẹp quỹ đất ở, khiến nhiều người không có đất ở đảm bảo cuộc sống, từ đó tạo gánh nặng lớn cho an sinh xã hội quốc gia. “Luật đất đai đưa ra định nghĩa về đất ở ngoài mục đích 7 Khoản 1 Điều 144 LĐĐ 2013. 7 phân biệt các loại đất, còn có ý nghĩa ngăn chặn hành vi đầu cơ, buôn bán đất dưới danh nghĩa mua quyền sử dụng đất ở”8.

Thứ ba, đất ở có tính ổn định cao. Nhu cầu về nhà đất ở là đặc biệt quan trong đối với người dân, “nơi ăn chốn ở” cũng quan trọng như vấn đề lương thực, quần áo. Người dân có “an cứ mới lập nghiệp”, có nhà đất ở ổn định mới yên tâm làm ăn sinh sống, kinh tế gia đình mới phát triển, đất nước mới giàu mạnh. Tất cả các quốc gia đều phải quan tâm đến vấn đề nhà đất ở cho người dân nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng để ổn định dân sinh9.

Xuất phát từ quan điểm đó, khi xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, Nhà nước ta luôn ưu tiên tạo điều kiện cho người dân tự tạo dựng cơ ngơi khang trang, bền vững. Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013 quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. LĐĐ 2013 quy định, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc loại đất sử dụng ổn định lâu dài 10. Đây là điểm khác biệt của đất ở so với các loại đất khác.

Các loại đất khác khi Nhà nước giao đất đều quy định thời hạn sử dụng, như đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (50 năm)11; đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam (được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm)12… Pháp luật đã quy định đất ở được Nhà nước giao để sử dụng ổn định, lâu dài trong một số trường hợp nhất định mới bị Nhà nước thu hồi13, điều này xuất phát từ mục đích sử dụng của loại đất này, cũng như từ nhu cầu của người dân, tạo điều kiện cho người dân đầu tư xây dựng cơ ngơi bền vững, ổn định cuộc sống. 8 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 9 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 8 Thứ tư, đất ở cấp cho người sử dụng theo một hạn mức nhất định 14.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở16. Việc quy định hạn mức giao đất ở nhằm đảm bảo việc phân phối đất đai trong thị trường sơ cấp bình đẳng, hạn chế tiêu cực, đồng thời ở mức độ nào đó, nhà nước muốn cho mọi người dân có thể tiếp cận được với quỹ đất ở để phục vụ nhu cầu tối thiểu với giá thấp nhất. Bên cạnh đó, việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa nhằm tránh tình trạng tách thửa đất tràn lan, hình thành những thửa đất quá nhỏ, không đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp cho mục đích để ở, đảm bảo chất lượng cuộc sống. Thứ năm, đất ở thường có giá trị cao hơn các loại đất khác.

Theo “Kết quả Tổng điều tra dân số và Nhà ở năm 2019” do Tổng Cục Thống kê thực hiện cho thấy, sau 10 năm, quy mô dân số Việt Nam đã tăng thêm 10,4 triệu người; tỷ lệ tăng dân số bình quân năm giai đoạn 2009-2019 là 1,14%/năm. Kết quả Tổng điều tra cũng cho thấy, mật độ dân số của Việt Nam là 290 người/km2, tăng 31 người/km2 so với năm 200915. Như vậy, tỷ lệ gia tăng dân số và mật độ dân số qua từng năm ngày càng có xu hướng tăng, trong khi diện tích đất không thay đổi. “Cầu” đất ở ngày càng lớn trong khi “cung” đất ở không đủ để đáp ứng, vì thế mà giao dịch về đất ở luôn sôi động và giá trị của đất ở luôn cao hơn các loại đất khác.

Ngoài ra, tại đô thị, mật độ dân số cao, nhu cầu đất ở lớn dẫn đến đất ở tại đô thị trở nên khan hiếm, kéo theo giá trị đất ở tại đô thị thường sẽ có xu hướng cao hơn nhiều so với đất ở tại nông thôn.