Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất ở và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án kinh doanh nhà ở. Chương 2: Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. 5 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở 1. Khái quát về đất ở và kinh doanh quyền sử dụng đất ở 1.
Khái niệm về đất ở và vai trò của đất ở trong đời sống con ngƣời 1. Khái niệm về đất ở Đất đai nói chung và đất ở nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nhu cầu ở của con người tại bất kỳ thời điểm nào. Dân số ngày càng gia tăng trong khi diện tích đất là có hạn, do vậy việc quản lý và sử dụng đất ở là một vấn đề hết sức quan trọng. Hiện nay, trong lĩnh vực khoa học chưa có khái niệm chung về “đất ở”.
Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam, đất ở là loại đất được xác định dùng vào mục đích xây dựng nhà để ở. Từ xưa đến nay, khi nói đến đất ở người ta thường nghĩ ngay đến một loại tài sản thuộc sở hữu riêng của người dân mà bất kỳ một hộ gia đình, người dân nào đều phải có, đó là loại tài sản gắn liền với cả cuộc đời của mỗi người, của gia đình và thậm chí của cả dòng họ. Nói đến đất ở là nói đến mảnh đất mà trên đó gia đình, thậm chí cả một dòng họ đã từng gắn bó, sinh sống3. Về phương diện pháp luật, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 (LĐĐ 2013) chia đất thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng4.
Đất ở là một thành phần độc lập nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp5. Trong đó, đất ở bao gồm hai loại: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị 6. Tại Điều 143 và Điều 144, LĐĐ 2013 đã đưa ra khái niệm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị như sau: Đất ở tại nông thôn: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”7. 3 Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật về đất ở - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.
4 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 5 Điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 6 Điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 6 Đất ở tại đô thị: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”7.
Từ khái niệm hai loại đất ở này, có thể hiểu: Đất ở là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ trực tiếp cho mục đích sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được xây dựng trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đặc điểm của đất ở Đất ở là một loại bất động sản đặc biệt. Qua nghiên cứu tìm hiểu, tác giả đưa ra một số đặc điểm cơ bản của đất ở như sau: Thứ nhất, tính cố định và khan hiếm. Đất ở cũng là đất đai nên mang đặc điểm cơ bản của đất đai nói chung là tính cố định về vị trí và tính khan hiếm.
Tính cố định về vị trí thể hiện ở chỗ con người không thể dịch chuyển một diện tích đất nhất định từ khu vực này sang khu vực khác. Đây cũng là lý do giải thích cho việc đất được xếp vào nhóm tài sản là bất động sản mà không phải động sản. Tính khan hiếm của đất đai thể hiện ở chỗ diện tích đất là có hạn, đất không thể tự tái tạo hoặc sinh sôi thêm, và con người cũng không thể làm tăng thêm diện tích đất mà chỉ có thể có những biện pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả, tiến hành cải tạo đất làm tăng thêm giá trị của đất. Thứ hai, mục đích của đất ở là để phục vụ nhu cầu ở - một trong những nhu cầu thiết yếu của con người.
Xuất phát từ tính hữu hạn của đất, các quốc gia luôn chú trọng đến việc hướng người dân sử dụng đất đúng mục đích. Trong quỹ đất quốc gia luôn có phần diện tích dùng để xây dựng nhà ở, công trình xây dựng phục vụ nhu cầu ở của người dân; phần còn lại phục vụ mục đích sản xuất, phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng,… Việc sử dụng đất sai mục đích có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, làm thu hẹp quỹ đất ở, khiến nhiều người không có đất ở đảm bảo cuộc sống, từ đó tạo gánh nặng lớn cho an sinh xã hội quốc gia. “Luật đất đai đưa ra định nghĩa về đất ở ngoài mục đích 7 Khoản 1 Điều 144 LĐĐ 2013. 7 phân biệt các loại đất, còn có ý nghĩa ngăn chặn hành vi đầu cơ, buôn bán đất dưới danh nghĩa mua quyền sử dụng đất ở”8.
Thứ ba, đất ở có tính ổn định cao. Nhu cầu về nhà đất ở là đặc biệt quan trong đối với người dân, “nơi ăn chốn ở” cũng quan trọng như vấn đề lương thực, quần áo. Người dân có “an cứ mới lập nghiệp”, có nhà đất ở ổn định mới yên tâm làm ăn sinh sống, kinh tế gia đình mới phát triển, đất nước mới giàu mạnh. Tất cả các quốc gia đều phải quan tâm đến vấn đề nhà đất ở cho người dân nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng để ổn định dân sinh9.
Xuất phát từ quan điểm đó, khi xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, Nhà nước ta luôn ưu tiên tạo điều kiện cho người dân tự tạo dựng cơ ngơi khang trang, bền vững. Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013 quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”. LĐĐ 2013 quy định, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc loại đất sử dụng ổn định lâu dài 10. Đây là điểm khác biệt của đất ở so với các loại đất khác.
Các loại đất khác khi Nhà nước giao đất đều quy định thời hạn sử dụng, như đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (50 năm)11; đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam (được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm)12… Pháp luật đã quy định đất ở được Nhà nước giao để sử dụng ổn định, lâu dài trong một số trường hợp nhất định mới bị Nhà nước thu hồi13, điều này xuất phát từ mục đích sử dụng của loại đất này, cũng như từ nhu cầu của người dân, tạo điều kiện cho người dân đầu tư xây dựng cơ ngơi bền vững, ổn định cuộc sống. 8 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 9 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 8 Thứ tư, đất ở cấp cho người sử dụng theo một hạn mức nhất định 14.
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở16. Việc quy định hạn mức giao đất ở nhằm đảm bảo việc phân phối đất đai trong thị trường sơ cấp bình đẳng, hạn chế tiêu cực, đồng thời ở mức độ nào đó, nhà nước muốn cho mọi người dân có thể tiếp cận được với quỹ đất ở để phục vụ nhu cầu tối thiểu với giá thấp nhất. Bên cạnh đó, việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa nhằm tránh tình trạng tách thửa đất tràn lan, hình thành những thửa đất quá nhỏ, không đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp cho mục đích để ở, đảm bảo chất lượng cuộc sống. Thứ năm, đất ở thường có giá trị cao hơn các loại đất khác.
Theo “Kết quả Tổng điều tra dân số và Nhà ở năm 2019” do Tổng Cục Thống kê thực hiện cho thấy, sau 10 năm, quy mô dân số Việt Nam đã tăng thêm 10,4 triệu người; tỷ lệ tăng dân số bình quân năm giai đoạn 2009-2019 là 1,14%/năm. Kết quả Tổng điều tra cũng cho thấy, mật độ dân số của Việt Nam là 290 người/km2, tăng 31 người/km2 so với năm 200915. Như vậy, tỷ lệ gia tăng dân số và mật độ dân số qua từng năm ngày càng có xu hướng tăng, trong khi diện tích đất không thay đổi. “Cầu” đất ở ngày càng lớn trong khi “cung” đất ở không đủ để đáp ứng, vì thế mà giao dịch về đất ở luôn sôi động và giá trị của đất ở luôn cao hơn các loại đất khác.
Ngoài ra, tại đô thị, mật độ dân số cao, nhu cầu đất ở lớn dẫn đến đất ở tại đô thị trở nên khan hiếm, kéo theo giá trị đất ở tại đô thị thường sẽ có xu hướng cao hơn nhiều so với đất ở tại nông thôn.