Tổng quan nghiên cứu

Giá trị tăng thêm (GTTT) từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất (NSDĐ) là một vấn đề pháp lý và kinh tế quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách tài chính đất đai và quản lý nguồn lực đất đai tại Việt Nam. Theo ước tính, giá trị đất đai tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có sự biến động mạnh, với mức chênh lệch giá đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng có thể lên đến hàng chục phần trăm so với giá đất ban đầu. Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của NSDĐ mang lại, nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi trong giai đoạn từ năm 2013 đến 2022 trên lãnh thổ Việt Nam.

Mục tiêu nghiên cứu là hệ thống hóa cơ sở lý luận về GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ, phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 và dự thảo sửa đổi, cùng các chính sách tài chính liên quan đến đất đai. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần hoàn thiện chính sách tài chính đất đai, đảm bảo công bằng lợi ích giữa Nhà nước, NSDĐ và nhà đầu tư, đồng thời tăng thu ngân sách nhà nước và ổn định thị trường bất động sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn áp dụng hai lý thuyết chính: lý thuyết địa tô của Karl Marx và lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Lý thuyết địa tô giải thích cơ sở hình thành GTTT từ đất thông qua sự chênh lệch địa tô I (do điều kiện tự nhiên) và địa tô II (do đầu tư thâm canh, phát triển hạ tầng). Lý thuyết quản lý nhà nước nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết lợi ích từ GTTT nhằm đảm bảo công bằng xã hội và phát triển bền vững.

Các khái niệm chính bao gồm:

  • Giá trị tăng thêm từ đất đai (GTTT): phần chênh lệch giá trị đất theo thời gian do các yếu tố khách quan như quy hoạch, đầu tư hạ tầng, không do đầu tư trực tiếp của NSDĐ.
  • Điều tiết GTTT: quá trình Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính để phân phối lại lợi ích từ GTTT giữa các chủ thể liên quan.
  • Công cụ tài chính đất đai: bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và các khoản phí liên quan.
  • Quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến GTTT.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp các phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các văn bản pháp luật hiện hành, báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013, các dự thảo sửa đổi, cùng các tài liệu tham khảo quốc tế về chính sách điều tiết GTTT từ đất tại Đức và Trung Quốc.

Phương pháp phân tích được áp dụng để làm rõ các khía cạnh lý luận và pháp lý về GTTT và điều tiết GTTT. Phương pháp tổng hợp giúp khái quát các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành. Phương pháp so sánh được dùng để đối chiếu chính sách Việt Nam với kinh nghiệm quốc tế nhằm rút ra bài học và đề xuất giải pháp phù hợp. Timeline nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ năm 2013 đến 2022, với trọng tâm là đánh giá thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp luật trong thời gian tới.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Khái niệm và cơ sở hình thành GTTT từ đất chưa được quy định thống nhất
    Luật Đất đai 2013 lần đầu tiên quy định chính sách tài chính liên quan đến điều tiết GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ tại Điều 19, nhưng chưa có định nghĩa chính thức về GTTT. Việc xác định giá đất và GTTT còn mang tính ước lượng, phụ thuộc vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, có chu kỳ 5 năm, dẫn đến chênh lệch lớn so với giá thị trường (có thể lên đến 95% tại một số khu vực như Hà Nội).

  2. Pháp luật hiện hành chưa có cơ chế điều tiết hiệu quả GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ
    Các công cụ tài chính như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng được áp dụng nhưng chưa phân biệt rõ giá trị tăng thêm do đầu tư của NSDĐ và do các yếu tố khách quan. Việc thu thuế, phí chủ yếu dựa trên bảng giá đất, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường và GTTT thực tế, gây thất thu ngân sách và bất công trong phân phối lợi ích.

  3. Thực tiễn thi hành pháp luật còn nhiều hạn chế và bất cập
    Tình trạng giá đất thị trường bị bóp méo, đầu cơ, sốt ảo diễn ra phổ biến, trong khi giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều. Việc xác định giá đất làm cơ sở tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất chưa kịp thời cập nhật theo biến động thị trường, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Ví dụ, tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, hệ số điều chỉnh giá đất được thay đổi nhiều lần trong năm 2023 để phù hợp với thực tế phát triển hạ tầng.

  4. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy cần xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và chính sách điều tiết minh bạch
    Đức và Trung Quốc là hai quốc gia tiêu biểu trong việc xây dựng hệ thống định giá đất tiêu chuẩn, giá trị hỗ trợ và áp dụng các công cụ tài chính như thuê cải tiến, phí phát triển đô thị để điều tiết GTTT từ đất. Hệ thống này giúp minh bạch giá đất, công khai thông tin và phân phối lợi ích công bằng giữa Nhà nước, NSDĐ và nhà đầu tư.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế là do pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm rõ ràng về GTTT từ đất, chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu giá đất đồng bộ và công cụ định giá chính xác. Việc áp dụng bảng giá đất có chu kỳ 5 năm không theo kịp biến động thị trường, dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá thị trường, gây khó khăn trong việc thu thuế và điều tiết GTTT.

So sánh với kinh nghiệm Đức, nơi có hệ thống giá đất tiêu chuẩn và giá trị hỗ trợ được cập nhật thường xuyên, công khai minh bạch, cho phép người dân và cơ quan thuế dễ dàng xác định giá trị đất và GTTT, Việt Nam còn nhiều hạn chế trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và công cụ định giá. Trung Quốc, với chế độ sở hữu đất công tương tự Việt Nam, đã áp dụng các loại thuế và phí phát triển đô thị để điều tiết GTTT, góp phần tái đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị bền vững.

Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu là làm rõ vai trò trung tâm của Nhà nước trong việc điều tiết GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ, đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật nhằm tăng thu ngân sách, giảm tranh chấp và tạo môi trường đầu tư ổn định, minh bạch.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện khái niệm pháp lý về GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ
    Ban hành quy định pháp luật rõ ràng, thống nhất về khái niệm GTTT từ đất, phân biệt rõ giá trị tăng thêm do đầu tư của NSDĐ và do các yếu tố khách quan như quy hoạch, hạ tầng. Thời gian thực hiện: 1 năm; Chủ thể: Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

  2. Xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất đồng bộ, minh bạch và cập nhật thường xuyên
    Thiết lập cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, bao gồm giá đất tiêu chuẩn và giá trị hỗ trợ, công khai cho các bên liên quan. Thời gian thực hiện: 2 năm; Chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp UBND các tỉnh.

  3. Hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, áp dụng các công cụ thuế, phí phù hợp để điều tiết GTTT
    Nâng cao hiệu quả thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng bằng cách áp dụng mức thuế suất linh hoạt theo giá trị thị trường và GTTT thực tế. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

  4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong quản lý đất đai
    Đẩy mạnh kiểm soát các hành vi đầu cơ, thổi giá đất, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong thị trường bất động sản. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể: Thanh tra Chính phủ, các cơ quan chức năng địa phương.

  5. Đẩy mạnh tuyên truyền, đào tạo nâng cao nhận thức về chính sách đất đai và GTTT cho các chủ thể liên quan
    Tổ chức các khóa đào tạo, hội thảo nhằm nâng cao hiểu biết về quyền và nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, nhà đầu tư và cán bộ quản lý. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể: Bộ Giáo dục và Đào tạo, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai và tài chính
    Giúp hiểu rõ cơ sở lý luận và thực tiễn pháp luật về điều tiết GTTT từ đất, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý, xây dựng chính sách phù hợp.

  2. Nhà nghiên cứu và giảng viên luật kinh tế, luật đất đai
    Cung cấp tài liệu tham khảo chuyên sâu về khái niệm, cơ sở pháp lý và kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực điều tiết giá trị đất đai.

  3. Sinh viên ngành luật, kinh tế và quản lý đất đai
    Hỗ trợ học tập, nghiên cứu về chính sách tài chính đất đai, các công cụ điều tiết và thực trạng pháp luật Việt Nam.

  4. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản
    Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ tài chính liên quan đến GTTT từ đất, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư hiệu quả, tuân thủ pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

  1. GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ là gì?
    GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ là phần giá trị tăng thêm của đất đai phát sinh do các yếu tố khách quan như quy hoạch, đầu tư hạ tầng, không phải do chính NSDĐ đầu tư trực tiếp nhưng NSDĐ vẫn được hưởng lợi.

  2. Tại sao cần điều tiết GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ?
    Việc điều tiết nhằm đảm bảo công bằng lợi ích giữa Nhà nước, NSDĐ và nhà đầu tư, tránh tình trạng tranh chấp, đầu cơ, đồng thời tăng thu ngân sách và phát triển bền vững.

  3. Các công cụ tài chính nào được sử dụng để điều tiết GTTT từ đất?
    Tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng bất động sản và các khoản phí phát triển đô thị là các công cụ chính được áp dụng để điều tiết giá trị tăng thêm này.

  4. Pháp luật Việt Nam hiện nay có quy định rõ về GTTT từ đất không?
    Luật Đất đai 2013 có quy định về chính sách tài chính liên quan đến GTTT nhưng chưa có định nghĩa chính thức và cơ chế điều tiết cụ thể, dẫn đến nhiều bất cập trong thực tiễn.

  5. Kinh nghiệm quốc tế có thể áp dụng cho Việt Nam như thế nào?
    Việt Nam có thể học hỏi việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch, áp dụng thuế thuê cải tiến và phí phát triển đô thị như Đức và Trung Quốc để nâng cao hiệu quả điều tiết GTTT từ đất.

Kết luận

  • Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giá trị tăng thêm do các yếu tố khách quan, trong đó Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong việc điều tiết lợi ích từ GTTT không do đầu tư của NSDĐ.
  • Pháp luật Việt Nam đã có bước tiến trong quy định chính sách tài chính đất đai nhưng còn nhiều hạn chế về khái niệm, cơ chế và công cụ điều tiết.
  • Thực tiễn thi hành cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá thị trường, gây khó khăn trong thu thuế và phân phối lợi ích công bằng.
  • Kinh nghiệm quốc tế chỉ ra tầm quan trọng của hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch và các công cụ tài chính linh hoạt trong điều tiết GTTT.
  • Luận văn đề xuất hoàn thiện pháp luật, xây dựng hệ thống dữ liệu và tăng cường công tác quản lý nhằm nâng cao hiệu quả điều tiết GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ trong thời gian tới.

Call to action: Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất để phát huy tối đa giá trị đất đai, đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội bền vững và công bằng xã hội.