Đặt vấn đề Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nhưng đất đai thì lại có hạn. Là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, phường Quang Trung hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng như cầu sử dụng đất của người dân. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân.
Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất. Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm soát của nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn, nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống nhất trên toàn quốc nhằm tạo trật tự và đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không phải lúc nào cũng tuân theo quy định của pháp luật, trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng sử dụng đất vấn diễn ra khá phức tạp trên địa bàn phường gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Phường Quang Trung nằm ở trung tâm của TP.
Thái Nguyên có chợ Đồng Quang, ga Đồng Quang … là một trong những nơi có vị trí đẹp, thuận lợi cho kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội vì vậy vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng luôn “nóng”, điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Phường. Trên cơ sở nhằm xem xét, đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường, để tìm ra những khó khăn và nguyên nhân còn tồn tại, từ đó đưa ra phương hướng khắc phục khó n 2 khăn và hoàn thiện công tác này góp phần cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được tốt hơn em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Quang Trung , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền. Mục đích nghiên cứu Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Quang Trung , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 từ đó tìm ra những khó khăn, tồn đọng và đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục đối với những khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung cho địa bàn phường Quang Trung trong thời gian tới. Yêu cầu của đề tài - Số liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải khách quan, chính xác, trung thực.
- Từ kết quả nghiên cứa phải chỉ ra được nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn và đưa ra những giải pháp khắc phục cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Ý nghĩa của đề tài - Giúp củng cố thêm những kiến thức đã học trong nhà trường và áp dụng vào thực tế công việc, tìm hiểu và nắm vững những kiến thức thực tế của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Nhận ra những mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại khó khăn để công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn. n 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc “mua bán đất” đã có từ lâu, từ trước khi luật đất đai 1993 có hiệu lực. Thời điểm đó việc mua bán đất là “chuyển nhượng chui” không thông qua nhà nước không được sự cho phép của nhà nước. Hiến pháp 1980 và Luật Đất Đai 1987 đã nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức.
Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Ngay sau đó, Luật Đất Đai 1993 được ban hành với những qui định rất mới về quản lý nhà nước về đất đai và quyền của người sử dụng đất. Điều 1 luật đất đai 1993 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, và thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra đời. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo những quy định của pháp luật.
Cơ sở thực tiễn của đề tài Thị trường đất đai ngày càng sôi động và phát triển. Đi cùng với đó là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan và rất cần thiết nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng đất toàn xã hội. Khi luật đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như: hình thức, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Luật đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất “người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai trong cơ chế thị trường nhưng đất đai vẫn thuộc sở hữu của nhà nước. - Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Bộ luật dân sự năm 2005. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư 06/2007/TT-BTNMT về việc thực hiện một số điều của NĐ 84/2007/NĐ-CP. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/ 2007. n 5 - Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. - Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Các hình thức chuyển quền sử dụng đất đó là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực chất là các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này được hiểu là việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay gây khó khăn trong việc canh tác. Theo điều 113 Luật Đất đai 2003[2] quy định chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã, phường hoặc thị trấn.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất.
Đó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. n 6 Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 103 Nghị định 181 quy định thêm một số trườngtrường hợp không được nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: 1.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.