Tổng quan luận án

Đề tài luận án tiến sĩ: "Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam"

  • Tác giả: Nghiên cứu sinh Đào Thu Hà
  • Chuyên ngành: Luật kinh tế (Mã số: 9 38 01 07)
  • Cơ sở đào tạo: Học viện Khoa học Xã hội – Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam
  • Người hướng dẫn khoa học: PGS. Lê Mai Thanh, PGS. Trần Đình Hảo
  • Năm bảo vệ: 2024

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Mô hình tổ hợp căn hộ du lịch (condotel) là hình thức khách sạn kiểu mới xuất hiện tại Hoa Kỳ từ những năm 1960, sau đó phát triển mạnh tại Châu Âu và Châu Á. Tại Việt Nam, dự án căn hộ du lịch đầu tiên được triển khai vào năm 2009 (Khu căn hộ - Khách sạn Nha Trang Plaza), mở đầu cho làn sóng đầu tư nở rộ tại các địa phương có thế mạnh du lịch như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh.

Về bản chất, căn hộ du lịch có sự khác biệt rõ rệt về mục đích sử dụng, phương thức khai thác, quản lý và vận hành so với căn hộ chung cư để ở và các loại bất động sản thông thường. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam hiện hành mới chỉ có một mẫu hợp đồng, một số tiêu chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý ngắn gọn, chưa có các quy định đặc thù đồng bộ để điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ du lịch. Tình trạng này dẫn đến việc thiếu cơ sở pháp lý vững chắc nhằm bảo vệ người mua cá nhân – bên luôn ở vị thế yếu thế do bất cân xứng thông tin và phải chịu sự chi phối từ các điều khoản trong hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư soạn sẵn.

Các công trình khoa học trong nước trước đây chủ yếu tiếp cận condotel ở các khía cạnh đơn lẻ như: chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch nói chung. Do đó, việc xây dựng một công trình nghiên cứu toàn diện, có hệ thống về bản chất pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ du lịch và hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ này là một đòi hỏi cấp thiết từ thực tiễn lẫn lý luận.

Mục tiêu nghiên cứu

  • Xác định bản chất pháp lý và các đặc điểm đặc thù của hợp đồng mua bán căn hộ du lịch.
  • Chỉ rõ những bất cập của hệ thống pháp luật hợp đồng hiện hành tại Việt Nam trong việc điều chỉnh quan hệ mua bán căn hộ du lịch.
  • Đề xuất phương hướng và các giải pháp lập pháp nhằm sửa đổi, bổ sung các quy định đặc thù, thiết lập cơ chế bảo đảm lợi ích công bằng giữa các bên tham gia hợp đồng.

Nhiệm vụ nghiên cứu

Văn bản luận án xác định cụ thể 3 nhiệm vụ nghiên cứu:

  1. Nhiệm vụ 1: Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch (khái niệm, đặc trưng, nội dung, hiệu lực) và lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch (khái niệm, đặc điểm, các nguyên tắc điều tiết, cơ chế bảo vệ bên yếu thế, điều kiện có hiệu lực).
  2. Nhiệm vụ 2: Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam theo khung lý thuyết đã xác lập.
  3. Nhiệm vụ 3: Đề xuất các định hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam.

Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu

  • Câu hỏi nghiên cứu 1: Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch có đặc điểm đặc thù là gì; do đó pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam cần có nội dung gì để đáp ứng đặc điểm đặc thù của loại hợp đồng này?
    Giả thuyết 1: Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch là hợp đồng có tính chất kinh doanh, trong đó người mua là bên yếu thế so với nhà đầu tư do bất cân xứng thông tin và do việc áp dụng hợp đồng theo mẫu; vì thế pháp luật cần có quy định đặc thù để kiểm soát thông tin tiền hợp đồng và vô hiệu hóa các điều khoản bất công.
  • Câu hỏi nghiên cứu 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam hiện nay như thế nào?
    Giả thuyết 2: Các quy định pháp luật hiện hành chưa đủ để điều chỉnh hiệu quả, chưa bảo vệ thích đáng cho người mua căn hộ du lịch, đặc biệt khi căn hộ được giao dịch dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai và trong giai đoạn đưa vào vận hành, khai thác.
  • Câu hỏi nghiên cứu 3: Cần xây dựng và ban hành các quy định pháp luật nào và như thế nào để điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam?
    Giả thuyết 3: Cần bổ sung các quy định pháp luật đặc thù (gồm quy tắc bắt buộc và quy tắc mặc định) về điều kiện bàn giao, cách tính phí quản lý, thỏa thuận hợp tác kinh doanh/cho thuê lại, quyền tham gia giám sát đơn vị quản trị vận hành và quyền tự quản lý khai thác của người mua.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch và các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Về nội dung: Tập trung vào quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ du lịch giữa bên bán là nhà đầu tư xây dựng/phát triển dự án với bên mua là cá nhân. Luận án không nghiên cứu quan hệ chuyển nhượng thứ cấp giữa các cá nhân/tổ chức với nhau và không nghiên cứu thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án hay Trọng tài.
    • Về thời gian: Thu thập, phân tích dữ liệu pháp luật và thực tiễn thực hiện từ năm 2014 đến năm 2024.
    • Về không gian: Phạm vi lãnh thổ Việt Nam; trọng tâm khảo sát thực tiễn tại các địa phương có nhiều dự án căn hộ du lịch như Khánh Hòa, Đà Nẵng và thực tiễn giải thích điều khoản hợp đồng tại Tòa án các tỉnh Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã tổng thuật và hệ thống hóa các tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước thành 4 nhóm chính:

1. Nhóm nghiên cứu về định danh, đặc tính và nội dung hợp đồng căn hộ du lịch

  • Tác giả quốc tế: Gemma Caballé Fabra (2018) nghiên cứu về căn hộ du lịch tại Tây Ban Nha; Desire Ann Greenberg (2017) khảo cứu căn hộ dịch vụ tại Nam Phi; Irvin W. Sandman và Kelly C. Aldrich (2006) về cơ chế hiệp hội chủ sở hữu ngăn chặn đổ vỡ khách sạn; Kwangsup Lee (2006) về định nghĩa căn hộ du lịch tại Hàn Quốc; Jim Butler (2012, 2014) phân tích cấu trúc tài trợ phát triển khách sạn căn hộ và các cam kết bảo đảm của bên bán; Dan Brown (2010) và Arthur Spaulding (2013) phân tích hợp đồng mua bán condotel kèm chương trình cho thuê dưới góc độ hợp đồng đầu tư theo Luật Chứng khoán Hoa Kỳ; Jeremy Scott và Katrine Kofoed (2012) nghiên cứu căn hộ dịch vụ tại Dubai; Stuart M. Saft (2013), Adrian Adhitana Tedja và Erni Agustin (2019) chỉ ra mối liên hệ mật thiết giữa hợp đồng mua bán và hợp đồng quản lý vận hành căn hộ du lịch.
  • Tác giả trong nước: Nguyễn Hữu Trí (2017), Nguyễn Thị Nga (2019), Trương Trọng Hiểu (2020), Lê Thị Bích Chi (2022), Đoàn Văn Bình (2022), Ngô Gia Hoàng (2023), Ngô Hữu Phước và Đặng Quốc Anh (2022), Trương Thanh Đức (2018), Đặng Văn Huân (2021). Nhóm tác giả này đã thảo luận về mục đích sử dụng (tồn tại hai luồng quan điểm: chỉ dùng cho lưu trú du lịch ngắn hạn hoặc có thể kết hợp mục đích để ở) và tính chất liên kết giữa căn hộ với hệ thống tiện ích khách sạn.

2. Nhóm nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng theo mẫu

  • Các luận án và bài viết của Nguyễn Thị Minh Phượng (2016, 2017), Lê Thị Hồng Thơm (2023), Hà Hải (2023), Chế Văn Trung (2020), Lưu Quốc Thái (2023), Sonja Gosine (2019), Victoria Lemieux-Brown (2019), Đỗ Giang Nam (2020, 2023), Ninh Thị Hiền và Ngô Gia Hoàng (2021), Doãn Hồng Nhung và cộng sự (2017, 2018), Nguyễn Quế Anh (2021), Lê Minh Hùng (2014, 2015), Trần Thị Thu Hà (2014), Trần Vang Phủ và Huỳnh Nguyễn Đăng Khoa (2019), Hoàng Giang Linh (2020), Phạm Quang Huy (2014), Đinh Tiên Hoàng (2020).
  • Các công trình này làm rõ tính chất rủi ro của tài sản hình thành trong tương lai, sự bất bình đẳng trong đàm phán hợp đồng theo mẫu (kế thừa luận điểm kinh điển của Friedrich Kessler, 1943) và các yêu cầu về hình thức văn bản, công chứng, chuyển nhượng hợp đồng.

3. Nhóm nghiên cứu về lý luận pháp luật hợp đồng

  • Tác giả quốc tế: Daniel A. (phân tích kinh tế luật hợp đồng); Sugata Bag (2018) về lý thuyết thông tin bất cân xứng; Ian R. Macneil (1974, 1980, 1983) phát triển lý thuyết hợp đồng quan hệ (relational contract theory); Jay M. Feinman (2010, 2015) về nguyên tắc thiện chí; Jan M. Smits (2016) về sự mở rộng của pháp luật hợp đồng; Hanoch Dagan và Michael Heller (2017) về sự tự chủ và phân loại các lĩnh vực hợp đồng; Magda Raczynska và Paul S. Davies (2020) về tự do hợp đồng và nguyên tắc thiện chí; Alan Schwartz và Robert E. Scott (2000, 2003) về lý thuyết quy định hợp đồng thương mại; Lutz-Christian Wolff (2020) về quan hệ giữa luật hợp đồng và luật tài sản; D. Gordon Smith và Brayden G. King (2007).
  • Tác giả trong nước: Phạm Hoàng Giang (2006), Bạch Thị Nhã Nam (2022), Nguyễn Ngọc Khánh (2006), Trần Kiên và Nguyễn Khắc Thu (2019), Trương Nhật Quang (2020), Đinh Văn Cương (2020). Các tác giả tập trung luận giải bước chuyển từ tự do hình thức sang công bằng nội dung, nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng và cơ chế kiểm soát điều khoản bất công.

4. Nhóm nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch

  • Các công trình của Đoàn Văn Bình (2022), Đặng Anh Quân (2020), Vũ Cương (2020), Lê Văn Hồi (2021), Lương Thị Bích Ngân (2020), Kevin Hawkins (2019), Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (2020), Nguyễn Quang Tuyến (2021), Trần Viết Long và Nguyễn Văn Tứ (2020), Đặng Quốc Anh (2021), Nguyễn Ngọc Điện và Lê Thị Bích Chi (2023).

Khoảng trống nghiên cứu được luận án lựa chọn giải quyết

Mặc dù các tài liệu trên đã tiếp cận nhiều góc độ, song chưa có công trình nào giải quyết thấu đáo và toàn diện các vấn đề:

  1. Chưa định hình được bản chất pháp lý kép của hợp đồng mua bán căn hộ du lịch: vừa là hợp đồng có tính chất kinh doanh thương mại, vừa chứa đựng quan hệ phụ thuộc dài hạn mà người mua cá nhân là bên yếu thế.
  2. Chưa xây dựng được hệ thống lý luận pháp luật điều chỉnh đặc thù phù hợp với chuỗi quan hệ: chuyển giao quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng tiện ích khách sạn và cơ chế quản trị vận hành chuyên nghiệp.
  3. Chưa đánh giá toàn diện những bất cập của các quy định hiện hành (bao gồm mẫu hợp đồng tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) từ dữ liệu thực nghiệm để đề xuất khung giải pháp lập pháp đồng bộ.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết

Luận án vận dụng 3 lý thuyết nền tảng:

  1. Lý thuyết về quyền tự do hợp đồng: Khẳng định quyền tự chủ ý chí của các bên trong việc xác lập hợp đồng; đồng thời làm cơ sở xác định giới hạn can thiệp của pháp luật nhằm bảo vệ bên yếu thế trước các thỏa thuận bất công mà không triệt tiêu tính chủ động của thị trường.
  2. Lý thuyết thông tin bất cân xứng (Sugata Bag, 2018): Phân tích trạng thái chênh lệch thông tin giữa chủ đầu tư và người mua cá nhân. Lý thuyết này được dùng để luận giải sự cần thiết phải quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng mang tính bắt buộc và chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ thông tin.
  3. Lý thuyết hợp đồng là một phần của các mối quan hệ xã hội (Lý thuyết hợp đồng quan hệ - Ian R. Macneil, 1974, 1980, 1983): Xem xét hợp đồng không chỉ là giao dịch chuyển giao tài sản tức thời mà là một cấu trúc quan hệ dài hạn, đa chiều. Lý thuyết đòi hỏi việc giải thích và điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ du lịch phải đặt trong bối cảnh kinh tế - xã hội, dựa trên nguyên tắc thiện chí, hợp tác và chia sẻ rủi ro giữa người mua và nhà đầu tư phát triển.

Phương pháp nghiên cứu

  • Phương pháp luận: Sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, kết hợp với phương pháp luận giải quyết vấn đề từ thực tiễn để đánh giá sự vận động của quan hệ pháp luật hợp đồng trong nền kinh tế thị trường.
  • Phương pháp phân tích và tổng hợp: Được sử dụng đan xen trong cả 4 chương để bóc tách các quy định thực định, phân tích dữ liệu nghiên cứu và tổng hợp các luận điểm khoa học.
  • Phương pháp luật học so sánh: So sánh quy phạm pháp luật Việt Nam với các quy định tương ứng của pháp luật Hoa Kỳ và Tây Ban Nha liên quan đến mô hình quản lý condotel và hợp đồng đầu tư.
  • Phương pháp thống kê xã hội học pháp luật: Thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu thực tế từ 289 phiếu khảo sát người mua căn hộ du lịch (thiết kế theo bảng hỏi tại Phụ lục 1) nhằm cung cấp minh chứng thực nghiệm cho các lập luận về bất cân xứng thông tin và rủi ro pháp lý.
Phương pháp nghiên cứu Phạm vi và vị trí áp dụng Nguồn tư liệu / Dữ liệu thực tế
Phân tích - Tổng hợp Toàn bộ Chương 1, 2, 3 và 4 Văn bản quy phạm pháp luật, giáo trình, sách chuyên khảo, bài báo khoa học
Luật học so sánh Chương 3 (Mục đánh giá, so sánh) Pháp luật và án lệ của Hoa Kỳ, Tây Ban Nha về condotel và hợp đồng đầu tư
Thống kê thực nghiệm Chương 3 (Mục thực tiễn thực hiện) Dữ liệu từ 289 phiếu khảo sát người mua căn hộ du lịch (Phụ lục 1)
Nghiên cứu án lệ/thực tiễn xét xử Chương 3 (Mục áp dụng pháp luật) Bản án, quyết định giải thích điều khoản hợp đồng của Tòa án Bình Định, Đà Nẵng, Khánh Hòa

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết nghiên cứu

Chương 1 khái quát các luồng nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến căn hộ du lịch, phân định rõ các khoảng trống nghiên cứu mà các công trình trước chưa giải quyết trọn vẹn. Chương này xây dựng 3 câu hỏi nghiên cứu gắn liền với 3 giả thuyết khoa học.

Đồng thời, chương 1 thiết lập khung phân tích dựa trên sự kết hợp giữa 3 lý thuyết: Lý thuyết tự do hợp đồng, Lý thuyết thông tin bất cân xứng và Lý thuyết hợp đồng quan hệ của Ian R. Macneil. Tác giả khẳng định việc điều chỉnh pháp luật đối với hợp đồng mua bán căn hộ du lịch không thể áp dụng thuần túy quy tắc hợp đồng mua bán tài sản truyền thống mà phải dung hòa giữa bảo đảm quyền tự do giao kết và cơ chế bảo vệ bên yếu thế trong mối quan hệ kinh tế dài hạn.

Chương 2: Lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch và lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch

Chương 2 tập trung định danh và xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh về đối tượng và pháp luật điều chỉnh:

  • Định nghĩa căn hộ du lịch: Là phòng khách sạn có đầy đủ công năng sinh hoạt khép kín (bếp, vệ sinh, phòng ngủ, phòng khách), nằm trong một tòa nhà khách sạn nhiều tầng được tổ chức theo chế độ chung cư.
  • Năm đặc điểm pháp lý đặc thù của căn hộ du lịch:
    1. Đặc điểm sở hữu: Tồn tại sự gắn kết giữa quyền sở hữu riêng đối với căn hộ và quyền đồng sở hữu không thể phân chia đối với phần kết cấu chung và quyền sử dụng đất của tòa nhà. Các công trình tiện ích (hồ bơi, phòng gym...) có thể thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.
    2. Mục đích sử dụng duy nhất: Phải được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch ngắn hạn theo quy định tại Điều 21.3 Nghị định 168/2017/NĐ-CP, không được dùng để ở. Luận án lập luận bác bỏ quan điểm cho rằng căn hộ du lịch dùng để ở dựa trên dữ liệu kinh tế: thu nhập bình quân đầu người Việt Nam năm 2018 đạt 2.590 USD/năm và năm 2019 đạt 2.789 USD/năm, trong khi đơn giá căn hộ du lịch lên tới 35 - 40 triệu đồng/m² (tương đương 1.500 - 1.720 USD/m²), chứng minh người mua phần lớn nhằm mục đích khai thác thương mại, ủy thác kinh doanh chứ không phải mua nhà ở thứ hai.
    3. Tính gắn kết tiện ích: Việc vận hành căn hộ bắt buộc phải gắn liền với hệ thống tiện ích khách sạn và dịch vụ bổ trợ do chủ đầu tư sở hữu hoặc kiểm soát.
    4. Cơ chế quản lý tập trung: Tòa nhà căn hộ du lịch phải được vận hành bởi một đơn vị quản trị khách sạn chuyên nghiệp dưới một thương hiệu chung. Tại Việt Nam, mô hình phổ biến là chủ đầu tư giữ quyền sở hữu tiện ích và chỉ định đơn vị vận hành.
    5. Quan hệ hợp đồng dài hạn và bất bình đẳng: Người mua bị phụ thuộc kinh tế vào nhà đầu tư trong suốt vòng đời của dự án.
  • Lý luận pháp luật về hợp đồng: Luận án định vị hợp đồng mua bán căn hộ du lịch là hợp đồng kinh doanh thương mại nhưng có chủ thể mua là cá nhân yếu thế. Do đó, pháp luật điều chỉnh phải thiết lập các nguyên tắc: tôn trọng tự do ý chí đi đôi với bảo đảm công bằng nội dung; minh bạch thông tin; kiểm soát trực tiếp các điều khoản mẫu bất công; xác định rõ điều kiện có hiệu lực và cơ chế giải thích hợp đồng theo hướng bảo vệ bên yếu thế.

Chương 3: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam

Chương 3 phân tích thực trạng văn bản và đối chiếu với thực tiễn áp dụng:

  • Thực trạng quy định pháp luật: Phân tích các quy định của Luật Du lịch 2005, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 02/2022/NĐ-CP (về mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch), Nghị định 168/2017/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tác giả chỉ ra các điểm nghẽn: quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng còn chung chung; mẫu hợp đồng số 02 ban hành kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP chưa bao quát hết trách nhiệm đối với tiện ích chung và cơ chế chia sẻ lợi nhuận; thiếu vắng quy định về bảo lãnh tín dụng ngân hàng khi bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai.
  • Thực tiễn thực hiện pháp luật: Dựa trên kết quả khảo sát 289 người mua căn hộ du lịch và khảo cứu thực tế tại các dự án ở Khánh Hòa, Đà Nẵng, Bình Định:
    • Tình trạng bất cân xứng thông tin diễn ra phổ biến; người mua tiếp cận dự án chủ yếu qua quảng cáo lợi nhuận cam kết mà không được cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý dự án và các rủi ro vận hành.
    • Hầu hết giao dịch sử dụng hợp đồng theo mẫu soạn sẵn bởi nhà đầu tư; người mua không có quyền đàm phán sửa đổi điều khoản.
    • Thực tiễn xét xử tại Tòa án các tỉnh (Bình Định, Đà Nẵng, Khánh Hòa) cho thấy sự lúng túng trong việc giải thích điều khoản hợp đồng khi nhà đầu tư viện dẫn sự kiện bất khả kháng (như dịch bệnh, thay đổi chính sách) để thoái thác nghĩa vụ chi trả thu nhập cam kết hoặc từ chối bàn giao tài sản.
  • Đánh giá hạn chế: Pháp luật hiện hành thiếu chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ tiền hợp đồng; cơ chế bảo vệ quyền sở hữu và quyền khai thác tài sản của người mua chưa hoàn thiện; quyền chuyển nhượng hợp đồng khi chưa được cấp giấy chứng nhận bị hạn chế bất hợp lý.

Chương 4: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam

Chương 4 đưa ra các kiến nghị lập pháp cụ thể:

  • Phương hướng: Hoàn thiện pháp luật phải dựa trên sự cân bằng giữa bảo đảm quyền tự do kinh doanh của chủ đầu tư và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua; bảo đảm tính đồng bộ với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024; tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế (như quy chế công bố thông tin và mô hình hiệp hội chủ sở hữu của Hoa Kỳ).
  • Các nhóm giải pháp cụ thể:
    1. Quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng: Bổ sung điều khoản bắt buộc nhà đầu tư phải lập bản công bố thông tin dự án chi tiết (về pháp lý đất đai, tiến độ, chi phí vận hành, tình trạng thế chấp...) trước khi ký kết; quy định quyền hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho người mua nếu bên bán cung cấp thông tin sai lệch.
    2. Hoàn thiện mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch: Sửa đổi mẫu hợp đồng theo hướng bắt buộc phân định rõ diện tích sở hữu riêng - sở hữu chung; quy định cụ thể tiêu chuẩn chất lượng các công trình tiện ích dùng chung; công khai công thức và phương pháp phân bổ chi phí quản lý vận hành tòa nhà.
    3. Quy định khung pháp lý cho quan hệ ủy thác kinh doanh: Thiết lập quy chế rõ ràng về việc cho thuê lại căn hộ du lịch, bảo đảm quyền của người mua được tự quản lý khai thác hoặc lựa chọn đơn vị vận hành khác nếu nhà đầu tư ban đầu không đáp ứng được cam kết kinh doanh.
    4. Bổ sung cơ chế bảo lãnh tài chính và chuyển nhượng hợp đồng: Áp dụng quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ bàn giao căn hộ du lịch hình thành trong tương lai tương tự như nhà ở thương mại; dỡ bỏ các rào cản hạn chế quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán của người mua.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự nêu 4 đóng góp mới về mặt khoa học:

  1. Về mặt khái niệm và nội hàm: Xây dựng định nghĩa khoa học và xác định rõ nội hàm của hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Việt Nam; làm rõ 5 đặc điểm đặc thù của loại hợp đồng này trong mối quan hệ gắn kết với hệ thống tiện ích khách sạn và hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp.
  2. Về mặt hệ thống hóa lý luận pháp luật: Hệ thống hóa toàn diện lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch; xác lập các nguyên tắc điều tiết cơ bản (bảo đảm tự do ý chí song hành với bảo vệ bên yếu thế), xây dựng cấu trúc quy phạm pháp luật đặc thù cần có để điều chỉnh loại hợp đồng này.
  3. Về mặt phân tích thực trạng và thực tiễn: Phân tích thực trạng pháp luật thực định gắn liền với dữ liệu thực nghiệm (khảo sát 289 người mua và thực tiễn xét xử tại các Tòa án địa phương); chỉ ra các lỗ hổng về kiểm soát hợp đồng theo mẫu, nghĩa vụ thông tin tiền hợp đồng và cơ chế bảo lãnh tài sản hình thành trong tương lai.
  4. Về mặt lập pháp và giải pháp: Đề xuất hệ thống phương hướng và các giải pháp lập pháp cụ thể, có tính ứng dụng cao nhằm sửa đổi, bổ sung các quy tắc bắt buộc và quy tắc mặc định trong pháp luật kinh doanh bất động sản, hoàn thiện mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của luận án:
    • Phạm vi nghiên cứu nội dung chỉ giới hạn ở hợp đồng mua bán giữa nhà đầu tư phát triển dự án với bên mua là cá nhân (thị trường sơ cấp), chưa mở rộng nghiên cứu thị trường thứ cấp (hợp đồng bán lại giữa cá nhân với cá nhân hoặc tổ chức khác).
    • Luận án không đi sâu phân tích cơ chế và thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại.
  • Hướng nghiên cứu tiếp theo:
    • Tiếp tục mở rộng nghiên cứu khung pháp lý điều chỉnh các giao dịch chuyển nhượng căn hộ du lịch trên thị trường thứ cấp.
    • Nghiên cứu chuyên sâu về cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng ủy thác quản lý, cho thuê lại và chia sẻ lợi nhuận condotel.
    • Đánh giá tác động thực tế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới sau khi các luật này có hiệu lực trên thị trường.

Giá trị tham khảo

  • Đối với cơ quan lập pháp và quản lý nhà nước: Luận án cung cấp luận cứ khoa học và cơ sở thực nghiệm rõ ràng phục vụ cho việc xây dựng, sửa đổi các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đặc biệt là việc chuẩn hóa mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch và thiết lập quy chế quản trị vận hành tổ hợp căn hộ du lịch.
  • Đối với nghiên cứu sinh, giảng viên, sinh viên ngành Luật: Là tài liệu chuyên khảo tham khảo có hệ thống về pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản đặc thù; minh họa cho việc vận dụng kết hợp lý thuyết tự do hợp đồng, lý thuyết thông tin bất cân xứng và lý thuyết hợp đồng quan hệ trong nghiên cứu luật học kinh tế.
  • Đối với luật sư, thẩm phán và tổ chức tư vấn pháp luật: Hữu ích trong việc nhận diện rủi ro pháp lý, rà soát điều khoản hợp đồng theo mẫu, và cung cấp căn cứ để giải thích hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên mua trong các tranh chấp dân sự, thương mại.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án xác định căn hộ du lịch có được dùng làm nhà ở hay không?
Luận án khẳng định căn hộ du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch ngắn hạn theo Điều 21.3 Nghị định 168/2017/NĐ-CP và không được sử dụng để ở. Tác giả bác bỏ quan điểm cho rằng căn hộ du lịch dùng để ở dựa trên quy hoạch đất thương mại dịch vụ và phân tích kinh tế: mức thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam năm 2018–2019 (khoảng 2.590 – 2.789 USD/năm) hoàn toàn không tương thích với việc mua tài sản có giá 35 – 40 triệu đồng/m² chỉ để làm nhà ở thứ hai, mà chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh ủy thác lưu trú.

2. Tại sao luận án xếp người mua cá nhân vào vị thế bên yếu thế dù hợp đồng mang tính kinh doanh?
Bởi vì trong quan hệ này tồn tại tình trạng bất cân xứng thông tin nghiêm trọng giữa nhà đầu tư và người mua cá nhân. Người mua thiếu chuyên môn, khó tiếp cận hồ sơ pháp lý thực tế và phải chấp nhận toàn bộ các điều khoản được soạn sẵn trong hợp đồng theo mẫu của nhà đầu tư mà không có khả năng đàm phán hay thay đổi nội dung.

3. Cơ sở dữ liệu thực nghiệm nào được luận án sử dụng để kiểm chứng các phân tích?
Luận án sử dụng dữ liệu từ cuộc điều tra xã hội học pháp luật thông qua bảng hỏi (Phụ lục 1) với 289 người mua căn hộ du lịch tham gia trả lời, kết hợp việc khảo cứu hồ sơ thực tế tại các dự án ở Khánh Hòa, Đà Nẵng và thực tiễn xét xử, giải thích hợp đồng tại Tòa án các tỉnh Bình Định, Đà Nẵng, Khánh Hòa từ năm 2014 đến năm 2024.

4. Khung lý thuyết của luận án có điểm gì đặc biệt trong việc tiếp cận hợp đồng mua bán căn hộ du lịch?
Luận án kết hợp 3 lý thuyết: Lý thuyết tự do hợp đồng, Lý thuyết thông tin bất cân xứng (Sugata Bag) và đặc biệt là Lý thuyết hợp đồng là một phần của các mối quan hệ xã hội (Ian R. Macneil). Lý thuyết của Macneil giúp luận giải căn hộ du lịch là một quan hệ kinh tế dài hạn, đòi hỏi việc giải thích và điều chỉnh hợp đồng phải dựa trên nguyên tắc thiện chí, hợp tác bền vững và tính đến các chuẩn mực vận hành khách sạn.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của nghiên cứu sinh Đào Thu Hà là công trình chuyên khảo nghiên cứu có hệ thống về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch dưới góc độ pháp luật kinh tế tại Việt Nam. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa lý luận hợp đồng hiện đại và kết quả khảo sát thực nghiệm 289 người mua căn hộ, luận án đã làm sáng tỏ bản chất pháp lý đặc thù, chỉ ra các lỗ hổng của khung pháp lý hiện hành và đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp đồng bộ. Kết quả nghiên cứu có giá trị ứng dụng thiết thực cho việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch, góp phần bảo đảm sự công bằng và minh bạch trên thị trường bất động sản Việt Nam.