Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài 1. Khái quát chung về đất đai Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài nguyên không thể tái tạo. Đất đai có vai trò, ý nghĩa đặc trưng là: Nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Do vậy, đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai 1. Khái niệm về đăng ký đất đai Trước hết chúng ta đều thấy rằng trong thực tế đời sống xã hội có rất nhiều công việc phải đăng ký (sinh tử, kết hôn, nuôi con nuôi.), hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử dụng tài sản (đăng ký nhà ở, xe.) và khi phát sinh các nhu cầu khác. Trong các việc đăng ký trên có những việc phải đăng ký với cơ quan nhà nước, song cũng có việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu.
Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công tác Đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc, bởi: - Theo Luật đất đai 2003 đã quy định: Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc đăng ký đất đai sẽ cung cấp cho Nhà nước mọi thông tin về đất đai để từ đó có thể đưa ra những biện pháp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Do vậy, mọi đối tượng sử đụng dất phải thực hiện trong các trường hợp: Đang sử đụng dất chưa 5 được cấp giấy chứng nhận QSD đất; thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSD đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền SDĐ; người nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận QSD đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích, thay đổi thời hạn và thay đổi ranh giới thửa đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất (Điều 46 Luật đất đai 2003)[15]. - Theo Luật Đất đai 2013 quy định [16]: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. - Theo Bộ Luật Dân sự [14]: Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyến sở hữu tài sản (điều 167). Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho Nhà nước có thể nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất. 6 Tuy nhiên đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban đầu để thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả công tác đăng ký biến động. Bởi trong quá trình phát triển ngày càng mạnh mẽ của xã hội, sự biến động của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê…Do vậy, đăng ký đất đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng pháp luật.
Cơ sở đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Theo Nguyễn Thị Lợi (2011) [9], cở sở để đăng ký đất đai bao gồm: a. Hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất Hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất chứa đựng những thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, vất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước : để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiện quả.
- Đối với các tổ chức cá nhân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho nguời sở dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất dựa trên những nguyên tắc : - Nguyên tác đang nhập hồ sơ;- Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hóa.- Nguyên tắc đồng thuận. Các nguyên tắc này giúp các hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Đơn vị đăng ký - thửa đất Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể có hoặc không kèm theo sơ đồ. Như vậy, “Thửa đất” được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Khái quát đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 1. Đăng ký đất đai ở Thụy Điển Theo Đặng Anh Quân (2011) [13]: Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển: - Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai.
Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu 8 để người mua là chủ sở hữu mới.
Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán). Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký.
Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.Đăng ký đất đai ở Trung Quốc Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai.
