I. Tổng quan công tác quản lý đất đai tại TP
Giai đoạn 2016-2018 đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý đất đai tại TP. Thanh Hóa. Đây là thời kỳ thành phố đẩy mạnh thực thi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, nhằm mục tiêu quản lý chặt chẽ quỹ đất, đảm bảo sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Đất đai, với vai trò là tài nguyên quốc gia quý giá và tư liệu sản xuất đặc biệt, luôn là trung tâm của các chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Việc quản lý tốt đất đai không chỉ góp phần ổn định xã hội mà còn tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách. Trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra mạnh mẽ, áp lực lên tài nguyên đất ngày càng lớn. Nhu cầu sử dụng đất cho các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và dịch vụ tăng cao. Do đó, nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước như UBND thành phố Thanh Hóa và Sở Tài nguyên và Môi trường trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Các hoạt động trọng tâm trong giai đoạn này bao gồm đo đạc, lập bản đồ địa chính, xây dựng hồ sơ địa chính, và đặc biệt là đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN). Việc cấp GCN không chỉ là xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là công cụ để nhà nước nắm chắc quỹ đất, hạn chế tranh chấp và các tiêu cực phát sinh. Nghiên cứu của Vũ Đường Thành (2019) đã hệ thống hóa các cơ sở lý luận và thực tiễn, phân tích chi tiết quy trình, kết quả cũng như những khó khăn trong công tác này, cung cấp một cái nhìn toàn diện về thực trạng quản lý đất đai tại TP. Thanh Hóa.
1.1. Vai trò và cơ sở pháp lý trong quản lý đất đai hiện đại
Công tác quản lý nhà nước về đất đai dựa trên một hệ thống văn bản pháp lý chặt chẽ. Nền tảng chính là Luật Đất đai 2013, cùng với các Nghị định như 43/2014/NĐ-CP và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các văn bản này quy định rõ 15 nội dung quản lý nhà nước, từ việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật, xác định địa giới hành chính, đến lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và giải quyết tranh chấp đất đai. Việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung cốt lõi, mang tính bắt buộc. Nó thiết lập mối quan hệ pháp lý ràng buộc giữa nhà nước và người sử dụng đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, đồng thời yêu cầu họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. GCN là chứng thư pháp lý duy nhất xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nó là cơ sở để người dân thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2. Phân tích hiện trạng sử dụng đất TP. Thanh Hóa năm 2018
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2018, tổng diện tích tự nhiên của TP. Thanh Hóa là 14.541,56 ha. Cơ cấu sử dụng đất cho thấy sự cân bằng giữa phát triển nông nghiệp và phi nông nghiệp. Cụ thể, nhóm đất nông nghiệp chiếm 7.077,76 ha (48,67%), trong đó chủ yếu là đất trồng cây hàng năm. Nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 7.190,13 ha (49,45%), bao gồm đất ở đô thị (1.411,17 ha), đất ở nông thôn (1.048,21 ha) và đất chuyên dùng. Diện tích đất chưa sử dụng chỉ còn 273,67 ha (1,88%), chủ yếu là đất núi đá không có khả năng khai thác. Điều này cho thấy quỹ đất của thành phố đã được khai thác gần như triệt để. Việc quản lý hiệu quả hiện trạng sử dụng đất là tiền đề quan trọng để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính xác, đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững và tránh lãng phí tài nguyên.
II. Những thách thức trong quản lý đất đai tại TP
Mặc dù đạt được nhiều kết quả tích cực, công tác quản lý đất đai tại TP. Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 vẫn đối mặt với không ít thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự thiếu đồng bộ và chất lượng không cao của hệ thống tài liệu địa chính. Nhiều khu vực vẫn sử dụng bản đồ địa chính cũ, được lập từ những năm 1993-1995 theo hệ tọa độ HN-72, dẫn đến sai lệch so với thực địa và gây khó khăn cho việc thẩm định hồ sơ. Công tác lưu trữ hồ sơ địa chính cũng còn nhiều bất cập. Phần lớn hồ sơ như sổ mục kê, sổ địa chính vẫn được lưu dưới dạng giấy, dễ hư hỏng, thất lạc và khó tra cứu. Việc chuyển đổi sang quản lý hồ sơ dạng số diễn ra chậm, chưa hình thành được một cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh, liên thông. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai vẫn còn bị đánh giá là rườm rà, phức tạp, gây tốn kém thời gian và chi phí cho người dân và doanh nghiệp. Nhận thức của một bộ phận người dân về quyền và nghĩa vụ trong đăng ký đất đai còn hạn chế, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc kê khai, đăng ký biến động. Những tồn tại này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý của nhà nước mà còn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp đất đai, gây mất ổn định xã hội.
2.1. Tồn tại từ hệ thống bản đồ địa chính không đồng bộ
Hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn TP. Thanh Hóa chưa có sự thống nhất. Nghiên cứu cho thấy, đến năm 2018, có 26/37 đơn vị phường, xã đã được đo đạc và lập bản đồ theo công nghệ kỹ thuật số, sử dụng hệ tọa độ VN-2000. Tuy nhiên, vẫn còn 11 đơn vị, chủ yếu là các xã mới sáp nhập, vẫn đang sử dụng bản đồ hệ HN-72. Những bản đồ này có độ chính xác thấp, nhiều thông tin đã lỗi thời, thậm chí một số bản đồ giấy đã nhàu nát, mờ thông tin. Sự không đồng bộ này gây ra rất nhiều khó khăn trong công tác kiểm tra, đối soát hồ sơ, đặc biệt là khi xác định ranh giới thửa đất và thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là rào cản lớn cho việc xây dựng một cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại và thống nhất.
2.2. Khó khăn trong việc lưu trữ và cập nhật hồ sơ địa chính
Công tác quản lý và lưu trữ hồ sơ địa chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố vẫn còn mang nặng tính thủ công. Theo thống kê, có hàng trăm quyển sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động được lưu trữ dưới dạng giấy (Bảng 3.4). Việc khai thác thông tin từ các tài liệu này tốn nhiều thời gian và công sức, độ tin cậy không cao do có thể xảy ra sai sót trong quá trình ghi chép thủ công. Công tác cập nhật biến động đất đai như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp... lên các sổ sách này cũng không được thực hiện kịp thời và đầy đủ. Việc thiếu một hệ thống quản lý hồ sơ số hóa tập trung làm chậm quá trình giải quyết thủ tục hành chính và là một trong những nguyên nhân chính gây nên sự trì trệ trong công tác quản lý đất đai tại TP. Thanh Hóa.
III. Phương pháp lập và quản lý hồ sơ địa chính tại TP
Việc lập và quản lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ nền tảng trong toàn bộ công tác quản lý đất đai tại TP. Thanh Hóa. Hồ sơ địa chính là tập hợp các tài liệu, số liệu, bản đồ phản ánh thông tin về vị trí, hình thể, diện tích, loại đất, chủ sử dụng và tình trạng pháp lý của từng thửa đất. Chất lượng của hồ sơ địa chính ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý và tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn 2016-2018, thành phố đã có những nỗ lực nhất định trong việc hoàn thiện hệ thống này. Công tác đo đạc, lập mới và chỉnh lý bản đồ địa chính được chú trọng, đặc biệt là việc áp dụng công nghệ số và hệ tọa độ VN-2000 tại 26 phường, xã. Việc này đã tạo ra một bộ tài liệu bản đồ có độ chính xác cao, phục vụ hiệu quả cho việc thẩm định hồ sơ. Đối với các loại sổ sách như sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCN, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị chịu trách nhiệm chính trong việc thiết lập, quản lý và lưu trữ. Tuy nhiên, như đã phân tích, phương pháp quản lý chủ yếu vẫn là thủ công, dựa trên các loại sổ giấy được lập qua nhiều thời kỳ, gây ra sự thiếu nhất quán và khó khăn trong việc tra cứu, khai thác thông tin một cách hệ thống.
3.1. Thực trạng công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính
Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính tại TP. Thanh Hóa đã đạt được kết quả đáng ghi nhận. Tính đến năm 2018, 100% diện tích tự nhiên của 26/37 đơn vị hành chính đã được đo đạc, lập bản đồ địa chính theo hệ tọa độ VN-2000 (Bảng 3.3). Đây là cơ sở dữ liệu không gian quan trọng, giúp công tác quản lý trở nên chính xác và khoa học hơn. Tuy nhiên, thách thức vẫn còn ở 11 đơn vị phường, xã chưa được đo đạc lại. Việc chậm trễ triển khai đo đạc tại các khu vực này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn cản trở việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn thành phố. Kế hoạch đo đạc và hoàn thiện bản đồ cho các khu vực này trong giai đoạn 2020-2024 được xem là một nhiệm vụ cấp bách.
3.2. Quy trình quản lý sổ địa chính và sổ mục kê qua các thời kỳ
Hệ thống sổ sách địa chính tại TP. Thanh Hóa bao gồm nhiều loại, được lập ở các thời điểm khác nhau và theo các quy định khác nhau. Các loại sổ chính bao gồm Sổ địa chính, Sổ mục kê, Sổ cấp GCN và Sổ theo dõi biến động đất đai. Việc quản lý các loại sổ này đòi hỏi sự cẩn trọng và khoa học. Tuy nhiên, do phần lớn được lập thủ công trên giấy, việc tra cứu, đối chiếu thông tin giữa các loại sổ và với bản đồ địa chính thường xuyên gặp khó khăn. Đặc biệt, việc cập nhật các biến động đất đai chưa được thực hiện đồng bộ trên tất cả các loại hồ sơ liên quan, dẫn đến tình trạng thông tin không nhất quán. Đây là một trong những điểm yếu cốt lõi cần được khắc phục bằng giải pháp số hóa toàn diện.
IV. Bí quyết đẩy nhanh tiến độ cấp GCN đất tại TP
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) là một trong những nội dung trọng tâm và phức tạp nhất của quản lý đất đai tại TP. Thanh Hóa. Việc hoàn thành chỉ tiêu cấp GCN không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người dân mà còn giúp nhà nước quản lý chặt chẽ tài nguyên đất. Trong giai đoạn 2016-2018, thành phố đã nỗ lực triển khai nhiều giải pháp để đẩy nhanh tiến độ này. Quy trình cấp GCN lần đầu và cấp đổi, cấp lại được chuẩn hóa theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trình tự thủ tục được công khai tại bộ phận một cửa của UBND thành phố và UBND các phường, xã. Các cơ quan chuyên môn như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, và cơ quan thuế đã có sự phối hợp để luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính và trình ký cấp GCN. Kết quả thực tiễn cho thấy, hàng nghìn GCN đã được cấp cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, vẫn còn một số lượng đáng kể các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN do vướng mắc về nguồn gốc đất, vi phạm quy hoạch hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Việc giải quyết dứt điểm các trường hợp tồn đọng này chính là chìa khóa để hoàn thành cơ bản công tác cấp GCN trên địa bàn.
4.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Trình tự, thủ tục cấp GCN lần đầu được quy định tại Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại UBND cấp xã. Sau khi kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất và niêm yết công khai, UBND cấp xã sẽ chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tại đây, hồ sơ được kiểm tra, trích lục bản đồ, xác minh thực địa nếu cần và gửi thông tin sang cơ quan thuế. Sau khi người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND thành phố ký cấp GCN. Quy trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa nhiều cơ quan và sự tuân thủ nghiêm ngặt của người dân. Bất kỳ sự chậm trễ ở khâu nào cũng có thể kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.
4.2. Đánh giá kết quả cấp GCN cho hộ gia đình và tổ chức
Luận văn đã tổng hợp số liệu chi tiết về kết quả cấp GCN lần đầu cho các đối tượng sử dụng đất tính đến cuối năm 2018. Các bảng thống kê (Bảng 3.5, 3.6, 3.7) cho thấy kết quả cấp GCN cho đất ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đã đạt được những con số ấn tượng. Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn theo từng năm (2016, 2017, 2018), có thể thấy tiến độ cấp GCN không đồng đều. Vẫn còn một tỷ lệ nhất định các thửa đất chưa được cấp GCN. Đối với các tổ chức, việc cấp GCN cũng được tiến hành nhưng số lượng không nhiều, chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo đủ điều kiện. Việc đánh giá chi tiết kết quả này giúp nhận diện các điểm nghẽn để có giải pháp tháo gỡ phù hợp.
4.3. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN và nguyên nhân
Bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn một số lượng lớn hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện để hoàn thiện thủ tục cấp GCN (Bảng 3.8, 3.12). Các nguyên nhân chính bao gồm: đất có nguồn gốc không rõ ràng, sử dụng đất lấn chiếm, đất nằm trong quy hoạch đã được công bố, có tranh chấp đất đai, hoặc người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Việc giải quyết các trường hợp này đòi hỏi phải có chính sách cụ thể, linh hoạt, dựa trên việc rà soát kỹ lưỡng từng trường hợp và tuân thủ quy định của pháp luật. Đây là thách thức lớn nhất trong việc hoàn thành mục tiêu cấp GCN trên toàn địa bàn thành phố.
V. Top giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai TP
Để khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại TP. Thanh Hóa, nghiên cứu của Vũ Đường Thành (2019) đã đề xuất một hệ thống các giải pháp đồng bộ và khả thi. Trọng tâm của các giải pháp này là hiện đại hóa hệ thống quản lý, cải cách thủ tục hành chính và nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ. Việc đầu tiên và cấp bách nhất là phải hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ địa chính số theo hệ tọa độ VN-2000 trên toàn địa bàn. Song song đó, cần đẩy nhanh quá trình số hóa toàn bộ hồ sơ địa chính hiện có, bao gồm cả sổ sách và bản đồ, để xây dựng một cơ sở dữ liệu đất đai (CSDLĐĐ) tập trung, thống nhất. CSDLĐĐ này sẽ là công cụ đắc lực cho công tác quản lý, tra cứu thông tin, và là nền tảng cho việc cung cấp các dịch vụ công trực tuyến trong lĩnh vực đất đai. Bên cạnh giải pháp về công nghệ, yếu tố con người cũng hết sức quan trọng. Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính từ thành phố đến phường, xã. Đồng thời, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai để nâng cao nhận thức và ý thức chấp hành của người dân, góp phần giảm thiểu các vi phạm và tranh chấp đất đai.
5.1. Đề xuất hoàn thiện hệ thống hồ sơ và bản đồ địa chính số
Giải pháp quan trọng hàng đầu là tập trung nguồn lực để hoàn thành việc đo đạc lại bản đồ địa chính cho 11 đơn vị còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật số và hệ tọa độ VN-2000. Sau khi có hệ thống bản đồ đồng bộ, cần tiến hành số hóa toàn bộ hồ sơ, tài liệu địa chính đang được lưu trữ dưới dạng giấy. Việc xây dựng và vận hành một cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất sẽ giúp liên thông dữ liệu giữa các cơ quan (địa chính, thuế, xây dựng), giảm thiểu thời gian tra cứu, tăng tính minh bạch và chính xác trong quản lý. Hệ thống này cũng cho phép cập nhật biến động đất đai một cách nhanh chóng và đồng bộ, khắc phục tình trạng thông tin thiếu nhất quán hiện nay.
5.2. Cải cách thủ tục hành chính và nâng cao nhận thức người dân
Cần tiếp tục rà soát, đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc công khai, minh bạch toàn bộ quy trình, thời gian giải quyết và các khoản phí, lệ phí là hết sức cần thiết. Ứng dụng công nghệ thông tin, triển khai dịch vụ công trực tuyến mức độ 3, 4 sẽ giúp giảm thiểu tiếp xúc trực tiếp giữa người dân và cán bộ, hạn chế tiêu cực. Song song đó, phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật đất đai bằng nhiều hình thức đa dạng, dễ tiếp cận để người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó chủ động thực hiện đăng ký đất đai và các thủ tục liên quan, góp phần xây dựng một hệ thống quản lý đất đai bền vững.
