Pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Luận văn tốt nghiệp luật học nghiên cứu tốt nghiệp pháp luật việt nam về thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, điều tra thực trạng, phân tích số liệu, đề xuất biện

• Tác giả: Phạm Thị Thông
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hoàng Long
• Trường học: Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
• Đề tài: Pháp luật Việt Nam về thế chấp động sản bảo đảm nghĩa vụ
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 0.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
• 0.4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
• 0.5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của khóa luận
• 0.7. Kết cấu của khóa luận
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái quát chung về động sản
• 1.2. Đặc điểm của động sản
• 1.3. Phân loại động sản
• 1.4. Khái quát chung về thế chấp động sản
• 1.5. Các quan niệm và bản chất của biện pháp thế chấp tài sản
• 1.6. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp động sản
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP ĐỘNG SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
• 2.1. Chủ thể của biện pháp thế chấp động sản
• 2.2. Chi tiết thế chấp động sản là cá nhân
• 2.3. Chi tiết thế chấp động sản là pháp nhân
• 2.4. Đối tượng của biện pháp thế chấp động sản
• 2.5. Hình thức và thời điểm có hiệu lực của thế chấp động sản
• 2.5.1. Hình thức của thế chấp động sản
• 2.5.2. Thời điểm có hiệu lực của quan hệ thế chấp động sản
• 2.6. Đăng ký thế chấp động sản
• 2.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong biện pháp thế chấp động sản
• 2.7.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
• 2.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
• 2.7.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba đối với động sản thế chấp (Điều 324 BLDS năm 2013)
• 2.8. Xử lý tài sản thế chấp là động sản
• 2.8.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là động sản
• 2.8.2. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là động sản
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP ĐỘNG SẢN
• 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp động sản tại Việt Nam hiện nay
• 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp động sản để bảo đảm tốt
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản bảo đảm nghĩa vụ

Pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khóa luận tốt nghiệp này tập trung phân tích các quy định pháp lý liên quan đến thế chấp bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam. Các quy định này được thể hiện trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai, và các văn bản pháp luật khác, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo.

1.1. Quy định pháp luật về thế chấp bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp bất động sản là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, trong đó bên thế chấp sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp. Các quy định này bao gồm việc xác định chủ thể, đối tượng, hình thức, và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Luật Đất đai cũng quy định chi tiết về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản, đảm bảo tính pháp lý trong các giao dịch thế chấp.

1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật

Thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản cho thấy nhiều vướng mắc, đặc biệt là trong việc xử lý tài sản thế chấp khi bên vỡ nợ không thực hiện được nghĩa vụ. Các tranh chấp thường xảy ra do thiếu sự đồng bộ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng. Khóa luận cũng chỉ ra sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, đặc biệt là ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

II. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp bất động sản

Thế chấp bất động sản là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, trong đó bên thế chấp sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp. Khóa luận này phân tích các khái niệm và đặc điểm pháp lý của thế chấp bất động sản, bao gồm việc xác định chủ thể, đối tượng, hình thức, và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp.

2.1. Chủ thể và đối tượng thế chấp

Chủ thể của thế chấp bất động sản bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp có thể là cá nhân hoặc pháp nhân sở hữu bất động sản. Đối tượng thế chấp là bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ ràng về các loại bất động sản có thể được sử dụng làm tài sản đảm bảo.

2.2. Hình thức và thời điểm có hiệu lực

Hình thức của hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp được xác định từ thời điểm đăng ký. Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan cũng quy định chi tiết về quy trình đăng ký và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp.

III. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản

Khóa luận đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản, đặc biệt là trong việc giải quyết các tranh chấp và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật. Các kiến nghị này bao gồm việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong hệ thống pháp luật.

3.1. Sửa đổi quy định pháp luật

Cần sửa đổi các quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong việc điều chỉnh các giao dịch thế chấp bất động sản. Đặc biệt, cần quy định rõ ràng về quy trình xử lý tài sản thế chấp khi bên vỡ nợ không thực hiện được nghĩa vụ.

3.2. Nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật

Cần nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật thông qua việc đào tạo và nâng cao nhận thức của các cơ quan nhà nước và các bên liên quan về các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp bất động sản. Đồng thời, cần tăng cường công tác giám sát và kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật trong thực tiễn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường định hướng phát triển và hội nhập tại Việt Nam, nhu cầu tiếp cận nguồn vốn vay của các cá nhân, tổ chức nhằm phục vụ sản xuất, kinh doanh, đầu tư và tiêu dùng ngày càng gia tăng. Sự phát triển này thúc đẩy sự mở rộng về số lượng, quy mô và đối tượng của các giao dịch dân sự, kinh tế. Để phòng ngừa rủi ro và bảo đảm sự tuân thủ các cam kết hợp đồng, các bên thường áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó thế chấp tài sản là biện pháp có vị trí trọng yếu.

Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động tín dụng tại Việt Nam cho thấy cơ cấu tài sản bảo đảm đang tồn tại sự mất cân đối nghiêm trọng giữa bất động sản và động sản. Trích dẫn số liệu rà soát từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tác giả chỉ ra rằng tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp tại các ngân hàng hiện chiếm khoảng 70% tổng tài sản bảo đảm cho các khoản vay; thậm chí tại nhiều ngân hàng thương mại, tỷ lệ này lên tới 80% đến 90%. Thực trạng trên phản ánh việc thế chấp bằng động sản vẫn chưa được các tổ chức tín dụng coi là phương thức bảo đảm an toàn, dẫn đến tình trạng các nguồn lực tài chính tiềm năng từ khối động sản chưa được khơi thông hiệu quả.

Về phương diện pháp lý, các quy định điều chỉnh quan hệ thế chấp động sản phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Bộ luật Hàng hải Việt Nam, Luật Sở hữu trí tuệ, Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP và Nghị định số 99/2022/NĐ-CP. Sự phân tán này dẫn đến tình trạng thiếu tính đồng bộ, thiếu thống nhất và phát sinh nhiều vướng mắc trong khâu áp dụng pháp luật, đặc biệt là việc xác định, thực hiện và xử lý động sản thế chấp. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Thị Thống (chuyên ngành Luật dân sự và tố tụng dân sự) được thực hiện nhằm giải quyết yêu cầu cấp thiết về mặt lý luận và thực tiễn nêu trên.

Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận nền tảng về động sản và thế chấp động sản; trên cơ sở đó phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện khuôn khổ pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi biện pháp này. Để đạt được mục đích đó, tác giả xác định 04 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Nghiên cứu, phân tích và làm rõ các vấn đề lý luận về động sản và thế chấp động sản.
2. Tìm hiểu đầy đủ, có hệ thống các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp động sản; phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng và chỉ ra những bất cập, thiếu sót so với thực tiễn.
3. Tìm hiểu quy định pháp luật về thế chấp động sản của một số quốc gia trên thế giới nhằm rút ra giá trị tham khảo.
4. Đề xuất định hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp động sản tại Việt Nam.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận gồm: cơ sở lý luận về động sản và thế chấp động sản; hệ thống văn bản pháp luật thực định của Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế; thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp động sản. Phạm vi nghiên cứu được xác định cụ thể:

• Về nội dung: Nghiên cứu thế chấp động sản dưới góc độ pháp lý và xã hội với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
• Về không gian: Tập trung vào pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam, kết hợp khảo cứu có chọn lọc pháp luật của một số quốc gia như Anh, Pháp, Thái Lan, Kenya.
• Về thời gian: Trọng tâm nghiên cứu từ giai đoạn thi hành BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 cho đến thời điểm nghiên cứu hiện tại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các học thuyết pháp lý truyền thống và hiện đại về tài sản, quyền sở hữu, vật quyền và trái quyền. Các khung lý thuyết và văn bản pháp luật chủ yếu bao gồm:

• Lý thuyết phân loại tài sản và quyền tài sản: Khảo cứu cách tiếp cận của pháp luật La Mã, Bộ Dân luật Bắc Kỳ (Điều 454), Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật (Điều 466, 469), BLDS Pháp (các điều 527, 528, 529 về động sản theo tính chất và do luật định), Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (Điều 101), Luật Giao dịch bảo đảm bằng động sản năm 2017 của Kenya, cùng quy định tại các điều 105, 106, 107, 108 BLDS năm 2015 của Việt Nam.
• Học thuyết về bản chất của thế chấp tài sản: So sánh học thuyết về quyền sở hữu (áp dụng tại Anh theo phân tích của Richard Calnan và Louise Gullifer), học thuyết về quyền chiếm giữ trong hệ thống Common Law, và lý thuyết vật quyền - trái quyền trong hệ thống Civil Law.
• Hệ thống văn bản pháp luật thực định Việt Nam: BLDS năm 2015 (các điều 117, 119, 297, 298, 308, 317, 318, 319, 320, 321, 323, 324, 400, 401), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm, cùng các luật chuyên ngành liên quan (Luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng, Luật Giao thông đường bộ, Luật Đường sắt, Luật Giao thông đường thủy nội địa, Luật Thủy sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán).
• Tổng quan lịch sử nghiên cứu: Kế thừa kết quả từ các công trình nghiên cứu trong nước tiêu biểu của Nguyễn Văn Hoạt (2004), Vũ Thị Thu Hằng (2010), Lê Văn Lợi (2019), Đỗ Văn Đại (2013, 2019), Tưởng Duy Lương (2020), Trần Đăng Tùng (2012), Vũ Thị Hồng Yên (2017, 2019), Nguyễn Quang Hương Trà (2021), Nguyễn Thị Nga (2008), Nguyễn Ngọc Điện (1999).

Phương pháp luận chỉ đạo của công trình là phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được triển khai gồm:

• Phương pháp phân tích và bình luận: Sử dụng để làm rõ các khái niệm khoa học pháp lý, bản chất pháp lý của biện pháp thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, cũng như phân tích các điều khoản của BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Phương pháp so sánh pháp luật: Đối chiếu quy định của pháp luật Việt Nam với pháp luật của Pháp, Anh, Thái Lan và Kenya về khái niệm động sản, cấu trúc vật quyền bảo đảm và cơ chế đăng ký biện pháp bảo đảm.
• Phương pháp tổng hợp và quy nạp: Khái quát hóa thực trạng điều chỉnh pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam, từ đó hệ thống hóa các luận điểm để xây dựng kiến nghị hoàn thiện.

Nguồn dữ liệu của đề tài bao gồm hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, các số liệu thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giáo trình luật dân sự của các cơ sở đào tạo luật (Đại học Luật Hà Nội), các bài báo khoa học trên Tạp chí Tòa án nhân dân, Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí Luật học, cùng các sách chuyên khảo trong nước và quốc tế.

Nội dung chính theo từng chương

Khóa luận được kết cấu thành 03 chương chính, phản ánh đầy đủ tiến trình từ nghiên cứu lý luận, phân tích pháp luật thực định đến đánh giá thực tiễn và giải pháp.

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp động sản

Chương 1 tập trung xây dựng cơ sở lý luận về động sản và biện pháp thế chấp động sản thông qua việc khảo cứu học thuyết pháp lý và kinh nghiệm lập pháp quốc tế.

Về khái niệm động sản, tác giả phân tích các góc độ tiếp cận từ từ điển chuyên ngành, lịch sử pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến - thuộc địa đến pháp luật hiện đại. Pháp luật Việt Nam hiện hành tại khoản 2 Điều 107 BLDS năm 2015 lựa chọn phương pháp loại trừ: "Động sản là những tài sản không phải là bất động sản". Trên cơ sở so sánh với quy định của BLDS Pháp, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan và pháp luật Kenya, tác giả đưa ra định nghĩa học thuật: "Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng công dụng". Tác giả khái quát 05 đặc điểm pháp lý cơ bản của động sản:

1. Có tính chất có thể di dời trong không gian.
2. Có tính đa dạng và phong phú về chủng loại và hình thức tồn tại.
3. Có khả năng chuyển dịch trạng thái sang bất động sản và ngược lại (như đồ nội thất trang trí gắn liền vào công trình, hoặc cây cối khi còn trên đất là bất động sản, khi khai thác lấy gỗ trở thành động sản).
4. Phân chia thành nhóm phải đăng ký quyền sở hữu hoặc không phải đăng ký theo luật định (khoản 2 Điều 106 BLDS năm 2015).
5. Là đối tượng chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật chuyên ngành khác nhau.

Về phân loại động sản, tác giả hệ thống hóa thành 03 nhóm tiêu chí cơ bản:

Tiêu chí phân loại	Các loại động sản	Quy định pháp lý / Ví dụ điển hình
Theo đăng ký quyền sở hữu	- Động sản phải đăng ký quyền sở hữu - Động sản không phải đăng ký quyền sở hữu	- Tàu biển, tàu bay, phương tiện giao thông cơ giới đường bộ, vũ khí, di vật, cổ vật... - Thiết bị điện tử, hàng hóa thông thường, sách...
Theo dạng tồn tại	- Động sản hữu hình - Động sản vô hình	- Vật chất nhận biết được qua giác quan (máy móc, phương tiện). - Quyền tài sản, quyền sở hữu trí tuệ, khoản phải thu, số dư tài khoản tiền gửi.
Theo tính hiện hữu	- Động sản hiện có - Động sản hình thành trong tương lai	- Tài sản đã hình thành và xác lập quyền sở hữu trước hoặc tại thời điểm giao dịch. - Tài sản đã hình thành nhưng xác lập quyền sở hữu sau giao dịch hoặc tài sản sẽ hình thành trong tương lai.

Về bản chất của biện pháp thế chấp tài sản, tác giả phân tích hai học thuyết đối lập trong hệ thống Common Law: học thuyết về quyền sở hữu (chuyển dịch quyền sở hữu tạm thời cho bên nhận thế chấp) và học thuyết về quyền chiếm giữ (chỉ trao quyền xử lý và thứ tự ưu tiên thanh toán). Trong hệ thống Civil Law, thế chấp kết hợp cả yếu tố trái quyền (phát sinh từ hợp đồng thế chấp) và vật quyền (quyền chi phối trực tiếp tài sản, quyền truy đòi và ưu tiên thanh toán khi có đăng ký theo Điều 297 BLDS năm 2015). Tác giả chỉ ra rằng Điều 317 BLDS năm 2015 tiếp cận thế chấp thiên về phương thức "không chuyển giao tài sản", đồng thời khẳng định bản chất thế chấp động sản là sự kết hợp giữa quan hệ hợp đồng (trái quyền) và vật quyền bảo đảm đối vật.

Khái niệm thế chấp động sản được tác giả đúc kết: "Thế chấp động sản là việc bên thế chấp dùng động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp". Các đặc điểm pháp lý riêng biệt gồm:

• Là biện pháp xác lập trên cơ sở thỏa thuận hợp đồng, trong đó quyền vật quyền đóng vai trò chi phối và trái quyền đóng vai trò bổ trợ.
• Mang tính chất bảo đảm đối vật nhưng không mang tính tuyệt đối, phụ thuộc vào ý thức bảo quản tài sản và việc bàn giao tài sản để xử lý của bên thế chấp.
• Không có sự chuyển giao động sản thế chấp trên thực tế; bên nhận thế chấp quản lý tình trạng pháp lý thông qua việc nắm giữ bản chính giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
• Đối tượng chủ yếu hướng tới các loại động sản có đăng ký quyền sở hữu nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Chương 2 phân tích chi tiết các quy phạm pháp luật thực định điều chỉnh quan hệ thế chấp động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành.

• Chủ thể: Gồm cá nhân và pháp nhân tham gia với tư cách bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba giữ tài sản.
• Đối tượng thế chấp: Phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện của đối tượng hợp đồng dân sự và điều kiện của tài sản bảo đảm, bao gồm:
  • Tính xác thực (phải tồn tại trên thực tế hoặc có căn cứ xác thực sẽ hình thành trong tương lai).
  • Tính xác định được về hiện trạng vật lý hoặc căn cứ pháp lý xác định quyền tài sản.
  • Phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
  • Phải có khả năng chuyển nhượng độc lập trên thị trường (đáp ứng điều kiện là đối tượng của hợp đồng mua bán để khấu trừ nghĩa vụ khi xử lý).
  • Theo Điều 318 BLDS năm 2015, phạm vi tài sản thế chấp có thể bao gồm cả vật phụ, tài sản gắn liền và giá trị bồi thường bảo hiểm của động sản thế chấp.
• Hình thức và thời điểm có hiệu lực:
  • Hình thức: Tuân thủ Điều 119 BLDS năm 2015. Mặc dù luật không bắt buộc tuyệt đối một hình thức duy nhất, hình thức văn bản có công chứng/chứng thực được xác định là phương thức an toàn và tối ưu nhằm bảo đảm giá trị chứng cứ.
  • Thời điểm có hiệu lực: Căn cứ các điều 319, 400, 401 BLDS năm 2015, hiệu lực được xác định theo thứ tự ưu tiên: (1) Thời điểm do pháp luật quy định (đối với tàu bay, tàu biển phải hoàn thành đăng ký theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP); (2) Thời điểm do các bên thỏa thuận; (3) Thời điểm giao kết hợp đồng. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba chỉ phát sinh từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm.
• Đăng ký thế chấp động sản:
  • Theo Điều 4, Điều 38, Điều 41 và Điều 44 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, việc đăng ký là bắt buộc đối với thế chấp tàu bay, tàu biển; đối với các động sản khác, đăng ký mang tính tự nguyện nhưng là điều kiện xác lập hiệu lực đối kháng và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán (khoản 1 Điều 298, Điều 308 BLDS năm 2015).
  • Hệ thống 04 cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản tại Việt Nam theo Điều 10 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP bao gồm:

Cơ quan thực hiện đăng ký	Thẩm quyền loại tài sản động sản
Cục Hàng không Việt Nam (Bộ GTVT)	Biện pháp bảo đảm bằng tàu bay
Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam (Cục Hàng hải VN / Chi cục, Cảng vụ)	Biện pháp bảo đảm bằng tàu biển
Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam	Biện pháp bảo đảm bằng chứng khoán đã đăng ký tập trung
Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản (Cục Đăng ký QG giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp)	Biện pháp bảo đảm bằng động sản khác (không phải tàu bay, tàu biển, chứng khoán tập trung)

• Quyền và nghĩa vụ của các bên:
  • Bên thế chấp (Điều 320, 321 BLDS năm 2015): Có nghĩa vụ giao giấy tờ sở hữu theo thỏa thuận, bảo quản, giữ gìn tài sản, không được tự ý bán hoặc định đoạt động sản thế chấp trừ trường hợp hàng hóa luân chuyển trong sản xuất kinh doanh hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý; có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và đầu tư làm tăng giá trị tài sản.
  • Bên nhận thế chấp và bên thứ ba giữ tài sản (Điều 322, 323, 324 BLDS năm 2015): Có quyền kiểm tra tình trạng tài sản, yêu cầu xử lý tài sản khi bên có nghĩa vụ vi phạm, hưởng quyền truy đòi và quyền ưu tiên thanh toán khi đã đăng ký.
• Xử lý tài sản thế chấp là động sản: Phân tích các trường hợp xử lý (đến hạn không thực hiện, vi phạm nghĩa vụ) và các phương thức xử lý (bán đấu giá, bên nhận thế chấp tự bán, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ hoặc phương thức khác do các bên thỏa thuận).

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp động sản

Chương 3 tổng kết thực tiễn thực thi pháp luật và đề xuất các giải pháp hoàn thiện:

• Thực tiễn áp dụng: Phân tích các rào cản khiến tỷ lệ nhận thế chấp động sản tại các tổ chức tín dụng còn thấp; những khó khăn trong việc giám sát, định giá, quản lý động sản không có đăng ký sở hữu; sự thiếu tập trung của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các xung đột trong khâu thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm khi bên thế chấp không tự nguyện bàn giao.
• Kiến nghị hoàn thiện: Đề xuất hoàn thiện khái niệm động sản thế chấp trong văn bản luật; tái cấu trúc và tích hợp hệ thống 04 cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản thành một đầu mối thống nhất với các chi nhánh phủ rộng toàn quốc; hoàn thiện cơ chế công khai thông tin trực tuyến và tăng cường hiệu lực của quyền truy đòi tài sản đối với bên nhận thế chấp có đăng ký.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận mang lại các kết quả nghiên cứu cụ thể dựa trên việc tổng hợp dữ liệu pháp lý và thực tiễn:

• Kết quả nghiên cứu:
  • Hệ thống hóa và làm rõ sự phân tán của khung pháp luật thực định điều chỉnh thế chấp động sản, chỉ ra tỷ lệ mất cân đối khi bất động sản chiếm 70% đến 90% tài sản bảo đảm tại các ngân hàng theo dữ liệu của VARS.
  • Khái quát hóa được 05 đặc điểm của động sản, 03 nhóm tiêu chí phân loại động sản và 04 đặc điểm riêng biệt của biện pháp thế chấp động sản.
  • Phân tích rành mạch thứ tự xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp và cơ chế xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba thông qua thủ tục đăng ký.
• Giải pháp và kiến nghị của tác giả:
  • Bổ sung định nghĩa pháp lý chính thức về "động sản thế chấp" vào văn bản quy phạm pháp luật để tạo sự thống nhất trong áp dụng.
  • Thống nhất mô hình tổ chức đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản: tập trung 04 hệ thống cơ quan phân tán hiện nay về một đầu mối chủ quản thống nhất, thiết lập mạng lưới cơ quan đăng ký trực thuộc tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhằm tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.
  • Đẩy mạnh ứng dụng đăng ký trực tuyến toàn quốc và hoàn thiện quy trình xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tính cưỡng chế thi hành.
• Đóng góp của khóa luận:
  • Về lý luận: Khóa luận là công trình nghiên cứu chuyên sâu, độc lập và toàn diện đầu tiên về riêng mảng thế chấp động sản theo pháp luật Việt Nam, lấp đầy khoảng trống so với các nghiên cứu trước đây vốn chỉ tập trung vào thế chấp tài sản nói chung hoặc thế chấp bất động sản.
  • Về thực tiễn: Cung cấp nguồn luận cứ khoa học cho các cơ quan lập pháp, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các tổ chức tín dụng trong quá trình sửa đổi quy định và thực thi nghiệp vụ nhận tài sản bảo đảm là động sản.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Do phạm vi dung lượng của một khóa luận tốt nghiệp bậc cử nhân, công trình chủ yếu tập trung vào khung pháp lý chung của BLDS năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP và Nghị định số 99/2022/NĐ-CP; chưa thể đi sâu chi tiết vào từng loại động sản đặc thù phức tạp như quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, chứng khoán phái sinh hay các tài sản số mới xuất hiện.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Tác giả định hướng mở rộng nghiên cứu sang cơ chế đăng ký thống nhất trên nền tảng số hóa quốc gia; hoàn thiện pháp luật về các biện pháp bảo đảm đối với động sản vô hình và quyền sở hữu trí tuệ trong bối cảnh phát triển kinh tế số.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên, học viên ngành Luật: Đặc biệt là chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Kinh tế, Luật Thương mại khi nghiên cứu các học phần về Nghĩa vụ và Hợp đồng, Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Pháp luật Ngân hàng.
• Cán bộ pháp chế, chuyên viên quản trị rủi ro tại các tổ chức tín dụng: Tham khảo Chương 2 về trình tự đăng ký, kiểm soát rủi ro pháp lý đối với giấy tờ sở hữu và phương thức xử lý động sản thế chấp.
• Người làm nghiên cứu, xây dựng chính sách: Tham khảo phần phân loại động sản, kinh nghiệm lập pháp quốc tế tại Chương 1 và đề xuất cải cách hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm tại Chương 3.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ nhận thế chấp động sản tại các ngân hàng Việt Nam hiện nay theo số liệu trong khóa luận là bao nhiêu?
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) được tác giả trích dẫn, bất động sản hiện chiếm khoảng 70% tổng tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại các ngân hàng; tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này lên tới 80% - 90%, cho thấy tỷ lệ thế chấp bằng động sản còn rất thấp và hạn chế.

2. Động sản thế chấp được tác giả định nghĩa như thế nào?
Tác giả đề xuất định nghĩa: "Động sản thế chấp là động sản thuộc sở hữu của bên thế chấp, được bên thế chấp dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo những điều kiện do pháp luật quy định".

3. Thứ tự ưu tiên xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp động sản theo BLDS năm 2015 được quy định ra sao?
BLDS năm 2015 xác định thời điểm có hiệu lực theo thứ tự ưu tiên: thứ nhất là thời điểm do pháp luật quy định (đối với tài sản bắt buộc đăng ký như tàu bay, tàu biển); thứ hai là thời điểm do các bên thỏa thuận; cuối cùng mới là thời điểm giao kết hợp đồng.

4. Hiện nay tại Việt Nam có những cơ quan nào thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản?
Theo Điều 10 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, có 04 hệ thống cơ quan gồm: (1) Cục Hàng không Việt Nam (tàu bay); (2) Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam (tàu biển); (3) Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (chứng khoán đăng ký tập trung); (4) Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp (các động sản khác).

5. Điểm khác biệt căn bản giữa đăng ký xác lập quyền sở hữu động sản và đăng ký giao dịch bảo đảm là gì?
Đăng ký quyền sở hữu là việc cơ quan nhà nước ghi nhận tình trạng pháp lý để công nhận quyền sở hữu của chủ thể (như đăng ký ô tô, xe máy); còn đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan có thẩm quyền lưu lại thông tin về biện pháp bảo đảm nhằm xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba và làm căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Thị Thống là công trình nghiên cứu hệ thống và chuyên sâu về pháp luật thế chấp động sản tại Việt Nam. Tác giả đã làm rõ các cơ sở lý luận về bản chất vật quyền - trái quyền của biện pháp thế chấp, phân tích chi tiết các quy định thực định từ BLDS năm 2015 đến các văn bản chuyên ngành và chỉ ra những hạn chế trong thực tiễn áp dụng tín dụng. Đồng thời, công trình đưa ra các kiến nghị có tính khả thi cao nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật và tinh gọn bộ máy đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần giải phóng nguồn lực tài chính từ khối tài sản động sản phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những van dé lý tuân về thé chap động sản Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam vệ thé chấp động sản Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật và mét số kiên nghị hoàn thiện pháp luật việt nam về thé chap đông sản NOI DUNG CHUONG 1 NHUNG VAN DE LY LUAN VE THE CHAP DONG SAN 1. Khái quát chung về động sản 1. Khái niệm động sảm Từ thời cô đại cho đến nay, tải sản được tiếp cân chủ yêu thông qua việc phân loại tài sản hơn là thông qua một định nghĩa khái quát về tai sản. Theo cách thức phân loại truyền thông từ trước đến nay, tài sản được phân thành đông sản và bat động sản Day là cách thức phân loại chính thức được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự của nước ta qua nhiều thời kỳ cũng như trong các Bô luật Dân sự của nhiều quốc gia trên thé giới.

Cách tiếp cận nay làm nổi bật lên bản chat, đặc điểm của động sản, từ đó giúp cho việc xây đựng khái niệm về động sản đây đủ, toàn điện hơn. Đông san là một thuật ngữ Hán Việt, theo đó, động sản (HIF) là “Của cái có thé dem đi được, chăng hạn tiền bạc, xe cd, vàng bac“?. Bằng một cầu ngắn gon nhung định nghĩa này đã thé hién được hai yêu tô đặc trưng của động sản đó là động sản chính là của cải, tức một loại tài sản và động sản có thể đem di được, di chuyển được. Còn theo Từ dién Luật học, “Déng sn là tắt cả những tài sản không phải là bắt động sản Vi vay, động sản có thé là: những vật te mình chuyén động được (nur các súc vat); những vật không tự chuyên động được nhưng chuyến động bằng một lực ngoại lai (như xe cổ.

); tiền bạc, tin phiêu, hỗi phiêu; thóc lúa đã được gat, trái cây đã được hái,. Tóm lại, trong các từ điển mac dù đưa ra các đính ngiĩa khác nhau về động san nhưng tựu chung lại đều thông nhật động sản phải là những tải sản có thé di chuyển, chuyển đông được Đồng sẵn là một trong những loại tài sản quan trong, không thé thiêu trong đời sông xã hội.Do đó, động sản còn được quy đính trong hệ thông pháp luật của nhiều quốc gia trên thê giới. * Theo Từ diễn Hin Việt ` Tử điền Luật học ,tr. Điền hình như tai Pháp, tai ThiênI của BLDS Pháp về “Phân biệt các loại tai san” đã két cầu hai đặc trưng riêng biệt về động san và bat động sin‘.

Trong BLDS Pháp, sự phân biệt giữa bat đông sản và động sản là cách phân biệt loại tài sản cơ bản, dựa trên tinh chất vật lý của tai sản: bat động sản là vật không thé di dời được, con động sẵn là vật có thể di dời được. Tính chất vật ly của tải sản xét dưới góc độ có thé nhận biết hay không nhận biết bằng các giác quan cũng là tiêu chí dé các nhà soạn thảo BLDS Pháp phân loại giữa tài sản hữu hình (vat) với tải sản vô hình (quyên) Dựa trên hai cách phân loại này và áp dung phương pháp tông hợp, BLDS Pháp đưa ra bôn loại tài sản: bất động sản hữu hình, bat động sản vô hình (các quyên trên bat động sản), đông sản hữu hình, động sản vô hình. Tại Điều 527 BLDS Pháp quy định: “Tài sản có thé là động sản do tính chất hoặc do pháp luật guy đình” Được coi là động sản do tính chất, động vật và những vật có thé tự minh di chuyển từ nơi nay sang nơi khác hoặc có thé thay đổi vi trí khi có tác động từ bên ngoài”. Có thé thay, động sản do bản chất là những tai sản có khả năng tự di chuyên hoặc có thé dich chuyển đo tác động từ bên ngoài mà van giữ nguyên được hình dạng kích thước, tinh chất của tài sản Bên cạnh đó, Điều 529 BLDS Pháp liệt kê các tải sản là động sản bao gồm các trái phiếu, cỗ phiêu trị giá bang tiên, các cỗ phân hay lãi suất trong các công ty khi các công ty nay còn tôn tei; các khoản lợi tức,.

Một cách ngắn gon như theo Điều 101 Bộ luật Dân sự và Thương mai Thái Lan dinh nghiia: “Dong sản là những vật có thé chuyên từ chỗ nay qua chỗ khác, bắt chấp do tự chứng hoặc do ngoại lực. Né bao gém ed sức mạnh tự rhiên có thé chiêm dung được cing như những quyền gắn với động sản”. Như vay, Bộ luật Dân sự và Thương mai Thái Lan đã định ngliia đông sản theo tính chat đặc trung của loại tai sản nay. Do động sản đóng vai trò ngày cảng quan trọng trong nên kinh tế, khung pháp lý về giao địch bão đảm bằng động sẵn pho biên ở hau hét các nước theo hệ thông Common Law va đang dân trở thành xu hướng để các nước Châu Phi quan tâm, ban hành Luật giao dich bão đêm bằng động sản nước Cộng hòa Kenya năm 2017 định ngiĩa động sản gồm động sản hữu hình và động sản vô hình Trong đó, đông sản hữu hinh bao gồm tật cả hàng hóa (goods), xe cơ giới (motor vehicle), cây trông 4 Theo Thiền I của Bộ Luật Din sr Cộng Hoà Pháp (Bin dich của Đại sứ quán Phíp tại Việt Nam nim 2018); ; Ý Xem thêm Điều 528 BLDS Pháp.

Đông sản vô hình gam các khoản phải thu (receivables), quyền tác giả được thực thi thông qua việc khởi kiện (choses in action), tài khoản tiền gửi tại ngân hang (deposit accounts), chứng khoán điện tử (electronic securities) và quyền sở hữu trí tuệ (intellectual property rights)‘ Con tại Việt Nam, khái niém đông sản cũng đã được nghiên cứu và ghi nhận từ rất sớm trong hệ thống phép luật nước ta. Khái miệm đông sản cũng được đặt trong sự đối trong với khái niém về bat động sản. Trong Bộ Dân luật Bắc Ky và Hoàng Việt Trung Ky hộ luật đều phân chia tài sin thành bat động sản và động sản. Trong đó, động sản được chia thành đông sản theo tinh chất và động sản do pháp luật quy định Đông sản về tính chất là nhũng vật có thé di chuyên được hoặc tự nó di chuyển được nlư các động vật hoặc nhờ sức người hư đô vật theo Điều 454 Dan luật Bắc Kỷ và Điêu 466 Hoàng Việt Trung Kỳ hô luật.

Động sản do luật đính là những vật thuộc về đông sản, cỗ phân công ty, tiền nợ, lãi, quyền sở hữu văn học, nghệ thuật, công nghiệp theo Điêu 469 Hoang Viét Trung Ky hộ luật. Tiếp đến thời ky hiên nay, cũng như cách tiệp cân của nhị: éu nên pháp luật trên thé giới, pháp luật Việt Nam phân chia tài sản thành hai loai là bat động sản và động sin Theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 BLDS 2015, “Tài scin bao gồm bắt động sản và động sản”. Khoản 2 Điều 107 BLDS 2015 định nghĩa “đồng sản là những tài sản không phải là bắt đồng sản”. Như vậy, do tính chat phức tạp và đa dang của tài sản là động sản, BLDS 2015 không đưa ra đính nghĩa cụ thé về động sản ma đưa ra đặc điểm phân biệt động sản và bat đông sản dua trên tiêu chi phân loại mang tính loại trừ, theo đó các tai sản không phải là bat đông sản sẽ được coi là đông sản Do đó, dé xác đính xem một tai sẵn có phải 1a động san hay không thi phểi xem nó có thuộc danh sách bat động sản mà pháp luật quy định hay không.

Nếu hiểu theo cách tiếp cân dưới góc độ vật lý thi động sản là tai sản có thé di chuyển được như xe ô tô, máy móc, thiét bi, hang hóa,. Đặc điểm này giúp phân biệt động sẵn với bat đông sản thường là tài sản có vi trí có đính, không đi chuyển được. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, tài sin là động sản ding để bảo đâm thực hiện nghĩa vụ ngày càng đa dang, xuất hiện ngày càng nhiều tai sin mới, do đó tiêu chi về tính cô định hay cơ động của tai sản không con đây đủ và phủ hợp. ° Luật gino dich bio dim bing động sẵn rước Công hỏa Kenya nim 2017.

` Nguyễn Huy Anh (1998), Qria trừnh Feinh thioth và phát triển pháp luật về sở lữở Việt Nam, Neb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 10 Qua những phân tích, đánh giá quy định pháp luật về đông sản của các nước nói trên, cùng với những phân tích của minh, tác giả có thé đưa ra định ngiữa động sin như sau: “Đồng sản là tài sản có thé chuyển dich hoặc đi đời từ nơi néy sang nơi khác trong không giam nhất định mà vẫn giữ nguyên tinh năng công đụng “ 1. Đặc điềm cha động san Dé nhận điện về đông sản thủ nhật thiết phải chỉ ra được các đặc điểm pháp lí của chúng, Trên cơ sở tìm hiểm các quy đính của pháp luật dân sự truyền thống và hiện đại, động sản có những đặc điểm cơ bản sau: Thứ nhất, đông sản có tính chất có thể đi đời Một trong những đặc điểm nổi bật và rõ rang nhật của động sản có thé dễ dang nhận ra đó chính là tinh chất có thé di đời. Tinh di dời của động sản được thé hién rat rõ trong các quy định pháp luật, nó trở thành yêu tổ tiên quyết dé xác định tải sẵn là bat động sản hay đông sin Bat đông sản thường gắn với tinh chat “bat đông”.

Tức là không có khả năng di chuyển hay chuyển dịch trên thực tế. Nó gắn với gốc so sánh là các tinh chất trên dat đai. Trong khi đông sản lại phản anh với tính “đông”. La kha năng có thé địch chuyển trên thực tế so với những cái bat đông Bat động sản là những tài sản không thể di doi được.

Đông sản là những tài sản có thé di đời được. Trong khoản 1 Điều 107 mang đến những liệt kê với các bắt đông sản Các tải sẵn là bat đông sản là đất đai và những tai sản là nhà, công trình xây dung gắn liền với dat dai và tính chat của các loại tài sin này là không di chuyển được về mat co hoc (có thé hiểu cu thể là nếu tách rời những tài sản này khỏi đất thi chúng sẽ bị hư hồng hoặc không trở về trang thái ban dau đươc). Dat đai hiển nhiên 1a một loại tài sin không thé di đời. Những tài sản gắn liền với dat đai như nha, công trình xây dung gắn liên với dat dai đều là bat động sản Loại tài sản thứ ba là những tài sản mà sự tôn tại của chúng không thé tách rời khỏi đất đai.