Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước “cởi trói” và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. 14 QSDĐ là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường.
QSDĐ được tham gia vào các phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai. Trong xử lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước giao QSDĐ ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt QSDĐ.
Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường QSDĐ là một loại tài sản - đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường mới ở Việt Nam - thị trường QSDĐ, trong bộ phận của thị trường bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau.
Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế. Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng QSDĐ trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành các khu đô thị mới.
Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người di cư ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình. Lao động nông thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh 15 viên mới ra trường muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến.
Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa.
Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn, họ có thể mua QSDĐ rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời. Theo chúng tôi, đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua.
Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp. Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi QSDĐ là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triểnđo thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị QSDĐ liên tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi 16 phối bởi cơ chế thị trường. Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt QSDĐ đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung, ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để QSDĐ tham gia vào giao dịch trên thị trường QSDĐ việc hình thành thị trường QSDĐ, gắn liền với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trường. Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận.
Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại. Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan. Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai. Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật.
Nó hình thành vận đồng và phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp.
Hợp đồng dân sự là một khái niệm có nguồn gốc lâu đời và thông dụng nhất, là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự. Có rất nhiều cách định nghĩ “Hợp đồng dân sự”. Khái niệm hợp đồng dân sự phải được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau: 17 Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau. Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau.
Theo phương diện này, hợp đồng dân sự vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạng khái quát. Hợp đồng dân sự định nghĩa dưới dạng cụ thể thì: “Hợp đồng dân sự là thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, một dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”. Hay hợp đồng dân sự được hiểu một cách đơn giản, khái quát là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự”. Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam được quy định trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 2015 giữ nguyên khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 1995 và BLDS 2005.