Luận văn thạc sĩ luật học pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của người sử dụng đất, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất

• Tác giả: Nguyễn Thùy An
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Nga
• Trường học: Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN BIỆN TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI MÀ KHÔNG DO ĐẦU TƯ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI
• 1.1. Khái quát về giá trị tăng thêm từ đất
• 1.2. Khái niệm về giá trị tăng thêm từ đất
• 1.3. Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm từ đất
• 1.4. Khái niệm, đặc điểm và cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 1.4.1. Khái niệm về điều tiết phân giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 1.4.2. Đặc điểm
• 1.4.3. Cách thức điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 1.5. Kinh nghiệm quốc tế về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
• 1.5.1. Chính sách tại một số quốc gia về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
• 1.5.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
• 1.6. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI MÀ KHÔNG DO ĐẦU TƯ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
• 2.1. Thực trạng giá đất — cơ sở và công cụ pháp lý để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 2.2. Thực trạng pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại và thực tiễn thực hiện
• 2.3. Các cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất
• 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể ảnh hưởng bởi chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 2.5. Những hạn chế, tồn tại trong quy định pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 2.5.1. Hạn chế, vướng mắc về quy định pháp luật
• 2.5.2. Hạn chế, vướng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp luật
• 2.6. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI MÀ KHÔNG DO ĐẦU TƯ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 3.2.1. Bổ sung các khái niệm pháp lý trong Luật Đất đai
• 3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 3.2.3. Quy định về sử dụng nguồn thu tài chính từ việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về giá trị tăng thêm từ đất

Giá trị tăng thêm từ đất là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực pháp luật và kinh tế. Nó phản ánh sự gia tăng giá trị của đất đai do các yếu tố bên ngoài như quy hoạch, đầu tư hạ tầng và sự phát triển kinh tế. Theo Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thùy An, giá trị này không chỉ đơn thuần là kết quả của đầu tư mà còn là sự tác động của chính sách và quản lý nhà nước. Việc xác định đúng giá trị tăng thêm từ đất là cần thiết để đảm bảo công bằng trong phân chia lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. "Giá trị đất đai thay đổi theo thời gian và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau, do đó cần có cơ chế điều tiết hợp lý để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan."

1.1. Khái niệm và cơ sở hình thành giá trị tăng thêm từ đất

Khái niệm giá trị tăng thêm từ đất được định nghĩa là phần giá trị mà đất đai có được do sự phát triển kinh tế và các chính sách của Nhà nước. Cơ sở hình thành giá trị này bao gồm các yếu tố như quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và sự thay đổi trong nhu cầu sử dụng đất. "Giá trị tăng thêm từ đất không chỉ là kết quả của đầu tư mà còn là sự tác động từ các chính sách phát triển kinh tế xã hội." Việc hiểu rõ về cơ sở hình thành giá trị này giúp cho việc xây dựng chính sách pháp luật về điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trở nên hiệu quả hơn.

II. Thực trạng pháp luật về điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Thực trạng pháp luật hiện nay về điều tiết giá trị tăng thêm từ đất cho thấy nhiều bất cập. Theo Luận văn, các quy định pháp luật chưa đầy đủ và thiếu tính khả thi trong việc thực hiện. "Việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại vẫn còn nhiều hạn chế, gây khó khăn trong việc xác định giá trị đất và phân chia lợi ích." Các cơ chế hiện tại chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, dẫn đến tình trạng tranh chấp và bất bình đẳng trong việc phân chia lợi ích giữa các bên liên quan.

2.1. Các cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Các cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất hiện nay chủ yếu dựa vào các quy định trong Luật Đất đai. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này trong thực tế gặp nhiều khó khăn. "Chưa có một cơ chế rõ ràng để xác định giá trị tăng thêm từ đất, dẫn đến việc phân chia lợi ích không công bằng giữa Nhà nước và người sử dụng đất." Điều này không chỉ ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước mà còn gây ra sự bất bình đẳng trong xã hội.

III. Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật

Để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, cần có những giải pháp cụ thể. Luận văn đề xuất bổ sung các khái niệm pháp lý trong Luật Đất đai và hoàn thiện các quy định về cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất. "Cần có một khung pháp lý rõ ràng để xác định giá trị tăng thêm từ đất, từ đó đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên liên quan." Việc hoàn thiện pháp luật không chỉ giúp tăng cường quản lý nhà nước về đất đai mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế.

3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật

Giải pháp hoàn thiện pháp luật cần tập trung vào việc xây dựng các quy định cụ thể về điều tiết giá trị tăng thêm từ đất. "Cần có các quy định rõ ràng về cách xác định giá trị đất, từ đó tạo ra một cơ chế công bằng trong việc phân chia lợi ích." Việc này không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch trong quản lý đất đai mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Giá trị tăng thêm (GTTT) từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất (NSDĐ) là một vấn đề pháp lý và kinh tế quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách tài chính đất đai và quản lý nguồn lực đất đai tại Việt Nam. Theo ước tính, giá trị đất đai tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có sự biến động mạnh, với mức chênh lệch giá đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng có thể lên đến hàng chục phần trăm so với giá đất ban đầu. Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của NSDĐ mang lại, nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi trong giai đoạn từ năm 2013 đến 2022 trên lãnh thổ Việt Nam.

Mục tiêu nghiên cứu là hệ thống hóa cơ sở lý luận về GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ, phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 và dự thảo sửa đổi, cùng các chính sách tài chính liên quan đến đất đai. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần hoàn thiện chính sách tài chính đất đai, đảm bảo công bằng lợi ích giữa Nhà nước, NSDĐ và nhà đầu tư, đồng thời tăng thu ngân sách nhà nước và ổn định thị trường bất động sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn áp dụng hai lý thuyết chính: lý thuyết địa tô của Karl Marx và lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Lý thuyết địa tô giải thích cơ sở hình thành GTTT từ đất thông qua sự chênh lệch địa tô I (do điều kiện tự nhiên) và địa tô II (do đầu tư thâm canh, phát triển hạ tầng). Lý thuyết quản lý nhà nước nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết lợi ích từ GTTT nhằm đảm bảo công bằng xã hội và phát triển bền vững.

Các khái niệm chính bao gồm:

• Giá trị tăng thêm từ đất đai (GTTT): phần chênh lệch giá trị đất theo thời gian do các yếu tố khách quan như quy hoạch, đầu tư hạ tầng, không do đầu tư trực tiếp của NSDĐ.
• Điều tiết GTTT: quá trình Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính để phân phối lại lợi ích từ GTTT giữa các chủ thể liên quan.
• Công cụ tài chính đất đai: bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và các khoản phí liên quan.
• Quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến GTTT.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp các phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các văn bản pháp luật hiện hành, báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013, các dự thảo sửa đổi, cùng các tài liệu tham khảo quốc tế về chính sách điều tiết GTTT từ đất tại Đức và Trung Quốc.

Phương pháp phân tích được áp dụng để làm rõ các khía cạnh lý luận và pháp lý về GTTT và điều tiết GTTT. Phương pháp tổng hợp giúp khái quát các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành. Phương pháp so sánh được dùng để đối chiếu chính sách Việt Nam với kinh nghiệm quốc tế nhằm rút ra bài học và đề xuất giải pháp phù hợp. Timeline nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ năm 2013 đến 2022, với trọng tâm là đánh giá thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật trong thời gian tới.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Khái niệm và cơ sở hình thành GTTT từ đất chưa được quy định thống nhất
   Luật Đất đai 2013 lần đầu tiên quy định chính sách tài chính liên quan đến điều tiết GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ tại Điều 19, nhưng chưa có định nghĩa chính thức về GTTT. Việc xác định giá đất và GTTT còn mang tính ước lượng, phụ thuộc vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, có chu kỳ 5 năm, dẫn đến chênh lệch lớn so với giá thị trường (có thể lên đến 95% tại một số khu vực như Hà Nội).

2. Pháp luật hiện hành chưa có cơ chế điều tiết hiệu quả GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ
   Các công cụ tài chính như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng được áp dụng nhưng chưa phân biệt rõ giá trị tăng thêm do đầu tư của NSDĐ và do các yếu tố khách quan. Việc thu thuế, phí chủ yếu dựa trên bảng giá đất, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường và GTTT thực tế, gây thất thu ngân sách và bất công trong phân phối lợi ích.

3. Thực tiễn thi hành pháp luật còn nhiều hạn chế và bất cập
   Tình trạng giá đất thị trường bị bóp méo, đầu cơ, sốt ảo diễn ra phổ biến, trong khi giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều. Việc xác định giá đất làm cơ sở tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất chưa kịp thời cập nhật theo biến động thị trường, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Ví dụ, tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, hệ số điều chỉnh giá đất được thay đổi nhiều lần trong năm 2023 để phù hợp với thực tế phát triển hạ tầng.

4. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy cần xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và chính sách điều tiết minh bạch
   Đức và Trung Quốc là hai quốc gia tiêu biểu trong việc xây dựng hệ thống định giá đất tiêu chuẩn, giá trị hỗ trợ và áp dụng các công cụ tài chính như thuê cải tiến, phí phát triển đô thị để điều tiết GTTT từ đất. Hệ thống này giúp minh bạch giá đất, công khai thông tin và phân phối lợi ích công bằng giữa Nhà nước, NSDĐ và nhà đầu tư.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế là do pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm rõ ràng về GTTT từ đất, chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu giá đất đồng bộ và công cụ định giá chính xác. Việc áp dụng bảng giá đất có chu kỳ 5 năm không theo kịp biến động thị trường, dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá thị trường, gây khó khăn trong việc thu thuế và điều tiết GTTT.

So sánh với kinh nghiệm Đức, nơi có hệ thống giá đất tiêu chuẩn và giá trị hỗ trợ được cập nhật thường xuyên, công khai minh bạch, cho phép người dân và cơ quan thuế dễ dàng xác định giá trị đất và GTTT, Việt Nam còn nhiều hạn chế trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và công cụ định giá. Trung Quốc, với chế độ sở hữu đất công tương tự Việt Nam, đã áp dụng các loại thuế và phí phát triển đô thị để điều tiết GTTT, góp phần tái đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị bền vững.

Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu là làm rõ vai trò trung tâm của Nhà nước trong việc điều tiết GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ, đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật nhằm tăng thu ngân sách, giảm tranh chấp và tạo môi trường đầu tư ổn định, minh bạch.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khái niệm pháp lý về GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ
   Ban hành quy định pháp luật rõ ràng, thống nhất về khái niệm GTTT từ đất, phân biệt rõ giá trị tăng thêm do đầu tư của NSDĐ và do các yếu tố khách quan như quy hoạch, hạ tầng. Thời gian thực hiện: 1 năm; Chủ thể: Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất đồng bộ, minh bạch và cập nhật thường xuyên
   Thiết lập cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, bao gồm giá đất tiêu chuẩn và giá trị hỗ trợ, công khai cho các bên liên quan. Thời gian thực hiện: 2 năm; Chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp UBND các tỉnh.

3. Hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, áp dụng các công cụ thuế, phí phù hợp để điều tiết GTTT
   Nâng cao hiệu quả thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng bằng cách áp dụng mức thuế suất linh hoạt theo giá trị thị trường và GTTT thực tế. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong quản lý đất đai
   Đẩy mạnh kiểm soát các hành vi đầu cơ, thổi giá đất, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong thị trường bất động sản. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể: Thanh tra Chính phủ, các cơ quan chức năng địa phương.

5. Đẩy mạnh tuyên truyền, đào tạo nâng cao nhận thức về chính sách đất đai và GTTT cho các chủ thể liên quan
   Tổ chức các khóa đào tạo, hội thảo nhằm nâng cao hiểu biết về quyền và nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, nhà đầu tư và cán bộ quản lý. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể: Bộ Giáo dục và Đào tạo, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai và tài chính
   Giúp hiểu rõ cơ sở lý luận và thực tiễn pháp luật về điều tiết GTTT từ đất, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý, xây dựng chính sách phù hợp.

2. Nhà nghiên cứu và giảng viên luật kinh tế, luật đất đai
   Cung cấp tài liệu tham khảo chuyên sâu về khái niệm, cơ sở pháp lý và kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực điều tiết giá trị đất đai.

3. Sinh viên ngành luật, kinh tế và quản lý đất đai
   Hỗ trợ học tập, nghiên cứu về chính sách tài chính đất đai, các công cụ điều tiết và thực trạng pháp luật Việt Nam.

4. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản
   Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ tài chính liên quan đến GTTT từ đất, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư hiệu quả, tuân thủ pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

1. GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ là gì?
   GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ là phần giá trị tăng thêm của đất đai phát sinh do các yếu tố khách quan như quy hoạch, đầu tư hạ tầng, không phải do chính NSDĐ đầu tư trực tiếp nhưng NSDĐ vẫn được hưởng lợi.

2. Tại sao cần điều tiết GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ?
   Việc điều tiết nhằm đảm bảo công bằng lợi ích giữa Nhà nước, NSDĐ và nhà đầu tư, tránh tình trạng tranh chấp, đầu cơ, đồng thời tăng thu ngân sách và phát triển bền vững.

3. Các công cụ tài chính nào được sử dụng để điều tiết GTTT từ đất?
   Tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng bất động sản và các khoản phí phát triển đô thị là các công cụ chính được áp dụng để điều tiết giá trị tăng thêm này.

4. Pháp luật Việt Nam hiện nay có quy định rõ về GTTT từ đất không?
   Luật Đất đai 2013 có quy định về chính sách tài chính liên quan đến GTTT nhưng chưa có định nghĩa chính thức và cơ chế điều tiết cụ thể, dẫn đến nhiều bất cập trong thực tiễn.

5. Kinh nghiệm quốc tế có thể áp dụng cho Việt Nam như thế nào?
   Việt Nam có thể học hỏi việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch, áp dụng thuế thuê cải tiến và phí phát triển đô thị như Đức và Trung Quốc để nâng cao hiệu quả điều tiết GTTT từ đất.

Kết luận

• Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giá trị tăng thêm do các yếu tố khách quan, trong đó Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong việc điều tiết lợi ích từ GTTT không do đầu tư của NSDĐ.
• Pháp luật Việt Nam đã có bước tiến trong quy định chính sách tài chính đất đai nhưng còn nhiều hạn chế về khái niệm, cơ chế và công cụ điều tiết.
• Thực tiễn thi hành cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá thị trường, gây khó khăn trong thu thuế và phân phối lợi ích công bằng.
• Kinh nghiệm quốc tế chỉ ra tầm quan trọng của hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch và các công cụ tài chính linh hoạt trong điều tiết GTTT.
• Luận văn đề xuất hoàn thiện pháp luật, xây dựng hệ thống dữ liệu và tăng cường công tác quản lý nhằm nâng cao hiệu quả điều tiết GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ trong thời gian tới.

Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất để phát huy tối đa giá trị đất đai, đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội bền vững và công bằng xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: LÝ LUAN VE DIEU TIẾT PHAN GIÁ TRI TANG THEM TU DAT DAI MÀ KHÔNG DO DAU TU CUA NGƯỜI SỬ DUNG DAT MANG LAI ll. Khai quátvề giá trị tăng thêm từ đất 1. Khái tiệm về giá trị tăng thêm từ dat Các van dé liên quan dén giá đất đều tác động trực tiép tới chính sách tải chính về dat đai, bao gồm cả việc điêu tiết giá trị tăng thêm từ đất Do đó, dé tim hiéu về giá tri tăng thêm từ dat thi trước tiên cân định ngiĩa thuật ngữ giá dat mà các nhà chính sách thường nhac đến trong van đề quản ly dat đai nói chung Khác với tài sản thông thường khác, đất dai là tai nguyên thiên nhiên, không phải là sản phẩm lao động của con người nên giá đất không phản ánh gid thành sản xuất hay giá trị vật chất của tải sản đất mà là giá trị các quyền và lợi ích thu được từ dat đai. Nói cách khác, giá đất thê hiện kha năng sinh lời từ đất cũng như hiệu quả đầu tư vào dat đem lại, giá dat không được xét dén dưới góc dé tư nhiên phải gin liên với sức lao động của con người.

Với chê độ sở hữu dat đai toàn dân, Việt Nam không công nhận quyên sở hữu tư nhân đôi với đất đai nên giá đất là giá mr của QSDD tính trên điện tích đất Có thé hiểu một cách tổng quát ring giá đất là giá trị bằng tiên ma một người phải trả để có QSDĐ, quyền được khai thác, hưởng lợi ích từ việc sử dung thủa dat phù hợp với quy đính pháp luật, Giá trị này khó có thé dong đếm mét cách chính xác mà mang tính ước lượng trong một thời điểm nhật định Nhà nước quyết định về giá đất như la mét công cụ dé quản ly và điều tiết quan hệ đất đai Do đó, ở nước ta, giá đất không chỉ nai về giá tri của QSDĐ được giao dịch trên thị trường mà còn là giá dat do Nhà nước ban hành. Giá đất bị chi phối không chỉ bởi nguyên nhân khách quan như kinh tê, vi tri dia lý, yêu tô môi trường, thoi hạn sử dung mục dich sử dụng đất ma còn bị ảnh: hưởng từ môi quan hệ giữa con người với con người nhw tâm lý xã hội, nhu cầu sử dung dat, khei thác dau tư vào đất. Dén một thời điểm nhật định, các yêu tô này tác ' Theo quy định tại Khoản 19 Điều3 Luật Dat dai 2013; 11 đông ngược trở lại giá đất, khién giá dat tăng lên theo thời gian, khi do sẽ dan dén van dé về giá trị tăng thêm từ dat. Hiên nay, pháp luật chưa có cách liệu chính thức và thống nhật về GTTT từ dat mà được các nhà làm luật nghiên cứu dưới góc độ lý luận Vé mặt từ ngữ, GTTT ám chỉ đền quá trình đóng góp của các nhân tổ khách quan và chủ quan lam tăng thêm giá trị một hàng hoa so với giá trị ban dau.

Các giá trị nay được đưa vào lưu thông, trao đôi vật chất và trở thành thu nhập cho người sở hữu hàng hóa đó. Do đất là loai hang hóa đắc biệt trong nên kinh tê, ban thân đất dai không có giá trị riêng ma cân có tác động từ việc con người sử dung đất và đính giá dat. Theo đỏ, có thé liều GTTT từ dat chính là quá trình mà cơn người khai thác va tạo nên lợi ích từ đất, tạo ra sự chênh lậch giá trị giữa giá trị sau khai thác so với giá trị đất đai ban đầu trước khi có sự tham gia sử dung, quản lý dat đai của con người. GTTT từ đât có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, có hai cach phân loại chính dựa trên đối tượng bi tác động và yêu tổ chủ thê.

- Căn cử theo đối tương bi tác động là dat dai, các yêu tô lam gia tăng giá tri bao gồm cả yêu tố tự nhiên thuộc về dat dai môi trường (như vi trí Khu vực, đô phi nhiéu, mau mỡ, dia hình, dia chất.) và yêu tô bên ngoài đất đai (như tài sản gắn liên với dat, công trình cơ sở ha tang tai các khu vực xung quanh, yêu tô văn hóa lich sử, tâm linh. Các yêu tô nay có môi quan hệ tương hỗ và tác động qua lai, một thửa dat có vị tri thuận lợi, dat đai màu mỡ nhiéu chất không bi tro hay căn cối sẽ dễ dàng được chú ý và đầu tư xây dụng công trinh, trồng trot, chăn nuôi phù hợp với điều kiện tự nhiên mà khu đất mang lại, thuận lợi phát triển cơ sở hạ tang dich vụ di kèm Ngược lại, thửa đất ở vị trí hiểm trở, khó tiếp cân, đất kém định dưỡng thi tan kém nhiêu chi phí để bôi dap, cải tao dat đai trước khi triển khai bat kỳ hoạt đông, dịch vụ nào khác. Cách phân chia này tập trung vào việc sử dụng đât phù hợp với mục dich sử dung dat theo quy đính, mac dù vay, no chưa thé hién đúng bản chat có sự tác động của cơn người làm tăng giá trị dat dei. Do đó, theo tác giã, cách phân chia này phù hợp hơn khi nghiên cứu vấn dé môi trường mà không phéi là pháp luật về quản lý va sử dung dat dai, quyên, nghĩa vu của người có quyên sử dung dat đối với đất dai.

- Căn cứ vào chủ thé, giá tri dat đai tăng thêm do ba chủ thé chính sau, bao gom (i) tác động trực tiếp từ NSDD như cải tao dat đai, xây dụng, tao dung nên tài sản gắn liên với thửa dat ma minh có quyền sử dụng, hoặc (ii) do chính sách quan lý dat đai của Nhà nước, Nhà nước có quyền của đại diện chủ sở hữu dat dai và quyết đính các vân đề như quy hoạch sử dụng dat, kê hoạch sử đụng dat, mục đích sử dung đất, thu hôi đất., hoặc (iii) do chr án dau tư có sử dung đất của nha dau tư. Việc phân chia này được đất ra 1a bởi đây là các đổi tượng gần gũi và có thể tác đông dén việc sử dung dat đai noi chung. Do chế dé sở hữu dat đai toàn dan nên can có sư tham gia quan lý từ Nhà nước và sự phối hợp với NSDĐ. Ngoài ra, chủ thé không thể thiêu là nhà dau tư chr án đầu tư có sử dụng dat.

Theo đó, vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, các dur án đầu tư được phê duyệt và cân diện tích dat đai nhất đính dé thực hiện dự án, khi các thừa dat trong không còn nhiêu thi việc phải thu gom đất dai từ NSDĐ là điều không tránh khỏi. Chính các dur án này sẽ tác động đến quyên lợi của NSDĐ nhưng ở khía canh kinh tế, hoat động của các nha đầu tư cũng đông thời làm tăng thêm giá trị đất đai do được đầu tư phù hợp với quy hoạch và nhu câu phát triển, chính sách từ Nhà nước. Mac di vậy, để Nhà đầu tư có thể thực biện được dự án thì không thé thiêu sự tác đông về mặt chính sách của Nha ước đã tao điều kiện cho Nhà đầu tư thực hién Do đó, trong SỐ các yêu tổ tạo nên. GTTT từ dat thì Nhà nước đóng vai trò trung tâm, có khả năng tạo ra giá tri gia ting lớn nhật, hiệu quả nhật va ôn định nhật, dong thời có công cụ dé điều tiết lại các lợi ích, nghĩa vụ của các chủ thé con lei thông qua các công cụ chính trị khác nhau Ngoài các yêu tô trên là cơ bản, trong tâm thi giá dat cũng có thé tăng mat cách tự nhiên do tính khan hiém và ngày cảng có xu hướng khan hiém hon.

Dat đai không thể sẵn sinh thêm song nhu câu cho tat cả các ngành, các lính vực va nhu cầu của mỗi chủ thé sử dụng về dat ngày càng có xu hướng tăng Do đó, da được đầu tư hay không đầu tư, yêu tô khan hiém cũng làm cho giá tri của dat dai tăng thêm 13 Với cách diễn giải trên, khi nói đến GTTT từ dat không do dau tư của NSDD mang lại chính là noi đến Việc loại trừ yêu đỗ đầu tư của NSDĐ và nhân mạnh vào vai trò tác động của Nhà nước đối với giá đất (thông qua quy hoạch sử dung dat, cho phép chuyên đổi mục đích sử dung đất, thông qua việc mở mang đô thị, khu công nghiệp, thông qua các chính sách tai chinh về dat dai. V ê lý luận, đã xác đính phân GTTT tử đất không do dau tư của NSDĐ mang lại thi cân phân biệt giá trị trước đầu tư và sau dau tư vào đất đai và giá trị nào do NSDĐ trực tiếp khai thác đầu tư (giá von ma NSDĐ bỏ ra), giá tri nào NSDĐ được hưởng lợi gián tiếp. Theo đó, NSDĐ đủ không có hoạt động gì làm tăng giá trị đất đai nhưng vẫn được hưởng lợi từ những hoat động của Nhà nước. Xem xét một dự án đầu tư đơn gién như sau: do nlm cầu tiếp cận nước sạch.

noi công cộng, chính quyên địa phương phê duyệt phương án lap đặt hệ thông phân phối nước tại các khu vực công công, đông dân cư Các công trình được xây dụng bởi Nhà dau tư (sử dung NSNN, ngân sách tư nhân hoặc kết hợp) và được chuyển giao cho bên vân hành khai thác quân lý thu phí đổi với dich vụ ha tang này. Việc lap dat hệ thong cập nước trong sẽ làm tăng giá trị dat ở do. Những loi ich ma người tiêu ding gan cho việc tiếp cân với nước máy sẽ được von hóa thành giá tri dat dai trong khu vực tiép cân NSDĐ hay nha đầu tư sẽ có thé năm bat được lợi ich từ giá trị dat bằng việc chuyên nhượng, chuyên quyên sử dung thửa dat sau khi đã được phát triển. Sự cạnh tranh trong thị trường sẽ đảm bảo rằng, miễn là lợi ích về giá trị dat dai từ việc xây dung các hệ thông nước sach vượt quá chi phí xây dựng, thì phạm vi lợi ích từ việc cung cập nước sẽ được mở rộng sang các thủa dat xung quanh.

Co thê thay, việc xác định đúng GTTT từ dat và chủ thê nào được hưởng loi hay chiu thiệt từ sự thay đổi giá trị dat đai không đơn giản Từ những phân tích trên. và trong phạm vi nghiên cửu pháp luật về điều tiệt GTTT tử dat, tác giả khái quát lại khái niém về GTTT từ dat rửư sau: GTTT từ đắt hay giá trị dat đai tăng thêm được hiểu là phần chênh lệch giá trị của một thửa dat theo thời gian và sau một quá trình dau tư, khai thác nhất định của 14 con người.