Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐMBCHCC đầu tiên phải kể đến những công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng nói chung, trong đó có HĐMB BĐS. Khi nói đến nguyên tắc cơ bản của hợp đồng trong cuốn Boris Starck, Droit Civil, Obligations, 2.
Contrat, Troisième édition, Litec, 1989, p. 4; cuốn Roger Halson (2013), Contract Law (2 th Edition), Paula Giliter University of Bristol và cuốn Edwin Pell (2011), The Law of Contract (13th Edition), Sweet & Maxwell, London; Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng (phần chung), Giáo trình Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội… các tác giả đã làm rõ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng, đồng thời khẳng định: Ngày nay các điều kiện của hợp đồng được giải thích căn bản trên cơ sở học thuyết tự do ý chí. Người ta thừa nhận rằng: ý chí là tự do, và ý chí của các bên là yếu tố duy nhất hình thành hợp đồng và làm phát sinh các hậu quả pháp lý2. Bất kể một công trình nghiên cứu nào về hợp đồng, vấn đề tự do hợp đồng hay tự do ý chí đều được đề cập đến một cách thích đáng.
Cũng như vậy các đạo luật hay các bộ pháp điển hóa về hợp đồng đều có các quy định về nguyên tắc tự do hợp đồng hay tự do ý chí3. Bên cạnh đó, Tác giả J Ghesti, G.Loiseau và Y-M Serinet (2013) “Formation du contract” (Hình thành hợp đồng) đã làm rõ nguyên tắc thiện chí, trung thực đối với nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán trong giai đoạn tiền ký kết hợp đồng và xử lý vi phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Các công trình nghiên cứu đề cập khá nhiều đến hình thức của HĐMB BĐS, cũng như HĐMBCHCC. Theo tác giả Bertrand Du Marais and David Marrani (2016) “Legal Certainty in Real Estate Transactions” (Tính ổn định về mặt pháp lý trong giao dịch bất động sản) tính ổn định về mặt pháp lý của các giao dịch BĐS trong hợp đồng là điều kiện bắt buộc.
Để thực hiện được việc này, hình thức HĐMBCHCC bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Bài viết “Hình thức của hợp đồng liên quan bất động sản: Triết lý, kinh nghiệm lập pháp tại một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam” (2023) của tác giả Đỗ Giang Nam trong Kỷ yếu hội thảo khoa học “Bảo đảm an 2 Boris Starck, Droit Civil, Obligations, 2. Contrat, Troisième édition, Litec, 1989, p. 4 3 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng (phần chung), Giáo trình Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.
6 toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản”, tác giả bài viết đã luận giải việc khảo cứu một cách có hệ thống triết lý lập pháp liên quan đến hình thức của hợp đồng là cơ sở để nhận diện những mô hình, giải pháp pháp lý để cải cách pháp luật ở Việt Nam. Tác giả Laurent Dejoie (1999) “Hợp đồng mua bán bất động sản và vai trò của công chứng viên ở Cộng hòa Pháp”, tác giả bài viết đã khẳng định “Hợp đồng mua bán bất động sản là Hợp đồng mua bán tài sản” và phải được ký kết bằng văn bản trên cơ sở thỏa thuận và cũng chỉ rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản chỉ được xác nhận khi hai bên đạt được thỏa thuận. Về nội dung của HĐMBCHCC, một số công trình như: Luận án của tác giả Vũ Anh (2012), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”; Tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2022) “Giao dịch dân sự về bất động sản”; Luận án tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng (2017) “HĐMB nhà ở theo pháp luật Việt Nam”… các công trình này đã phân tích trực tiếp các giao dịch về BĐS chỉ ra những nội dung cơ bản của HĐMB BĐS như: chủ thể, đối tượng của hợp đồng; giá cả, phương thức thanh toán, hiệu lực của hợp đồng, chuyển nhượng hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Bên cạnh đó, có rất nhiều các luận án luật học nghiên cứu về hợp đồng KDBĐS du lịch, nhà ở HTTTL, NOTM như: Luận án của tác giả Hoàng Việt Trung (2022) “Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”; Luận án của tác giả Đoàn Văn Bình (2022) “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam”; Luận án Lê Thị Hồng Thơm (2023), “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ở Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”,… Các luận án này đã cung cấp khá nhiều luận cứ về mặt lý luận đối với HĐMB BĐS nói chung, HĐMBCHCC nói riêng.
Bên cạnh những nội dung liên quan đến nguyên tắc, hình thức, nội dung của HĐMBCHCC, còn rất nhiều các công trình nghiên cứu pháp luật về HĐMBCHCC tại một số quốc gia, lãnh thổ nước ngoài như Nhật, Đài Loan, Trung Quốc, Singapore, thông qua các bài viết này cung cấp một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu sau: Bài nghiên cứu về “Sự thay đổi trong thị trường về nhà ở tại Tokyo – Nhu cầu và sự cung ứng nhà chung cư” của tác giả Tomoko Kubo, Đại học Meiji, Nhật Bản. Nội dung nghiên cứu tập trung đưa ra những đánh giá về sự phát triển của thị trường nhà ở tại Tokyo liên quan tới vấn đề cung cấp nhà chung cư và những biến động về nhà ở, đặc biệt đối với thị hiếu của người mua nhà tại thời điểm lúc bấy giờ với hai nội dung chính: (1) thị trường nhà ở và kết cấu đô thị; (2) nghiên cứu địa lý liên quan tới nhà 7 chung cư tại Nhật. Bài nghiên cứu khoa học “Thị trường nhà ở Nhật Bản và vai trò của nhà chung cư ở các thành phố tại Nhật: Trường hợp thành phố Mito, Ibaraki4” của tác giả Tomoko Kubo.
Bài nghiên cứu đã tập trung khai thác quá trình đưa ra quyết định lựa chọn nhà ở của những người đang sở hữu CHCC tại Nhật. Bên cạnh đó, bài viết cũng phân tích, bàn luận vai trò của nhà chung cư tại địa phương của Nhật để nhìn nhận những đặc điểm của thị trường nhà ở tại quốc gia này. Đây cũng là yếu tố tác động lớn đến việc thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở chung cư tại các đô thị, thành phố lớn. Nghiên cứu của tác giả Kỷ Tận Thiện viết về “nhà ở, chế độ nhà ở, thuê nhà ở có so sánh với pháp luật nhà ở của Đức” Theo tác giả thì chế độ nhà ở của Đức là chế độ nhà ở mang tính thị trường hóa.
Từ lịch sử nhìn nhận thì thị trường nhà ở của Đức trải qua một quá trình phát triển. Từ đầu những năm 30, 40 của thế kỷ XIX khi Đức đang trong giai đoạn cách mạng công nghiệp, lượng lớn nông dân đổ dồn vào thành thị trở thành thị dân, do đó cần lượng lớn nhà ở, nhà ở thành thị bị thiếu. Lúc này, một lượng các công ty BĐS tư nhân của các thương nhân trong lĩnh vực nhà ở ra đời, họ xây dựng chung cư, biệt thự để bán hoặc cho thị dân thuê. Các công ty tư nhân BĐS dựa vào tiêu chí đưa giá bán hoặc cho thuê nhà ở đã hình thành nên chế độ thị trường nhà ở.
Sau Chiến tranh thế giới thứ hai, rất nhiều cư dân Đức không còn nhà ở. Chính phủ Đức để người dân có nhà ở đã mua lại rất nhiều đất đai của nông dân sau đó xây một lượng lớn chung cư cho thuê, sau này phần lớn chung cư đều bán lại cho tư nhân. Chính phủ xây dựng một lượng lớn chung cư để cho thuê, bán lại, đây cũng trở thành tiêu chí khiến cho chế độ thị trường nhà ở hình thành và phát triển. Tiếp đến, vào thập niên 90 của thế kỷ trước sau khi Tây Đức và Đông Đức thống nhất, nhà ở tại Đức lại xuất hiện hiện tượng thiếu hụt nghiêm trọng.
Lúc này, Chính phủ Đức không bắt đầu từ ngành BĐS nữa mà cật lực khuyến khích các công ty BĐS tư nhân và tư nhân từ ngành BĐS, xây dựng hoặc mua bán chung cư hoặc bán cho thuê biệt thự. Công ty BĐS và tư nhân xây dựng đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đây cũng khiến cho chế độ thị trường hóa nhà ở ngày càng hoàn thiện và phát triển. Do đó nước Đức được xem là một trong những nước có chế độ xây dựng và thị trường nhà ở phát triển, giải quyết thành công vấn đề nhà ở.
Chế độ nhà ở tại Đức là thị trường mua bán và thị trường cho thuê nhà tạo thành nên. Nguyên nhân của sự chênh 4 Tomoko KUBO, 2009, Japanese Housing Market and the Roles of Condominiums in Local Cities: A Case Study of Mito City, Ibaraki Prefecture, 20/04/2017,https://www.vn/?gws_rd=cr&ei=0v7_WMuEH4XC0gTal6OYBQ#q=Japanese+housing +market+and+the+Roles+of+Condominiums+in+Local+Cities 8 lệch này là do lượng lớn những gia đình có thu nhập thấp không có khả năng mua nhà nên phải thuê, bên cạnh đó có một bộ phận người tha phương hoặc tạm trú, trong công việc và cuộc sống của họ sẽ trường kỳ mang tính lưu động nhất định khiến cho họ cảm thấy không muốn mua nhà hoặc không cần thiết mua nhà mà chỉ cần thuê, có người lại tạm thời không đủ khả năng mua nhà nên sẽ thuê nhà không thời hạn. Trong khi đó kết cấu thị trường nhà ở tại Trung Quốc so với Đức và các thị trường kinh kế của các nước khác về kết cấu nhà ở có sự khác biệt khá lớn. Để thích ứng với nhu cầu gia tăng nhanh, BĐS Trung Quốc bắt đầu đầu tư với tốc độ tăng trưởng, không ngừng trong việc cung cấp nhà ở.
Do các gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp không thể đáp ứng được nhu cầu mua nhà, ước muốn có nhà của họ khó trở thành hiện thực, do đó họ nhất định phải thuê nhà. Đây là vấn đề căn bản quyết định đến thuê nhà hình thành nên yêu cầu tiêu thụ cao. Chính quyền địa phương Đức dùng pháp luật, quy định cũng như các phương pháp để bảo đảm tính ổn định việc thuê nhà. Pháp luật Đức quy định hợp tác xã xây dựng nhà ở chỉ để thuê không được bán.
Chính quyền địa phương còn quy định các nhà phát triển cần phải cung cấp tổng lượng nhà ở xây dựng theo một tỷ lệ nhất định để cho các gia đình có thu nhập thấp thuê. Ví dụ: một năm xây dựng được 3,800 căn hộ mới thì trong đó 1.