Chương 1: Những van dé lý luận về M&A BĐS và pháp luật về M&A BDS Chương 2: Thực trạng pháp luật về M&A BĐS và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam; Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về M&A BĐS và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Việt Nam. 1] NOI DUNG CHUONG 1 LY LUAN VE MUA BAN, SAP NHAP DOANH NGHIEP KINH DOANH BAT DONG SAN VÀ PHÁP LUAT VE MUA BAN, SAP NHAP DOANH NGHIỆP KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN 1. Ly luận về mua bán sáp nhập doanh nghiệp 1. Khái niệm về mua bán sáp nhập doanh nghiệp M&A là viết tắt của cụm từ "Mergers & Acquisitions" trong tiếng Anh và Tiếng Việt có nghĩa là "sáp nhập và mua lại" thường được gọi là “mua bán sáp nhập”.
M&A là thuật ngữ chỉ hoạt động mua bán và sáp nhập doanh nghiệp, trong đó quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp được chuyên giao giữa các chủ thé. Đây là khái niệm kinh doanh hơn là thuật ngữ pháp lý, với đặc trưng là sự thay đổi cấu trúc doanh nghiệp, không đơn thuần là giao địch tài chính. Các giao dich M&A có thé diễn ra dưới ba hình thức chính: mua tài sản, mua cô phan và sáp nhập. Việc lựa chọn hình thức phụ thuộc vào cấu trúc sở hữu, chiến lược kinh doanh và các yếu tô pháp lý liên quan.
Ở những thị trường như Ấn Độ, mua cỗ phần là phương thức phổ biến do quyền sở hữu đoanh nghiệp thường tập trung vào một số ít cổ đông. M&A có thé thực hiện thông qua nhiều phương thức thanh toán khác nhau, bao gồm tiền mặt, cô phiếu, tài sản, hoặc thông qua hình thức tài trợ của người bán. Quy trình M&A ở các tập đoàn lớn thường phức tạp, có thé liên quan đến việc tách, sáp nhập hoặc tái cau trúc công ty con để tối ưu hóa lợi ích kinh tế và quan trị. Nhìn chung, mặc dù có nhiều cách thức thực hiện, các giao địch M&A thường có chung bản chất kinh tế, tạo ra những thách thức pháp lý trong việc xác định và điều chỉnh hoạt động này.edu/programs/olin_center/papers/pdf/Coates_781.pdf Truy cập ngày 21/9/2024 12 Ở Việt Nam, thuật ngữ “ mua bán doanh nghiệp” được đề cập chủ yếu trong các văn bản pháp luật kinh doanh và các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành; Theo Luật doanh nghiệp 2014 và Luật doanh nghiệp 2020 đã dé cập đến khái niệm “ bán doanh nghiệp” khi quy định về quyền được bán doanh nghiệp của chủ doanh nghiệp tư nhân.
Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Doanh nghiệp năm 2020 chỉ dừng lại ở việc gọi tên hiện tượng mà chưa đưa ra định nghĩa, giải thích cụ thể về bán doanh nghiệp tư nhân. Nghị định số 23/2022/NĐ-CP giải thích thuật ngữ bán doanh nghiệp là hình thức chuyển đổi sở hữu bao gồm: Bán một phần vốn doanh nghiệp nhà nước dé chuyên đổi thành công ty TNHH hai thành viên trở lên; Và bán toàn bộ doanh nghiệp do Nhà nước nắm 100% vốn điều lệ. Nghị định này cũng chỉ điều chỉnh việc mua bán các doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước. Luật Cạnh Tranh năm 2018 cũng đã đề cập đến M&A theo đó, mua lại doanh nghiệp là việc một Doanh nghiệp trực tiếp hoặc gián tiếp mua toàn bộ hoặc một phần vốn góp, tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối doanh nghiệp hoặc một ngành, nghề của doanh nghiệp bị mua lại.
Như vậy, có thé nói, néu như tiếp cận về khái niệm bán doanh nghiệp tư nhân ở Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Doanh nghiệp 2020 và nghị định số 23/2022/NĐ- CP mang tính chất là Luật “mở đường”, đừng lại ở việc trao quyền cho các chủ sở hữu doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp 100% vốn nhà nước được thực hiện quyền giao kết hợp đồng mua bán doanh nghiệp thì Luật cạnh tranh 2018 lại quan tâm đến khả năng kiểm soát, chỉ phối của doanh nghiệp sau thương vụ mua bán doanh nghiệp. Sở đĩ có sự khác biệt nêu trên là vì bản chất của Luật Cạnh tranh năm 2018 là luật mang tính chất kiểm soát các hành vi có khả gây hạn chế cạnh tranh. Bản chất cuối cùng của M&A thì tất cả các hình thức, cách thức mua tài sản, mua nợ, nhận chuyển nhượng phan vốn góp, cổ phan thì mục đích cuối cùng là bên mua sẽ là bên kiểm soát hay chỉ phối được hoạt động kinh đoanh của doanh nghiệp. 13 Tất nhiên, khi xây dựng quan niệm khái niệm M&A thì cần phái làm rõ những dấu hiệu là: Một là bên bán sẽ chuyên quyền sở hữu doanh nghiệp cho bên mua như thé nao dé đảm bảo bên mua nắm quyền kiểm soát công ty chứ không phải chỉ đơn giản là mua tài sản hay đầu tư tài chính vào công ty đó; Hai là tỷ lệ mà nhà đầu tư nắm giữ cổ phần, phần vốn góp dé có thể kiểm soát, chỉ phối công ty, tỷ lệ này thông thường quy định trong điều lệ hoặc theo quy định của pháp luật.
Như vậy, qua những van dé nêu trên có thể xây đựng quan niệm về M&A ở Việt Nam như sau: “M&A là việc chu sở hữu doanh nghiệp chuyển nhượng toàn bộ vốn hoặc chuyển Hhượng phần vốn gop, cổ phần chi phối cho bên nhận chuyển Hhượng, dẫn đến bên nhận chuyển nhượng có quyên Sở hữu toàn bộ hoặc một phần doanh nghiệp và kiểm soát được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp được mua lại » 9 1. Ý nghĩa va tác động của mua bán sáp nhập doanh nghiệp Thứ nhất, đối với chủ thé là bên mua: Hoạt động M&A mang lợi ích kinh tế không hề nhỏ cho nhà đầu tư, cụ thé là: (M&A giúp nhà đầu tư gia nhập thị trường nhanh nhất từ đó tiết kiệm thời gian, giảm được chi phi nhất là chỉ phi phí cơ hội, bên cạnh đó tận dụng cơ hội chiếm hữu tri thức và tài sản của doanh nghiệp mục tiêu; (1)Mé&A giúp cho nha đầu tiết kiệm thời gian, tránh được các rào can về thủ tục pháp lý dé gia nhập thị trường. Thay vì xây dựng doanh nghiệp từ đầu với chi phí thành lập, mất thời gian xây dựng bộ máy, nhân sự, triển khai phân phối, hay lo thủ tục dự án thì nhà đầu tư có thể mua lại để tận dụng những lợi thé sẵn có của của doanh nghiệp mục tiêu, giảm được các rủi ro trong quá trình xây dựng cơ sở vật chất và cơ sở khách hàng ban đầu. Đặc biệt, đối với những thị trường có điều kiện kinh doanh và thủ tục pháp lý rất phức tạp cũng như chịu sự quản lý chặt chẽ của co quan có thẩm quyền như ngân hang, ° Trường đại học Luật Hà Nội, (2022), Giáo trình Luật thương mại Việt Nam, tập II, nxb Tư pháp, tr.
14 tài chính, bao hiểm, bat động sản, bán lẻ. Do đó, M&A là hình thức được các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn khi gia nhập thị trường Việt Nam. Minh chứng cho điều này, thời gian qua chúng ta chứng kiến Tỷ phú người Thái Charoen Sirivadhanabhakdi thâu tóm thành công chuỗi trung tâm thương mại Metro Cash Carry và Sabeco. '°(iii)thông qua M&A bên mua sẽ nâng cao hiệu quả kinh doanh, đa dạng hoá sản phẩm và chiến lược thương hiệu tận dụng lợi thế của các doanh nghiệp mua lại đã có uy tín trên thị trường và mạng lưới phân phối rộng lớn.
(iv)đối với doanh nghiệp đang thua lỗ, gặp khó khăn trong kinh doanh muốn thu hẹp phạm vi hoạt động kinh doanh trước áp lực cạnh tranh của thị trường để chuyền sang lĩnh vực kinh doanh khác thì việc bán doanh nghiệp là một giải pháp có thé giúp doanh nghiệp tránh được nguy cơ phá sản hoặc giải thé. Thứ hai, ảnh hưởng của mua bán doanh nghiệp đối với nền kinh tế - xã hội, xét về khía cạnh cạnh tranh thì mua bán doanh nghiệp là một hành vi tập trung kinh tế, hoạt động này dẫn đến việc hình thành các đoanh nghiệp có sức mạnh thị trường và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến cạnh tranh trên thị trường. Lý luận về mua bán sáp nhập doanh nghiệp kinh doanh bat động sắn 1. Khái niệm về mua bán, sáp nhập doanh nghiệp kinh doanh bat động sản Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định chính thức về khái niệm về mua bán sáp nhập doanh nghiệp kinh doanh bat động sản (M&A BĐS) mà chúng ta chỉ gọi tên hoạt động này thông qua các thương vụ thực tế.
Như tác giả đã nêu ở phan giới hạn phạm vi nghiên cứu thì hoạt động M&A BĐS không phổ biến trên thị trường nên tác giả không nghiên cứu. Thông thường nói đến M&A BĐS ở Việt Nam là nói đến hoạt động mua bán chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thông qua hình thức M&A BĐS mà cụ thể hơn là mua bán toàn bộ hoặc một phần cô phần hoặc vốn góp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm có được toàn bộ hoặc một phần dự án của doanh nghiệp đó. Hình thức chuyển nhượng này khác với hình thức chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo luật kinh b https://dantri.vn/kinh-doanhyty-phu-thai-dung-sau-loat-thuong-hieu-viet-vua-tang-hon-1000-ty-dong-hom- qua- htm 15 doanh bat động sản. Mặc dù, kinh doanh bat động sản chỉ là bỏ vốn dé phát triển dự an nhà ở, công trình xây dựng, xây dựng ha tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi mà còn kinh doanh dịch vụ bat động san.
Tuy nhiên, mục tiêu của các nha đầu tư tham gia M&A BĐS tại Việt Nam là để thâu tóm dự án mà họ hướng đến. Trên thực tế, mỗi nhà đầu tư họ có sở trường và thế mạnh riêng do đó dự án mục tiêu họ nhắm đến cũng khác nhau. Ví dụ: Tập đoàn Daibiru của Nhật Bản Ngành nghề chính của họ là kinh doanh văn phòng cho thuê nên dự án mục tiêu của họ là tim mua những dự án toà nhà văn phòng đang vận hành khai thác cho thuê.