Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sá lý thuyết nghiên cứu Chương 2. Lý luận về hợp đồng mua bán căn há du lßch và lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn há du lßch Chương 3. Thực trạng pháp luật và thực tißn thực hián pháp luật về hợp đồng mua bán căn há du lßch tại Viát Nam Chương 4.
Phương hướng, gi¿i pháp hoàn thián pháp luật về hợp đồng mua bán căn há du lßch tại Viát Nam 7 Ch°¢ng 1 TâNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CĀU VÀ C¡ Sä LÝ THUYÀT NGHIÊN CĀU 1. Tãng quan tình hình nghiên cāu Trong quá trình tìm hiểu các nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn há du lßch và các nghiên cứu các vÁn đề liên quan đến hợp đồng mua bán căn há du lßch, nghiên cứu sinh nhận thÁy đã có nhiều công trình nghiên cứu của các tác gi¿ Viát Nam và nước ngoài tập trung nghiên cứu các vÁn đề về đßnh danh căn há du lßch, làm rõ mục đích sử dụng, các đặc trưng trong vận hành, khai thác căn há du lßch; nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn há du lßch và mát số khía cạnh của pháp luật về hợp đồng mua bán căn há du lßch. Bên cạnh đó, cũng có nhiều nghiên cứu có liên quan gần với hợp đồng mua bán căn há du lßch và pháp luật hợp đồng mua bán căn há du lßch như nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bÁt đáng s¿n du lßch; cùng nhiều nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn há chung cư và pháp luật về hợp đồng mua bán căn há chung cư. Nhưng nhìn chung, chưa có luận án nào nghiên cứu mát cách há thống và toàn dián về hợp đồng mua bán căn há du lßch và pháp luật về hợp đồng mua bán căn há du lßch tại Viát Nam.
Tình hình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch và lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch 1. Tình hình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch Các nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn há du lßch hián nay tương đối đa dạng và phong phú, bao gồm c¿ nghiên cứu trong nước và nước ngoài về các vÁn đề như đßnh danh căn há du lßch, xác đßnh mục đích sử dụng, đặc trưng vận hành, khai thác căn há du lßch, xác đßnh nái dung hợp đồng mua bán căn há và các khía cạnh đặc trưng của hợp đồng mua bán căn há du lßch. Cụ thể như sau: Về viác đßnh danh căn há du lßch, dù có nhiều cách tiếp cận khác nhau về căn há du lßch, thậm chí thuật ngữ sử dụng để mô t¿ loại tài s¿n này á nhiều quốc gia cũng khác nhau, nhưng nhìn chung, Gemma Caballé Fabra (2018) trong bài báo <Mua một phòng khách sạn tại Tây Ban Nha: căn hộ du lịch= [125] và nhiều tác gi¿ khác như Desire Ann Greenberg (2017) trong luận án <Sự phát triển, vị trí và tổ chức căn hộ dịch vụ ở Nam 8 Phi= [131], Irvin W.Sandman và Kelly C. Aldrich (2006) trong bài viết <Căn hộ du lịch: Cách Hiệp hội nhà đầu tư và các chủ sở hữu ngăn chặn sự sụp đổ của khách sạn= [150], Kwangsup Lee (2006) trong luận văn <Một nghiên cứu về khái niệm căn hộ du lịch và việc giới thiệu nó ở Hàn Quốc= [138]; Nguyßn Hữu Trí (2017) trong <Condotel đã phát triển như thế nào tại Việt Nam= [112], Nguyßn Thß Nga (2019) tại bài viết <Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh condotel ở Việt Nam hiện nay= [55] đều cùng cho rằng căn há du lßch là căn há nằm trong mát toà nhà khách sạn được tổ chức theo chế đá chung cư, trong đó chủ sá hữu căn há chỉ được sử dụng căn há trong mát kho¿ng thßi gian ngắn trong năm, phần lớn thßi gian còn lại sẽ giao cho đơn vß qu¿n lý, vận hành khách sạn khai thác căn há để cung cÁp dßch vụ lưu trú như phòng khách sạn cho khách du lßch; đổi lại chủ sá hữu sẽ được chia sẻ mát phần lợi nhuận từ viác vận hành, kinh doanh khách sạn.
Sá hữu căn há du lßch được phân biát rõ ràng với sá hữu kỳ nghỉ, sá hữu căn há được cung cÁp dßch vụ cao cÁp, sá hữu tư cách thành viên câu lạc bá trong khách sạn cao cÁp. Viác xây dựng và phát triển khách sạn theo mô hình căn há du lßch (sau đây gái là tổ hợp căn há du lßch) đã được các nhà đầu tư á Hoa Kỳ và nhiều quốc gia trên thế giới coi như mát gi¿i pháp tài trợ tài chính cho viác xây dựng khách sạn, không những gi¿m gánh nặng tài chính mà nó còn giúp các nhà đầu tư xây dựng khách sạn thu hồi vốn đã bỏ ra mát cách nhanh chóng. Tính hÁp dẫn đó của căn há du lßch đã được tác gi¿ Jim Butler (2014) phân tính rõ trong bài viết <Sử dụng khách sạn căn hộ để tài trợ cho việc phát triển khách sạn mới: Cấu trúc khách sạn căn hộ truyền thống phi chứng khoán= [122]. Từ những năm 2000, mô hình khách sạn kiểu mới này đã rÁt phát triển tại Mỹ và được phổ biến á nhiều nơi trên thế giới, đặc biát phát triển mạnh mẽ á Hong Kong, Bangkok, Bắc Kinh, Manila.
Lý do của sự phát triển nhanh chóng đó cũng được phân tích kỹ càng trong các nghiên cứu của nhiều tác gi¿ như Mark C.Tuy vậy, tác 1 tlđd là tài liệu đã dẫn 9 gi¿ Dan Brown (2010) trong <Khách sạn căn hộ là chứng khoán: Vụ kiện tụng có bùng nổ?= [120] cũng chỉ ra xu hướng các nhà đầu tư xây dựng và bán nhà chung cư theo kiểu căn há du lßch, cụ thể là há phát triển các căn há chung cư cao cÁp, thu hút những khách hàng giàu có mua căn há để á, nhưng hàng ngày được tận hưáng các dßch vụ như dßch vụ khách sạn cao cÁp. Trưßng hợp này không ph¿i là bán căn há du lßch mà là bán căn há chung cư cao cÁp. Nhìn chung các nghiên cứu á nước ngoài đều đưa ra nhận đßnh mục đích sử dụng của căn há du lßch là để cung cÁp dßch vụ lưu trú, bái nó là s¿n phẩm của viác phát triển khách sạn kiểu mới. Pháp luật á Tây Ban Nha còn đưa ra quy đßnh bắt buác căn há du lßch ph¿i được đưa vào quá trình kinh doanh dßch vụ lưu trú du lßch [125].
Trái ngược với sự thống nhÁt trong quan điểm về mục đích sử dụng căn há du lßch của các tác gi¿ nước ngoài, các tác gi¿ á Viát Nam lại có quan điểm khác nhau về mục đích sử dụng của căn há du lßch. Tác gi¿ Trương Tráng Hiểu (2020) trong <Condotel liệu có <shock= ngược với hướng dẫn mới= cho rằng căn há du lßch vẫn có thể sử dụng cho mục đích á, vì có nhiều nhà á được đưa vào phục vụ hoạt đáng lưu trú du lßch và viác kinh doanh dßch vụ lưu trú du lßch không làm mÁt đi tính năng để á của căn nhà đó [33]. Cùng quan điểm trên, trong nhiều bài viết của mình, tác gi¿ Lê Thß Bích Chi (2022) cũng khẳng đßnh căn há du lßch là loại bÁt đáng s¿n đa mục đích sử dụng, nó vừa có thể sử dụng để á, vừa có thể sử dụng để lưu trú du lßch [11], [12], [13]. Còn tác gi¿ Nguyßn Thß Nga (tlđd) và Đoàn Văn Bình (2022) trong <Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam= thì xác đßnh rằng căn há du lßch có mục đích sử dụng chính là kinh doanh dßch vụ lưu trú du lßch, nghĩa là còn có thể sử dụng cho mục đích khác [55, tr.
Bên cạnh đó, tác gi¿ Ngô Gia Hoàng (2023) trong <Một số vấn đề pháp lý về mua bán căn hộ du lịch= lại cho rằng căn há du lßch chỉ được sử dụng cho mục đích lưu trú du lßch ngắn hạn [36, tr. Sự không thống nhÁt trong quan điểm về mục đích sử dụng của căn há du lßch sẽ gây khó khăn đối với viác xác đßnh phạm vi của tho¿ thuận giữa các bên mua và bán căn há du lßch, hợp đồng mua bán căn há du lßch điều chỉnh vÁn đề gì phụ thuác vào mục đích sử dụng căn há du lßch là gì. Do đó, tiếp tục nghiên cứu để đi đến sự thống nhÁt quan điểm về mục đích sử dụng căn há du lßch tại Viát Nam là vÁn đề cần thiết, có ý 10 nghĩa quan tráng đối với viác xác đßnh nái hàm của hợp đồng mua bán căn há du lßch và pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn há du lßch tại Viát Nam. Thêm vào đó, các nghiên cứu về căn há du lßch của các tác gi¿ nước ngoài cũng đã chỉ ra căn há du lßch khác với căn há chung cư thông thưßng á đặc điểm của viác khai thác và vận hành căn há du lßch.
Cụ thể như các nghiên cứu của Irvin W.Sandman và Kelly C. Aldrich; Dan Brown; Desire Ann Greenberg (tlđd); hay bài viết <Thoả thuận mua bán khách sạn – Giá trị của những cam kết và bảo đảm của bên bán với bên mua là gì?= của Jim Butler (2012); hoặc <Các căn hộ dịch vụ và được quản lý ở Dubai – Những cân nhắc từ góc độ tài sản thuộc sở hữu chung và hoạt động khách sạn= của Jeremy Scott and Katrine Kofoed (2012) cho thÁy để đưa căn há du lßch vào vận hành như phòng khách sạn thì cần thiết ph¿i phát triển các tián ích khách sạn như bể bơi, phòng tập gym, dßch vụ dán phòng. Trong khi đó, các nghiên cứu hián nay á Viát Nam lại dành ít sự chú ý cho vÁn đề khai thác, vận hành căn há du lßch. Bài viết của tác gi¿ Ngô Gia Hoàng (tlđd) là mát trong số ít các nghiên cứu đó, á bài viết này, tác gi¿ đã phát hián ra tính chÁt gắn kết của căn há du lßch và các tián ích khách sạn, không thể khai thác căn há du lßch cho mục đích cung cÁp dßch vụ nghỉ dưỡng mà không có các tián ích khách sạn [36, tr.
Về viác xác đßnh nái dung của hợp đồng mua bán căn há du lßch, có nhiều công trình nghiên cứu của các tác gi¿ nước ngoài, trong khi chỉ có mát vài nghiên cứu trong nước nêu ra vÁn đề này. Các nghiên cứu nước ngoài gồm nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn há du lßch á Tây Ban Nha của tác gi¿ Gemma Caballé Fabra (tlđd) cho thÁy hợp đồng mua bán căn há du lßch là sự kết hợp giữa hợp đồng mua bán căn há và hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng căn há cho đơn vß qu¿n lý, vận hành khách sạn [125]; hay tác gi¿ Stuart M.