Chương 1, tác giả đã di 17 từ những vân đề chung nhất liên quan tới mua bán nha ở HTTTL bao gém những đính nghia được trích dan và đúc kết trong quá trình tìm hiệu từ đó đưa ra đặc điểm, ý ngiĩa vai trò và so sánh dé người đọc có thể hiểu r6 hơn thé nào 1a nhà ở HTTTL và thê nao là mua ban nhà ở HTTTL. Từ những khái quát này, tác giả di tới việc tim tiểu lý luận về mua bản nha ở HTTTL trong hệ thống pháp luật của nước ta. Những tim biểu này mới chỉ ở mức chung nhật dé khẳng định vai trò của pháp luật cũng nr hiện trạng cơ cau pháp luật hiện nay. Việc bàn về pháp luật mua bán nhà ở HTTTL là một điều quan trong dé đảm bảo tính công bằng và an toàn cho tất cả các bên tham ga.
Những thách thức mới của thời dei như sự phát trién của công nghệ và thay doi trong các hình thức giao dich, đang tao ra những cơ hội moi cũng như rủi ro. Vi vậy, việc xem xét và thay đổi pháp luật hiên hành dé đáp ứng những thách thức là cần thiết Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI DIA BAN TỈNH HÀ TÍNH 2. Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương hi 2. Quy định về chit thé thực hiệu giao địch mna báu nhà ở hình thành trong throug lai Chủ thể của hợp đồng mua bán tải sản HTTTL là các bên tham gia quan hệ hợp đồng, trong quan hệ hợp đồng mua bán tải sin HTTTL thi chủ thé là các bên tham gia bao gồm bên mua và bên bán, thông qua hợp đồng nay, quyền sở hữu tài sản HTTTL được chuyển từ bên bán sang bên mua.
Hợp dong mua bán tài sản HTTTL 1a một dang của hợp đồng nói chung, bởi vay, khí tham gia giao kết hop đồng này, các bên chủ thể phải đáp ứng được những điêu kiện chung mà pháp luật quy đính giống như các chủ thê của hợp đông khác khi giao kết hợp đồng Những điều kiện này là cơ sở dé xác định luậu lực pháp lý của hợp đông, trước tiên, các chủ thé phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thé, nói cách khác chủ thể tham gia hợp đông mua bán tài sản HTTTL phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể được tao thành từ năng lực pháp luật và năng lực hành vị, đây là điều kiện cần đối với các bên khi tham gia vào giao dich nói chung cũng như giao dich mua bán tài sin HTTTL nói riêng. Do đó Luật Nhà ở 2014 đã quy định chủ thé được sở hữu nha ở tại Việt Nam bao gồm: “Tổ chức, hộ gia định, cá nhân trong nước, người Viét Nam dinh cu ở nước ngoài, tổ chức 18 cá nhân nước ngoài theo quy định "? Tuy nhiên, theo Điều8 Luật Nhà ở 2023 thi chủ thé hộ gia đính đã bị lược bỗ Ê 3. Chủ thể là bên bản nhà ở HTTTL Theo quy dinh của Luật Nhà ở 2014 đã chỉ ra điều kiên tham gia giao địch về nhà ở đi với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đông mua bán nhà ở thương mại, tăng cho, đổi, đã thừa kế, thé chap, gopvén, cho muon, cho ở nhờ, ủy quyền quản ly nha ở phải có điều kiện sau day? a) Là chỉ sở hitu nhà ở hoặc người được chủ sở hữm cho phép, tạ quyén để thực hiện giao dich về nhà ở theo quy đình của Luật này và pháp luật về đân sự; trường hợp chuyên nhượng hop đồng mua ban nhà ở thương mai thì phải là người đã mua nhà ở của chit đầu tư hoặc người đã nhân chuyển nhương hop đồng mua bản nhà ở.
Điều này đời hỏi bên bán phải có quyền sở hữu đối với nhà ở trong giao dịch hoặc bên bán được chủ sở hữu ủy quyên Ngoại trừ chủ sở hữu, không một chủ thé nao có quyền bán một căn nha thuộc quyên sở hữu của người khác mà không có su ủy quyên của chủ sở hữu. b) Nếu là cá nhân thì phải có day đủ năng lực hành vi đân sự dé thực hiện giao dich về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình ngÌữa, nhà tình thương. Cá nhân khi tham gia giao dich về nhà ở phải có đủ năng lực hành vi dan sự, được hiểu là “kha năng của cả nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự “1 Bao gém các quy định về đô tuổi, các hành vi mat hay hạn chế năng lực hành vi dân su,. được thể hién trong BLDS 2015.
Một tổ chức được công nhận co tư cách pháp nhân khi có đủ các điều kiện về thành lập, cơ câu tô chức, tài sản, nhân danh minh tham gia quan hệ pháp luật một cách đôc lập. Tuy nhiên, quy định này cũng có trường hợp ngoai lê, khi tô chức không cần có tư cách pháp nhân trong trường hợp > Điều7 Luật Nhà ở số 65/2014/QE13ngày 25 thing 11rữm 2014 * Điều8 Luật Nhà ở số 27/2033/QH15 ngày 27 thing 11rữes 2023 * Khoin 1 Đầu 119 Luit Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 thing 11 năm 2014 ‘© Điều 19 BLDS số 91/2015/0H13 ngày 24 thing 11 răm 2015 19 tặng cho nhà ngbifa tinh, nha tình thương, như việc tổ chức tặng một căn nhà cho muc đích tử thiện hoặc giúp đỡ người có hoàn cảnh khó khăn. Tuy nhiên, theo Điều 161 Luật Nhà ở năm 2023 thì “Bén bán, cho thuê mua cho thuê nhà ở, tặng cho, đối, dé thừa kế, thé chấp, góp vốn. cho muon, cho ở nhờ, iy quyển quản lý: nhà ở phải đáp ứng điều liên về chit thé tham gia giao dich theo quy dinh của pháp luật về dân sự.
” Điều này cho ta thay, đôi với chủ thể là bên bán chi cần đáp ứng quy dinh của pháp luật dân sự và không có trường hợp ngoại lệ như Luật Nhà ở 2014. Chủ thể là bên mua nhà ở HTTTL Chủ thé mua nhà ở HTTTL cũng có những đặc điểm tương đông với chủ thé mua nha ở có sẵn. Thông qua quy định về điều kiện của bên mua trong giao dich nha ở!! có thé khá: quát các chủ thé 1a bên mua bao gồm: Thứ nhất là cá nhân trong nước. Đây là chủ thé cơ ban và phố biên nhất trong giao dich dan sự nói chung và giao dich mua bán nha ở HTTTL nói riêng, Điều kiện dành.
cho các chủ thé nay bao gôm phải có đủ năng lực hành vi dan sự dé thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy đính của pháp luật và không bắt buộc phải có ding ky thường trú tai nơi có nha ở được giao dich Quyên mua nhà ở 1a mét phần của quyền sông va phát triển con người nên quyên tự do mua nhà ở của chủ thể cá nhân người Việt phù hợp với Hiện Pháp và Pháp luật Việt Nam. Dam bảo rang moi công có cơ hội tiếp cận một ngôi nhà thích hợp dé ôn định cuộc sông. “Moi người có quyên sở hint về the nhập hop pháp, của cải dé đành. nhà ở, tư liêu sinh hoạt, tư liệu sản xuất.
”Ì2 vi vay, đôi với những cá nhân trong nước chỉ cân đáp ứng những yêu cầu cơ ban về năng lực hành vi dân sự, mua nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng không, trái với ý chí nhà nước, sẽ được thực hiện giao dịch nhà ở theo đúng quy định pháp luật. Thứ hai là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cu ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đôi tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của !! Khoin 2 Điều 119 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 thing 11 năm 2014 '? Khoin 1 Điều 32 Hiến phíp nim 2013 20 Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tam trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Bên canh đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiên tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014. Việc cho phép các cá nhân có yêu tổ nước ngoài được tham gia vào thị trường mua bán nhà ở tại Việt Nam có ý quan trọng nhằm kích thích đầu tư và phát triển ngành BĐS, là điều kiện góp phân phát trién kinh tê, tạo việc làm và thúc day du án đầu tư xây dung nha ở.
Tuy nhiên, dé đảm bão an ninh quốc phòng, én định kinh tê xã hội thì pháp luật cũng giới hen quyền của chủ sở hữu nha ở là tổ chức, cá nhén nước ngoai được quy định như Chi được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kê và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nều là nhà ở riêng lẻ không quá hai trăm năm mươi căn nhà; sở hữu không quá 50 năm; nêu kết hôn thì được sở hữu nhà ở và ôn định lâu dài. Tuy nhiên, đối với Luật Nhà ở 2023 thì đã quy định rõ hơn vệ việc cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sóng tại Việt Nam thi được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nha ở nhy công dân Việt Nam; kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở va có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người V iệt Nam định cư ở nước ngoài! Thứ ba là tổ chức trong và ngoài nước, phải có tư cách pháp nhén và không plu thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hop là tổ chức tước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy dinh Điều 159, Điều 160 Luật Nhà ở 2014, nêu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thi phải có chức năng kinh doanh: dịch vụ BĐS và đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về kinh doanh BĐS 2. Quy định về điền kiệu wna bán nhà ở hình thành trong trong lai Nhà ở là một trong những tai sản có giá trị lớn với nhu câu mua bán ngày cảng tăng cao.