Tổng quan luận án

Công trình nghiên cứu "Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản" của tác giả Đỗ Xuân Trọng được thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội vào năm 2022, thuộc chuyên ngành Luật kinh tế, mã số 9 38 01 07, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thị Nga và TS. Nguyễn Quang Tuyến.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Kể từ năm 1986, khi Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa, hệ thống thể chế kinh tế và pháp luật thương mại đã từng bước được kiện toàn. Tuy nhiên, kinh tế thị trường luôn tiềm ẩn các rủi ro mang tính hệ thống. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, mỗi dự án đầu tư khi được phê duyệt và triển khai đều gắn liền với cơ sở hạ tầng và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Khi các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc thay đổi chiến lược kinh doanh, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trở thành giải pháp xử lý bài toán vốn, giúp dự án tiếp tục được thực hiện, tránh nguy cơ đổ vỡ, đình trệ dự án hoặc phá vỡ quy hoạch.

Về mặt pháp lý, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều đạo luật như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2013, Luật Doanh nghiệp năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Thực tế áp dụng cho thấy các quy định còn tồn tại nhiều điểm thiếu sót, chưa cụ thể, chồng chéo và mâu thuẫn lẫn nhau. Mặt khác, thực tiễn đã phát sinh nhiều hiện tượng biến tướng, lách luật thông qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, góp vốn hợp tác đầu tư, hoặc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp nhằm chuyển nhượng dự án; cùng với đó là tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo, bán non dự án và lợi ích nhóm. Do đó, việc nghiên cứu toàn diện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản là một đòi hỏi cấp thiết từ lý luận và thực tiễn.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án được xác định qua 3 mục tiêu trọng tâm:

  1. Xây dựng nền tảng lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản và pháp luật điều chỉnh hoạt động này trên thị trường bất động sản.
  2. Chỉ ra những hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật hiện hành và khó khăn trong thực tiễn áp dụng cùng nguyên nhân của các tồn tại đó.
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, phù hợp quy luật kinh tế thị trường và bối cảnh hội nhập quốc tế.

Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể bao gồm:

  1. Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư và pháp luật điều chỉnh hoạt động này; làm sáng tỏ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và cơ cấu pháp luật điều chỉnh; nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các giả thuyết nghiên cứu.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực định và thực tiễn thi hành từ năm 2006 đến nay; chỉ ra kết quả đạt được, khoảng trống, mâu thuẫn pháp luật và nguyên nhân.
  3. Xác định định hướng và đề xuất các giải pháp lập pháp, giải pháp tổ chức thi hành nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng về pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản; các quy định pháp luật điều chỉnh trực tiếp và liên ngành (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự...); kinh nghiệm pháp luật của Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore; các thông tin, số liệu, vụ việc thực tế và các công trình khoa học có liên quan.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Về nội dung: Tập trung vào các quy định pháp luật điều chỉnh trực tiếp hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản (nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, trình tự thủ tục, hình thức pháp lý, quyền và nghĩa vụ, xử lý vi phạm) của các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản; không mở rộng sang các dự án đầu tư nói chung ngoài phạm vi này và không đi sâu vào khía cạnh kỹ thuật thẩm định công trình.
    • Về không gian: Nghiên cứu tại Việt Nam và khảo sát kinh nghiệm pháp lý tại Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore.
    • Về thời gian: Phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật từ năm 2006 (thời điểm ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) đến năm 2022.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã tổng quan và phân loại các công trình nghiên cứu liên quan thành ba nhóm nội dung chính:

1. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và chính sách quản lý

  • Nhóm giáo trình và sách chuyên khảo trong nước: Giáo trình Thị trường bất động sản của Hoàng Văn Cường (chủ biên), Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán (2006); sách Quản lý đất đai và thị trường BĐS của Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006); Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam của Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga (2011); Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam của Đinh Văn Ân (2011); sách Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản và bất ổn kinh tế vĩ mô ở Việt Nam của Lê Quốc Hội (2015).
  • Các bài viết thực tiễn: Bài viết "Nóng" thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản của Minh Nhật (2014) trên Tạp chí Đầu tư Chứng khoán làm rõ nguyên nhân bùng nổ chuyển nhượng dự án năm 2014 do hạn chế cấp phép mới và khó khăn tài chính của doanh nghiệp.
  • Tài liệu quốc tế: Báo cáo India’s Real Estate Market - Outlook of structured high yield debt của Cushman & Wakefield (2015); sách The Chinese Real Estate Market - Development, regulation and investment của Junjian Albert Cao (2015); bài báo China’s Real Estate Market của Chang Liu & Wei Xiong (2018) phân tích tác động của chính sách đất đai và chế độ Hukou; bài nghiên cứu Reform in the Indian real estate sector: an analysis của Basanta Kumar, Neelam Chawla, Brajaraj Mohanty (2018) và bài viết Regulation of Real Estate Transfers and Protection of Buyers’ Interest: A Perspective on Legal and Institutional Developments in India của Shikha Dimri (2019) phân tích Đạo luật Bất động sản năm 2016 của Ấn Độ.

2. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản

  • Giáo trình và sách chuyên khảo: Pháp luật về kinh doanh bất động sản của Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (2009); Pháp luật về kinh doanh bất động sản của Đặng Hoàng Mai (chủ biên), Nguyễn Việt Hương, Đào Thùy Ninh, Đinh Văn Trường (2016).
  • Bài báo khoa học: Bài viết của Nguyễn Quang Tuyến (2010) trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật; bài viết Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức của Trần Quang Huy (2011).
  • Luận án tiến sĩ: Luận án Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn của Vũ Anh (2012); luận án Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012).

3. Các công trình nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng dự án bất động sản

  • Các nghiên cứu chuyên sâu về chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung: Luận án tiến sĩ Chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam (2019) và các bài báo khoa học (2012, 2018) của Trương Thế Côn; bài viết của Phan Phan (2019) về sự mâu thuẫn giữa Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
  • Các nghiên cứu về chuyển nhượng dự án bất động sản: Bài viết của Nguyễn Thị Kiều Oanh (2014) trên Tạp chí Khoa học pháp lý; bài viết của Phan Thông Anh và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017); bài viết của Trịnh Diệp Ly (2018) về dự án nhà ở thương mại; bài viết của Võ Trung Tín và Trương Văn Quyền (2021) trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp.
  • Các khảo sát và nghiên cứu quốc tế: Khảo sát của BNT Attorneys-at-law (2013) tại Trung và Đông Âu; tài liệu của Mayer Brown SJC (2014) tại Trung Quốc; DLA Piper (2015) tại Tây Ban Nha; công trình của Phang Sock Yong và Helble Matthias (2016) về chính sách nhà ở tại Singapore.

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn giải quyết

Các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận thị trường bất động sản dưới góc độ kinh tế hoặc quản lý nhà nước tổng thể, nghiên cứu pháp luật kinh doanh bất động sản chung hoặc phân tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn lẻ. Một số công trình về chuyển nhượng dự án đầu tư chỉ tiếp cận theo Luật Đầu tư cũ (năm 2005 hoặc 2014) đã hết hiệu lực. Luận án của Đỗ Xuân Trọng là công trình tiến sĩ luật học đầu tiên nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản dưới sự tác động đan xen của hệ thống pháp luật hiện hành (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020), làm rõ các giao dịch biến tướng và rút ra bài học kinh nghiệm quốc tế cụ thể cho Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết vận dụng

Luận án xây dựng cơ sở lý luận dựa trên 4 khung lý thuyết chủ yếu:

  1. Lý thuyết về kinh tế thị trường: Khẳng định kinh tế thị trường là giai đoạn phát triển tất yếu; thừa nhận tính độc lập, tự chủ và cạnh tranh bình đẳng giữa các chủ thể kinh tế. Giá cả do quy luật cung - cầu quyết định. Thị trường bất động sản phải vận hành đồng bộ với các thị trường đầu vào khác (đất đai, vốn, công nghệ) dưới sự bảo đảm của khuôn khổ pháp luật.
  2. Lý thuyết về mối quan hệ giữa pháp luật và kinh tế: Vận dụng quan điểm của C.Mác về mối quan hệ giữa cơ sở hạ tầng và kiến trúc thượng tầng. Cơ sở kinh tế quyết định sự hình thành, nội dung và cơ chế điều chỉnh của pháp luật; ngược lại, pháp luật tạo lập môi trường thuận lợi hoặc rào cản cho sự phát triển kinh tế. Do đó, việc đánh giá quy định chuyển nhượng dự án phải xem xét cả tính hợp pháp lẫn tính hiệu quả thực tiễn.
  3. Lý thuyết về pháp luật kinh tế: Tiếp cận quan điểm hiện đại (tiêu biểu như công trình chuyên khảo của Phạm Duy Nghĩa, 2004), xác định pháp luật kinh tế bao gồm pháp luật doanh nghiệp, hợp đồng thương mại, giải quyết tranh chấp, quản lý kinh tế công cộng và các thị trường chuyên biệt nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống thể chế.
  4. Thuyết vật quyền: Xác định dự án đầu tư và các quyền tài sản phát sinh từ dự án là đối tượng tài sản thuộc quyền tự định đoạt của nhà đầu tư, giúp củng cố quyền chuyển giao, tái cấu trúc tài sản kinh doanh.

Hệ thống câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu

Luận án thiết lập hệ thống 11 câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu theo 4 nhóm:

  • Về khía cạnh lý luận (4 câu hỏi/giả thuyết):
    • Câu hỏi 1: Quan niệm và đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản là gì? -> Giả thuyết: Là việc chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới; đối tượng chuyển nhượng là tập hợp tài sản phức tạp gắn liền quyền sử dụng đất và quyền thực hiện dự án.
    • Câu hỏi 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư? -> Giả thuyết: Là giải pháp giải quyết tình trạng dự án "treo", giảm thiểu thiệt hại tài chính cho nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường vận động liên tục và hiện thực hóa quyền định đoạt tài sản theo thuyết vật quyền.
    • Câu hỏi 3: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản cần giải quyết những vấn đề gì? -> Giả thuyết: Tập trung vào chủ thể, nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng, thẩm quyền, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ các bên, hợp đồng và chế tài xử lý vi phạm.
    • Câu hỏi 4: Kinh nghiệm quốc tế về chuyển nhượng dự án bất động sản gợi mở điều gì cho Việt Nam? -> Giả thuyết: Cung cấp bài học tham chiếu phù hợp với điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
  • Về khía cạnh pháp luật thực định (2 câu hỏi/giả thuyết):
    • Câu hỏi 1 & 2: Pháp luật hiện hành quy định như thế nào và còn những điểm mâu thuẫn, chồng chéo nào? -> Giả thuyết: Quy định điều chỉnh nằm rải rác ở nhiều đạo luật liên ngành dẫn đến xung đột, thiếu đồng bộ và tạo ra các khoảng trống pháp lý.
  • Về khía cạnh thực tiễn thực hiện pháp luật (2 câu hỏi/giả thuyết):
    • Câu hỏi 1 & 2: Thực trạng giao dịch trên thị trường và những vướng mắc phát sinh? -> Giả thuyết: Nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn nhưng vướng mắc về thủ tục hành chính; phát sinh nhiều dạng giao dịch lách luật thông qua ủy quyền, đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp.
  • Về khía cạnh định hướng và giải pháp (3 câu hỏi/giả thuyết):
    • Câu hỏi 1, 2 & 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành? -> Giả thuyết: Cần sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật chuyên ngành gắn với nâng cao nhận thức, trách nhiệm của chủ thể thực thi và cơ quan công quyền.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn tư liệu

  • Phương pháp luận: Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh.
  • Phương pháp nghiên cứu cụ thể theo chương:
    • Chương 1: Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh tài liệu học thuật.
    • Chương 2: Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh luật học (đối chiếu quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore), phương pháp hệ thống.
    • Chương 3: Phương pháp tổng hợp, phân tích quy phạm, đánh giá thực tiễn, đối chiếu văn bản, phương pháp sơ đồ hóa và diễn giải nguyên nhân.
    • Chương 4: Phương pháp phân tích, tổng hợp, diễn giải logic nhằm xây dựng giải pháp.
  • Nguồn tư liệu: Văn kiện Đại hội Đảng (Đại hội VI, VII, VIII, IX, XII); hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam (Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2005, 2014 và 2020, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 52/1999/NĐ-CP...); quy định pháp luật của Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore, Đức, Tây Ban Nha; dữ liệu thực tiễn và bảng biểu về các thương vụ chuyển nhượng dự án trên thị trường giai đoạn 2014 - 2016.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 1 tập trung hệ thống hóa toàn bộ các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài theo 3 nhóm vấn đề: thị trường và quản lý thị trường bất động sản; kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản; pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung và dự án kinh doanh bất động sản nói riêng.

Tác giả đánh giá kết quả của các công trình trước đó, chỉ rõ những nội dung đã được giải quyết và các khoảng trống khoa học còn tồn tại. Trên cơ sở đó, chương xác định định hướng nghiên cứu của luận án, xây dựng khung 4 lý thuyết khoa học nền tảng và cụ thể hóa hệ thống 11 câu hỏi cùng giả thuyết nghiên cứu làm kim chỉ nam cho toàn bộ công trình.

Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2 làm sáng tỏ hệ thống lý luận về dự án đầu tư và pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

  • Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản: Luận án định nghĩa dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các bất động sản (nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng) nhằm mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trong một thời hạn đầu tư nhất định. Hoạt động này mang 4 đặc điểm:
    1. Luôn được thực hiện gắn liền với quyền sử dụng đất.
    2. Đòi hỏi quy mô vốn đầu tư trung và dài hạn rất lớn.
    3. Thời gian thực hiện kéo dài nhiều năm nhưng có mốc bắt đầu và kết thúc xác định.
    4. Tài sản hình thành sau đầu tư có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án dài.
  • Lý luận về chuyển nhượng dự án: Xác định bản chất là việc chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới. Hoạt động này có tính tất yếu khách quan nhằm giải cứu dự án thiếu vốn, chống lãng phí tài nguyên đất đai, tái cấu trúc danh mục đầu tư và bảo đảm thực hiện quy hoạch kinh tế - xã hội.
  • Cơ cấu pháp luật điều chỉnh: Phân tích nội dung cơ cấu pháp luật bao gồm: nguyên tắc điều chỉnh, điều kiện chuyển nhượng (đối với chủ thể và dự án), thẩm quyền, trình tự thủ tục, hợp đồng chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ các bên, cùng chế tài xử lý vi phạm.
  • Kinh nghiệm pháp luật quốc tế: Phân tích quy định pháp luật của Trung Quốc (chính sách cấp đất, quy hoạch và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất), Ấn Độ (Đạo luật Bất động sản năm 2016 thiết lập cơ chế quản lý đất đai và bảo vệ quyền lợi người mua), và Singapore (khung pháp lý phát triển nhà ở, thu hồi đất và cấp phép chuyển nhượng).

Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 3 đi sâu phân tích hệ thống quy phạm pháp luật thực định và đánh giá thực tiễn thi hành:

  • Quy định pháp luật thực định: Luận giải chi tiết các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc chuyển nhượng, điều kiện đối với dự án và các bên tham gia, thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quy trình thủ tục hành chính, hợp đồng và chế tài xử lý vi phạm.
  • Thực tiễn áp dụng và số liệu minh chứng: Luận án tổng hợp số liệu thực tế về các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hệ thống bảng biểu:
Số hiệu bảng Tên bảng trong luận án Nội dung khái quát
Bảng 3.1 Một số thương vụ điển hình trong năm 2014 Ghi nhận các thương vụ chuyển nhượng dự án nổi bật khi thị trường phục hồi và xuất hiện làn sóng gom hàng của các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính.
Bảng 3.2 Một số thương vụ chuyển nhượng trong lĩnh vực BĐS 2015 - 2016 Phản ánh diễn biến giao dịch chuyển nhượng dự án sau khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực.
Bảng 3.3 Danh sách một số thương vụ trong quý I/2016 Thống kê danh mục các giao dịch chuyển nhượng dự án trong quý I/2016 (kết hợp phân tích cùng Hình 3.1 trong văn bản).
Bảng 3.4 3 thương vụ M&A bất động sản nổi bật trong quý III/2016 Phân tích 3 thương vụ mua bán và sáp nhập bất động sản quy mô lớn trên thị trường trong quý III/2016.
  • Hạn chế và bất cập:
    • Tồn tại mâu thuẫn giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, Luật Đầu tư về điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
    • Thủ tục hành chính qua nhiều cấp thẩm định còn kéo dài và phức tạp.
    • Thực trạng lách luật phổ biến qua việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng ủy quyền quản lý dự án, hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn, hoặc mua bán 100% cổ phần/phần vốn góp của doanh nghiệp sở hữu dự án để né tránh điều kiện luật định và nghĩa vụ thuế.
    • Cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba (người mua nhà tại dự án) khi chuyển giao chủ đầu tư còn thiếu chặt chẽ.

Chương 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 4 đưa ra các định hướng và nhóm giải pháp cụ thể:

  • Định hướng hoàn thiện: Bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa các luật chuyên ngành; thể chế hóa quyền tài sản và tự do kinh doanh; xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch gắn liền với hội nhập quốc tế.
  • Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:
    • Hoàn thiện, chuẩn hóa khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.
    • Sửa đổi, bãi bỏ các quy định chồng chéo về điều kiện chuyển nhượng dự án giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản (đặc biệt là yêu cầu bắt buộc về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và có quyết định giao đất).
    • Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng theo hướng phân định rõ quy trình đối với dự án đầu tư thông thường và dự án kinh doanh bất động sản.
    • Bổ sung quy định chặt chẽ về hợp đồng chuyển nhượng dự án và cơ chế ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư mới đối với khách hàng đã mua bất động sản hình thành trong tương lai.
    • Xây dựng khung pháp lý điều chỉnh và kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án thông qua hình thức M&A phần vốn góp/cổ phần của doanh nghiệp dự án để chống thất thu thuế và minh bạch hóa thị trường.
  • Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật:
    • Cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng dự án tại các cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, UBND cấp tỉnh).
    • Nâng cao trình độ chuyên môn, phẩm chất và trách nhiệm công vụ của đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác thẩm định dự án.
    • Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin thị trường bất động sản công khai, minh bạch.
    • Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát thị trường nhằm phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi đầu cơ, kích cầu ảo, bán non dự án và lợi ích nhóm.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự xác định các đóng góp mới chủ yếu sau:

  1. Về mặt lý luận:

    • Hệ thống hóa và phát triển cơ sở lý luận về dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản trên cơ sở kết hợp các học thuyết kinh tế, lý thuyết kinh tế thị trường, thuyết vật quyền và quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin.
    • Luận giải rõ bản chất của dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp tài sản phức hợp và quyền thực hiện dự án, khẳng định chuyển nhượng dự án là quyền tài sản khách quan của chủ đầu tư.

  2. Về mặt thực tiễn pháp lý:

    • Nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản dưới góc độ liên ngành (Kinh doanh bất động sản, Đầu tư, Đất đai, Doanh nghiệp, Dân sự).
    • Đánh giá toàn diện thực trạng thi hành pháp luật thông qua số liệu các thương vụ M&A giai đoạn 2014 - 2016, chỉ ra các điểm nghẽn, mâu thuẫn thể chế và các phương thức lách luật (hợp đồng ủy quyền, đặt cọc, chuyển nhượng vốn góp).
    • Khảo cứu, phân tích kinh nghiệm lập pháp của Trung Quốc, Ấn Độ và Singapore, rút ra các giá trị tham chiếu phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.

  3. Về kiến nghị và giải pháp:

    • Đề xuất hệ thống yêu cầu và nguyên tắc hoàn thiện thể chế bảo đảm tính đồng bộ, minh bạch và bình đẳng quyền lợi giữa các bên.
    • Đề xuất hai nhóm giải pháp đồng bộ: hoàn thiện các quy định pháp luật thực định (sửa đổi quy định về điều kiện, hợp đồng, thủ tục, kiểm soát M&A) và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật (cải cách hành chính, nâng cao năng lực cán bộ, xây dựng cơ sở dữ liệu công khai và tăng cường thanh tra).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế nghiên cứu:
    • Luận án chỉ giới hạn nghiên cứu trong khuôn khổ các quy định pháp luật điều chỉnh trực tiếp hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư của các chủ thể kinh doanh bất động sản theo phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản; không mở rộng sang các dự án đầu tư công hoặc các dự án phi thương mại.
    • Luận án không đi sâu nghiên cứu những yếu tố mang tính kỹ thuật thuần túy về mặt thẩm định xây dựng và thẩm định tài chính dự án.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Các công trình khoa học tiếp theo cần nghiên cứu chuyên sâu về cải cách bộ máy hành chính nhà nước, quy chuẩn hóa năng lực của đội ngũ cán bộ công chức trong thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án.
    • Nghiên cứu các phương pháp và quy trình thẩm định kỹ thuật, định giá dự án phức hợp khi thực hiện chuyển nhượng trên thị trường bất động sản.

Giá trị tham khảo

  • Đối với công tác đào tạo và nghiên cứu khoa học: Luận án là tài liệu tham khảo chuyên khảo cho nghiên cứu sinh, học viên cao học, sinh viên ngành Luật kinh tế, Luật Đất đai, Kinh tế đầu tư và Quản lý bất động sản; cung cấp khung phân tích lý luận và phương pháp tiếp cận liên ngành.
  • Đối với cơ quan hoạch định chính sách và lập pháp: Cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn trực tiếp cho Quốc hội, các Bộ ngành (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư) trong quá trình rà soát, sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các nghị định hướng dẫn.
  • Đối với thực tiễn hành nghề và doanh nghiệp: Cung cấp tài liệu tham khảo cho các luật sư, chuyên gia tư vấn pháp lý, doanh nghiệp đầu tư bất động sản trong việc nhận diện rủi ro pháp lý, thực hiện đúng trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án và phòng ngừa rủi ro tranh chấp hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án định nghĩa thế nào về dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản?
Luận án định nghĩa: Dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các bất động sản như nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng nhằm mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trong một thời hạn đầu tư nhất định.

2. Dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản nào theo luận án?
Luận án chỉ ra 4 đặc điểm cốt lõi: (1) Được thực hiện gắn liền với quyền sử dụng đất; (2) Đòi hỏi quy mô vốn đầu tư trung và dài hạn rất lớn; (3) Thời gian thực hiện dài nhưng có mốc thời gian bắt đầu và kết thúc rõ ràng; (4) Tài sản hình thành sau đầu tư có giá trị sử dụng lâu dài và đời sống kinh tế dài.

3. Hoạt động chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của những đạo luật chủ yếu nào tại Việt Nam?
Hoạt động này chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật liên ngành, chủ yếu gồm: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2013, Luật Doanh nghiệp năm 2020 và Bộ luật Dân sự năm 2015 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

4. Luận án nghiên cứu so sánh kinh nghiệm pháp luật của những quốc gia nào?
Luận án phân tích thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý chuyển nhượng dự án bất động sản của 3 quốc gia: Trung Quốc, Ấn Độ (với Đạo luật Bất động sản năm 2016) và Singapore; đồng thời có điểm qua kinh nghiệm tại Đức và Tây Ban Nha.

5. Những phương thức lách luật phổ biến trong chuyển nhượng dự án được luận án chỉ ra là gì?
Thực tiễn ghi nhận các hình thức biến tướng để chuyển nhượng dự án khi chưa đủ điều kiện luật định bao gồm: ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng ủy quyền quản lý dự án, hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn chia sẻ lợi nhuận, hoặc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp chi phối trong doanh nghiệp sở hữu dự án.

Kết luận

Luận án tiến sĩ "Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản" của tác giả Đỗ Xuân Trọng là một công trình nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống trong chuyên ngành Luật kinh tế. Công trình đã làm sáng tỏ nền tảng lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản dựa trên thuyết vật quyền và các quy luật kinh tế thị trường, đồng thời nhận diện chính xác các mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống pháp luật thực định Việt Nam giai đoạn từ năm 2006 đến 2022. Thông qua việc phân tích thực tiễn áp dụng và khảo cứu kinh nghiệm quốc tế, luận án đã đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện về lập pháp và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định và an toàn.