Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT Ở VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở 1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm của tranh chấp đất ở 1. Khái niệm về tranh chấp đất ở Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quan trọng trong đời sống xã hội, đây là nguồn tài nguyên hữu hạn, không sinh ra thêm và quản lý nguồn tài nguyên này ngày càng áp lực vì dân số không ngừng tăng theo tình hình diễn biến tại Việt Nam nói chung và trung tâm các tỉnh thành nói riêng. Đất đai, đặc biệt là đất ở luôn là mối quan tâm của xã hội.
Cùng với đó, các mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến loại tư liệu sản xuất đặc biệt này cũng không ngừng phát triển, tinh chất càng ngày càng phức tạp, quá trình sử dụng và lưu thông đất ở làm cho những tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra phổ biến trong cuộc sống, khiến nó trở thành một hiện tượng thường xuyên xảy ra trong đời sống của bất kỳ thời đại nào Trong chế độ mà chúng ta đang sống ngày nay, đất đai tại Việt Nam thuộc chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. Song dưới các hình thức sử dụng và lưu thông đất đai đa dạng làm cho nội dung tranh chấp đất đai thời đại này mang nội dung kinh tế cũng như ý nghĩa chính trị khác với tranh chấp đất đai trong xã hội có giai cấp đối kháng Mặc dù là một thuật ngữ khá quen thuộc nhưng không phải ai cũng hiểu tường tận thế nào là tranh chấp đất đai. Quan điểm về tranh chấp đất ở: Mặc dù “tranh chấp đất ở” là loại tranh chấp phổ biến và thông thường dấu hiệu phức tạp biểu hiện vượt trội hơn cả, song các văn bản pháp luật cũng chưa xây dựng khái niệm hay mô tả cụ thể cho nó. Tuy nhiên, các văn bản luật trong lĩnh vực đất đai có xây dựng các khái niệm tranh chấp, tranh chấp đất đai, và thông qua việc phân loại đất chúng ta có thể hình dung những tranh chấp đất ở diễn ra trong đời sống thực tế.
7 luan an Theo từ điển tiếng Việt “tranh chấp” được hiểu là đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên Trên thực tế tranh chấp trong quan hệ dân sự nói chung và quan hệ giữa các chủ thể của luật đất đai nói riêng thì có thể nhiều hơn hai bên trong một tranh chấp Còn theo quan điểm được rút ra từ tinh thần của Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự thì tranh chấp dân sự là những mâu thuẫn, xung đột giữa các cá nhân, tổ chức trong các quan hệ về nhân thân hoặc tài sản. Trong đời sống quan hệ đất đai, các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, bất đồng nhất định. Hiện tượng đó được thể hiện trên thực tế bằng những hành động cụ thể người ta gọi đó là tranh chấp Vậy tranh chấp đất đai có thể được hiểu là sự bất đồng mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền lợi và nghĩa vụ và giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Ngoài ra cần phải chú ý rằng chỉ có thể phát sinh tranh chấp đất đai khi các chủ thể thể hiện thái độ một cách trực tiếp thông qua những hành vi nhất định của mình.
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đã từng có thời kỳ các nhà làm luật Việt Nam xây dựng quy định về việc xác định loại đất ở như sau: “Đất ở của hộ gia đình, cá nhân là đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt như bếp, sân, giếng nước, nhà tắm, nhà vệ sinh, lối đi, chuồng chăn nuôi gia súc, gia cầm, nhà kho, nơi để thức ăn gia súc, gia cầm, nơi để chất đốt, nơi để ôtô.” (Căn cứ Khoản 1 Điều 6, Nghị định 04/2000/NĐ-CP) Tại Luật Đất đai 2013, nhà làm luật đã sử dụng phương pháp liệt kê để phân loại đất đai, trong đó phân loại đất ở vào nhóm đất phi nông nghiệp, mục đích chính của loại đất này là để ở và phải được đăng ký theo quy định của 8 luan an pháp luật về đất đai. Đất ở gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn [5, Khoản 2, Điều 10]. Theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, đất ở nông thôn được quy định như sau: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy quy định của pháp luật qua các thời kỳ đều thống nhất quan điểm rằng đất ở của mỗi hộ gia đình bao gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình hoặc vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Còn đất ở đô thị được quy định như sau: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên trong những trường hợp cụ thể đất được sử dụng với mục đích để ở nhưng chưa đảm bảo những quy định về đăng ký đất đai đối với đất ở, trường hợp này vẫn được coi là một dạng cụ thể của tranh chấp đất ở và cụ thể là tranh chấp về mục đích sử dụng đất Tổng kết lại có thể hiểu tranh chấp đất ở chính là một phần của tranh chấp đất đai, có đầy đủ các đặc tính của tranh chấp đất đai và tuân theo quy định chung của pháp luật về đất đai. Tranh chấp đất ở là mâu thuẫn, xung đột giữa các chủ thể của quan hệ đất đai liên quan đến đối tượng cụ thể là đất ở và các mâu thuẫn, xung đột về mục đích sử dụng đất đối với đất được sử dụng để ở.
Phân loại tranh chấp đất ở Tranh chấp đất ở là một hiện tượng vì vậy dựa vào những tiêu chí khác nhau chúng có thể được phân ra làm những dạng tranh chấp khác nhau. Cũng như tranh chấp đất đai, căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp có thể phân loại tranh chấp đất đai thành một số dạng tranh chấp chủ yếu sau đây: a, Tranh chấp về quyền sử dụng đất - Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau; - Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ ly hôn; - Đòi lại đất, tài sản gắn liên với đất của người thân trong gia đình trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác; - Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương đi xây dựng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các lâm trường, nông trường và các tổ chức sử dụng đất khác; b, Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử đụng đất Đó là việc một bên vi phạm, làm cản trở việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp. Loại tranh chấp này thường được thể hiện ở các hình thức như: Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 10 luan an c.
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất Trong quá trình phân bổ, chuyển đổi, quy hoạch và sử dụng đất, giữa các chủ thể của luật đất đai xảy ra những mâu thuẫn, xung đột vê việc xác định loại đất có phải là đất ở hay thuộc về các loại đất khác. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người sử dụng đất ở và người có quyền lợi liên quan tới đất ở với các cơ quan Nhà nước quản lý, hoặc có trách nhiệm, nghĩa vụ đối với người có hiện đang sử dụng thửa đất ở. Ví dụ như việc xác định thửa đất có phải là đất ở không để xác định nghĩa vụ tài chính khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để thực hiện công trình công ích. Hay việc xác định đủ điều kiện để đăng ký đất đai cho người hiện đang sử dụng đất ở.
Đặc điểm của tranh chấp đất ở Tranh chấp đất ở mang những dấu ấn khác nhau được biểu hiện sắc nét qua từng thời kỳ lịch sử khác nhau của các quan hệ pháp luật đất đai. Trước những năm 1980, ở Việt Nam đất đai duy trì ba hình thức sở hữu là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu toàn dân thì nội dung tranh chấp là tranh chấp về quyền sở hữu, quyền, nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, từ sau khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, tại Việt Nam chỉ tồn tại duy nhất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tức là đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối tượng của tranh chấp thời kỳ này chỉ có thể là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Xã hội chủ nghĩa đưa đến nền kinh tế thị trường mà ở đó các quan hệ kinh tế cũng như các quan hệ đất đai phải được tự do hơn trong lưu thông, vì thế mà khung pháp luật mở rộng sự cấm đoán, hạn chế đối với nhiều quan hệ trước đấy pháp luật hạn chế.