Chương 1: Một số vẫn dé lý: luận về hợp đồng mua bán nhà ở Chương 2: Những quy định của pháp luật Viét Nam hiển hành về hợp đồng mua bản nhà ở Chương 3: Thực tién thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở tại Liệt Nam, han chế và kién nghị hoàn thiện pháp luật. MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở 11. Khainigm hợp đồng mua ban nhà ở 1. Khái niệm nhà ở Thực tê, hiện nay cũng có khá nhiều những ngành khoa học nghiên cứu về nha ở giữa những góc độ khác nhau: Dưới góc độ triết học thì nha ở là lương vật chất dinh hình kiến trúc đồng bô và mang tính văn hóa pham trù nhà ở trong xã hội học là phương tiện đáp ứng nhu câu ở của con người, dưới góc dé kinh tê học thì nó là khối tai sản thường có giá trị lớn trong tổng tải sản quốc gia.
Trong từ điển tiếng Việt thi nhà ở là “chổ ở và sinh hoat của một gia đình)” Nhà trong quan niém của người Việt là một công trình, được xây dung bang nhiều chất liệu khác nhau: gach, dat, đá, góc, lá cây. đưới nhiéu bình dang khác nhau: nhà cap 4, nhà ông, nha tầng, biệt thự đơn lập, chung cư cao tang. Ở có nghiia là nơi diễn ra cuộc song ăn, uống, ngủ, nghĩ, sinh hoạt, các hoạt động làm việc của con người Trong văn hóa, nhà ở đóng vai trò quan trong đôi với mỗi người. Nhà luôn 1a điểm tua tinh thân cho những đứa trẻ, là nơi để người trưởng thành trở về.
Thanh gia, lập thất mỗi con người trong cuộc đời ai cũng muốn có một ngôi nhà cho riêng minh. Dưới góc nhìn pháp lý theo khoản1 Điều 3 Luật nhà ở 2014 “Nha ở là công trình xây đựng với muc dich dé ở và phục vụ các nh: cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân". Hiện nay nhà ở bao gồm các loại sau” - Nhà ở riêng lẽ là nhà ở được xây dung trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dung hop pháp của tô chức, hô gia định, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở Liên kê và nhà 6 độc lập. - Nhà chumg cư là nhà có tir? tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lỗi di, câu thang chung có phân sở hữuriêng, phan sở hữu chung và hệ thống công trình ha ‘ Nguyễn Nior Ý (đẻ biên): Từ dim Tiếng Vit, Nob Giáo đục, Hi Nội năm 2001,tr S14 Điều 3 Luật nhủ ở 2014 tang sử dung chung cho các hộ gia định, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung cư được xây đựng với mục đích dé ở và nhà chung cư được xây dung có mục đích sử dung hỗn hop dé ở và kinh doanh - Nhà ở tương mại là nhà ở được đầu tư xây dung để bản, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thi trường.
- Nhäở côngvụ là nhà ở được đùng dé cho các đổi tượng thuộc điện được ở nhà công vụ theo quy định thuê trong thời gian dam nhận chức vu, công tác. - Nhà ở dé phục vụtái định cư là nhà ở dé bô trí cho các hô gia đính, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hôi dat 6, bị giải toa nhà ở. - Nhàở xãhội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nha nước cho các đối tương được hưởng chính sách hỗ trợ về nha ở theo quy đính của Luật nhà ở 11. Khái niệm hợp đồng muna bán thà ở Hop đồng là sư thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc cham dứt quyên, nghia vụ dân su? N gay từ khi xã hội loài người có sự phân công lao động va xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan trong trong việc điêu tiết các quan hệÝ Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc cham đút quyên và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tai sản; lam hoặc không lam một việc, dich vụ hoặc các thoả thuận khác mà trong đó mét hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cau sinh hoạt, tiêu ding.
Hợp đồng mua bản tải sén là sự théa thuận giữa các bên theo đó bên bán chuyển quyên sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Có thé nói hợp đồng mua bán tải sẵn là hợp đông dân sự thông dụng, phô biên nhất được pháp luật điều chỉnh vì đổi tượng rat rộng của nó là tai sản va quyên tai sản, hợp đông mua bán tài sẵn cũng là hop đồng song vụ và mang tinh chất dén bu và hậu quả pháp ly của hợp đồng mua bán tải sẵn là quyền sở hữu phải được chuyên giao. Hop đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản. Dựa trên những phân tích về nhà ở, hợp đồng dân sự, hop đông mua bán tai sản ở trên có thé khái ` Điều 385 BLDS 2015 - * Nguyễn Đức Giao ,*Vitrí,vai trò của chế dinhhop đồng rong Bộ Luật din sự Việt Nam”, Thông trì khoa học pháp lý, Viện nghiin cứu khoa học Pháp lý,tr.1 7 quát về hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hop đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán, trong đó bên ban có ngÌữa vụ chuyên giao quyên sở hữu nhà và nhà ở cho bên mua, đồng thời bên mua có nghiia vụ trả tiền cho bên bản ding thời han, dia diém theo phương thức ma các bên đã théa thuận trong hop đồng mua bán nhà ở. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở 1.
Hợp doug wna bán nhà ở là hợp đồng có tính chất song vụ Hop đồng song vu 1a hợp đồng ma mỗi bên déu có ng]ấa vụ với nhau. Trong hop đẳng mua bán nhà ở, bên ban và bên mua đầu có những ng†ĩa vu và quyên nhất đính, không bên nào chỉ hưởng quyền và bên nao chỉ thực hiện ngÌữa vụ, quyền của bên này chính là nghia vụ của bên kia và ngược lai. Nghia là, ki bên bán đã nhận được một loi ích vật chat từ bên mua nhà thì bên mua có nghia vu chuyén giao nha đúng cam kết. Bên bán có quyên yêu câu bên mua nhận nha đã mua ding thời hạn.
các bên đã thoả thuận đông thời bên mua nha ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiên. mua nhà ở đúng thời han, dia điểm va phương thức mà các bên đã thoả thuận Bên mua nhà cũng có quyên yêu cau bên bán chuyển giao đúng nha được xác định là dai tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập 1. Hợp đồng mua bau nhà ở có tinh chất đều bà Tinh chat đền bu có nghiia là khi một trong hai bên của hop dong đã thực hiện cho bên kia những lợi ích nhật đính thì phải nhận lại những lợi ích tương xứng với những loi ích đã cho di. No không gióng với những hợp đồng tang cho tài sản hay thừa kê chỉ một bên cho di và một bên nhận lại lợi ích ma không có sự trả lại, đền bù nhũng lợi ích khác Tinh chat đền bù trong hop đông nay thé hiện trong việc người bán nhà nhận.
một khoản tiên nhật định theo gia cả đã cam kết thì bên mua nhà phải được xác lập quyên sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền ma minh phêi trả. ma bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hop đồng mua bán nha ở có đặc điểm đến bu nhằm dé phân biệt với hop đồng tăng cho nhà ở. Tính chất đền ba thể hiện trong hợp dong mua bán tải sén nói chung hay mua bán nha ở nói riêng là dua trên sự trao đôi ngang giá trong giao lưu dân su dé dam bảo các quyên và loi ích hợp pháp của các bên.
Mặt khác tinh chất đền bù còn được xuất phat từ su thöa thuận đựa trên lợi ích của các bên, không được xâm pham tới lợi ích của Nha nước và loi ích hop pháp của các cá nhân tổ chức khác trong xã hội 1. Hợp đồng mua bán nhà ở là m6t loại hợp đồng chuyên giao tài san và quyền sở hữm tài san Trong quan hệ mua bán, người bản có ngliia vụ chuyên giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương điện pháp ly cho người mua. Bản chat của việc mua bán nhà là cham đút quyền sở hữu tai sân đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đổi với nhà của người mua Người mua muốn được sở hữu nha thì phải có nghĩa vụ trả tiên cho bên bán nhà một giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó. Đây là đặc điểm khác biệt giữa hợp dong mua bán nha ở với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyên quản lý nhà ở 1.
Hợp đồng tua báu nhà ở là hợp đồng ưug thuận Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trong của hop dong mua bán tai sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp dong mua bán nhà ở noi riêng Kể từ thời điểm các bên đã thöa thuận và thông nhật ý chí với nhau vệ những nội dung cơ bản của hợp đông thi hop đông đó được coi là đã xác lap. Thời diém xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm ma hop đông được công chúng, đây 1a thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đổi với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ỡ. Hợp đồng una báu nhà ở có đối trong là tài san bắt buộc phải đăng ký quyên sở hữm Đôi tương của hop đồng mua bán nhà ở là nhà ở. Đây là một tải sản đặc biệt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vi thé các quy định của pháp luật về hop dong mua ban nhà ở rat chat chế, cu thé và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc.
Đặc điểm này về đổi tượng của hợp đồng mua bán nha ở khác biệt so với những loại hợp đồng mua bán tài sản khác. So lược quá trình hình thành va phát triển của các quy định pháp luậtvề hợp đồng mua bán nhà ở Thời kỳ phong kiếu Các quy đính về mua bán nha ở đã dân xuất hiên tương đối rõ nét từ thời kỷ nhà tước phong kiên. Tuy nhiên, với trình độ kinh tế - xã hội lúc đó thi nha ở không được ghi nhân là một đồi tượng độc lập, riêng biệt ma nó luôn gắn liên với các quy đính về điện thổ.