Nghiên cứu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam tại TP.HCM

Luận án tiến sĩ luật học nghiên cứu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh, phân tích chuyên sâu, xây dựng mô hình lý thuyết,

• Tác giả: Hà Hải
• Người hướng dẫn: PGS. Bùi Anh Thủy
• Trường học: Học viện Khoa học xã hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Chung Cư Theo Pháp Luật Việt Nam Tại TP.HCM
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
• 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
• 1.2. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 1.3. Nhóm công trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 1.4. Nhóm công trình nghiên cứu về giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 1.5. Đánh giá tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu
• 1.6. Đánh giá tình hình nghiên cứu, kết quả nghiên cứu mà luận án kế thừa
• 1.7. Những vấn đề luận án cần tiếp tục nghiên cứu
• 1.8. Lý thuyết nghiên cứu, câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu
• 1.8.1. Lý thuyết nghiên cứu
• 1.8.2. Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu
• 1.9. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
• 2.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại căn hộ chung cư
• 2.2.1. Khái niệm căn hộ chung cư
• 2.2.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư
• 2.2.3. Phân loại căn hộ chung cư
• 2.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.3.1. Khái niệm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.3.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.3.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.4. Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.4.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.4.2. Những nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.4.3. Nội dung của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.4.3.1. Quy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.4.3.2. Quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.4.3.3. Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.4.3.4. Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu
• 2.4.3.5. Quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 2.5. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.2. Thực trạng quy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.3. Thực trạng quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.4. Thực trạng quy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.5. Thực trạng quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.6. Thực trạng quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và xử lý vô hiệu
• 3.7. Thực trạng quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.8. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh
• 3.8.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh tác động đến thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.8.2. Những kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh
• 3.8.3. Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh
• 3.8.3.1. Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.8.3.2. Vi phạm điều kiện mở bán căn hộ khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.8.3.3. Vi phạm chất lượng công trình xây dựng khi thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.8.3.4. Vi phạm nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.8.4. Thực trạng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.8.5. Nguyên nhân của hạn chế trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh
• 3.9. Kết luận chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 4.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 4.2. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 4.2.1. Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng
• 4.2.2. Hoàn thiện quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 4.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 4.2.4. Hoàn thiện quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và xử lý vô hiệu
• 4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 4.4. Kết luận chương 4
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Nghiên cứu về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đã thu hút sự quan tâm của nhiều học giả và nhà nghiên cứu. Các công trình nghiên cứu đã chỉ ra rằng, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không chỉ là một giao dịch thương mại đơn thuần mà còn liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý phức tạp. Nhóm nghiên cứu lý luận đã phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư, từ đó đưa ra những nhận định về vai trò của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong việc bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Đặc biệt, các nghiên cứu về thực trạng pháp luật cho thấy nhiều bất cập trong việc thực hiện và áp dụng các quy định pháp luật hiện hành. Những vấn đề này cần được tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện khung pháp lý cho hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận

Các công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã chỉ ra rằng, việc hiểu rõ khái niệm và đặc điểm của loại hình hợp đồng này là rất quan trọng. Nhiều tác giả đã đưa ra các định nghĩa khác nhau về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhấn mạnh rằng nó không chỉ đơn thuần là một giao dịch tài sản mà còn liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia. Việc phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng được đề cập, giúp xác định rõ hơn các loại hình hợp đồng khác nhau và cách thức áp dụng chúng trong thực tiễn. Những nghiên cứu này đã tạo nền tảng cho việc xây dựng các quy định pháp luật phù hợp hơn trong tương lai.

1.2 Nhóm công trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật

Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại TP.HCM cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, mặc dù có nhiều quy định pháp luật hiện hành, nhưng việc áp dụng chúng trong thực tiễn vẫn gặp nhiều khó khăn. Các vấn đề như vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, chất lượng công trình xây dựng và quyền lợi của người tiêu dùng thường xuyên xảy ra. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những giải pháp hoàn thiện hơn cho khung pháp lý hiện tại, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.

II. Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những vấn đề lý luận quan trọng. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được định nghĩa là một thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ. Đặc điểm của loại hợp đồng này bao gồm tính chất phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp luật và quyền lợi của các bên. Việc phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng rất cần thiết, giúp xác định rõ các loại hình hợp đồng khác nhau và cách thức áp dụng chúng trong thực tiễn. Những nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng cần được làm rõ, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và công bằng trong giao dịch.

2.1 Khái niệm và đặc điểm

Khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được hiểu là một thỏa thuận pháp lý giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán cam kết chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Đặc điểm của loại hợp đồng này bao gồm tính chất pháp lý, tính chất thương mại và tính chất xã hội. Việc hiểu rõ các đặc điểm này giúp các bên tham gia giao dịch nhận thức được quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó giảm thiểu rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, việc xác định rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên.

2.2 Phân loại hợp đồng

Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một vấn đề lý luận quan trọng. Các loại hình hợp đồng này có thể được phân loại dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, như hình thức, nội dung và đối tượng. Việc phân loại giúp xác định rõ hơn các quyền và nghĩa vụ của các bên trong từng loại hợp đồng. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, việc phân loại hợp đồng không chỉ giúp các bên dễ dàng hơn trong việc thực hiện hợp đồng mà còn tạo điều kiện cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc giám sát và kiểm tra các giao dịch mua bán căn hộ chung cư.

III. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại TP

Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại TP.HCM cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các quy định pháp luật hiện hành chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, dẫn đến nhiều vi phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Các vấn đề như vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, chất lượng công trình xây dựng và quyền lợi của người tiêu dùng thường xuyên xảy ra. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những giải pháp hoàn thiện hơn cho khung pháp lý hiện tại, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.

3.1 Thực trạng quy định pháp luật

Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại TP.HCM cho thấy nhiều bất cập. Các quy định hiện hành chưa đủ mạnh để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, dẫn đến nhiều trường hợp vi phạm xảy ra. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, việc áp dụng các quy định pháp luật trong thực tiễn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc xử lý các vi phạm liên quan đến chất lượng công trình và nghĩa vụ cung cấp thông tin. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những cải cách trong khung pháp lý hiện tại.

3.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật

Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại TP.HCM cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các giao dịch mua bán căn hộ chung cư để đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Nhiều trường hợp vi phạm đã được ghi nhận, như vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin và chất lượng công trình xây dựng. Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này.

IV. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật

Để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần có những phương hướng và giải pháp cụ thể. Việc hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là rất cần thiết, nhằm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch. Các giải pháp cần tập trung vào việc cải cách các quy định hiện hành, tăng cường công tác kiểm tra và giám sát, cũng như nâng cao nhận thức của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư.

4.1 Hoàn thiện quy định pháp luật

Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một trong những giải pháp quan trọng. Cần phải xem xét lại các quy định hiện hành để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong thực tiễn. Việc bổ sung các quy định về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng tốt hơn. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, việc hoàn thiện quy định pháp luật không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro trong giao dịch mà còn tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

4.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

Để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần có những giải pháp cụ thể. Các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các giao dịch mua bán căn hộ chung cư để đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Đồng thời, cần nâng cao nhận thức của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Việc tổ chức các buổi hội thảo, tọa đàm về pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một giải pháp hữu hiệu để nâng cao nhận thức của cộng đồng.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Công trình nghiên cứu "Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh" của tác giả Hà Hải, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Bùi Anh Thủy, thuộc chuyên ngành Luật Kinh tế (Mã số: 9.07) tại Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam (bảo vệ năm 2023).

• Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu: Quá trình đô thị hóa gia tăng áp lực nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), thúc đẩy các giao dịch mua bán căn hộ chung cư (CHCC) cả ở dạng có sẵn lẫn hình thành trong tương lai (HTTTL). Mặc dù hệ thống pháp luật đã thiết lập hành lang pháp lý điều chỉnh, thực tiễn áp dụng vẫn tồn tại nhiều bất cập: quy định về điều kiện mở bán, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu và định đoạt tài sản sở hữu chung chưa đồng bộ; chế tài xử lý vi phạm hợp đồng chưa đủ sức răn đe; cơ chế bảo vệ bên yếu thế (bên mua) trước các điều khoản mẫu của chủ đầu tư còn thiếu hiệu quả. Khoảng trống nghiên cứu đặt ra yêu cầu khảo cứu toàn diện khung pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (HĐMBCHCC) gắn với các dữ liệu thực tiễn tại thị trường bất động sản TP.HCM sau gần 10 năm thực thi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

• Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:

  • Mục đích nghiên cứu: Làm sáng tỏ lý luận về pháp luật HĐMBCHCC, đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành tại TP.HCM, chỉ ra hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân; từ đó đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.
  • Nhiệm vụ nghiên cứu (gồm 5 nhiệm vụ được xác định cụ thể):
    1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước để xác định các nội dung kế thừa và những vấn đề cần tiếp tục giải quyết.
    2. Phân tích, hệ thống hóa cơ sở lý luận về CHCC, HĐMBCHCC và pháp luật về HĐMBCHCC.
    3. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ HĐMBCHCC.
    4. Khảo sát, phân tích thực tiễn thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC tại TP.HCM, nhận diện các dạng vi phạm và nguyên nhân.
    5. Xác định phương hướng và đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng trong thực tiễn.

• Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC tại TP.HCM; hệ thống quy phạm pháp luật liên quan (Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Xây dựng) và quan điểm khoa học của các học giả trong, ngoài nước.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Thời gian: Tập trung vào giai đoạn từ khi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực, đối chiếu với các quy định giai đoạn trước và định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.
    • Không gian: Thực tiễn thực hiện tại địa bàn TP.HCM, có tham chiếu bối cảnh chung của một số địa phương khác và kinh nghiệm quốc tế.
    • Nội dung: Các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán CHCC theo quy định pháp luật dân sự, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tác giả phân loại và điểm luận các công trình nghiên cứu trước đây theo 3 nhóm chính:

1. Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng và HĐMBCHCC:

   • Lý luận chung về nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng và học thuyết tự do ý chí được khảo cứu qua các công trình của Boris Starck (1989), Roger Halson (2013), Edwin Peel (2011), Ngô Huy Cương (2013).
   • Nguyên tắc thiện chí, trung thực và nghĩa vụ cung cấp thông tin giai đoạn tiền hợp đồng được phân tích bởi J. Ghestin, G. Loiseau và Y-M Serinet (2013).
   • Hình thức và an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản được tiếp cận bởi Bertrand Du Marais & David Marrani (2016), Laurent Dejoie (1999), Đỗ Giang Nam (2023).
   • Hợp đồng theo mẫu và kiểm soát điều khoản không công bằng được nghiên cứu bởi Friedrich Kessler, Sharon Christensen & WD Duncan (2012), Doãn Hồng Nhung & Đàm Minh Hiếu (2019).
   • Lý luận về HĐMB bất động sản, nhà ở thương mại và nhà ở HTTTL được làm rõ qua các công trình của Vũ Anh (2012), Đỗ Văn Đại (2022), Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hoàng Việt Trung (2022), Đoàn Văn Bình (2022), Lê Thị Hồng Thơm (2023).
   • Kinh nghiệm quốc tế về quản lý và phát triển thị trường nhà chung cư được điểm lại từ các nghiên cứu của Tomoko Kubo (2009) tại Nhật Bản, Kỷ Tận Thiện về mô hình thị trường nhà ở tại Đức và Trung Quốc, Sing Tien Foo (2001) tại Singapore, cùng các ấn phẩm về chính sách nhà ở của Hong Kong (2015).

2. Nhóm công trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện:

   • Bất cập trong các quy định kinh doanh bất động sản được đánh giá bởi Nguyễn Thị Nga (2022), Thái Thị Tuyết Dung (2023), Trần Thị Huệ & Lê Thị Giang (2013).
   • Hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân tích bởi Lê Minh Hùng (2010, 2014), Nguyễn Thu Trang (2016).
   • Vấn đề huy động vốn, chuyển nhượng dự án và phí bảo trì chung cư được khai thác qua các bài viết của Lưu Quốc Thái (2014), Phạm Quang Huy (2014), Tăng Thị Bích Diễm (2020), Võ Trung Tín & Trương Văn Quyền (2021).
   • Giải quyết tranh chấp HĐMBCHCC từ góc độ bảo vệ người tiêu dùng và thẩm quyền tài phán được nghiên cứu bởi Phan Thị Thanh Thủy (2018), Võ Trung Tín & Kiều Anh Vũ (2023).

3. Nhóm công trình về giải pháp hoàn thiện pháp luật:

   • Các định hướng chính sách phát triển thị trường bất động sản được tổng kết bởi Đinh Văn Ân (2009, 2011).
   • Đề xuất bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu và quy chuẩn thông số kỹ thuật của Nguyễn Xuân Quang & Trần Ngọc Tuấn (2020); đề xuất bảo hiểm chất lượng công trình theo luật Cộng hòa Pháp của Nguyễn Thị Minh Phượng (2017); giải pháp chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại của Hồ Ngọc Hiển & Đỗ Giang Nam (2019); hành lang pháp lý cho căn hộ du lịch của Doãn Hồng Nhung & Vũ Thị Liên (2018), Đào Thu Hà (2021).

Khoảng trống nghiên cứu được lựa chọn giải quyết: Đa số các công trình trước đây tập trung vào bất động sản nói chung hoặc nhà ở thương mại HTTTL, chưa phân tích chuyên sâu các đặc thù pháp lý của đối tượng CHCC trong mối quan hệ đan xen giữa sở hữu chung và sở hữu riêng. Các nghiên cứu trước cũng chưa cập nhật đầy đủ các bất cập phát sinh sau thời gian dài thi hành Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tại địa bàn có mức độ đô thị hóa và quy mô giao dịch lớn như TP.HCM. Luận án lựa chọn tiếp cận việc nghiên cứu HĐMBCHCC lấy chính sách pháp luật làm trọng tâm nhằm cân bằng vị thế đàm phán giữa bên bán và bên mua.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

• Cơ sở lý thuyết: Luận án vận dụng học thuyết về tự do hợp đồng (tự do ý chí), lý thuyết hợp đồng gia nhập (hợp đồng theo mẫu), lý thuyết thông tin bất cân xứng trong kinh tế học pháp luật, và lý thuyết bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch dân sự, thương mại.
• Phương pháp luận: Dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin (nguyên tắc khách quan, toàn diện, lịch sử cụ thể, phát triển và thực tiễn), tư tưởng Hồ Chí Minh, cùng các chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
• Phương pháp nghiên cứu cụ thể:
  • Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp, hệ thống hóa và tiếp cận liên ngành (kinh tế học, xã hội học, khoa học pháp lý) được sử dụng để xây dựng bức tranh tổng quan tại Chương 1 và nhận diện dữ liệu thực tế tại Chương 3.
  • Phương pháp phân tích, bình luận quy phạm pháp luật được sử dụng chủ đạo tại Chương 2 và Chương 3 để làm rõ các khái niệm, nguyên tắc, quy định về chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung, điều kiện có hiệu lực và chế tài vi phạm HĐMBCHCC.
  • Phương pháp so sánh luật học được vận dụng nhằm đối chiếu các giai đoạn lập pháp của Việt Nam và kinh nghiệm pháp luật quốc tế (Pháp, Đức, Nga, Singapore, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Úc, Thái Lan, Bộ nguyên tắc UNIDROIT 2010).
• Nguồn tư liệu và dữ liệu: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam từ Bộ luật Dân sự 1995, 2005, 2015; Luật Nhà ở 2005, 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014; Luật Xây dựng 2003, 2014; Luật Đất đai 2013; Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010; các Nghị định, Thông tư liên tịch hướng dẫn; kết hợp cùng 13 vụ việc/hộp tình huống vi phạm thực tế thu thập tại địa bàn TP.HCM.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chương 1 hệ thống hóa các nghiên cứu trong và ngoài nước thành 3 nhóm vấn đề chính (lý luận, thực trạng và giải pháp). Tác giả chỉ ra rằng các nghiên cứu quốc tế thường tập trung vào yếu tố vận hành thị trường, trong khi tại Việt Nam, quan hệ HĐMBCHCC chịu sự chi phối chặt chẽ của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và các chính sách quản lý nhà nước. Tác giả xác định những giá trị kế thừa về mặt lý luận hợp đồng, đồng thời nêu rõ yêu cầu tiếp tục nghiên cứu các quy định điều chỉnh đối tượng căn hộ mới xuất hiện trên thực tế, giải quyết sự bất bình đẳng về vị thế tiếp cận thông tin giữa chủ đầu tư và khách hàng cá nhân.

Chương 2: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chương 2 làm rõ các khái niệm, đặc điểm và phân loại CHCC cùng các nội dung cơ bản của khung pháp lý điều chỉnh HĐMBCHCC:

1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của CHCC:

• CHCC là phần sở hữu riêng nằm trong chỉnh thể nhà chung cư, có tính khép kín phục vụ nhu cầu sinh hoạt.
• Luận án phân tích 6 đặc điểm pháp lý đặc thù của CHCC:
  1. Gắn liền với quyền sở hữu chung trong cộng đồng cư dân (Điều 100 Luật Nhà ở 2014 phân định rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, hệ thống kỹ thuật và quy chế chỗ để xe).
  2. Nhà chung cư có niên hạn/thời hạn sử dụng được xác định theo cấp công trình và kiểm định chất lượng (Điều 99 Luật Nhà ở 2014).
  3. Quản lý, vận hành phức tạp thông qua Ban Quản trị, Ban Quản lý và Hội nghị nhà chung cư.
  4. Quyền sở hữu của chủ căn hộ bị giới hạn bởi các quy tắc sinh hoạt cộng đồng và trật tự chung.
  5. Khả năng tiếp cận các gói tín dụng ngân hàng thuận lợi hơn so với nhà ở riêng lẻ.
  6. Chịu sự chi phối đồng thời của nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành.

2. Phân loại căn hộ chung cư:

• Theo phân hạng kỹ thuật (Thông tư 31/2016/TT-BXD): Hạng A (cao cấp), Hạng B (trung cấp), Hạng C (bình dân) dựa trên 4 nhóm tiêu chí (quy hoạch - kiến trúc; hệ thống kỹ thuật; dịch vụ hạ tầng xã hội; chất lượng quản lý vận hành).
• Theo chính sách và mục đích xây dựng: Căn hộ tái định cư, Căn hộ nhà ở xã hội, Căn hộ nhà ở thương mại.
• Theo vị trí và đặc điểm thiết kế (9 loại hình): Basic apartment (thông thường), Studio, Officetel, Shophouse, Penthouse, Dual-key, Duplex, Sky Villa, Basement Apartment (căn hộ tầng hầm).
• Theo tình trạng xây dựng: CHCC có sẵn và CHCC hình thành trong tương lai (HTTTL).
• So sánh các mô hình căn hộ lai ghép mới (Hometel và Condotel) được luận án tổng hợp:

Tiêu chí so sánh	Hometel	Condotel
Hình thức sở hữu	Cấp quyền sở hữu lâu dài; chủ sở hữu toàn quyền quyết định phương án cho thuê, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư.	Hoạt động theo hình thức chia sẻ kỳ nghỉ (Time Share), chủ sở hữu được ở 15-30 ngày/năm, thời gian còn lại do chủ đầu tư vận hành và chia lợi nhuận.
Vị trí địa lý	Đặt tại trung tâm các thành phố lớn.	Đặt trong các khu du lịch nghỉ dưỡng ven biển.
Thiết kế kiến trúc	Thiết kế dạng căn hộ hoặc nhà ở liền kề, biệt thự.	Thiết kế dạng tòa nhà cao tầng gần bờ biển.
Thời hạn quyền sở hữu	Sở hữu lâu dài (vĩnh viễn).	Giới hạn thời hạn sở hữu tối đa 50 năm.

3. Lý luận về pháp luật HĐMBCHCC: Luận án xác định HĐMBCHCC là một dạng hợp đồng mua bán tài sản đặc thù mang tính chất hợp đồng theo mẫu, phân tích các nguyên tắc tự do giao kết, thiện chí trung thực, các yếu tố về chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung, chế định hợp đồng vô hiệu, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.

Chương 3: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3 phân tích thực trạng văn bản quy phạm pháp luật và khảo sát 13 nhóm vụ việc vi phạm cụ thể tại TP.HCM:

1. Bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành:

• Quy định về chủ thể chưa kiểm soát chặt chẽ năng lực tài chính và nghĩa vụ bảo lãnh của chủ đầu tư trong bán nhà HTTTL; điều kiện mua nhà của người nước ngoài còn vướng mắc về thủ tục cấp giấy chứng nhận.
• Quy định về đối tượng chưa cụ thể hóa quy chuẩn pháp lý đối với Condotel, Officetel, diện tích chỗ để xe ô tô, cách tính diện tích thông thủy và diện tích tim tường.
• Hình thức hợp đồng thiếu thống nhất giữa quy định công chứng bắt buộc theo pháp luật dân sự và ngoại lệ đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản.
• Thiếu các điều khoản chuẩn hóa về thời điểm chuyển giao rủi ro, thời điểm phát sinh quyền sở hữu và cơ chế giữ lại tỷ lệ thanh toán nhất định trước khi cấp sổ hồng.
• Chế định hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả vô hiệu còn phức tạp khi căn hộ đã bàn giao hoặc chuyển nhượng qua nhiều bên.
• Quy định về phạt vi phạm có sự mâu thuẫn về mức trần phạt giữa Luật Thương mại 2005 (tối đa 8%) và Bộ luật Dân sự 2015 (do các bên tự thỏa thuận).

2. Thực tiễn vi phạm pháp luật tại TP.HCM qua các hồ sơ thực tế:

Ký hiệu Hộp	Nội dung nhóm hành vi vi phạm thực tiễn	Dẫn chứng / Dự án tiêu biểu tại TP.HCM
Hộp 1 & Hộp 2	Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư trong giai đoạn giao kết hợp đồng	Dự án căn hộ, văn phòng Elite Park và các dự án chung cư tại TP.HCM
Hộp 3 & Hộp 4	Vi phạm về chất lượng công trình xây dựng khi bàn giao	Dự án căn hộ chung cư LCH và các chung cư thương mại
Hộp 5	Vi phạm nghĩa vụ chậm bàn giao nhà theo tiến độ cam kết	Chủ đầu tư kéo dài thời gian thi công, không bàn giao đúng hạn
Hộp 6	Vi phạm về sai lệch diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao	Chênh lệch diện tích đo đạc thực tế so với hợp đồng vượt mức cho phép
Hộp 7 & Hộp 8	Vi phạm nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và chuyển quyền sở hữu	Chậm trễ hồ sơ cấp sổ hồng do chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng
Hộp 9	Tranh chấp và vi phạm quyền sở hữu chung – riêng	Tranh chấp diện tích tầng hầm, chỗ để xe ô tô, phòng sinh hoạt cộng đồng
Hộp 10	Vi phạm về công khai, thu giữ và bàn giao kinh phí bảo trì 2%	Chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị nhà chung cư
Hộp 11 & Hộp 12	Vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bên mua căn hộ	Bên mua chậm thanh toán theo tiến độ, kéo dài nghĩa vụ tài chính
Hộp 13	Vi phạm trong quá trình chuyển nhượng HĐMBCHCC	Chuyển nhượng hợp đồng khi chưa đủ điều kiện, gây tranh chấp đa bên

3. Nguyên nhân của các hạn chế: Bắt nguồn từ sự chồng chéo giữa các văn bản luật; chế tài xử phạt hành chính và dân sự chưa đủ sức răn đe; cơ chế thanh tra, kiểm tra chuyên ngành còn lỏng lẻo; bên mua thiếu hiểu biết pháp lý và bị hạn chế quyền thương lượng trước các hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư soạn thảo.

Chương 4: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 4 đề xuất các nhóm phương hướng và giải pháp cụ thể:

• Hoàn thiện quy định về chủ thể: Bổ sung tiêu chí đánh giá năng lực tài chính thực chất của chủ đầu tư; siết chặt điều kiện bảo lãnh ngân hàng đối với dự án HTTTL; hoàn thiện cơ chế pháp lý để người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện quyền sở hữu nhà ở.
• Hoàn thiện quy định về đối tượng: Pháp điển hóa rõ ràng địa vị pháp lý và quy chuẩn của các loại hình bất động sản đa công năng (Condotel, Officetel, Hometel); chuẩn hóa quy tắc phân định sở hữu chung - riêng đối với diện tích bãi đỗ xe và hệ thống kỹ thuật ngầm.
• Hoàn thiện quy định về nội dung và hình thức hợp đồng: Bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với mọi giao dịch mua bán nhà ở thương mại; quy định cụ thể danh mục thông số kỹ thuật, bản vẽ hoàn công đính kèm hợp đồng; bắt buộc chủ đầu tư mua bảo hiểm trách nhiệm chất lượng công trình và bảo hiểm hoàn thiện dự án theo kinh nghiệm pháp luật Cộng hòa Pháp.
• Hoàn thiện chế tài vô hiệu và xử lý vi phạm: Thống nhất mức trần phạt vi phạm hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản; chuẩn hóa cơ chế bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh; quy định rõ phương thức giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu do lỗi của chủ đầu tư.
• Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành:
  • Tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra của Sở Xây dựng TP.HCM đối với điều kiện mở bán và việc quản lý, bàn giao quỹ bảo trì 2%.
  • Công khai, minh bạch dữ liệu quy hoạch, tình trạng thế chấp dự án trên cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà nước.
  • Nâng cao năng lực chuyên môn và trách nhiệm pháp lý của Ban Quản trị nhà chung cư.
  • Đẩy mạnh áp dụng các phương thức giải quyết tranh chấp qua Tòa án và Trọng tài thương mại.

Kết quả và những đóng góp mới

• Đóng góp về mặt lý luận:

  • Hệ thống hóa và xây dựng khung lý luận chuyên biệt về HĐMBCHCC trên cơ sở tiếp cận đa ngành (luật học, kinh tế học, xã hội học).
  • Phân tích sâu sắc các đặc thù của CHCC (tính khép kín, quan hệ sở hữu chung - riêng đan xen, niên hạn sử dụng, mô hình tự quản qua Ban Quản trị) để phân biệt với các loại tài sản thông thường khác.
  • Luận giải cơ sở khoa học của việc hạn chế nguyên tắc tự do hợp đồng tuyệt đối trong giao dịch nhà ở thương mại nhằm thiết lập cơ chế bảo vệ bên yếu thế trước các điều khoản định sẵn.

• Đóng góp về mặt thực tiễn và giải pháp:

  • Cung cấp bức tranh thực trạng thi hành pháp luật tại TP.HCM thông qua 13 hộp tình huống vi phạm điển hình liên quan đến cung cấp thông tin, nghiệm thu chất lượng, chậm cấp sổ hồng, tranh chấp bãi đỗ xe và giữ lại quỹ bảo trì.
  • Đề xuất sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự) theo hướng bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu, luật hóa bảo hiểm chất lượng công trình và minh bạch hóa chế độ bảo lãnh ngân hàng.
  • Đưa ra các kiến nghị quản lý đô thị thực tiễn cho chính quyền TP.HCM nhằm giảm thiểu khiếu kiện, tranh chấp kéo dài trong cộng đồng cư dân chung cư.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Luận án giới hạn phạm vi khảo sát thực tiễn chủ yếu tại địa bàn TP.HCM; các dữ liệu và căn cứ pháp lý được nghiên cứu căn cứ vào hệ thống văn bản ban hành trước năm 2023 (thời điểm trước khi Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 được thông qua).
• Hướng nghiên cứu tiếp: Cần tiếp tục theo dõi, đánh giá sự tương thích của các giao dịch HĐMBCHCC dưới góc độ của các đạo luật mới được ban hành; mở rộng đối tượng khảo sát thực tiễn tại các đô thị khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương; nghiên cứu chuyên sâu cơ chế tài phán trọng tài trong việc xử lý tranh chấp liên quan đến các loại hình căn hộ mới (Condotel, Officetel).

Giá trị tham khảo

• Đối với cơ quan lập pháp và quản lý nhà nước: Cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; hỗ trợ Sở Xây dựng và UBND các cấp xây dựng quy chế quản lý nhà chung cư, kiểm soát việc mở bán dự án và quản lý kinh phí bảo trì.
• Đối với các cơ sở đào tạo và nghiên cứu sinh, giảng viên: Là tài liệu chuyên khảo chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự; cung cấp hệ thống tài liệu tham khảo phong phú về lý thuyết hợp đồng, hợp đồng theo mẫu và luật so sánh.
• Đối với các chủ đầu tư, luật sư và khách hàng: Giúp các bên nhận diện rủi ro pháp lý trong quá trình đàm phán, giao kết và thực hiện HĐMBCHCC; nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong giao dịch bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

1. Sự khác biệt căn bản về quyền sở hữu giữa mô hình Hometel và Condotel theo phân tích của luận án là gì? Hometel được cấp quyền sở hữu lâu dài, người mua toàn quyền quyết định phương án sử dụng hoặc cho thuê mà không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư; trong khi Condotel bị giới hạn thời hạn sở hữu tối đa 50 năm và vận hành theo mô hình chia sẻ kỳ nghỉ (Time Share) với cam kết chia lợi nhuận định kỳ.

2. Căn cứ xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật được luận án nêu ra là gì? Theo Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư không phụ thuộc vào thời hạn giao đất 40-50 năm của dự án mà được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng công trình của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

3. Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, diện tích chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của ai? Chỗ để xe ô tô không tự động thuộc sở hữu chung của cư dân. Người mua hoặc thuê mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua/không thuê thì chỗ để xe thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chi phí xây dựng chỗ để xe này không được tính vào giá bán căn hộ.

4. Luận án đã tổng hợp những dạng vi phạm thực tiễn phổ biến nào của chủ đầu tư tại TP.HCM? Luận án tổng hợp qua 13 hộp vụ việc, bao gồm: vi phạm cung cấp thông tin dự án, bàn giao chậm tiến độ, sai lệch diện tích thực tế, chất lượng xây dựng không đảm bảo, chậm làm thủ tục cấp sổ hồng, tranh chấp sở hữu chung - riêng bãi đỗ xe và chiếm dụng quỹ bảo trì 2%.

5. Luận án đề xuất giải pháp gì để kiểm soát rủi ro chất lượng công trình của chủ đầu tư? Luận án đề xuất kế thừa kinh nghiệm từ pháp luật Cộng hòa Pháp, bổ sung quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mua bảo hiểm chất lượng công trình và bảo hiểm hoàn thiện công trình trước khi đưa sản phẩm căn hộ vào giao dịch thương mại.

Kết luận

Luận án của tác giả Hà Hải đã giải quyết một cách có hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam. Thông qua việc phân tích thực trạng văn bản quy phạm pháp luật và khảo sát các vụ việc vi phạm tại TP.HCM, công trình chỉ rõ các bất cập trong quản lý nhà chung cư và bảo vệ quyền lợi bên mua. Hệ thống giải pháp đề xuất mang tính đồng bộ từ hoàn thiện quy định pháp luật đến nâng cao hiệu lực thực thi, góp phần tạo dựng tài liệu tham khảo có giá trị cho công tác lập pháp, nghiên cứu học thuật và hoạt động thực tiễn kinh doanh bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐMBCHCC đầu tiên phải kể đến những công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng nói chung, trong đó có HĐMB BĐS. Khi nói đến nguyên tắc cơ bản của hợp đồng trong cuốn Boris Starck, Droit Civil, Obligations, 2.

Contrat, Troisième édition, Litec, 1989, p. 4; cuốn Roger Halson (2013), Contract Law (2 th Edition), Paula Giliter University of Bristol và cuốn Edwin Pell (2011), The Law of Contract (13th Edition), Sweet & Maxwell, London; Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng (phần chung), Giáo trình Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội… các tác giả đã làm rõ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng, đồng thời khẳng định: Ngày nay các điều kiện của hợp đồng được giải thích căn bản trên cơ sở học thuyết tự do ý chí. Người ta thừa nhận rằng: ý chí là tự do, và ý chí của các bên là yếu tố duy nhất hình thành hợp đồng và làm phát sinh các hậu quả pháp lý2. Bất kể một công trình nghiên cứu nào về hợp đồng, vấn đề tự do hợp đồng hay tự do ý chí đều được đề cập đến một cách thích đáng.

Cũng như vậy các đạo luật hay các bộ pháp điển hóa về hợp đồng đều có các quy định về nguyên tắc tự do hợp đồng hay tự do ý chí3. Bên cạnh đó, Tác giả J Ghesti, G.Loiseau và Y-M Serinet (2013) “Formation du contract” (Hình thành hợp đồng) đã làm rõ nguyên tắc thiện chí, trung thực đối với nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán trong giai đoạn tiền ký kết hợp đồng và xử lý vi phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Các công trình nghiên cứu đề cập khá nhiều đến hình thức của HĐMB BĐS, cũng như HĐMBCHCC. Theo tác giả Bertrand Du Marais and David Marrani (2016) “Legal Certainty in Real Estate Transactions” (Tính ổn định về mặt pháp lý trong giao dịch bất động sản) tính ổn định về mặt pháp lý của các giao dịch BĐS trong hợp đồng là điều kiện bắt buộc.

Để thực hiện được việc này, hình thức HĐMBCHCC bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Bài viết “Hình thức của hợp đồng liên quan bất động sản: Triết lý, kinh nghiệm lập pháp tại một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam” (2023) của tác giả Đỗ Giang Nam trong Kỷ yếu hội thảo khoa học “Bảo đảm an 2 Boris Starck, Droit Civil, Obligations, 2. Contrat, Troisième édition, Litec, 1989, p. 4 3 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng (phần chung), Giáo trình Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.

6 toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản”, tác giả bài viết đã luận giải việc khảo cứu một cách có hệ thống triết lý lập pháp liên quan đến hình thức của hợp đồng là cơ sở để nhận diện những mô hình, giải pháp pháp lý để cải cách pháp luật ở Việt Nam. Tác giả Laurent Dejoie (1999) “Hợp đồng mua bán bất động sản và vai trò của công chứng viên ở Cộng hòa Pháp”, tác giả bài viết đã khẳng định “Hợp đồng mua bán bất động sản là Hợp đồng mua bán tài sản” và phải được ký kết bằng văn bản trên cơ sở thỏa thuận và cũng chỉ rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản chỉ được xác nhận khi hai bên đạt được thỏa thuận.