Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân bằng trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó. Để quản lý chặt chẽ và hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý nguồn tài nguyên quý giá này như :Các Luật Đất đai năm 1987, 1993 ,2003 và gần đây nhất là Luật Đất đai năm 2013.
Ngoài ra còn có các văn bản dưới luật,các Nghị Định, Thông Tư, các Quyết Định liên quan đến lĩnh vực đất đai. Chuyển QSDĐ là một hoạt động thực tiễn diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền .Nhưng chỉ đến Luật Đất đai năm 2003, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003 những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. c 2 Xã Như Khuê là một xã đang phát triển thuộc huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nới chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Do đó, để thấy được những mặt khó khăn, tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS.Trần Hải Đăng, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Như Khuê, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Như Khuê trong thời gian tới. Mục tiêu nghiên cứu 1.
Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê, huyện Lộc Bình ,tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016. Nhằm xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. Mục tiêu cụ thể - Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Như Khuê, huyện Lộc Bình,tỉnh Lạng Sơn.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê để biết được những thuận lợi khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ tại đây. - Phân tích và đánh gía công tác chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2014 – 2016 của xã Như Khuê - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ. - Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ. c 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất : - Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp hứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ xung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng kí thế chấp ,bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất. c 5 - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005/ của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ,tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 76/2014/BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất. - Quyết định số 07/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn. - Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người c 6 sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng + Đất đang có tranh chấp Đến luật Đất đai 2013, Nhà nước vẫn mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất; khắc phục hiệu quả việc c 7 giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan… Đây là những điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Luật đã hoàn chỉnh luật và chặt chẽ hơn gồm có 7 hình thức chuyển quyền, cụ thể là bỏ hình thức bảo lãnh QSDĐ.