CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu Không có nhiều nghiên cứu trực tiếp liên quan đến hình thức thuê mua NOXH tại Việt Nam, nội dung này hầu như chỉ được đề cập đến một cách tương đối hạn chế trong những nghiên cứu về chủ đề NOXH và các nghiên cứu về hợp đồng thuê mua. Tuy nhiên, những tài liệu nghiên cứu này có vai trò quan trọng trong việc hình thành cái nhìn tổng quan về tình hình phát triển NOXH cả ở Việt Nam và các quốc gia khác trên thế giới, những vấn đề nảy sinh trong quá trình thực hiện các giao dịch về NOXH. Cụ thể hơn, đó là các vấn đề cần giải quyết liên quan đến giao dịch thuê mua NOXH và những giải pháp để hoàn thiện khung pháp lý về thuê mua NOXH nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
Những công trình nghiên cứu trong nước Thứ nhất, công trình nghiên cứu liên quan đến nhà ở xã hội và những chính sách ưu đãi dành cho dự án nhà ở xã hội Trong nghiên cứu của mình, tác giả Ngô Lê Minh2 chỉ ra những khó khăn trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội trong bài viết này được nhìn nhận dưới góc độ quy hoạch kiến trúc. Từ quy hoạch tổng thể cho tới mỹ quan đô thị của NOXH chưa được kiểm soát tốt và mang tính đồng bộ. Tác giả cho rằng, các địa phương chưa sẵn sàng chuẩn bị quỹ đất quy hoạch cho loại hình nhà ở xã hội khi mà nó chưa đem lại lợi nhuận nhìn thấy được, đối tượng được hưởng chính sách dù đã được phân loại khá đầy đủ, nhưng trong thực tế các nhóm đối tượng có khả năng tiếp cận sản phẩm không đều, đặc biệt là nhóm đối tượng không có công ăn việc làm, không có hộ khẩu vẫn rất khó tiếp cận chính sách nhà ở xã hội.
Trên cơ sở phân tích những nguyên nhân cũng như thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay, tác giả đề xuất việc giải quyết những vấn đề về nhà ở xã hội trong thời gian tới nên tập trung vào sáu nội dung: (i) nghiên cứu phát triển bền vững nhà ở xã hội; (ii) nghiên cứu giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia vào nhà ở xã hội. (iii) nghiên cứu giải pháp quy hoạch xây dựng hiệu quả; (iv) nghiên cứu hoàn thiện các tiêu chuẩn thiết kế và tiêu chuẩn chất lượng nhà ở xã hội; (v) nghiên 2 Ngô Lê Minh (2016), “Vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam”, Tạp chí Kiến Trúc, Số 03. 10 cứu các giải pháp nhà ở dành cho người thu nhập thấp và người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; (vi) nâng cao vai trò của người dân trong quy trình triển khai, thiết kế nhà ở xã hội. Bài viết của tác giả Phạm Thái Sơn3 giới thiệu tóm tắt khung pháp lý liên quan đến phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, phân tích những thay đổi căn bản liên quan đến khái niệm “nhà ở xã hội” nhằm cho thấy những bước tiến nhất định về cách thức tiếp cận và quan điểm phát triển nhà ở xã hội ở nước ta.
Đi kèm theo đó là những thay đổi và bổ sung liên quan đến đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận nguồn nhà ở xã hội. Tác giả cho rằng, khái niệm nhà ở xã hội còn tương đối mới và có nhiều cách gọi chưa thống nhất ở Việt Nam. Về chính sách phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam, bài viết cũng chỉ ra những điểm mất cân bằng trong chính sách khuyến khích phát triển NOXH, với xu hướng hỗ trợ ngày càng nhiều hơn cho các chủ đầu tư và xiết chặt hơn các điều kiện tiếp cận nhà ở từ phía các đối tượng có nhu cầu. Nguyên nhân là do chính sách nhà ở đa phần chạy theo các chỉ tiêu về số lượng liên quan đến số đơn vị nhà ở và diện tích sàn xây dựng, do đó các đơn vị quản lý phải đưa ra những điều kiện ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
Còn hướng tiếp cận từ phía nhu cầu người dân thì hiện chưa có chính sách nhằm thúc đẩy chủ đầu tư đưa ra được lựa chọn đa dạng về diện tích và chất lượng nhà ở cho phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm thu nhập khác nhau. Mặt khác, giá nhà ở khá cao so với thu nhập làm cho những đối tượng trong nhóm được ưu đãi nhà ở không đủ khả năng chi trả cũng như không đủ điều kiện để tiếp cận các nguồn tín dụng hỗ trợ nhà ở. Tác giả cũng chỉ ra một số nguyên nhân dẫn đến kết quả hạn chế việc triển khai thực hiện chính sách nhà ở xã hội là do: thủ tục hành chính tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian; thiếu hụt nguồn vốn và mức lợi nhuận biên nhà đầu tư được hưởng ở mức thấp, chưa tương xứng với kỳ vọng của nhà đầu tư và thiếu quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Theo tác giả, cần đẩy mạnh triển khai công tác quy hoạch nhằm có được quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, phân bổ đúng nguồn ngân sách theo quy định dành cho quỹ nhà ở này.
Các bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn 3 Phạm Thái Sơn (2014), “Nhà ở xã hội tại Việt Nam: Quan niệm, chính sách và thực tiễn”, Tạp chí Quy hoạch Đô thị, Số 06. 11 vốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thực hóa hơn nữa chứ không chỉ dừng lại ở những cam kết trên văn bản. Đối với người dân thì cần phải bỏ đi những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội. Tác giả Nguyễn Thị Thanh Thủy4 nghiên cứu các phương thức để sở hữu nhà ở xã hội.
Công trình được nghiên cứu dưới góc độ xã hội học, chưa có những phân tích chuyên sâu dưới góc độ pháp lý. Theo tác giả Phạm Thái Sơn,5 NOXH là một khái niệm tương đối mới và chưa thống nhất. Khái niệm này được đề cập vào khoảng những năm 2000, với tên gọi “nhà ở ưu đãi”. Đến năm 2004, cụm từ NOXH được đề cập chính thức trong quyết định số 76/2004/QĐ-TTg.
Tác giả Ngô Lê Minh cho rằng,6 hiện nay, có rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở theo phân khúc giá bình dân. Những doanh nghiệp này có một số lợi thế về đất đai (đất đã giải phóng mặt bằng hoặc doanh nghiệp được giao đất) và tài chính (vốn vay từ tổ chức tài chính và ứng trước của người mua). Sự thiếu nhiệt tình trong việc đầu tư cho loại hình bất động sản này, từ cả phía nhà đầu tư và chính quyền địa phương, bắt nguồn từ việc chưa nhìn thấy những lợi nhuận rõ ràng và sự hạn chế của quỹ đất. Như vậy, có thể hiểu sự kém phát triển (hay phát triển thấp hơn kỳ vọng) của loại hình NOXH là một thất bại của thị trường và cần sự can thiệp của các chính sách phù hợp để loại hình này có thể phát triển phù hợp với nhu cầu thực của xã hội.
Cũng đề cập đến các chính sách hỗ trợ liên quan đến NOXH, Nguyễn Thục An và Đậu Kiều Ngọc Anh cho rằng,7 các chính sách NOXH đang tập trung quá nhiều đến việc giải quyết vấn đề sở hữu và tạo ra áp lực quá lớn cho người mua nhà, đồng thời lại bỏ qua những nhu cầu cần thiết để giải quyết vấn đề chỗ ở. 4 Nguyễn Thị Thanh Thủy (2020), Tiếp cận và sở hữu nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay, Luận án Tiến sĩ Xã hội học, trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Quốc gia Hà Nội. 5 Phạm Thái Sơn (2014), “Nhà ở xã hội tại Việt Nam: Quan niệm, chính sách và thực tiễn”, Tạp chí Quy hoạch Đô thị, Số 06. 6 Ngô Lê Minh 2016, “Vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam”, Tạp chí Kiến Trúc, Số 03.
7 Nguyễn Thục An, Đậu Kiều Ngọc Anh (2015), “Nobel kinh tế 2015: Thay đổi cách tiếp cận trong nghiên cứu về nhu cầu, tiêu dùng và nghèo đói”, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Số 4. 12 Theo báo cáo của Ngân hàng thế giới,8 việc các quốc gia hình thành các uỷ ban độc lập về nhà ở dành cho các nhóm được ưu đãi (như người có thu nhập thấp, quân nhân xuất ngũ) đã góp phần giúp cho việc nghiên cứu và vận dụng các chính sách hỗ trợ được thực thi, phù hợp với điều kiện cụ thể của các đối tượng cần hỗ trợ, điển hình là HDB và vai trò của nó đối với việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp tại Singapore. Tại Việt Nam, chưa có một tổ chức rõ ràng chịu trách nhiệm chung đối với thị trường này mà trách nhiệm vẫn được giao cho các cơ quan hành chính nhà nước. Ở Trung ương, nhiệm vụ này được giao cho Chính phủ và Bộ Xây dựng, ở địa phương được giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng.
• Nghiên cứu Phát triển Quy định và chính sách • Hỗ trợ Phát triển nhà ở công và phát triển nhà ở • Quản lý các nguồn dự trữ đất đai Xây dựng Xây dựng khu vực khu vực công tư nhân Hình 1. Hỗ trợ nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh9 8 World Bank (2015), Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam – Con đường phía trước, tr. 9 World Bank (2015), Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam – Con đường phía trước, tr. 13 Thứ hai, công trình nghiên cứu liên quan đến bản chất của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội Trong nghiên cứu của mình, tác giả Doãn Hồng Nhung cho rằng, 10 thuê mua là một hoạt động cho thuê tài sản mà trong đó người cho thuê (thường là các công ty thuê mua) chuyển quyền sử dụng tài sản cho người thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồi lại vốn.
Trong nhiều hình thức khác nhau của hoạt động thuê mua, thuê mua nhà ngày càng trở nên phổ biến. Đây là giải pháp có tính an toàn cao và ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua. Tác giả khẳng định, thuê mua NOXH là tiêu điểm sáng cho sự công bằng xã hội, mang đậm tính nhân văn trong tiến trình khai thác quỹ đất đai, môi trường bền vững của quốc gia.