Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân TP.HCM

Luận văn thạc sĩ phân tích giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân TP Hồ Chí Minh.

• Tác giả: Nguyễn Duy Dương
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Thu Thủy
• Trường học: Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Giới thiệu về hợp đồng đặt cọc trong bất động sản

Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là một giao dịch dân sự quan trọng, thể hiện sự cam kết giữa các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc thường xảy ra do sự thiếu hiểu biết về quy định pháp luật hoặc do các bên không thực hiện đúng các điều khoản đã thỏa thuận. Đặt cọc không chỉ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà còn phản ánh tính pháp lý của giao dịch bất động sản. Theo quy định hiện hành, hợp đồng đặt cọc cần tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này trong thực tiễn còn gặp nhiều khó khăn, nhất là trong bối cảnh pháp luật về bất động sản chưa hoàn thiện. Đặc biệt, tại Tòa án TP.HCM, việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc đang trở thành vấn đề cấp thiết, đòi hỏi sự quan tâm từ các nhà làm luật và các cơ quan tư pháp.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc được định nghĩa là một thỏa thuận giữa các bên về việc đặt cọc một khoản tiền nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chính. Đặc điểm của hợp đồng này là tính chất tạm thời và có thể bị vô hiệu nếu các bên không thực hiện đúng cam kết. Giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc thường diễn ra tại Tòa án TP.HCM, nơi có nhiều vụ việc phát sinh do sự phức tạp trong giao dịch bất động sản. Việc xác định rõ ràng các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng là rất quan trọng để tránh những tranh chấp không đáng có.

II. Thực trạng giải quyết tranh chấp tại Tòa án TP

Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án TP.HCM cho thấy sự gia tăng đáng kể về số lượng vụ án trong những năm gần đây. Theo thống kê, khoảng 30% các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản là do hợp đồng đặt cọc. Điều này phản ánh sự phổ biến của hình thức giao dịch này trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc giải quyết các tranh chấp này vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc do thiếu sót trong quy định pháp luật và sự không đồng bộ trong áp dụng. Việc thiếu hiểu biết về quyền lợi hợp pháp của các bên cũng góp phần làm gia tăng tranh chấp. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án không chỉ cần có sự chính xác trong việc áp dụng pháp luật mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong việc lắng nghe và thấu hiểu nguyện vọng của các bên liên quan.

2.1. Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Pháp luật về hợp đồng đặt cọc hiện nay còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Các quy định trong Bộ luật Dân sự về đặt cọc chưa được cụ thể hóa, dẫn đến việc áp dụng trong thực tiễn gặp nhiều khó khăn. Tòa án thường phải đối mặt với các vấn đề như xác định tính hợp lệ của hợp đồng, quyền lợi của các bên khi xảy ra tranh chấp. Việc thiếu các quy định rõ ràng về hình thức và nội dung của hợp đồng đặt cọc gây khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh. Do đó, cần có sự hoàn thiện trong quy định pháp luật để tăng cường hiệu quả giải quyết tranh chấp tại Tòa án TP.HCM.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp

Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án TP.HCM, cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan. Một số giải pháp có thể được đề xuất bao gồm: 1) Xây dựng các quy định cụ thể hơn về hợp đồng đặt cọc trong luật sư bất động sản; 2) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đặt cọc cho các bên liên quan; 3) Đào tạo nâng cao năng lực cho đội ngũ thẩm phán và cán bộ Tòa án về lĩnh vực này. Việc thực hiện các giải pháp này không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Tòa án trong việc giải quyết các vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng.

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật

Cần có một định hướng rõ ràng trong việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đặt cọc, nhằm đảm bảo tính đồng bộ và khả thi trong việc áp dụng. Việc sửa đổi, bổ sung các quy định trong Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành sẽ giúp nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong giao dịch bất động sản. Đồng thời, cần phải có các cơ chế giám sát và kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật, nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên và hạn chế tranh chấp phát sinh trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những điểm nóng pháp lý và kinh tế nổi cộm trong hơn một thập kỷ qua. Theo dữ liệu thực tế từ hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi năm cơ quan tài phán thụ lý hàng ngàn vụ việc tranh chấp liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trong đó các vụ việc liên quan đến hợp đồng đặt cọc chiếm tỷ lệ khoảng 30%. Vấn đề cốt lõi phát sinh từ sự phát triển nóng của thị trường nhà đất đô thị đi kèm những bất cập, khoảng trống trong hệ thống pháp luật dân sự và kinh doanh bất động sản hiện hành.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của luận văn là làm rõ cơ sở lý luận, đánh giá toàn diện thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn xét xử tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; từ đó xây dựng hệ thống giải pháp hoàn thiện thể chế và nâng cao năng lực xét xử trong giai đoạn mới. Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung chủ yếu tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và các Tòa án Nhân dân cấp quận, huyện trực thuộc; phạm vi dữ liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 26 năm từ năm 1995 đến năm 2021, kết hợp với dữ liệu sơ cấp được khảo sát chuyên sâu từ năm 2015 đến năm 2023.

Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, giảm thiểu tỷ lệ rủi ro tài chính khi thị trường biến động trên 20% đến 30% mỗi chu kỳ, đồng thời cung cấp luận cứ khoa học chuẩn xác phục vụ trực tiếp cho tiến trình cải cách tư pháp và chuẩn hóa hoạt động xét xử của Thẩm phán.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự kết hợp của hai lý thuyết pháp lý và kinh tế nền tảng:

Thứ nhất là Lý thuyết về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo quan điểm học thuật của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện và Tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bách, đặt cọc vừa mang bản chất của một biện pháp ngăn ngừa vi phạm nghĩa vụ, vừa là chế tài tự động nhằm trừng phạt bên đơn phương rút lại cam kết. Quy phạm này được cụ thể hóa qua 3 thế hệ Bộ luật Dân sự các năm 1995, 2005 và Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 với 2 khoản quy định rõ về xử lý tài sản cọc và phạt cọc.

Thứ hai là Lý thuyết về kiểm soát rủi ro hợp đồng kinh doanh thương mại. Lý thuyết này phân tích cơ chế cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư và người mua nhà trong điều kiện thông tin bất đối xứng, chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 với quy định tỷ lệ vốn chủ sở hữu dự án từ 15% đến 20%.

Hệ thống khái niệm chính được vận dụng xuyên suốt bao gồm: Đặt cọc trong kinh doanh bất động sản; Hợp đồng đặt cọc; Tranh chấp hợp đồng đặt cọc; Chế tài phạt cọc; Thẩm quyền tài phán dân sự của Tòa án theo Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu đa tầng với cỡ mẫu khảo sát sơ cấp gồm 150 bản án và quyết định dân sự, kinh doanh thương mại đã có hiệu lực pháp luật tại Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2023. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu có chủ đích kết hợp phân tầng nhằm phân loại chính xác các dạng tranh chấp điển hình như vô hiệu hợp đồng, chậm tiến độ bàn giao, vi phạm nghĩa vụ thanh toán và áp dụng chế tài phạt cọc.

Các phương pháp phân tích chủ đạo gồm: phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương pháp tổng hợp án lệ, phương pháp thống kê mô tả và so sánh luật học. Lý do lựa chọn hệ phương pháp này xuất phát từ tính chất đặc thù của khoa học pháp lý thực chứng, đòi hỏi phải đối chiếu chặt chẽ giữa văn bản quy phạm pháp luật với các diễn biến xét xử thực tế để chỉ ra các điểm nghẽn và mâu thuẫn pháp lý một cách khách quan nhất.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích thực tiễn xét xử tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã làm sáng tỏ 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc chiếm tỷ trọng xấp xỉ 30% tổng số vụ án bất động sản được thụ lý, trong đó phân khúc nhà ở và căn hộ hình thành trong tương lai chiếm tới hơn 65% tổng số vụ việc đặt cọc có tranh chấp. Nhiều chủ đầu tư đã lạm dụng hợp đồng đặt cọc để huy động vốn trái quy định khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Thứ hai, tỷ lệ giải quyết án bị kéo dài quá thời hạn luật định 2 tháng theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 chiếm khoảng 55% tổng số vụ, với thời gian xét xử thực tế kéo dài trung bình từ 6 đến 14 tháng.

Thứ ba, sự thiếu thống nhất trong việc kết hợp chế tài phạt cọc và bồi thường thiệt hại xuất hiện ở hơn 40% các bản án sơ thẩm được khảo sát. Do có sự giao thoa chưa đồng bộ giữa Điều 418, 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 307 Luật Thương mại năm 2005, các Thẩm phán có quan điểm xét xử rất khác nhau đối với cùng một loại hành vi vi phạm.

Thứ tư, tỷ lệ bản án sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị liên quan đến việc xác định yếu tố lỗi của các bên theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP chiếm khoảng 35%, xuất phát từ việc thiếu các tiêu chí định lượng chuẩn mực khi đánh giá lỗi vô ý hay cố ý của người mua.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của tình trạng trên là sự tồn tại của khoảng trống pháp lý giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2020 và Bộ luật Dân sự năm 2015 khi chưa có điều khoản riêng quy định giới hạn tỷ lệ nhận đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức. Khi thị trường xuất hiện các cơn sốt đất với mức tăng giá từ 40% đến 60%/năm, bên nhận cọc sẵn sàng vi phạm cam kết và chấp nhận chịu phạt cọc gấp 2 lần để bán lại cho bên thứ ba với giá cao hơn.

So sánh với các nghiên cứu thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng và Tỉnh Quảng Nam trong giai đoạn 2016-2020, thực trạng tại Thành phố Hồ Chí Minh có mức độ phức tạp cao hơn gấp 3 đến 4 lần về quy mô giá trị tài sản và tính chất chồng chéo của các thủ tục hành chính liên quan.

Các dữ liệu nghiên cứu này có thể được mô hình hóa trực quan qua biểu đồ hình tròn thể hiện tỷ trọng các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp (huy động vốn trái phép 45%, vi phạm tiến độ 30%, biến động giá thị trường 25%) và bảng thống kê đối chiếu thời gian giải quyết án thực tế so với thời hạn luật định nhằm phản ánh chính xác áp lực công việc của cơ quan tài phán.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất 5 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật nội dung bằng việc bổ sung quy định trần nhận tiền đặt cọc trong Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định hướng dẫn, khống chế mức đặt cọc tối đa không quá 5% đến 10% giá trị bất động sản hình thành trong tương lai trước khi đủ điều kiện bán, thực hiện trong giai đoạn năm 2024-2025 do Quốc hội và Bộ Xây dựng chủ trì.

Thứ hai, ban hành Nghị quyết hướng dẫn xét xử mới của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao trước quý IV/2024 nhằm thay thế các quy định cũ của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, xác lập nguyên tắc áp dụng thống nhất 100% về chế tài phạt cọc độc lập và hướng dẫn chi tiết phương thức đánh giá yếu tố lỗi.

Thứ ba, đẩy nhanh tiến độ chuyển đổi số tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành 100% việc số hóa hồ sơ vụ án và tổ chức xét xử trực tuyến đạt tối thiểu 30% các vụ án kinh doanh thương mại, rút ngắn thời gian giải quyết bình quân xuống dưới 3 tháng.

Thứ tư, thiết lập quy chế phối hợp liên ngành giữa Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng để rút ngắn thời gian cung cấp chứng cứ và thông tin quy hoạch xuống tối đa 15 ngày làm việc, giảm 70% thời gian chờ đợi xác minh.

Thứ năm, triển khai chương trình đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu định kỳ 4 đợt mỗi năm cho 100% đội ngũ Thẩm phán và Thư ký Tòa án chuyên trách án kinh doanh thương mại nhằm nâng cao năng lực thực thi quyền tư pháp độc lập.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Chấp hành viên: Cung cấp nguồn tham chiếu thực tiễn sâu rộng với 150 tình huống xét xử thực tế, hỗ trợ quá trình nghiên cứu hồ sơ, áp dụng đúng pháp luật tố tụng và giảm tỷ lệ bản án bị hủy, sửa xuống dưới 2%.

Luật sư và Chuyên viên pháp chế doanh nghiệp: Nắm vững hệ thống 7 vướng mắc pháp lý phổ biến nhất để tư vấn, soạn thảo hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, bảo vệ tối đa lợi ích thân chủ và phòng ngừa rủi ro tranh chấp từ giai đoạn đàm phán ban đầu.

Chủ đầu tư và Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Định hình quy trình giao dịch chuẩn mực, kiểm soát việc nhận cọc trong hạn mức an toàn vốn 15% đến 20%, tránh các rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính phát sinh từ kiện tụng kéo dài.

Giảng viên, Học viên Cao học và Sinh viên ngành Luật Kinh tế: Nguồn tài liệu học thuật giá trị cao, hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận và kho dữ liệu thực chứng kéo dài 26 năm phục vụ nghiên cứu và giảng dạy chuyên ngành pháp luật kinh doanh.

Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán có bị coi là vi phạm pháp luật không? Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có giấy phép xây dựng và biên bản nghiệm thu phần móng. Việc ký thỏa thuận đặt cọc chiếm từ 20% đến 30% giá trị căn hộ khi chưa đủ điều kiện bị Tòa án xác định là giao dịch vô hiệu do che giấu hành vi huy động vốn trái pháp luật.

Bên bị vi phạm hợp đồng đặt cọc có được quyền yêu cầu vừa phạt cọc vừa bồi thường thiệt hại không? Theo Điều 328 và Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, chế tài phạt cọc đã bao hàm chức năng bù đắp tổn thất. Nếu hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận riêng biệt về bồi thường thiệt hại thì Tòa án chỉ chấp nhận yêu cầu phạt cọc mà bác bỏ yêu cầu bồi thường bổ sung.

Thời hạn luật định và thời gian thực tế giải quyết tranh chấp đặt cọc tại Tòa án kéo dài bao lâu? Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 2 tháng kể từ ngày thụ lý. Tuy nhiên, trong thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh, do cần xác minh hiện trạng đất đai và tài sản, thời gian giải quyết thường kéo dài từ 6 đến 14 tháng.

Quyền sử dụng đất có được dùng làm tài sản để đặt cọc trong giao dịch bất động sản hay không? Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP công nhận tài sản đặt cọc bao gồm các quyền tài sản hiện hữu. Do đó, quyền sử dụng đất hợp pháp có đầy đủ giấy tờ chứng nhận hoàn toàn có thể được dùng làm tài sản đặt cọc nếu các bên có văn bản thỏa thuận và công chứng hợp lệ.

Khi hợp đồng mua bán chuyển nhượng bị vô hiệu thì hợp đồng đặt cọc có đương nhiên bị vô hiệu theo không? Hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự độc lập có hiệu lực riêng biệt. Việc hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai không thể giao kết hoặc bị vô hiệu không đương nhiên làm vô hiệu hợp đồng đặt cọc đã ký kết trước đó, trừ khi chính mục đích và nội dung của việc đặt cọc vi phạm điều cấm của luật.

Kết luận

Luận văn đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu thông qua 5 kết quả then chốt:

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về đặt cọc và thẩm quyền tài phán của Tòa án trong kinh doanh bất động sản.
• Khảo sát thực chứng 150 bản án và quyết định tại Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ rõ 4 bất cập lớn trong áp dụng pháp luật.
• Phân tích rõ nguyên nhân khiến hơn 55% số vụ án bị kéo dài thời gian xét xử vượt quá quy định 2 tháng.
• Đề xuất khung pháp lý hoàn chỉnh gồm 5 nhóm giải pháp hoàn thiện luật nội dung và luật hình thức.
• Định hướng lộ trình thực thi chuyển đổi số tư pháp giai đoạn 2024-2026 nhằm nâng cao hiệu quả xét xử trực tuyến.

Đóng góp lớn nhất của công trình là giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa bảo vệ quyền tự do giao kết hợp đồng và kiểm soát trật tự an toàn pháp lý trên thị trường bất động sản. Các Thẩm phán, Luật sư, chuyên gia pháp lý và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác sâu rộng các luận cứ khoa học từ công trình này để phục vụ công tác xét xử, tư vấn doanh nghiệp và phát triển các đề tài khoa học chuyên sâu tiếp theo.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luận văn đƣợc kết cấu 3 chƣơng: 6 Chƣơng 1. Những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Chƣơng 2. Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3. Định hƣớng, giải pháp bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đóng góp của đề tài - Về mặt lý luận: Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nói chung và tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. - Về mặt thực tiễn: Luận văn đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, luận văn đƣa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất và nâng cao hiệu quả giải quyết của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. Luận văn có thể làm tài liệu phục vụ cho cho việc học tập, nghiên cứu trong các cơ sở nghiên cứu, đào tạo chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật học, cũng nhƣ trong công tác đào tạo, bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ cho Thẩm phán, Thƣ ký Tòa án…, có giá trị áp dụng cao trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này.

Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng là chế định cơ bản của pháp luật về giao dịch dân sự, đã đƣợc giới nghiên cứu, các nhà khoa học đặc biệt quan tâm trong những năm gần đây. Liên quan đến vấn đề này có các công trình tiêu biểu nhƣ: Nhóm các công trình nghiên cứu về pháp luật giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thƣơng mại bằng Tòa án Nhân dân: Đinh Thị Trang (2013), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại theo thủ tục tố tụng tòa án ở Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế; Võ Ngọc Thông (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế; Trần Thị Nhƣ Mơ (2016), “ Giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế… Nhóm các tác giả nghiên cứu một cách khá toàn diện những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh, thƣơng mại bằng cơ chế Tòa án Nhân dân. Đây là những nghiên cứu mà tác giả có thể kế thừa về phƣơng diện thực tiễn hoạt động thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án trong lĩnh vực kinh doanh, thƣơng mại. Những nghiên cứu về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản: Ths.

Hà Thái Thơ (2020), “Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án”, Tạp chí Tòa án nhân dân số tháng 11/2020; Hoàng Thị Duyên (2020), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Trần Thị Ngân (2009), “Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu”, Tạp chí Tòa án Nhân dân kỳ 2 tháng 7; Đắc Xuyên (2017), TAND huyện Nhà Bè: “Những câu hỏi trong một vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, Báo Thanh tra Việt Nam điện tử, ngày 19/12; Trần Mỹ Lâm (2019), 8 “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế… Hầu hết các công trình nghiên cứu ở trên đều có đề cập đến những vấn đề lý luận về biện pháp đặt đọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Tuy nhiên, cho đến nay chƣa có công trình nào nghiên cứu một cách đầy đủ, hệ thống cả về phƣơng diện lý luận lẫn thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân. Việc xây dựng những công trình nghiên cứu toàn diện nhƣ vậy là cần thiết để làm rõ những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật và thực trạng áp dụng trong công tác xét xử của ngành Tòa án. Trong phạm vi luận văn này, tác giả thực hiện việc hệ thống hóa thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Tòa án Nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Từ đó, ngƣời viết nêu ra và phân tích những bất cập, hạn chế tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp khắc phục, nâng cao hiệu quả trong công tác xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp trong lĩnh vực này. 9 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1. Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991.

Cho tới nay, với sự ra đời của ba Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó. Trong không gian hoạt động của mình, đặt cọc đƣợc áp dụng phổ biến và phù hợp nhất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. “Việt Nam tân từ điển” của tác giả Thanh Nghị do Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh xuất bản năm 1991 ghi đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin”.

Từ điển “Tiếng Việt thông dụng” của tác giả Nguyễn Văn Xô (Nhà xuất bản Trẻ năm 1998) định nghĩa đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua một vật gì”. Các tài liệu “Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng”, “Từ điển luật học”, “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học” đều có chung quan điểm cho rằng đặt cọc là một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; 2.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại 10 cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Trên thế giới, về cơ bản đặt cọc đều đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật một số nƣớc, trong đó điển hình là pháp luật dân sự Pháp khi quy định các biện pháp bảo đảm hợp đồng chỉ bao gồm bồi thƣờng thiệt hại, phạt vi phạm… mà không có biện pháp đặt cọc. Xét dƣới góc độ khoa học pháp lý, tại Việt Nam cũng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bản chất, vị trí, vai trò của đặt cọc.

Trong công trình nghiên cứu “Một số suy nghĩ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam” (Hà Nội: NXB Bộ Tƣ pháp, 1999), tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: Đặt cọc không có giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay vào đó nó có ý nghĩa ngăn ngừa việc không thực hiện nghĩa vụ, bản chất là cái giá mà các bên thỏa thuận cho quyền rút lại “một lời cam kết đã đưa ra”. Theo cách hiểu này, đặt cọc có ý nghĩa tích cực hơn trong việc tạo thời gian để các chủ thể xem xét, cân nhắc lại quyết định giao kết hợp đồng của mình. Trong khi đó, tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bách quan điểm rằng đặt cọc là điều kiện hủy bỏ giao ƣớc một cách “hồi tố”, nghĩa là khoản phạt vi phạm cho các bên khi đơn phƣơng hủy bỏ việc ký kết, thực hiện hợp đồng (“Nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam”, Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia, 1998). Trong luận văn này, tác giả đồng tình với quan điểm đƣợc thừa nhận rộng rãi rằng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Cách hiểu này phù hợp với quan điểm lập pháp, đồng thời gần gũi với quan niệm dân gian khi đặt cọc dùng để “làm tin” trong giao kết và thực hiện hợp đồng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn đƣợc các chủ thể sử dụng phổ biến trƣớc hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các 11 hợp đồng kinh doanh bất động sản.