Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai và pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án 1. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất đai Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng đối với cuộc sống của con người, khi tranh chấp đất đai xảy ra không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Vậy tranh chấp đất đai là gì? Theo từ điển tiếng Việt thì tranh chấp là giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào3. Trong tranh chấp đất đai, đối tượng mà các bên tranh chấp, giằng co nhau là quyền sử dụng đất. Khái niệm tranh chấp đất đai lần đầu tiên được giải thích chính thức bởi Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa khái niệm từ Luật Đất đai 2003, theo đó tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai4. Khái niệm xác định đối tượng của tranh chấp đất đai là các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, tức là trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất sử dụng các quyền, nghĩa vụ của mình làm phát sinh tranh chấp với chủ thể khác.
Còn chủ thể của tranh chấp đất đai, có thể là giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với bất kỳ bên thứ ba nào khác trong quan hệ đất đai. Đã có nhiều quan điểm khác nhau xung quanh nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai 2013. Từ việc nghiên cứu, tác giả thấy rằng Luật Đất đai 2013 đã sử dụng thuật ngữ có nội hàm rộng là “tranh chấp đất đai” và xác định có nhiều loại tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất. Hơn nữa, theo khoa học pháp lý thì quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ giữa người với người, được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh.
Quan hệ này có thể là quan hệ phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa cơ quan quản lý nhà nước với người sử dụng đất hoặc giữa các cơ quan quản lý nhà nước khi thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai5. Từ phân tích trên cho thấy tranh chấp đất đai phải được xem là một khái niệm rộng, bao hàm các nội dung sau đây: 3 Trung tâm từ điển học (1996), Từ điển tiếng Việt, Nxb. 4 Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. 5 Trường Đại học Luật TP.
Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Hồng Đức, Hà Nội, tr. 123doc 7 Thứ nhất, tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất và các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất. Thứ hai, tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp giữa những người sử dụng đất hoặc tranh chấp giữa người sử dụng đất với cơ quan quản lý nhà nước hoặc tranh chấp giữa các cơ quan quản lý nhà nước với nhau.
Tóm lại, tranh chấp đất đai phải được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý hoặc sử dụng đất đai. Đặc điểm tranh chấp đất đai Căn cứ vào khái niệm tranh chấp đất đai được quy định tại Luật Đất đai 2013, có thể thấy tranh chấp đất đai có một số đặc điểm như sau: Thứ nhất, về đối tượng tranh chấp: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý hoặc quyền sử dụng đất. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Ở nước ta, hình thức sở hữu đối với đất đai có những thay đổi để phù hợp với điều kiện lịch sử của từng thời kỳ, cụ thể trước khi Hiến pháp 1980 nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai bao gồm sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc 6; ở giai đoạn này đất đai được xem là một loại tài sản cho nên đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền sở hữu đất đai.
Hiến pháp 1980, chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao lại quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức do pháp luật quy định. Như vậy, kể từ năm 1980 trở đi đối tượng của tranh chấp đất đai không còn là quyền sở hữu đất đai mà là quyền quản lý, sử dụng đất đai. Thứ hai, về chủ thể tranh chấp: Chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể có quyền quản lý hoặc quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xác lập trên cơ sở ủy quyền của chủ sở hữu, họ là người có quyền giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, trong quá trình thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai thì xảy ra tranh chấp với người sử dụng đất hoặc với cơ quan quản lý đất đai khác.
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được xác lập dựa trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, họ có thể là cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, 6 Điều 11, 14 Hiến pháp năm 1959. 123doc 8 cơ sở tôn giáo hoặc tổ chức. Như vậy, tranh chấp không phát sinh từ những chủ thể này liên quan đến thửa đất thì không phải là tranh chấp đất đai. Thứ ba, về nội dung tranh chấp: Tranh chấp đất đai có nội dung là sự xung đột, bất đồng về các quyền, nghĩa vụ của người quản lý hoặc người sử dụng đất đối với một hoặc nhiều thửa đất cụ thể.
Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa có giá trị thương mại, giá đất biến động theo quy luật cung cầu của thị trường. Việc sử dụng đất không chỉ đơn thuần là sử dụng đất mà bao gồm cả việc khai thác giá trị sinh lợi của đất, cho nên hoạt động quản lý đất đai đã có những thay đổi để phù hợp với tình hình mới7. Nội dung quản lý, sử dụng đất ngày càng mở rộng nên những xung đột, bất đồng xung quanh việc quản lý, sử dụng đất cũng trở nên đa dạng, phức tạp và gay gắt hơn. Tóm lại, tranh chấp đất đai là những xung đột, bất đồng về quyền, nghĩa vụ giữa những người có quyền quản lý hoặc có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đối với đất đai.
Phân loại tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội phổ biến, không những đa dạng về chủ thể mà còn phong phú về nội dung tranh chấp. Có nhiều loại tranh chấp đất đai khác nhau, nhưng đều thuộc một trong hai nhóm cơ bản là tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Tranh chấp về quyền sử dụng đất Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa các chủ thể về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất. Trong dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất tồn tại hai loại tranh chấp, đó là tranh chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất thuộc về ai và tranh chấp về ranh giới quyền sử dụng đất.
Đây là loại tranh chấp bắt buộc phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp hòa giải, nếu việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì các bên tranh chấp mới có quyền khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, là điều kiện khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án8. Một là, tranh chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất thuộc về ai: Tranh chấp phát sinh do các bên đều cho rằng thửa đất thuộc quyền sử dụng của họ. Có nhiều nguyên nhân khiến các bên đều cho rằng mình có quyền sử dụng đất, chẳng hạn đất được chuyển nhượng qua nhiều người, trong khi thủ tục chuyển nhượng không được thực hiện đúng và đầy đủ (mua bán bằng giấy tay, không thực hiện thủ tục 7 Nguyễn Mạnh Khang (2012), “Đất đai hàng hóa và vấn đề quản lý thị trường đất đai”, Tạp chí Khoa học pháp lý, tr.
8 Khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. 123doc 9 sang tên, đơn vị đất được tính bằng công hoặc tầm mà không xác định chính xác diện tích,…) nên một trong các bên đã thực hiện việc chuyển nhượng hoặc con cháu của họ dễ dàng thay đổi các thỏa thuận trước đó. Hai là, tranh chấp về ranh giới quyền sử dụng đất: Tranh chấp về ranh đất phát sinh do các bên sử dụng đất không thoả thuận được với nhau về ranh giới quyền sử dụng đất. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc sai lệch về ranh giới, như do một bên tự ý thay đổi ranh giới trong quá trình sử dụng đất hoặc do sai sót trong đo đạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm cho diện tích đất trên giấy chứng nhận không trùng với diện tích thửa đất trên thực địa hoặc do điều kiện tự nhiên làm thay đổi ranh đất đã được xác định trước đó.
Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa các chủ thể về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình quản lý hoặc sử dụng đất.