Tổng quan nghiên cứu

Quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả là một trong những trụ cột then chốt nhằm thúc đẩy kinh tế - xã hội tại các đô thị đang trong tiến trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa. Tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ – trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh với 23 đơn vị hành chính cấp xã gồm 13 phường và 10 xã, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phát triển hạ tầng đô thị diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Trong giai đoạn 2013 – 2017, toàn thành phố đã thực hiện giao đất ở cho 1.898 hộ gia đình với tổng diện tích 20,76 ha, đồng thời giải quyết thủ tục cho thuê đất đối với 246 hộ gia đình, cá nhân trên diện tích 2,34 ha. Cùng thời gian này, Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ đã ban hành quyết định giao đất cho 6 tổ chức với diện tích 2,55 ha và cho 8 tổ chức kinh tế thuê 4,51 ha đất để phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh và hạ tầng dịch vụ.

Mặc dù công tác phân bổ đất đai đã đạt nhiều thành tựu nổi bật, thực tiễn triển khai theo các quy định mới của Luật Đất đai năm 2013 vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn, đặc biệt là tình trạng lãng phí đất đai, thủ tục hành chính kéo dài và sự chênh lệch lớn giữa giá đất quy định với giá thị trường. Nghiên cứu của học viên Cao Thị Hồng Ngọc dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Phạm Phương Nam tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam được thực hiện từ tháng 3 năm 2017 đến tháng 8 năm 2018 nhằm đánh giá toàn diện bức tranh giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì. Luận văn hướng đến việc phân tích các thành tựu đạt được, chỉ rõ những hạn chế mang tính hệ thống và lượng hóa mức độ hài lòng của người dân, doanh nghiệp và 53 cán bộ chuyên trách. Kết quả nghiên cứu mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc cung cấp hệ thống luận cứ khoa học để hoàn thiện cơ chế đấu giá đất, tinh gọn quy trình hành chính và nâng cao hiệu quả khai thác nguồn thu từ quỹ đất đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận vững chắc về quản lý nhà nước đối với đất đai và các học thuyết kinh tế đất đai hiện đại:

Thứ nhất, học thuyết địa tô của Karl Marx và lý thuyết kinh tế thị trường về giá trị quyền sử dụng đất. Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu theo Hiến pháp năm 2013. Quyền định đoạt đất đai được Nhà nước thực thi chủ yếu thông qua hai công cụ pháp lý cốt lõi: giao đất bằng quyết định hành chính và cho thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất có thời hạn. Giá đất phản ánh sự tư bản hóa địa tô chênh lệch, là cơ sở để điều tiết các mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Thứ hai, khung thể chế và hệ thống khái niệm cốt lõi theo Luật Đất đai năm 2013. Luận văn phân định rõ 4 nhóm khái niệm và cơ chế vận hành chính:

  • Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
  • Cho thuê đất trả tiền một lần và cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
  • Căn cứ pháp lý giao đất, cho thuê đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.
  • Cơ chế phân bổ đất qua đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tối đa hóa nguồn thu ngân sách so với hình thức giao đất, cho thuê đất chỉ định không qua đấu giá.

Bên cạnh đó, luận văn tích hợp các bài học kinh nghiệm quốc tế tiêu biểu: cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với chế tài thu hồi đất không bồi thường khi chậm triển khai quá thời hạn quy định tại Trung Quốc; hệ thống đăng ký đất đai Torrens minh bạch của Úc; và chính sách quản lý 90% đất công gắn liền với 3 hình thức phân bổ đất gồm đấu giá, bán trực tiếp và đấu thầu hạn chế tại Singapore.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp đồng bộ giữa phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp và điều tra xã hội học sơ cấp:

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập toàn diện trong chuỗi thời gian 5 năm (2013 – 2017) từ các cơ quan quản lý nhà nước gồm: Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ, Chi cục Thuế thành phố Việt Trì và Cục Thuế tỉnh Phú Thọ.

Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập trong tháng 3 và tháng 4 năm 2018 thông qua phiếu điều tra khảo sát với cỡ mẫu tổng cộng là 192 đối tượng. Quy mô mẫu khảo sát đối với hộ gia đình, cá nhân được xác định dựa trên công thức chọn mẫu ngẫu nhiên của Lê Huy Bá với sai số cho phép $e = 15%$, bao gồm:

  • 40 phiếu khảo sát hộ gia đình được giao đất ở không thông qua đấu giá (trên tổng thể 518 hộ).
  • 45 phiếu khảo sát hộ gia đình được giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (trên tổng thể 1.380 hộ).
  • 40 phiếu khảo sát hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất (trên tổng thể 246 hộ).
  • Điều tra toàn diện 100% các tổ chức trên địa bàn với 6 tổ chức được giao đất và 8 tổ chức được thuê đất.
  • Khảo sát 53 cán bộ, công chức làm việc trực tiếp trong lĩnh vực quản lý đất đai, gồm 4 cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, 3 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, 23 lãnh đạo Ủy ban nhân dân xã/phường và 23 công chức địa chính xã/phường.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả, tổng hợp trên phần mềm chuyên dụng và so sánh đối chiếu đa chiều là nhằm lượng hóa chính xác sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất qua các năm, đồng thời đánh giá khách quan các nhân tố định tính như mức độ minh bạch của thủ tục hành chính và áp lực công việc của đội ngũ công chức địa phương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2013 – 2017 đã chỉ ra những kết quả cụ thể:

Thứ nhất, hình thức giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng áp đảo và phát huy hiệu quả kinh tế vượt trội. Trong tổng số 1.898 hộ gia đình được giao 20,76 ha đất ở, có tới 1.380 hộ được giao đất thông qua hình thức đấu giá (chiếm 72,71%), trong khi hình thức giao đất không qua đấu giá chỉ có 518 hộ (chiếm 27,29%). Điều này thể hiện xu hướng công khai, minh bạch hóa trong phân bổ quỹ đất ở đô thị và tạo nguồn thu ngân sách đáng kể cho thành phố.

Thứ hai, công tác cho thuê đất đáp ứng kịp thời mặt bằng sản xuất kinh doanh nhưng quy mô diện tích còn phân tán. Thành phố đã thực hiện cho 246 hộ gia đình, cá nhân thuê đất với tổng diện tích 2,34 ha. Đối với khối doanh nghiệp, Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ đã cho 8 tổ chức kinh tế thuê 4,51 ha đất và giao 2,55 ha đất cho 6 tổ chức. Điển hình như dự án Vincom Plaza Việt Trì tại phường Gia Cẩm đã tạo điểm nhấn hiện đại cho diện mạo thương mại thành phố.

Thứ ba, tốc độ phân bổ đất đai có xu hướng chậm lại sau năm 2014 trên phạm vi toàn tỉnh cũng như tại thành phố Việt Trì. Thống kê toàn tỉnh Phú Thọ cho thấy năm 2014 có 2.339 hộ gia đình được giao và thuê đất với diện tích 74,89 ha, nhưng đến năm 2015 giảm xuống còn 1.538 hộ với 29,77 ha và năm 2016 là 1.680 hộ với 52,30 ha. Nguyên nhân chủ yếu do quỹ đất sạch phục vụ phát triển đô thị ngày càng thu hẹp và công tác lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại một số thời điểm bị chậm trễ so với yêu cầu phát triển.

Thảo luận kết quả

Kết quả điều tra xã hội học từ 192 đối tượng tham gia đã phản ánh rõ nét những rào cản và mâu thuẫn nội tại trong công tác quản lý đất đai:

Về quy trình thủ tục và áp lực công vụ: Có tới 79,25% ý kiến từ 53 cán bộ, công chức khẳng định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất hiện hành còn phức tạp, rườm rà và chưa thực sự phù hợp với thực tiễn. Đáng chú ý, 69,81% cán bộ quản lý phản ánh họ thường xuyên phải chịu áp lực nặng nề từ cấp trên về tiến độ hoàn thành chỉ tiêu, trong khi có đến 81,13% cán bộ cho rằng kinh phí và phương tiện kỹ thuật hỗ trợ cho người thực hiện nhiệm vụ còn thiếu thốn, chưa thỏa đáng.

Về cơ chế định giá đất và tính bền vững của nguồn thu: Đơn giá giao đất và cho thuê đất do cơ quan nhà nước ban hành đang có khoảng cách rất lớn so với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường. Minh chứng là 65,88% hộ gia đình được giao đất nhận định số tiền sử dụng đất phải nộp hiện nay còn thấp hơn giá thị trường tự do, và 40% hộ gia đình thuê đất cũng có nhận định tương tự về đơn giá thuê. Tình trạng này nếu kéo dài sẽ tạo kẽ hở cho hiện tượng đầu cơ, tích trữ đất đai và gây thất thoát địa tô của Nhà nước.

Trực quan hóa dữ liệu nghiên cứu có thể được thể hiện qua các đồ thị phân tích chuyên sâu: Biểu đồ cột chồng thể hiện rõ cơ cấu 1.380 hộ trúng đấu giá đất so với 518 hộ giao chỉ định qua từng năm; biểu đồ tròn phản ánh tỷ lệ 79,25% cán bộ đánh giá thủ tục chưa phù hợp; và bảng ma trận đối chiếu mức độ chênh lệch giá đất giữa bảng giá nhà nước với giá thị trường tại 23 xã, phường.

So sánh với kinh nghiệm quản trị của Singapore và Trung Quốc, việc thiếu chế tài tài chính đủ mạnh đối với các dự án chậm tiến độ 24 tháng và sự chậm trễ trong công khai thông tin quy hoạch là nguyên nhân căn bản dẫn tới các bất cập nêu trên tại thành phố Việt Trì.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các phát hiện thực nghiệm, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao nhằm hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì:

Thứ nhất, cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính đất đai. Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, cắt giảm từ 20% đến 30% thời gian thẩm định nhu cầu sử dụng đất (hiện quy định từ 8 đến 25 ngày làm việc). Áp dụng mô hình dịch vụ công trực tuyến mức độ 4 trong tiếp nhận hồ sơ giao đất, cho thuê đất cho 100% xã, phường, hoàn thành trong giai đoạn 2018 – 2020.

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất và điều chỉnh đơn giá thuê đất tiệm cận thị trường. Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Phú Thọ cần xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm phản ánh chính xác từ 85% đến 90% giá thị trường thực tế. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng 65,88% đối tượng được hưởng lợi từ mức định giá thấp, hạn chế đầu cơ và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách nhà nước từ 20,76 ha đất ở giao mới.

Thứ ba, số hóa và công khai minh bạch thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì chủ trì thiết lập cổng thông tin địa chính điện tử, công bố công khai 100% hồ sơ quy hoạch và các lô đất đấu giá trước ít nhất 30 ngày để mọi người dân và doanh nghiệp đều dễ dàng tiếp cận bình đẳng.

Thứ tư, siết chặt thanh tra, kiểm tra và kiên quyết thu hồi đất chậm triển khai. Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường định kỳ 6 tháng một lần tiến hành rà soát hiện trạng sử dụng 4,51 ha đất cho thuê và 2,55 ha đất giao cho các tổ chức kinh tế. Thực hiện thu hồi không bồi thường đối với mọi dự án vi phạm tiến độ quá 24 tháng theo đúng tinh thần Luật Đất đai năm 2013.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và học thuật sâu sắc, đặc biệt hữu ích cho 4 nhóm đối tượng sau:

Thứ nhất, lãnh đạo và cán bộ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì, Ủy ban nhân dân 23 xã, phường). Luận văn cung cấp số liệu thực chứng về 79,25% vướng mắc thủ tục hành chính và 69,81% áp lực thực thi công vụ, giúp các nhà quản lý tái cấu trúc quy trình nội bộ và bố trí nguồn kinh phí hỗ trợ hợp lý cho đội ngũ công chức địa chính.

Thứ hai, các nhà nghiên cứu, giảng viên và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý công và Kinh tế tài nguyên. Luận văn là tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp điều tra chọn mẫu với 192 phiếu theo công thức xác suất thống kê, cũng như cách thức xây dựng khung phân tích so sánh kinh nghiệm quản trị đất đai quốc tế từ Úc, Trung Quốc và Singapore.

Thứ ba, các doanh nghiệp phát triển bất động sản và tổ chức kinh tế đầu tư hạ tầng. Doanh nghiệp có thể nắm bắt rõ cơ chế đấu giá đất ở chiếm 72,71% thị phần tại Việt Trì, thời gian thẩm định hồ sơ dự án từ 4 đến 8 ngày làm việc và các điều kiện pháp lý để tránh rủi ro bị thu hồi đất do chậm tiến độ 24 tháng.

Thứ tư, các chuyên gia tư vấn pháp lý và nhà hoạch định chính sách đất đai cấp tỉnh. Dữ liệu thực nghiệm về 65,88% hộ dân đánh giá giá đất nhà nước thấp hơn thị trường là luận cứ đắt giá để tham mưu ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sát thực tế hơn.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ giao đất ở thông qua hình thức đấu giá tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2013 – 2017 đạt bao nhiêu? Trong giai đoạn 2013 – 2017, thành phố Việt Trì đã giao đất ở cho 1.898 hộ gia đình với tổng diện tích 20,76 ha. Trong đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chiếm 72,71% với 1.380 hộ tham gia thành công, vượt trội so với hình thức giao đất không qua đấu giá chỉ có 518 hộ (chiếm 27,29%).

Cơ cấu mẫu khảo sát sơ cấp trong luận văn được phân bổ như thế nào? Luận văn đã tiến hành khảo sát thực địa 192 phiếu hợp lệ, bao gồm 125 hộ gia đình, cá nhân (40 hộ giao đất không đấu giá, 45 hộ giao đất qua đấu giá, 40 hộ thuê đất), 14 tổ chức kinh tế (gồm 6 tổ chức được giao 2,55 ha và 8 tổ chức thuê 4,51 ha) cùng 53 cán bộ, công chức chuyên trách tại các cấp quản lý.

Tại sao có tới 79,25% cán bộ nhận định thủ tục giao đất, cho thuê đất hiện nay chưa phù hợp? Nguyên nhân chủ yếu do quy trình thẩm định hồ sơ qua nhiều bước trung gian từ cấp xã lên cấp huyện và tỉnh kéo dài từ 8 đến 25 ngày làm việc, các văn bản hướng dẫn thi hành có thời điểm thiếu đồng bộ, trong khi 81,13% cán bộ cho rằng kinh phí và trang thiết bị hỗ trợ tác nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế.

Luật Đất đai năm 2013 đã mang lại thay đổi cốt lõi nào đối với các đơn vị sự nghiệp công lập tại địa phương? Luật Đất đai năm 2013 đã thu hẹp đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính không còn được Nhà nước giao đất miễn phí như quy định của Luật Đất đai năm 2003 mà bắt buộc phải chuyển đổi sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần.

Luận văn đề xuất bài học kinh nghiệm quốc tế nào để ngăn chặn tình trạng găm giữ và lãng phí đất đai? Từ kinh nghiệm thực tiễn của Trung Quốc và Singapore, luận văn kiến nghị Việt Nam cần quy định suất đầu tư tối thiểu trên một đơn vị diện tích và áp dụng chế tài kiên quyết thu hồi đất không bồi thường đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng quá 24 tháng kể từ ngày được giao hoặc cho thuê đất.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích sâu sắc bức tranh giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2013 – 2017 với kết quả giao 20,76 ha đất ở cho 1.898 hộ và cho thuê 2,34 ha đất đối với 246 hộ gia đình, cá nhân.
  • Khẳng định tính ưu việt của cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi chiếm tới 72,71% tổng số hộ được giao đất ở, mang lại nguồn thu minh bạch và bền vững cho ngân sách địa phương.
  • Lượng hóa chính xác các điểm nghẽn quản lý khi có tới 79,25% cán bộ chỉ ra sự bất cập trong thủ tục hành chính và 65,88% người dân nhận định giá đất quy định còn thấp hơn giá thị trường.
  • Hệ thống hóa 4 nhóm giải pháp trọng tâm về cắt giảm 20% đến 30% thời gian thủ tục, định giá đất sát 85% - 90% thị trường, số hóa 100% quy hoạch và thu hồi đất vi phạm tiến độ 24 tháng.
  • Nghiên cứu là nguồn tài liệu tham khảo học thuật chuẩn mực, cung cấp cơ sở khoa học sắc bén cho các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm đến thị trường đất đai đô thị.

Để tối ưu hóa hiệu quả quản trị tài nguyên đất trong chu kỳ quy hoạch tiếp theo, Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ cần nhanh chóng đưa các khuyến nghị của luận văn vào chương trình hành động thực tiễn. Quý độc giả, cán bộ chuyên môn và các nhà nghiên cứu hãy cùng khai thác, chia sẻ nguồn dữ liệu thực nghiệm giá trị này để đóng góp tích cực vào công cuộc hiện đại hóa ngành quản lý đất đai.