Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản vô giá của thiên nhiên nói chung và của con người chúng ta nói chung, là tư liệu quan trọng và đặc biệt trong sản xuất,là địa bàn phân bố dân cư, các nghành kinh tế, là bộ phận của mỗi quốc gia, là nhân tố quan trọng bậc nhất trong môi trường sống. Đất đai có giá trị đáng giá như vậy nên con người luôn muốn tác động lên nó thường xuyên theo chiều hướng tích cực để tạo ra những giá trị về vật chất, tinh thần để phục vụ đời sống cho con người. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là 1 quy luật tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất, mở ra thời kì mới tạo ra điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội không ngừng biến động trên nền kinh tế thị trường,các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc Hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998-2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa được phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các qua hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/1/2003, quốc hội thông qua luật đất đai mới với nhiều điểm mới,tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển QSDĐ là việc nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập cho quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Huyện Đồng Hỷ của tỉnh Thái Nguyên trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể xong vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình Luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong n 2 công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai 1 cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Nguyễn Ngọc Anh, em đã thực hiện về đề tài “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013” 1.Mục đích của đề tài Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ -Tỉnh Thái Nguyên. Đề xuất giải pháp để đẩy nhanh tiến độ phục vụ công tác chuyển QSDĐ. Mục tiêu của đề tài Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển QSDĐ trên huyện Đồng hỷ giai đoạn 2011-2013.
Xác định được những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển QSDĐ và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó. Số liệu thu thập phải đầy đủ khách quan, chính xác và trung thực. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
n 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp 1992; - Luật Đất đai 2003; - Bộ luật Dân Sự 2005; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003; - Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003; - Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; n 4 - Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương. - Quyết định số 140/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp,quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 141/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp , quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ; Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện , cấp xã trên địa bàn tỉnh.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng n 5 bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp; 2. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Huyện Đồng Hỷ có vị trí khá thuận lợi, nằm sát trung tâm thành phố Thái Nguyên và các khu công nghiệp lớn của tỉnh, với hệ thông giao thông đường bộ khá phát triển (Quốc lộ 1B, tỉnh lộ 269 nối huyện với các tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang.), tạo điều kiện thuận lợi cho Đồng Hỷ trong việc giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội cũng như việc tiếp cận các thành tựu khoa học, kỹ thuật và góp phần thu hút vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.