Chương I. Những vin dé W luận xây dụng PL vé kính doanh dịch vụ BĐS. việc sử dụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh. sử dụng các chiêu lừa gạt.
tung tin thất thiệt nhăm hạ thấp uy tín, danh dự cua đối thủ kinh doanh v. Những hoạt động này gây lũng đoạn. thao túng thị trường BĐS và làm rồi ren sự vận hành các giao dịch BĐS trên thị trường. Dé thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, công khai và minh bạch thì không thê thiếu được sự quan ly của Nhà nước thông qua biện pháp pháp luật.
Thi hai, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác không có được; đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng. - Tinh quy phạm cua pháp luật: Những quy tắc đạo đức được sử dụng một cách phô biến trong quan hệ ứng xử hàng ngày cua con người được pháp luật "pháp điên hóa” thành các quy định pháp luật. Điều này có nghĩa là pháp luật xây dựng những quy tắc ứng xử mẫu thông qua nội dung các quy định để con người căn cứ vào đó tự điều chỉnh hành vi ứng xử của mình cho ngày càng gân với những hành vị ứng xử mâu này. - Tính bắt buộc chung: Quy định của pháp luật được xây dựng trên cơ sở các quy tặc đạo đức, quy ước chung được xã hội thừa nhận rộng rãi.
Tuy nhiên, khác với quy tac đạo đức, quy phạm pháp luật có tính bắt buộc chung đối với mọi người trong xã hội. Điều này có nghĩa là mọi người phải có nghĩa vụ và trách nhiệm tuân thủ. chấp hành pháp luật. Thông qua đó, sự công 25 Pháp luật VỀ kính doanh dịch vụ bat động san ở Viet Nam băng.
bình dang được thiết lập giữa những chủ thé. những giai tang khác nhau trong xã hội. Mọi người déu có quyền bình đăng như nhau về quyền và nghĩa vụ trên các lĩnh vực chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội v. nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng.
- Tĩnh cưỡng chế: Sự tuân thủ quy tắc đạo đức của con người được thực hiện dựa trên ý thức tự giác và sức cảm hóa. sự giác ngộ, lan tỏa của lẽ phải. của quy ước cộng đồng chung, của những ứng xử mẫu mực trong xã hội. Khác với quy tac đạo đức, pháp luật là thiết chế mang tính quyền lực nhà nước.
Nó do Nhà nước ban hành và đảm bảo sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước. Điều này có nghĩa là néu con người tự giác chấp hành việc tuân thủ pháp luật thì họ sẽ được Nhà nước cho hưởng quyên và lợi ich hợp pháp; đồng thời, các quyền và lợi ich hợp pháp nay được Nhà nước bảo hộ thông qua các biện pháp pháp ly. Ngược lại, néu con người không tuân thủ pháp luật thì họ sẽ nhận được những chế tài xử lý của Nhà nước. Những chế tài này là sự cưỡng chế bắt buộc và được đảm bảo bởi yếu tố quyên lực nhà nước.
Thuộc tính này làm cho pháp luật có tính nghiêm minh và nhờ đó trật tự xã hội nói chung và trật tự trong hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng được thiết lập và duy trì. - Tỉnh thích ứng: Pháp luật không hoàn toàn là sản phẩm mang tinh chủ quan của con người mà nó còn là “tam gương” 26 Chuong L Vhững van dé lv luậm xav dung PL về kinh doanh dich vu BĐS. phan chiều thực tế sinh động cũng như yêu cau, đòi hỏi cua thực tế cuộc sông. Khi hoàn cảnh khách quan của đời sống xã hội thay đôi thi pháp luật cũng phai tự điều chỉnh, thay đôi theo nham đáp ứng yêu câu của thực tiền.
Có như vậy thì pháp luật mới phù hợp và mới nhanh chóng ởi vào cuộc sông. Do những đặc trưng co ban trên day mà pháp luật trở thành một trone những biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất, “Nha nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý" (Nghị quyết Đại hội Dang toàn quốc lần thứ VI). pháp luật phải được sử dụng dé quan lý thị trường BĐS (trong đó có các hoạt động kinh doanh dịch vụ BDS); bơi lẽ, thị trường BDS là thị trường đặc biệt. hang hóa là BDS có giá trị rất lớn và anh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.
Thứ ba, thông qua cơ chế điêu chỉnh của pháp luật mà trật tự quan ly thị trường BDS nói chung và quan ly hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng được xác lập và đi vào né nếp; theo đó: (i) Đối với những hoạt động kinh doanh BĐS phù hợp với yêu câu của pháp luật như kinh doanh BĐS công khai, minh bạch và chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về BDS đối với Nhà nước. thì pháp luật bảo vệ. khuyến khích, tạo điều kiện dé nó ngày càng phát triên; (ii) Đối với những hoạt động kinh doanh BDS không phù hợp với yêu cầu của 27 Pháp luật về kinh doanh dich vụ bat động san ở Việt Nam pháp luật như đầu cơ. mua bán BĐS lòng vòng kiếm lời.
hành vi lũng đoạn thị trường BĐS day giá BĐS lên quá cao so với giá trị thực của BDS (gia BDS “đo ”); hoạt động kinh doanh BĐS trốn thuế. thi pháp luật ngăn chặn, xử lý và loại bỏ dan ra khỏi đời sống xã hội. Thông qua cơ chế điều chỉnh này, pháp luật xác lập một trật tự quản lý ngày càng có hiệu quả đôi với thị trường BĐS. Thứ tw, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS liên quan đến một loại hàng hóa đặc biệt là BĐS.
BĐS có một số thuộc tính cơ ban là: (i) Cô định về vị trí địa lý, không di đời được; (ii) Là tài sản có tính lâu bên; (iii) Chịu ảnh hưởng trực tiếp của chính sách, pháp luật của Nhà nước; của phong tục, tập quán, tâm lý thị hiểu của người dân v. Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS tiềm ân nhiều rủi ro. Hơn nữa, thị trường BĐS mang các đặc điểm chủ yếu như: (i) Thị trường mang tính địa phương, tính khu vực, vùng, miễn sâu sắc; (ii) Thị trường BĐS là thị trường rất khó thâm nhập; (iii) Thị trường BĐS là thị trường nơi mà ở đó yếu tố “cung” bao giờ cũng thấp hơn nhiều yếu tố “cẩu” và giá cả BDS luôn biển động trên thị trường; (iv) Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo; (v) Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn; (vi) Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật của Nhà nước; của thị hiểu, phong 28 ( hương L Nhung van dé fy luận vậy dung PL về kinh doanh dich vu BĐS. tục tập quan của người dan; (v1) Thi trường BDS có tinh thanh khoán thấp.
trên thực tế không phải bất cứ nhà dâu tư, kinh doanh BĐS nào cũng có thê am hiéu những đặc tinh của hoạt động kinh doanh BĐS cũng như những đặc điểm cua thị trường BĐS. kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh khó khan, phức tap và liên quan đến việc bỏ ra một nguôn von đầu tư rất lớn. Đề tránh rủi ro ở mức thấp nhất và đảm báo sự an toàn cao nhất, các chủ thể kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu câu tham vấn những chuyên gia môi giới. về hoạt động của thị trường BĐS trước khi quyết định có nên đầu tư hay không.
Điều này cho thấy răng. những trợ giúp của các chuyên gia môi giới BĐS, tư van BĐS. có ý nghĩa rất quan trọng tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư, làm ăn của nhà đầu tư. Trong trường hợp chuyên gia môi giới BĐS, định giá BĐS.
tư vấn chính xác, đúng pháp luật với trách nhiệm, lương tâm. đạo đức nghề nghiệp thì sẽ giúp nhà đầu tư, kinh doanh BĐS phòng, tránh được rủi ro và xác suất thu được lợi nhuận tir hoạt động đầu tư BĐS sẽ cao. Ngược lại, nếu sự tư van của chuyên gia môi giới BĐS, định giá BĐS. không chính xác và không tuân thu đạo đức nghề nghiệp sẽ gây ra nguy cơ rủi ro rất cao đối với số vốn mà nhà dau tư bỏ ra đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực 29 Pháp luật về kính doanh dich vu bất động san ở' Việt Nam BDS.
Sự đồ vỡ của hoạt động đầu tư. kinh doanh BĐS sẽ dan đến tinh trạng thị trường BĐS “dong băng” và một kênh huy động vốn cho đầu tư phát triển bị tắc nghẽn. Điều này không chỉ tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư mà còn góp phần làm cho sự tăng trưởng kinh tế chậm lại. Ở một khía cạnh khác, môi giới BĐS.
là loại hình kinh doanh cung cấp chất xám, kinh nghiệm và kỹ năng. mà nhà môi giới BĐS. thu thập được qua hàng chục năm hành nghề. Việc cung cấp chất xám, kinh nghiệm.
này hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chu quan của nha môi giới. Trong điều kiện kinh tế thị trường do tác động của việc tìm kiếm lợi nhuận tối đa mà không ít nhà môi giới BĐS, tư vấn BĐS. đã cung cấp các dịch vụ môi giới có chất lượng thấp; thậm chí thực hiện các hành vi lừa đảo. gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thé đầu tư, kinh doanh BĐS.
Với những lý do được phân tích trên đây, loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS cân thiết phải có một “hành lang pháp lý” chặt chẽ, đồng bộ, rõ ràng và minh bạch v. dé đưa những hoạt động nay vào khuôn khổ quản ly của Nhà nước va góp phan “lành mạnh hóa” hoạt động của thị trường BĐS. 30 Chuong L Mơ van dé W lain xây dune PL về kinh doanh dich tụ BS. CƠ SỞ THUC TIEN CUA VIỆC XÂY DUNG PHAP LUAT VE KINH DOANH DICH VU BAT DONG SAN Bên cạnh cơ so lý luận chu yếu được dé cập trên day, pháp luật về kinh doanh dịch vụ BDS còn được xây dựng dựa trên những cơ sơ thực tiễn cơ bản sau đây: Thứ nhát, hiện nay hoạt động và quản lý thị tường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiêu mặt hạn chê.
phát sinh nhiêu vân đê bức xúc trong xã hội: cụ the: - BĐS nói chung. đặc biệt là nhà, đất chưa được khai thác. sư dụng có hiệu quả. còn lãng phí, thất thoát.
Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bat bình trong xã hội. làm giam lòng tin của nhân dân. - Thị trường BĐS phát triên mang tính tự phát. thiếu lành mạnh, giao dich về BĐS “ngảm” chiếm tỷ lệ lớn.
“Cung - cẩu ” về BĐS bị mất cân đối. đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu.