Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài của luận án 1. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và chính sách quản lý, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là một trong những hình thức KDBĐS trên TTBĐS. Do đó, để hiểu rõ về bản chất của chuyển nhượng DAĐT để làm cơ sở cho những nghiên cứu sâu hơn về pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trên TTBĐS thì NCS tiếp cận nghiên cứu các công trình nghiên cứu về TTBĐS và chính sách quản lý, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS tại Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới.
Có thể kể đến một số công trình sau đây: - Cuốn “Thị trường bất động sản”, của Hoàng Văn Cường (chủ biên), Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán, Nxb Xây dựng, 2006. Nhóm tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận về bất động sản (BĐS), TTBĐS; quá trình phát triển của TTBĐS Việt Nam và có những định hướng phát triển thị trường, chủ yếu tập trung vào việc tăng cường quản lý nhà nước qua các công tác xây dựng pháp luật, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), chính sách thuế, quy hoạch. Hơn nữa, nhóm tác giả cũng dành nhiều trang để nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTBĐS ở Đức, Cộng hòa Séc, Úc, Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, Hàn Quốc, Hoa Kỳ nhưng chủ yếu chỉ tiếp cận ở góc độ chính sách chung. - Cuốn sách “Quản lý đất đai và thị trường BĐS”, của Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, Nxb Bản đồ, 2006.
Các tác giả giới thiệu những vấn đề tổng quan về TTBĐS (lấy Mỹ và Trung Quốc làm ví dụ), hoạt động quản lý nhà nước đối với TTBĐS; Thực trạng TTBĐS Việt Nam về quỹ đất, tình hình tổ chức quản lý; thực trạng chính sách pháp luật về tài chính, quy hoạch, đăng ký đất đai và đề xuất những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản lý đất đai để TTBĐS phát triển lành mạnh. - Cuốn “Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam” của TS. Bùi Văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga (chủ biên), Nxb Chính trị quốc gia, 2011.
Các tác giả đã xây dựng hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về TTBĐS (khái niệm, đặc điểm, yếu tố cấu thành, giá, tổ chức trung gian) và quản lý nhà nước đối với TTBĐS (tạo lập môi trường - định hướng - điều tiết - thanh kiểm tra), nghiên cứu 10 kinh nghiệm nước ngoài. Trên cơ sở đó, làm rõ thực trạng phát triển TTBĐS và quá trình đổi mới quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam, đánh giá thực trạng và đưa ra một số dự báo, giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam. Cuốn sách được viết vào thời kỳ pháp luật KDBĐS của Việt Nam còn mới mẻ (Luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động KDBĐS lần đầu tiên được ban hành năm 2006 - Luật KDBĐS năm 2006), chính vì vậy tương tự các công trình nghiên cứu khác trong giai đoạn này thường là các nghiên cứu tổng quan. Các nội dung mà cuốn sách đề cập cũng như cách thức triển khai nghiên cứu đều có giá trị tham khảo với NCS, tuy nhiên với một khía cạnh của TTBĐS là chuyển nhượng DAĐT thì cuốn sách vẫn chưa đề cập tới.
- Cuốn sách “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, của TS. Đinh Văn Ân (chủ biên), Nxb Chính trị quốc gia, 2011. Tác giả đã cung cấp cho người đọc một cái nhìn tổng quan, lại không kém phần sâu sắc về cơ sở lý luận về TTBĐS; thực trạng TTBĐS Việt Nam và các chính sách phát triển TTBĐS của Việt Nam; kinh nghiệm về chính sách phát triển TTBĐS cho Việt Nam thông qua nội dung nghiên cứu về chính sách phát triển TTBĐS của một số quốc gia phát triển trên thế giới như Đức, Phần Lan, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Séc, Trung Quốc, Philippines, Hàn Quốc. Cuối cùng là quan điểm, định hướng và giải pháp tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển TTBĐS đến năm 2020.
Khác với các công trình nghiên cứu khác về TTBĐS thường dưới góc độ kinh tế hoặc pháp luật thì trong cuốn sách này, cả hai góc độ đó đều được phản ánh đồng thời, không tách rời nhau. Mặc dù cuốn sách không trực tiếp viết về chuyển nhượng DAĐT BĐS nhưng những vấn đề lý luận, đánh giá thực tiễn và giải pháp mà cuốn sách đưa ra đều có giá trị tham khảo cao đối với NCS về cả cách thức tiếp cận giải quyết vấn đề cũng như nội dung được đề cập đến đều là những yếu tố xoay quanh hoạt động KDBĐS của các chủ đầu tư, có vai trò quan trọng trong việc xem xét tính phù hợp của các quy định pháp luật nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư đồng thời vẫn đảm bảo duy trì sự phát triển ổn định, an toàn của thị trường. - Bài viết, “Nóng” thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản”, của Minh Nhật, Tạp chí Đầu tư Chứng khoán, số 59(1467), năm 2014, tr. 28, tác giả đã làm rõ nguyên nhân thị trường chuyện nhượng dự án BĐS “nóng” vào giai đoạn năm 2014.
Cụ thể, do: (i), sự hạn chế cấp phép dự án mới và (ii) nhiều doanh nghiệp BĐS lâm vào tình trạng khó khăn nên xu hướng chuyển nhượng dự án BĐS được các nhà đầu tư lựa chọn. Thực trạng đó, tạo ra một làn sóng các nhà đầu tư cả nội lẫn ngoại có tiềm lực đang mạnh tay “gom hàng”. Việc chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau thường diễn ra nhanh chóng và dễ dàng hơn so với chuyển nhượng hoặc hợp tác với đối tác nước ngoài. Xu hướng là trước 11 đây nhà đầu tư nước ngoài chờ nhà đầu tư trong nước xin dự án trước rồi mua lại, nhưng gần đây các nhà đầu tư nước ngoài đã chủ động xin dự án từ đầu.
Điều này xuất phát từ hệ thống pháp luật của Việt Nam còn nhiều điểm chưa hoàn thiện. - Cuốn sách “Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản và bất ổn kinh tế vĩ mô ở Việt Nam” của Lê Quốc Hội, Nxb Khoa học xã hội, 2015. Tác giả đã trình bày một số vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS; những bất ổn của kinh tế vĩ mô do tác động của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS và những giải pháp thu hút, quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS nhằm ổn định kinh tế vĩ mô ở nước ta. Cuốn sách nghiêng về phương thức tiếp cận kinh tế với các khái niệm, mô hình, biểu hiện, tác động của nền kinh tế, cho người đọc một cái nhìn về TTBĐS dưới lăng kính của một nhà kinh tế học chứ không phải một nhà quản lý, một nhà nghiên cứu pháp luật.
Song song với đó, tác giả cũng có những luận bàn về pháp luật thể hiện ở các nội dung như: Kinh nghiệm quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam. Với cách tiếp cận mang tính kinh tế mà tác giả đem đến đã giúp NCS có cách nhìn nhận và đánh giá vấn đề một cách linh hoạt, đa chiều và có những sự gợi mở nhất định trong việc xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. - Trong “India’s Real Estate Market - Outlook of structured high yield debt” (Thị trường bất động sản Ấn Độ - Cái nhìn về cấu trúc các khoản nợ có lãi suất cao), Báo cáo tổng kết tháng 3 năm 2015 của Cushman & Wakefield - Đại lý tư vấn BĐS thương mại toàn cầu: Báo cáo phân tích các nguồn vốn đầu tư vào TTBĐS, khuynh hướng bỏ vốn vào các hạng mục BĐS từ cao cấp cho đến BĐS cho người thu nhập thấp, những thách thức đặt ra. Mối quan hệ giữa TTBĐS với các ngân hàng thương mại cũng được làm rõ.
Một số vấn đề có liên quan đến DAĐT BĐS được đề cập như: nguồn vốn cho DAĐT BĐS, đặc biệt tại mỗi giai đoạn khi triển khai dự án nguồn vốn nào chiếm ưu thế; tình trạng dự án BĐS bị chậm trễ, trì hoãn do nhà đầu tư không đủ vốn, đặc biệt là đối với những dự án BĐS cao cấp; tình hình phê duyệt các dự án BĐS mới của Ấn Độ. - Cuốn sách “The Chinese Real Estate Market - Development, regulation and investment” (Thị trường bất động sản Trung Quốc - Phát triển, quy định và đầu tư), có nội dung nghiên cứu và phân tích về TTBĐS Trung Quốc của tác giả Junjian Albert Cao được xuất bản vào năm 2015. Qua cuốn sách này, tác giả đã phân tích từng thời kỳ phát triển của TTBĐS tại Trung Quốc, những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường như cải cách nền kinh tế, thay đổi chính sách pháp luật,. Ngoài ra, tác giả cũng đi sâu vào việc phân tích thị trường nhà ở, TTBĐS thương mại, bên cạnh thị trường đất đai để giúp người đọc có cái nhìn toàn cảnh về TTBĐS 12 tại Trung Quốc.
Tiếp đến, tác giả đã phân tích các quy định của pháp luật về việc cấp đất, quy hoạch sử dụng đất, quản lý thị trường nhà ở. trong đó bao gồm các quy định về điều kiện triển khai một dự án phát triển BĐS và điều kiện thực hiện giao dịch trên TTBĐS. Từ đó tác giả đã đưa ra một cái nhìn sâu sắc về những đánh giá và quyết định liên quan đến TTBĐS, bao gồm đầu tư vào TTBĐS tại quốc gia này. Có thể thấy những vấn đề được tác giả đề cập đến trong cuốn sách này đều là những vấn đề liên quan trực tiếp đến đề tài nghiên cứu của NCS, là cơ sở để NCS đánh giá những ưu điểm và nhược điểm trong những quy định của Trung Quốc về vấn đề chuyển nhượng DABĐS tại quốc gi này, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Bài báo “China’s Real Estate Market” (Thị trường Bất động sản Trung Quốc) của nhóm tác giả Chang Liu & Wei Xiong đăng trên Nber Working Paper Series vào năm 2018, đã khái quát sự phát triển của thị trường bất động sản tại Trung quốc trong từng thời ký phát triển của đất nước. Sự phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc bắt nguồn sâu xa từ quá trình chuyển đổi kinh tế vĩ đại của nước này, theo đó gắn liền với quá trình đô thị hóa tại Trung Quốc.