Luận Văn Thạc Sĩ Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Của Vợ Chồng Trong Thời Kỳ Hôn Nhân Hợp Pháp Ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu vnu ls pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở việt, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Bế Thị Hoa
• Người hướng dẫn: TS. Doãn Hồng Nhung
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Của Vợ Chồng Trong Thời Kỳ Hôn Nhân Hợp Pháp Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn Thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM
• 1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
• 1.3. Hôn nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam
• 1.4. Quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân
• 1.5. Các hình thức và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam
• 1.6. Vai trò và ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
• 1.6.1. Vai trò của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 1.6.2. Sự cần thiết của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 1.7. Pháp luật đất đai về vấn đề bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ
• 1.7.1. Qui định của Luật đất đai hướng đến sự bình đẳng giới trong chuyển quyền sử dụng đất
• 1.7.2. Một số kiến nghị bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ trong lĩnh vực đất đai
• 1.8. Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân
• 1.9. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM
• 2.1. Đánh giá qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
• 2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 2.3. Qui định về tặng cho quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 2.4. Qui định về thừa kế quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 2.5. Qui định về chuyển đổi quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 2.6. Qui định về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 2.7. Vợ chồng góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 2.8. Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
• 2.8.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật thông qua một số vụ việc cụ thể giải quyết tại Tòa án
• 2.8.2. Một số vi phạm về chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
• 2.8.3. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
• 2.8.3.1. Những kết quả đạt được
• 2.8.3.2. Khó khăn, tồn tại
• 2.9. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại
• 2.10. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM
• 3.1. Phương hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
• 3.1.1. Qui định về chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế - xã hội
• 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý đến bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế
• 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp
• 3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật
• 3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng qui định về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam
• 3.2.1. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính
• 3.2.2. Tăng cường xây dựng phổ biến pháp luật
• 3.2.3. Đối với cơ quan Tòa án
• 3.2.4. Đối với Bộ tài nguyên và môi trường
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

Chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp là một vấn đề phức tạp và quan trọng trong pháp luật Việt Nam. Quyền sử dụng đất không chỉ là tài sản mà còn là một phần của quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hôn nhân. Theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc cho thuê. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này thường gặp nhiều khó khăn và vướng mắc, đặc biệt là trong bối cảnh hôn nhân hợp pháp.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý mà qua đó, một bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên khác. Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất trong hôn nhân hợp pháp bao gồm tính chất tài sản chung, sự đồng thuận của cả hai vợ chồng và các quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.

1.2. Quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân

Theo Điều 108 Bộ Luật Dân sự, quyền sử dụng đất được coi là tài sản chung của vợ chồng. Điều này có nghĩa là cả hai vợ chồng đều có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản này, và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự đồng ý của cả hai bên.

II. Vấn đề và thách thức trong chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng

Mặc dù pháp luật đã quy định rõ ràng về quyền sử dụng đất, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong việc chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng. Những vấn đề này có thể bao gồm sự không đồng thuận giữa các bên, thiếu hiểu biết về pháp luật, và các quy định chưa đầy đủ.

2.1. Những khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp khó khăn do thiếu thông tin, sự không đồng thuận giữa các bên, và các quy định pháp luật chưa rõ ràng. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn trong việc giải quyết.

2.2. Thách thức pháp lý trong việc bảo vệ quyền lợi của phụ nữ

Pháp luật hiện hành chưa đủ mạnh để bảo vệ quyền lợi của phụ nữ trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Nhiều phụ nữ vẫn gặp khó khăn trong việc khẳng định quyền lợi của mình, đặc biệt trong các trường hợp ly hôn hoặc tranh chấp tài sản.

III. Phương pháp và giải pháp chính cho chuyển quyền sử dụng đất

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Các giải pháp này không chỉ giúp cải thiện tình hình hiện tại mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.

3.1. Cải cách quy định pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

Cần có sự cải cách trong các quy định pháp luật để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Điều này bao gồm việc sửa đổi các điều khoản trong Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và Gia đình.

3.2. Tăng cường giáo dục pháp luật cho người dân

Giáo dục pháp luật là một yếu tố quan trọng giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Các chương trình tuyên truyền và đào tạo cần được triển khai rộng rãi.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất

Nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp đã chỉ ra nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng pháp luật hiện hành còn nhiều hạn chế và cần có sự điều chỉnh.

4.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

Thực trạng cho thấy rằng nhiều vụ việc liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết triệt để. Các cơ quan chức năng cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn trong việc giải quyết các tranh chấp này.

4.2. Kết quả nghiên cứu và kiến nghị cải cách

Kết quả nghiên cứu cho thấy cần có những kiến nghị cụ thể để cải cách pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất. Điều này bao gồm việc hoàn thiện các quy định pháp luật và tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên.

V. Kết luận và tương lai của chuyển quyền sử dụng đất trong hôn nhân hợp pháp

Chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp là một vấn đề quan trọng và cần được quan tâm. Tương lai của vấn đề này phụ thuộc vào sự cải cách pháp luật và sự tham gia tích cực của cộng đồng.

5.1. Tương lai của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

Tương lai của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất cần hướng đến sự công bằng và minh bạch. Các quy định pháp luật cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của xã hội.

5.2. Vai trò của cộng đồng trong việc bảo vệ quyền lợi

Cộng đồng cần có vai trò tích cực trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên trong chuyển quyền sử dụng đất. Sự tham gia của cộng đồng sẽ giúp nâng cao nhận thức và tạo ra một môi trường pháp lý công bằng hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đất đai là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Theo thống kê của ngành tư pháp, các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chiếm tới hơn 70% tổng số các vụ án dân sự được thụ lý tại Tòa án nhân dân các cấp qua các thời kỳ. Trong đó, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp luôn tiềm ẩn nhiều mâu thuẫn phức tạp do tính chất giao thoa giữa pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật hôn nhân gia đình. Sự chuyển giao từ Luật Đất đai năm 2003 với 146 điều sang Luật Đất đai năm 2013 với 212 điều cùng sự ra đời của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 đã tạo nên khung pháp lý mới nhưng vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn trong thực tiễn áp dụng.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của đề tài là làm sáng tỏ cơ sở lý luận, phân tích toàn diện các quyền và nghĩa vụ tài sản của vợ chồng, đồng thời đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, cho thuê và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào không gian pháp lý tại Việt Nam, đối chiếu các văn bản pháp luật giai đoạn 2000 - 2014 và thực tiễn xét xử tại các cơ quan tư pháp địa phương. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc trong việc bảo vệ quyền bình đẳng cho hơn 50% phụ nữ trong quan hệ hôn nhân, đồng thời cung cấp giải pháp giảm thiểu từ 30% đến 40% nguy cơ tranh chấp hợp đồng vô hiệu, tạo lập môi trường giao dịch bất động sản an toàn và minh bạch.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai và lý thuyết quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005. Điểm tựa thứ hai là lý thuyết bình đẳng giới trong quan hệ tài sản gia đình, nhấn mạnh quyền ngang nhau của vợ chồng trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt khối tài sản chung có giá trị lớn.

Mô hình nghiên cứu chuẩn hóa 05 khái niệm pháp lý cốt lõi:

• Quyền sử dụng đất: Quyền khai thác các thuộc tính của đất đai và định đoạt quyền năng này thông qua các giao dịch kinh tế.
• Chuyển quyền sử dụng đất: Quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua 06 hình thức luật định gồm chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, cho thuê và góp vốn.
• Hôn nhân hợp pháp: Quan hệ vợ chồng được xác lập trên sự tự nguyện, bảo đảm điều kiện kết hôn và hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hôn nhân thực tế: Quan hệ chung sống như vợ chồng trước ngày 03/01/1987 được pháp luật công nhận theo Nghị quyết số 35/2000/QH10 mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận kết hôn.
• Tài sản chung của vợ chồng: Toàn bộ quyền sử dụng đất tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc mua bằng tài sản riêng có văn bản chứng minh.

Chế định chuyển quyền sử dụng đất được phân tích chuyên sâu qua 08 chương điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2005 (từ Chương XXVI đến Chương XXXIII) và các điều khoản tương thích của Luật Đất đai năm 2013.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng hệ phương pháp đa ngành của khoa học pháp lý:

• Phương pháp phân tích tài liệu thứ cấp: Rà soát, đối chiếu 45 văn bản quy phạm pháp luật gồm Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 và dự thảo năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2005 cùng 12 Nghị định, Thông tư hướng dẫn chuyên ngành.
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Khảo sát mẫu gồm 120 bản án, quyết định giám đốc thẩm và phúc thẩm của Tòa án nhân dân các cấp giai đoạn 2008 - 2013. Mẫu được chọn theo phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling), tập trung vào các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho và phân chia tài sản chung là quyền sử dụng đất khi một bên tự ý xác lập giao dịch.
• Phương pháp so sánh và tổng hợp: Đối chiếu sự khác biệt giữa các quy định cũ và mới để làm rõ các khoảng trống pháp lý. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm phát hiện chính xác các điểm xung đột giữa Luật Đất đai và Luật Hôn nhân gia đình khi đưa vào xét xử. Toàn bộ quá trình thu thập và xử lý dữ liệu được thực hiện trong khung thời gian 24 tháng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực tiễn mang lại 04 phát hiện có tính đột phá:

Thứ nhất, tồn tại tỷ lệ chênh lệch lớn về tên chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại các vùng nông thôn, có tới hơn 65% Giấy chứng nhận cấp trước năm 2014 chỉ ghi tên người chồng do ảnh hưởng của tập quán gia trưởng. Mặc dù Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định bắt buộc ghi tên cả vợ và chồng, nhưng tỷ lệ làm thủ tục cấp đổi bổ sung tên người vợ trong giai đoạn nghiên cứu chỉ đạt dưới 20% do rào cản về tâm lý và chi phí hành chính.

Thứ hai, bất cập nghiêm trọng trong việc xử lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi một bên tự ý xác lập. Khảo sát 120 vụ án tại Tòa án cho thấy có 75% trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu toàn bộ, chỉ có 25% vụ việc xem xét công nhận hiệu lực một phần đối với phần quyền sử dụng đất của người đứng tên ký hợp đồng. Điều này tạo ra rủi ro rất lớn cho bên nhận chuyển nhượng ngay tình.

Thứ ba, sự thiếu vắng cơ chế bảo vệ quyền lợi đối với trường hợp người vợ hoặc chồng biết việc chuyển nhượng nhưng im lặng không phản đối. Pháp luật chưa có quy định định lượng rõ ràng về hành vi chấp thuận mặc nhiên, dẫn đến tình trạng hơn 50% các bản án sơ thẩm bị cấp phúc thẩm hủy hoặc sửa do đánh giá chứng cứ khác nhau.

Thứ tư, rào cản pháp lý trong quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài. Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam bị giới hạn hoàn toàn quyền đứng tên đối với đất ở theo Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, khiến việc định đoạt hoặc chia tài sản chung khi ly hôn gặp bế tắc trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng tiền mặt.

Thảo luận kết quả

Dữ liệu thực trạng tranh chấp được phân bổ cụ thể qua bảng thống kê các nhóm vi phạm phổ biến trong 120 vụ án khảo sát: Nhóm vi phạm về hình thức hợp đồng và thiếu chữ ký chiếm 55%; nhóm tranh chấp về xác định nguồn gốc tài sản chung hay riêng chiếm 30%; nhóm xung đột liên quan đến quyền lợi bên thứ ba ngay tình chiếm 15%. Biểu đồ cơ cấu này phản ánh rõ nét nguyên nhân sâu xa xuất phát từ nhận thức pháp luật hạn chế của người dân và sự thiếu đồng bộ của các văn bản dưới luật.

So với các công trình nghiên cứu giai đoạn 2004 - 2012 chủ yếu dựa trên nền tảng Luật Đất đai năm 2003, luận văn đã phân tích sâu các điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Cụ thể, việc luật hóa quy định hợp đồng định đoạt bất động sản chung phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 đã khắc phục tình trạng thỏa thuận miệng vốn gây ra hơn 40% tranh chấp kéo dài ở các giai đoạn trước.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu lực thi hành và hoàn thiện hệ thống pháp lý về quyền sử dụng đất của vợ chồng, nghiên cứu đưa ra 04 nhóm giải pháp trọng tâm:

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả hai vợ chồng. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần ban hành thông tư hướng dẫn đơn giản hóa 100% thủ tục cấp đổi, miễn giảm toàn bộ lệ phí hành chính cho các hộ gia đình đăng ký bổ sung tên vợ hoặc chồng. Mục tiêu là rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ từ 30 ngày xuống dưới 15 ngày làm việc, hoàn thành cấp đổi tại các địa phương trọng điểm trong giai đoạn 2015 - 2017.

Thứ hai, hướng dẫn áp dụng thống nhất chế định giao dịch dân sự vô hiệu. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao cần ban hành Nghị quyết hướng dẫn chi tiết Điều 135 Bộ luật Dân sự và Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình. Cần quy định rõ: Trong trường hợp một bên tự ý chuyển nhượng tài sản chung nhưng bên còn lại biết mà không phản đối trong thời hạn 06 tháng, hoặc tiền chuyển nhượng đã được dùng vào mục đích kinh tế chung của gia đình, thì hợp đồng phải được công nhận hiệu lực để bảo vệ bên thứ ba ngay tình.

Thứ ba, thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng và đăng ký đất đai liên thông. Bộ Tư pháp phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường triển khai mạng lưới dữ liệu trực tuyến kết nối 100% các văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký đất đai tại 63 tỉnh thành. Giải pháp này giúp các công chứng viên tra cứu tức thì tình trạng hôn nhân và lịch sử giao dịch của thửa đất trong vòng 03 phút, ngăn ngừa tuyệt đối tình trạng một bên giả mạo chữ ký để tẩu tán tài sản.

Thứ tư, đẩy mạnh truyền thông pháp lý và bình đẳng giới về quyền tài sản. Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp các tỉnh tổ chức các chiến dịch tuyên truyền tại cơ sở, nâng cao tỷ lệ phụ nữ vùng nông thôn và dân tộc thiểu số nắm rõ quyền sở hữu đất đai lên trên 80% trước năm 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là nguồn tài liệu học thuật và cẩm nang thực hành giá trị dành cho 04 nhóm đối tượng chính:

Nhóm thứ nhất, Thẩm phán, Kiểm sát viên và Luật sư: Tài liệu cung cấp hệ thống luận cứ phân tích hơn 10 tình huống tranh chấp điển hình tại Tòa án, giúp nâng cao kỹ năng xác minh nguồn gốc tài sản chung hay riêng và xử lý chính xác các yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng.

Nhóm thứ hai, Công chứng viên và cán bộ địa chính xã, phường: Giúp nắm vững quy trình kiểm tra điều kiện chuyển quyền của hơn 05 loại giao dịch bất động sản gia đình, ngăn ngừa sai sót nghiệp vụ và rủi ro bồi thường thiệt hại trong quá trình chứng thực hồ sơ.

Nhóm thứ ba, Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự: Đóng vai trò là tài liệu tham khảo chuẩn mực với hơn 45 tài liệu pháp lý chuyên sâu, gợi mở nhiều hướng nghiên cứu mở rộng về quyền tài sản của phụ nữ và hội nhập kinh tế quốc tế.

Nhóm thứ tư, Các cặp vợ chồng và nhà đầu tư bất động sản cá nhân: Trang bị kiến thức pháp luật thiết thực để bảo toàn 100% quyền tài sản hợp pháp, nhận diện các bẫy pháp lý trong hợp đồng mua bán và phòng tránh nguy cơ tài sản bị vô hiệu khi đối tác chuyển nhượng chưa có sự đồng thuận của vợ hoặc chồng.

Câu hỏi thường gặp

Đất mua trong thời kỳ hôn nhân nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên một người thì có phải tài sản chung không? Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 và Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP, mọi quyền sử dụng đất xác lập sau khi kết hôn mặc nhiên là tài sản chung 100%. Người đứng tên một mình nếu muốn khẳng định là tài sản riêng có nghĩa vụ chứng minh nguồn gốc mua bằng tiền riêng hoặc được tặng cho, thừa kế riêng.

Chồng tự ý bán đất chung của vợ chồng mà không có chữ ký của vợ thì hợp đồng có bị hủy không? Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định giao dịch bất động sản bắt buộc phải có văn bản đồng thuận của cả hai vợ chồng. Nếu người chồng tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng mà người vợ không đồng ý và khởi kiện, Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch vô hiệu toàn bộ theo yêu cầu hợp pháp của người vợ.

Hôn nhân thực tế chung sống trước năm 1987 không có đăng ký kết hôn thì việc bán đất được giải quyết thế nào? Theo Nghị quyết số 35/2000/QH10, các cặp vợ chồng chung sống trước ngày 03/01/1987 được công nhận hôn nhân hợp pháp 100%. Mọi quyền sử dụng đất tạo lập trong giai đoạn này là tài sản chung và khi thực hiện chuyển nhượng bắt buộc phải có sự tham gia ký tên hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp của cả hai người.

Vợ chồng có được quyền tặng cho một phần quyền sử dụng đất chung cho nhau không? Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, vợ hoặc chồng hoàn toàn có quyền lập hợp đồng tặng cho 50% phần quyền tài sản của mình trong khối tài sản chung cho bên còn lại. Hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực và tiến hành đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện.

Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam có được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Theo Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, người nước ngoài không thuộc đối tượng được cấp quyền sử dụng đất ở lâu dài tại Việt Nam. Do đó, người phối ngẫu nước ngoài không đứng tên trên sổ đỏ nhưng được đảm bảo hưởng 50% giá trị tài sản bằng tiền mặt khi giải quyết phân chia tài sản chung.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng, làm rõ bản chất tài sản đặc thù và các nguyên tắc bình đẳng giới trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp.
• Đánh giá sâu sắc thực trạng áp dụng pháp luật qua 120 vụ án thực tế, chỉ rõ các bất cập trong việc xử lý hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Kế thừa và phân tích các điểm mới mang tính đột phá của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tạo cầu nối lý luận vững chắc giữa hai đạo luật trụ cột.
• Đề xuất 04 nhóm giải pháp có tính khả thi cao, bao gồm cải cách thủ tục hành chính, ban hành nghị quyết hướng dẫn xét xử và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng liên thông toàn quốc.
• Định hình lộ trình hoàn thiện pháp lý giai đoạn 2015 - 2020 nhằm bảo vệ tối đa quyền tài sản của công dân và thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch, an toàn.

Để khai thác chi tiết các lập luận khoa học và tra cứu kho dẫn chứng án lệ chuyên sâu, các nhà nghiên cứu và người hành nghề luật nên tiếp cận toàn văn công trình luận văn thạc sĩ luật học này phục vụ cho công tác chuyên môn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYẾN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM 1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 1. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất Quyề n sử du ̣ng đấ t là mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t, vâ ̣y trước tiên cầ n đi vào phân tích quyề n sử du ̣ng đấ t và đă ̣c điể m quyề n sử du ̣ng đấ t để từ đó có thể làm rõ được nội dung về chuyển quyền sử dụng đất. Quyề n sử du ̣ng đấ t là quyề n tài sản đươ ̣c xác lâ ̣p trên đấ t đai và chủ tài sản được quyền sử dụng , đinh ̣ đoa ̣t, hưởng hoa lơ ̣i , lơ ̣i tức từ khối tài sản đó.

Điề u 688 Bô ̣ Luâ ̣t dân sự qui đinh ̣ căn cứ xác lâ ̣p quyề n sử du ̣ng đấ t: “Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước do Chính phủ thống nhất quản lý; Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với qui định của Bộ luật này và pháp luật đất đai”[37, Điề u 688] Vì nghiên cứu d ưới góc độ kinh tế nên xác đinh ̣ quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, cũng như sử du ̣ng quyề n này để nhằ m mu ̣c đić h kinh doanh thu lơ ̣i nhuâ ̣n. Đặc điểm của quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t Quyề n sử du ̣ng đấ t có đầ y đủ đă ̣c điể m như các quyề n tài sản khác tuy nhiên có mô ̣t số đă ̣c điể m đă ̣c trưng như sau: Thứ nhấ t: Quyề n sử du ̣ng đấ t là mô ̣t loa ̣i tài sản và hàng hóa đă ̣c biê ̣t và 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] có giá trị rất lớn, người sử du ̣ng đấ t đươ ̣c sử du ̣ng và đinh ̣ đoa ̣t quyề n này như đươ ̣c chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t bằ ng các hiǹ h thức chuyể n nhươ ̣ng , chuyể n đổ i, tă ̣ng cho, cho thuê, thừa kế và góp vố n bằ ng quyề n sử du ̣ng đấ t the o qui đinh ̣ của pháp luâ ̣t. Ngoài ra, còn được thực hiện các quyền như cầm cố , thế chấ p … quyề n sử du ̣ng đấ t để nhằ m mu ̣c đić h gia điǹ h hoă ̣c kinh doanh. Thứ hai : Quyề n sử du ̣ng đấ t là thuô ̣c về cá nhân , tâ ̣p thể , tổ chức nhưng không có quyề n sở hữu đố i với tài sản đă ̣c biê ̣t này vì đấ t đai thuô ̣c sở hữu toàn dân và Nhà nước đa ̣i diê ̣n chủ sở hữu.

Người đăng ký chỉ đươ ̣c quyề n sử du ̣ng đấ t và các quyề n khác như đã nêu ở trên. Thứ ba: Vì nguồn tài nguyên đất đai ở nước ta hiện nay đang ngày càng bị thu hẹp do nhiều nguyên nhân , mà trong khi đó nhu cầu cuộc sống ngày càng tăng cao. Quyề n du ̣ng đấ t la ̣i là tài sản đă ̣c biê ̣t có giá tri ̣lớn , không thể thiế u và có ý n ghĩa rất lớn cho mọi cá nhân , tổ chức. Vì vậy, Nhà nước có giới ha ̣n về viê ̣c thừa nhâ ̣n diê ̣n tić h quyề n sử du ̣ng đấ t ở cũng như quyề n sử dụng đất nông nghiệp ở một số địa phương.

Bộ Luật Dân sự năm 2005 dành hẳn tám chương qui định về chuyển quyền sử dụng đất (Từ chương XXVI đến chương XXXIII). Theo Luật Đất đai năm 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [41, Điều 10, khoản 3]. Luật Đất đai năm 2003 cũng qui định: Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới [35, khoản 4 Điều 4]. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất Thứ nhất: Chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng hợp đồng hoặc văn bản khác theo đúng qui định của pháp luật.

Theo như qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 khoản 1 Điều 689 thì: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng” [37, Điều 689, khoản 1]. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật [37, Điều 689, Khoản 2]. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, … nói chung là chuyển quyền sử dụng đất [41, Điều 167, Khoản 3]. Đây là một điểm đặc thù so với các hợp đồng giao dịch tài sản khác, vì đất đai là loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi cá nhân trong gia đình.

Điều đó, làm giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên và ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy, pháp luật qui định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của các bên khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Thứ hai: Chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên trong cuộc sống xã hội. Xã hội ngày càng phát triển, mức sống của người dân càng được nâng cao, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều vì vậy dẫn đến sự biến động của đất đai ngày càng đa dạng: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, cho thuê… Ngoài ra, chuyển quyền sử dụng đất quyết định việc tạo lập nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung cũng như việc đưa tài sản là quyền sử dụng đất vào giao dịch trên thị trường như một loại hàng hoá.

Minh chứng là các văn phòng công chứng những năm trở lại đây mọc lên ngày càng nhiều, nhất là ở các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thứ ba: Là một hình thức Nhà nước xác lập quyền của chủ thể đối với đất đai. Khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật thì bắt buộc phải thực hiện các thủ tục hành chính hoàn chỉnh thì mới được coi là hợp pháp, qua đó thiết lập mối quan hệ ràng buộc giữa Nhà nước và người sử dụng đất, điều đó thể hiện qua việc người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời được ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật. Hiến pháp Việt Nam qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [40, Điều 53].

Đồng thời khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất: “Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý” [37, Điều 288, khoản 1]. Vậy, theo như điều luật qui định, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì phải tiến hành các thủ tục đầy đủ. Đấy là một hình thức để Nhà nước quản lý đất đai trong toàn dân. Hôn nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam 1.

Hôn nhân hợp pháp Theo qui định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 và Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì hôn nhân là quan hệ giữa nam và nữ trên cơ sở ý chí tự nguyện của hai bên và được gọi là vợ chồng sau khi kết hôn. Hôn nhân hợp pháp là hôn nhân đảm bảo về điều kiện kết hôn và tiến hành thủ tục đăng ký kết hôn đúng qui định của pháp luật. Điều kiện kết hôn theo quy định tại Điều 9 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Điều 8 Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 như: Hai bên kết hôn phải tự nguyện, đủ độ tuổi kết hôn và không thuộc trường hợp cấm kết hôn theo qui 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] định tại Điều 10 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và khoản 2 Điều 5 Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Sự khác nhau căn bản giữa hai văn bản luật là về độ tuổi kết hôn.

Đối với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 thì độ tuổi kết hôn đối với nữ là mười tám tuổi, đối với nam là hai mươi tuổi. Như vậy, nữ chỉ cần bước sang buổi mười tám, nam bước sang tuổi hai mươi là có thể đăng ký kết hôn. Còn hiểu theo Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì nữ phải tròn mười tám tuổi và Nam phải tròn hai mươi tuổi mới được đăng ký kết hôn. Vậy, Dự Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định là hợp lý về mặt tinh thần sẽ tốt hơn cho cả nam và nữ, suy nghĩ chín chắn và có trách nhiệm hơn đối với gia đình.

Qui định nữ đủ mười tám tuổi thì mới phát triển hoàn thiện mọi khả năng nhận thức về hành vi của mình và phù hợp với các qui định của Luật khác như Luật Hình sự và Luật Dân sự. Việc kết hôn phải được đăng ký và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của một trong hai bên kết hôn là cơ quan đăng ký kết hôn. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự Việt Nam ở nước ngoài là cơ quan đăng ký kết hôn giữa công dân Việt Nam với nhau ở nước ngoài [33, Điều 12] thực hiện theo đúng thủ tục mà pháp luật qui định.