Chương 1. Một số vẫn lý luận về hợp đông chuyển nhượng quyền sử: dụng đất Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhương quyển sit dụng đất Chương 3. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phd Bắc Kan, tỉnh Bắc Kan vả hoản thiện pháp luật về hợp đông chuyển nhương quyên sử dung đất CHUONG1.
MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP BONG CHUYỂN NHUONG QUYỀN SỬ DUNG DAT 1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng dat Đất dai là tải sản vô cùng quý giá được thiên nhiên ban tặng Không, giống như những loại tải sản khác có thé sin xuất, tạo ra không giới hạn trong đời sống thì đắt dai mang tính giới han, 6n định. Trong khí đó, dân sé ngày một gia tăng, nhu câu sử dung dat ngày cảng cấp thiết. Bai vay, dat đai có giá tri rit lớn gan như võ giá.
Hơn thé nữa, quyên sé hữu đối với đất đai còn thể hiện chủ quyền đối với lãnh thổ của một quốc gia. Vì những lý do nay nền Điều 53 Hiển pháp năm 2013 quy định: “Đất đái,.mộc sở hit toàn dân do Nhà nước đại điện chi sở hữu và thống nhất quản ij". Điễu nay tiếp tục được tai khẳng định. và chi tiết hóa trong LĐĐ năm 2013 va BLDS năm 2015.
“Đất dat uc số hit toần dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thông nhất quản If. Nhà nước trao quyền sử ding đất cho người sử dung đất theo qny đình của Luật này (Điều 4 LĐĐ năm 2013), “Đất đai. là tài sản công thuộc sỡ hữu toàn dân đo Nhà nước đại điện chủ sở hữm và thống nhất quản iÿ” (Điều 197 BLDS năm 2015). Như vây, hiện nay tại nước ta, đất dai thuộc chế đồ sở hữu toàn dân.
các cá nhân, hô gia dink có quyển sử dung đắt thông qua các căn cứ như được. giao, được chuyển nhượng, được thừa kế, được tăng cho. Quyển sử dung dung đất được nha nước giao hoặc cho thuê là một quyển năng vẻ tai sin. Đây là khả năng pháp lý của các chủ thể nhằm thực hién những hành vi nhất định để sử dung, khai thắc lợi ich đất đai.
Đông thoi, quy đính cho họ các quyển va phải gánh vac những nghĩa vụ nhất định trong quá trinh sử dụng đất. Dưới góc đô pháp lý, quyền sử dung đất lả toàn bô các quy pham pháp uật đo Nha nước ban hành trong đó quy định việc bao vệ các quyền và nghĩa vụ. của các chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dung Với ý nghĩa đó, quyển sử dụng đất là một chế định quan trong của ngành luật nói chung va 10 ngành Luật đất đai nói riêng. Theo đó, quyển sử dụng dat là mốt quyền năng ma Nha nước trao cho người sử dụng đất, nhắm mang lại lợi ích cho người sử dung đất va cho 2 hội.
Người có quyền sử dung đất không có toàn bộ các quyền năng như quyền sử dụng tài sản khác mã chi sở hữu tai sản đó vốn có, như không có các quyển cho mượn, tiêu hủy tài sản. mả có một số quyền năng nhất định (chuyển đồi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng quyền sử: dung đất, thừa kế, thé chap, bão lãnh, góp von bằng quyền sử dung đất, quyển. được béi thường khí nhà nước thu héi) theo quy định của LBB. 'Vẻ bản chất, quyền sử dung đất là một loại tải sản luôn gắn liễn với tài sản khác là dat dai.
Bay lä một loại tai sản tương đổi đặc thù không giống như những loại tài sản khác. Do đó, quyển sở hữu dat đai la một loại quyên trọn ven, đũ côn quyển sử dụng đất lại không béi vì: () Người sử dụng đất không có đủ các quyên năng như Nha nước với từ cách la chủ sở hữu; (i) Không có quyền sử dụng đất độc lập ma quyển sử dung đất luôn gắn liên va được thiết lập trên một diện tích đất nhất định Quyển sử dụng đất là một loại quyển đặc trưng của người sử dụng đắt, được phái sinh tử quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Bay 1a loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyển tài sin của chủ sở hữu với yếu tổ quyền lực nha nước. Dưới góc độ nghiên cứu, quyền sử dung đất chính la “quyén tài sản” - quyển trị giá được bằng tiến, có thé giao được trong quan hệ pháp luật dan sự.
‘Vi quyển sử dụng đất là một dang của tải sản thì chủ thể có quyền sử dụng dat cũng chính là có quyên đối với tải sin gồm quyền chiếm đoạt, quyền sử dung va quyền đính đoạt. Day là ba quyên tai sản cơ bản mà bat kì chủ thể nao cũng có. được khi trở thành chủ sở hữu tải sản. Trên thực tế, hiện nay có nhiều cách định nghĩa khác nhau về quyền sử dụng đất và theo định nghĩa phổ biển nhất thì quyền sử dụng đất chính là quyển.
của chủ thé có quyền sử dụng đất được phép sử dụng, khai thác nguồn tai sản đó. để phục vụ cho nu cầu cuộc sống của chính minh. Ngoài ra, quyền sử đụng đất ul cũng chính lả một quan hệ xã hội, theo cách hiểu nảy quyền sử dung dat là mỗi quan hệ giữa người sử dung đất với người có nhu cầu về đất cũng như người có trách nhiệm trong việc đầm bão quyền cia người sử dung đất. Cũng giống như những tai sản khác, quyển sử dụng dat có tính gia tri, đáp ứng nhu cầu sử dung của con người.
Bén cạnh đó, quyền sử dụng đắt mang những điểm đặc thủ riêng biệt ma các loại tai sản khác không có. Nhinh chung, quyển sử dụng đất có một số đặc điểm sau đây: (i) Quyển sử dung đất lả một loại tai sản phái sinh, gin liên với đất đai: như đã phân tích ở trí , quyển sit dung đất luôn luôn được sắc định theo một điện tích đất cụ thé nên không thé tôn tại bat cứ một quyền sử dụng đất nào ma không, với đai, (i) Quyền sử dung dat là một bat động sản. Kết luận này được rút ra chính từ đặc điểm đầu. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015, tải sin gắn liên với đất đai cũng được xác định la bat động sản Do đó quyển sử dụng đất luôn được xác định 1a bat động sản do đặc tính gắn liên với đất dai.
Điều nảy cũng được thể hiện tại Điều 51 Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2014. ‘Tw các phân tích và trích dẫn ở trên, tác giả đưa ra định nghĩa vẻ quyền. sử đụng đất như sau: Ow sử dung đắt là một loat quyền tài sản gắn liền với đắt dai, được “hà nước rao cho người sử cing đất đỗ người sử dung đắt được khai thắc, sie dung nhằm pime vụ cho các nin cẩu của cuộc ng. Quyên sử dung đắt được cinyễn giao thông qua các giao dich hop pháp ` Biểu5 Ce lai bắt đồng sn đưavàc nh der, Các leu bắt đồn sin da vie kh dows theo gy đt cia Lut này Ga Gy gpi bít ông sin) bao gồm: 1 Nhà, công umn xây đựng cos ca các tô đe cá nhền, L2 Nhà, công say mg hà thành wong tong Hi của các ổ chức, cá nhân, 3, Nhà công nh xây dmg hai sn cổng được cơ chan Thi nuớc có hiền qoy`n cho phip đơ vio ve dow, 4, Các lon mực phép duyên nhượng, đe tnd cho đi hú yên s đựng it theo quy ih ca úp hột Về đ đụ thì đợc ép ah đau quyan s ông it 12 1.
Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. Rhái niệm hợp 1g chuyên nhượng quyên sứ dung đắt Chuyển nhượng được hi là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền. sở hữu của minh, Theo từ điển tiếng việt của Viên ngôn ngữ học. *Cimyốn nhương là cingyễn qu giao dich nhằm lam cham dứt quyên sở hữu của một chủtỉ Gi tải sẵn và sắc lập sở hữu cho chủ thể mới.
Trong giao dich chuyển nhượng quyền sử dung dat, bên nhận chuyển nhường quyển sử dụng đất được quyên khai thác các lợi ich từ đất và trả cho biên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng dat đó. Pháp luật nước ta quy định viée chu nhượng quyền sử dung dat theo những quy định chất chế, bdi vay, khi tham gia giao dịch các bên phải tuân thủ các quy định nay thi giao dich mới có giá tri pháp lý vả mới được pháp luật bảo hô ‘Sw hình thành, tôn tại va phát triển của khái niệm HDCNQSDD luôn gắn. liển với từng chế độ sỡ hữu Nhà nước vẻ đất đai. “Ở các chỗ đố sở hữm khác, nơi tôn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hiu tư nhân về đất đai, thi khái niềm HBCNOSDB, chưa được đặt ra mà thay vào đó là là Khải niệm “mua bán đất đai” hoặc khái niệm “mua bản, chayén nhương đất đai” Vi vậy, khái niệm HĐCNOSDĐ, ö nước ta luôn được đặt trong mỗi quan hệ mật tiiễt với chỗ a6 sở hit toàn dân về đất dat.
Điều đó có nghĩa, khái niệm sở hitu toàn điân là cái có trước, Riái niệm HĐCNQSDĐ, là cái có sau và nỗ được xác định trên cơ sở sự Rhẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữm toàn dân mà Nhà nước đại diện chi số hits các tỗ chức, hộ gia din cả nhân chỉ được coi là chủ 'Ngyễn Nar Ý 9) 1999), Từ adn Tin Pic Viên Ngà ngữ học,No, Gia Dục, Hi Nội 13 thé sử dung đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyén nhượng quyền sứ ng đắt và từ đô xuất hiện khái niệm về IIĐCNQSDĐ °% HĐCNQSDP là hop đồng được thiết lập dựa trên ý chi của các bên. nhằm chuyển nhương quyển sử dung đất từ bên nay sang cho bên khác. Việc chuyển nhượng làm cho chấm đút quyển và nghĩa vụ của bên nảy, đồng thời phát sinh quyên va nghĩa vụ với bên khác. Khái niệm vẻ HĐCNQSDĐ được zây dựng dựa trên những yêu tổ sau day: @ HBCNQSDD là một loại hop déng Do đó, cơ sỡ hình thành hợp đồng này phải dua trên sự thöa thuận của các bên tham gia giao dịch Việc giao.
kết thỏa thuận phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chi, hợp tác, trung thực vả ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái với quy định pháp luật va đạo đức xã hội. (ji) Chủ thể khi tham gia giao địch phải có it nhất từ hai bên trở lên vả phải có tư cách chủ thể.