Chương 1. Một số vấn đề lý luận của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản; Chương 2. Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tại tỉnh Quảng Bình; Chương 3. Định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả hoạt động thực hiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản.
7 CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DO NH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát về chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ trong kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản Khoản 1, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Kinh doanh b t động s n là việc đầu tư v n để th c hiện hoạt động xây d ng, mua, nhận chuyển n ượn để bán, chuyển n ượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua b t động s n; th c hiện dịch v môi giới b t động s n; dịch v sàn giao dịch b t động s n; dịch v tư v n b t động s n hoặc qu n lý b t động s n nhằm m c đ c sin ợi”. Còn dự án đầu tư được hiểu là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định2.
Trong ngôn ngữ thông thường, thuật ngữ “c u ển n ượn ” về cơ bản được hiểu là chuyển quyền sở hữu từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Trong từ điển tiếng Việt thông dụng không có giải nghĩa cụ thể riêng cho thuật ngữ “c u ển n ượn ”, tuy nhiên lại có sự giải thích với một từ đồng nghĩa khác là “c u ển iao” cụ thể: “ u ển giao: Giao, bàn giao lại c o n ười c” Theo từ điển Black’sLaw: “ u ển n ượn được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi n san nơi c từ n ười n san n ười khác; là chuyển hoặc bàn giao từ n ười n san n ười c đặc biệt t a đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm so t đ i với một vật. Ngoài ra, chuyển n ượng c n có n ĩa bán hoặc c o đi” Từ đây, có thể rút ra một khái niệm cơ bản như sau: “Chuyển n ượng d án đầu tư KDBĐS việc NĐT n KDBĐS c u ển n ượng một phần hay toàn bộ d án c a mình cho ch đầu tư c; i đó qu ền n ĩa v và lợi ích hợp pháp c a NĐT an đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ d án sẽ được chuyển sang cho NĐT mới phù hợp với qu định c a pháp luật”. 2 Khoản 1, Điều 3, Luật đầu tư 2014.
Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản Ngoài những đặc điểm của những dự án đầu tư và hoạt động KDBĐS nói chung, việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS còn mang những đặc trưng riêng như sau: Th nh t, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS là hoạt động chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Điều này được lý giải bởi tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của hoạt động KDBĐS nói chung và chuyển nhượng dự án KDBĐS nói riêng. Sự ảnh hưởng sâu rộng, đa ngành khiến cho Nhà nước không thể buông lỏng công tác quản lý. Những chủ thể muốn tham gia thị trường này cũng như những tài sản đưa vào kinh doanh trong thị trường này bắt buộc phải đáp ứng những điều kiện nhất định trên cơ cơ sở quy định của pháp luật.
Th hai, việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS thường diễn ra lâu dài với quy mô lớn. Bởi vì hoạt động đầu tư dự án KDBĐS luôn là những bản kế hoạch lớn và dài hạn, đòi hỏi nguồn vốn cao với sự hợp tác nhiều bên, đồng thời phải phân tích một lượng lớn dữ liệu bao gồm pháp lý và thị trường, để dự đoán và kịp thời nắm bắt xu thế cũng như biến động trong môi trường kinh doanh. Bên cạnh đó, với tính chất quan trọng của hoạt động chuyển nhượng nên phải chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ của Nhà nước thông qua các trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS. Th ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS mang tính chất đồng bộ.
Thực tế một dự án KDBĐS thường bao gồm nhiều phần việc và công đoạn khác nhau có sự liên kết nhất định được thể hiện trên bản kế hoạch xây dựng dự án. Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải được thực hiện một cách đồng bộ đối với các phần việc đã hoàn thành và chưa hoàn thành, nhằm giúp cho CĐT mới có thể kịp thời đưa ra kế hoạch phát triển phù hợp, đồng thời bắt kịp tiến độ thi công, tránh những trường hợp chuyển nhượng một cách tự do, khiến cho những hạng mục thuộc dự án bị biến động về tiến độ và phạm vi thi công, tạo nên sự mất cân đối trong việc phân bổ nguồn lực cũng như khó khăn trong công tác quản lý. 9 Th tư chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS là hoạt động mang tính chất phức tạp và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều bên. Thực tế, để thực hiện được một dự án đầu tư KDBĐS thì cần phải thực hiện rất nhiều công đoạn với một lượng hồ sơ từ pháp lý đến nghiệp vụ rất lớn.
Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS còn phải tuân thủ theo những trình tự thủ tục riêng rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Do vậy, có thể khẳng định để hoàn thành việc chuyển nhượng này thường tốn khá nhiều công sức do tính phức tạp của nó. Bên cạnh đó, trên cơ sở đặc điểm của dự án đầu tư KDBĐS cần nguồn vốn rất lớn và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều chủ thể, thì đặc điểm của việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS cũng có sự tương đồng, bởi vì việc chuyển nhượng kéo theo quá trình xử lý nguồn vốn và chuyển giao quyền cũng như nghĩa vụ của các bên, trong đó có sự kế thừa những nghĩa vụ cũ đối với các bên liên quan như ngân hàng, đối tác cũ, doanh nghiệp kinh doanh nguyên vật liệu và khách hàng cũ. Th n m việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS thường gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đây dường như là một hệ quả tất yếu, bởi vì yếu tố nền tảng của một dự án đầu tư KDBĐS là phải sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, từ đó mới có thể phác thảo bản đồ quy hoạch và kế hoạch thi công xây dựng. Hầu hết các hạng mục dự án đều phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS bắt buộc phải đi kèm với yếu tố chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản Chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản có nhiều ý nghĩa cho sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, giải quyết được tình trạng ứ đọng dự án, từ đó thúc đẩy nền kinh tế khác phát triển: Th nh t, chuyển n ượng d n t úc đẩy thị trường b t động s n phát triển Khi CĐT kinh doanh bất động sản gặp khó khăn quyết định chuyển nhượng dự án sẽ giảm thiểu những rủi ro gặp phải, dự án được hoàn thành kịp tiến độ giao cho khách hàng và không bị ứ đọng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
10 Một khi chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ giảm bớt những khó khăn, hạn chế dự án treo giúp lĩnh vực bất động sản phát triển. Th hai, chuyển n ượng d n t úc đẩy các ngành kinh t khác phát triển Từ thực tiễn cho thấy, kinh doanh bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các ngành kinh tế khác. Nó tác động rất lớn đến các ngành khác bởi đặc trưng của nó là sử dụng một một nguồn vốn lớn và rất đa dạng. Kinh doanh bất động sản liên quan đến ngành ngân hàng bởi vì sử dụng một nguồn vốn lớn để đầu tư, đồng thời sử dụng các nhiên liệu trong quá trình xây dựng, vật tư trong ngành xây dựng, ngoài ra khi xây dựng các dự án cũng cần các cơ sở vật chất, cung cấp điện nước cho người dân sinh hoạt.
Chính vì vậy, kinh doanh bất động sản phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển. “Có thể nói, dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường bất động sản lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Do vậy, việc quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam”. Vì vậy, khi chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ hạn chế được những khó khăn cho chủ đầu tư, giúp thị trường bất động sản phát triển.
Từ đó thúc đẩy những ngành kinh tế khác phát triển kéo theo. Th ba, chuyển n ượng d án hạn ch được các d án treo Hiện nay, các dự án treo đang tràn lan, nhiều dự án lớn đang bị trì trệ, xây dựng trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn không hoàn thành. Hàng loạt các dự án lớn được giới thiệu hoành tráng, với số vốn đầu tư lớn nhưng đến nay vẫn bị bỏ hoang. Nếu như không có quy định chuyển nhượng dự án cụ thể và hoàn thiện thì những dự án treo như thế này sẽ còn tiếp tục diễn ra và gia tăng hơn nữa.
Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư cũ gặp khó khăn về nguồn tài chính nên rất cần được chuyển nhượng dự án, những chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có năng lực kinh doanh và khả năng về tài chính tốt hơn sẽ hoàn thành dự án theo kịp tiến độ, hạn chế được những dự án treo diễn ra.