Lựa Chọn Căn Hộ Chung Cư Khu Vực Đô Thị Tại Hà Nội

Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh đô thị… 239 trang · Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân · 2018.

• Tác giả: Nguyễn Thị Tùng Phương
• Người hướng dẫn: PGS. Hoàng Văn Cường
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh (QTKD BĐS)
• Đề tài: Lựa Chọn Căn Hộ Chung Cư Khu Vực Đô Thị - Nghiên Cứu Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM KẾT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ
• 1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở
• 1.3. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 1.4. Tổng quan các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư theo các đặc tính của cá nhân và hộ gia đình
• 1.4.1. Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn
• 1.4.2. Nghề nghiệp, trình độ học vấn
• 1.4.3. Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua
• 1.4.4. Ảnh hưởng của giai đoạn phát triển hộ gia đình
• 1.4.5. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính
• 1.5. Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới
• 1.6. Các kết quả đạt được của các công trình đã nghiên cứu
• 1.7. Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được
• 1.8. Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước
• 1.9. Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam
• 1.10. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI ĐÔ THỊ
• 2.1. Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cư, tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 2.1.1. Khái niệm về sự lựa chọn. Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư
• 2.1.2. Khái niệm về tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.2. Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ
• 2.2.1. Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình
• 2.2.2. Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.2.3. Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu
• 2.2.4. Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình
• 2.3. Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.3.1. Khái niệm về phong cách sống
• 2.3.2. Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.3.3. Lý thuyết về phong cách sống. Các biến kiểm soát trong nghiên cứu
• 2.4. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội
• 2.4.1. Mô hình nghiên cứu
• 2.4.2. Phát triển các giả thuyết nghiên cứu
• 2.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra
• 3.2. Nghiên cứu định tính
• 3.2.1. Mục tiêu của nghiên cứu định tính
• 3.2.2. Đối tượng tham gia
• 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính
• 3.3. Nghiên cứu định lượng
• 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định lượng
• 3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng
• 3.3.3. Quá trình chọn mẫu nghiên cứu
• 3.3.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư để ở
• 3.4. TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo
• 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha
• 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 4.1.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA
• 4.2. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 4.2.1. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM
• 4.2.2. Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy
• 4.2.3. Kết luận các giả thuyết nghiên cứu
• 4.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ VỀ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ KHU VỰC ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án
• 5.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu
• 5.2.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.2.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối giai đoạn phát triển gia đình với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.2.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối yếu tố nghề nghiệp, thu nhập, giá với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.3. Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn
• 5.4. Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cư
• 5.4.1. Định hướng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động đầu tư bất động sản
• 5.4.2. Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình
• 5.4.3. Khuyến nghị định hướng phát triển chung cư phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình
• 5.4.4. Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các toà chung cư và các khu chung cư theo phong cách sống
• 5.4.5. Định hướng thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi các giai đoạn gia đình và vấn đề di chuyển nơi ở là nhà ở và căn hộ
• 5.4.6. Tăng cường kiến thức cho người sử dụng căn hộ chung cư
• 5.5. Giải pháp, chính sách phát triển chung cư tại khu vực đô thị
• 5.5.1. Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất khu vực đô thị
• 5.5.2. Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các khu chung cư
• 5.5.3. Giải pháp quy hoạch không gian phát triển chung cư
• 5.5.4. Giải pháp tài chính tăng khả năng tiếp cận lựa chọn tiêu chí căn hộ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình
• 5.5.5. Xây dựng phương thức quản lý chung cư theo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình
• 5.6. Một số hạn chế của luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.7. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội

Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Căn hộ chung cư không chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở mà còn phản ánh phong cách sống và giá trị của người sở hữu. Các yếu tố như vị trí, giá cả, và tiện ích xung quanh đều đóng vai trò quan trọng trong quyết định của người tiêu dùng. Theo nghiên cứu của Nguyễn Thị Tùng Phương (2018), việc lựa chọn căn hộ không chỉ dựa vào các yếu tố vật chất mà còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý và phong cách sống của người mua.

1.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ

Các yếu tố như vị trí căn hộ, giá căn hộ chung cư, và tiện ích xung quanh là những tiêu chí chính mà người tiêu dùng xem xét. Nghiên cứu cho thấy rằng vị trí gần các tiện ích như trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại sẽ tăng giá trị của căn hộ trong mắt người mua.

1.2. Tầm quan trọng của phong cách sống trong lựa chọn căn hộ

Phong cách sống của người tiêu dùng ảnh hưởng lớn đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư. Những người có phong cách sống hiện đại thường ưu tiên các căn hộ có thiết kế sang trọng và tiện nghi, trong khi những người có phong cách sống truyền thống lại chú trọng đến không gian sống và sự yên tĩnh.

II. Vấn đề và thách thức trong lựa chọn căn hộ chung cư

Mặc dù có nhiều lựa chọn, nhưng người tiêu dùng vẫn gặp phải nhiều thách thức trong việc lựa chọn căn hộ chung cư phù hợp. Các vấn đề như giá cả tăng cao, chất lượng xây dựng không đồng đều, và thiếu thông tin chính xác về dự án là những rào cản lớn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang đối mặt với tình trạng cung vượt cầu, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà đầu tư.

2.1. Giá cả và chất lượng căn hộ

Giá cả là một trong những yếu tố quyết định trong việc lựa chọn căn hộ. Nhiều người tiêu dùng cảm thấy khó khăn khi phải lựa chọn giữa giá cả và chất lượng. Các căn hộ giá rẻ thường đi kèm với chất lượng xây dựng kém, trong khi các căn hộ cao cấp lại có giá rất cao.

2.2. Thiếu thông tin và minh bạch trong thị trường

Thiếu thông tin chính xác về các dự án căn hộ là một vấn đề lớn. Người tiêu dùng thường không có đủ thông tin để đưa ra quyết định đúng đắn, dẫn đến việc lựa chọn sai lầm. Các nhà đầu tư cần cải thiện tính minh bạch trong thông tin để tạo niềm tin cho khách hàng.

III. Phương pháp nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư

Để hiểu rõ hơn về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, nghiên cứu đã áp dụng các phương pháp định tính và định lượng. Phương pháp định tính giúp thu thập ý kiến từ người tiêu dùng, trong khi phương pháp định lượng sử dụng khảo sát để thu thập dữ liệu từ một mẫu lớn. Kết quả từ các phương pháp này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về hành vi và nhu cầu của người tiêu dùng.

3.1. Phương pháp định tính trong nghiên cứu

Phương pháp định tính bao gồm phỏng vấn sâu và nhóm tập trung, giúp thu thập thông tin chi tiết về tiêu chí lựa chọn căn hộ từ góc nhìn của người tiêu dùng. Các cuộc phỏng vấn này giúp hiểu rõ hơn về động cơ và nhu cầu của họ.

3.2. Phương pháp định lượng và khảo sát

Phương pháp định lượng sử dụng bảng hỏi để thu thập dữ liệu từ một mẫu lớn người tiêu dùng. Kết quả khảo sát sẽ được phân tích để xác định các yếu tố quan trọng nhất trong việc lựa chọn căn hộ chung cư.

IV. Ứng dụng thực tiễn từ nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ

Kết quả nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư có thể được áp dụng trong thực tiễn để cải thiện chất lượng dịch vụ và sản phẩm của các nhà đầu tư. Việc hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản thiết kế và xây dựng các dự án phù hợp hơn. Điều này không chỉ nâng cao sự hài lòng của khách hàng mà còn tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường.

4.1. Đề xuất cải tiến cho các nhà đầu tư

Các nhà đầu tư nên chú trọng đến việc cải thiện chất lượng xây dựng và dịch vụ khách hàng. Việc cung cấp thông tin minh bạch và chính xác về dự án sẽ giúp tạo niềm tin cho người tiêu dùng.

4.2. Tăng cường quảng bá và tiếp thị

Các chiến dịch quảng bá cần tập trung vào việc truyền tải giá trị và tiện ích của căn hộ. Việc sử dụng các kênh truyền thông hiện đại sẽ giúp tiếp cận đúng đối tượng khách hàng mục tiêu.

V. Kết luận và tương lai của nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ

Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng. Tương lai của nghiên cứu này sẽ tiếp tục mở rộng để khám phá thêm các yếu tố mới và xu hướng trong thị trường bất động sản. Việc hiểu rõ hơn về hành vi và nhu cầu của người tiêu dùng sẽ giúp các nhà đầu tư phát triển các sản phẩm phù hợp hơn với thị trường.

5.1. Xu hướng tương lai trong lựa chọn căn hộ

Xu hướng lựa chọn căn hộ sẽ ngày càng phụ thuộc vào các yếu tố như công nghệ, môi trường sống và phong cách sống. Các nhà đầu tư cần theo dõi các xu hướng này để điều chỉnh chiến lược phát triển của mình.

5.2. Đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu tiếp theo nên tập trung vào việc phân tích sâu hơn về các yếu tố tâm lý và xã hội ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư. Điều này sẽ giúp tạo ra một bức tranh toàn diện hơn về thị trường bất động sản tại Hà Nội.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh (chuyên sâu Quản trị kinh doanh Bất động sản, mã số: 9340101) với đề tài "Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hà Nội" do nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Tùng Phương thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Hoàng Văn Cường (năm bảo vệ: 2018).

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu phục vụ sự tồn tại và phát triển của con người, mang tính gắn liền với đất đai – một nguồn tài nguyên khan hiếm, không thể tự tăng thêm về diện tích và có tính giới hạn về không gian phát triển đô thị (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017). Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc phát triển nhà ở cao tầng dạng căn hộ chung cư trở thành phương thức chủ đạo nhằm tối ưu hóa quỹ đất và tạo lập nếp sống văn minh đô thị.

Về mặt lý luận và thực tiễn, phần lớn các công trình nghiên cứu trước đây thường tiếp cận theo hướng xem xét các thuộc tính vật lý của nhà ở tác động đến hành vi lựa chọn của khách hàng. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có tính không đồng nhất, mang tính cá biệt, khu vực và chịu sự chi phối mạnh mẽ từ tâm lý học hành vi. Do đó, luận án tiếp cận từ góc độ chủ thể tiêu dùng: xem xét phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình của người mua tác động như thế nào đến mức độ coi trọng các nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở. Tại Việt Nam và đặc biệt là Thành phố Hà Nội – trung tâm đô thị lớn có biến động đất ở mạnh nhất và tập trung mật độ chung cư cao nhất cả nước – hướng tiếp cận tích hợp hai yếu tố này vào việc đánh giá tiêu chí căn hộ vẫn còn là khoảng trống chưa được kiểm chứng thực nghiệm đầy đủ.

Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu chung: Trên cơ sở nghiên cứu mối quan hệ giữa giai đoạn trong chu kỳ sống gia đình và phong cách sống tới tiêu chí lựa chọn chung cư, luận án đề xuất một số giải pháp và khuyến nghị phát triển căn hộ chung cư khu vực đô thị trên địa bàn Hà Nội phù hợp với các nhóm phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình khác nhau.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Làm rõ cơ sở lý thuyết về tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở của người dân khu vực đô thị; cơ sở lý thuyết về giai đoạn phát triển gia đình; phong cách sống của chủ hộ và gia đình. Tìm kiếm mô hình thích hợp để kiểm định mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
  2. Xác định xem các gia đình khác nhau có phong cách sống khác nhau thì coi trọng tiêu chí nào trong lựa chọn căn hộ chung cư để ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
  3. Xác định xem các giai đoạn phát triển gia đình khác nhau coi trọng tiêu chí nào trong các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
  4. Xác định các tác động của nhóm nhân khẩu học (giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua căn hộ) ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
  5. Đề xuất một số giải pháp và các khuyến nghị phát triển căn hộ chung cư khu vực đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình khác nhau một cách đồng bộ và có tính khả thi.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Phong cách sống của các hộ gia đình khác nhau thì có coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở ở mức độ khác nhau không?
2. Có tồn tại sự thay đổi về mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở theo những giai đoạn phát triển gia đình hay không?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư và tầm quan trọng của mỗi tiêu chí đối với những hộ gia đình có phong cách sống khác nhau và giai đoạn phát triển khác nhau khi lựa chọn căn hộ chung cư để ở tại khu vực đô thị.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở gồm: tiêu chí vị trí căn hộ (VTCH), tiêu chí môi trường xã hội (MTXH), và tiêu chí chất lượng căn hộ (CLCH). Luận án chỉ khảo sát các hộ gia đình đã mua căn hộ chung cư để ở thực tế; không nghiên cứu các cá nhân hoặc hộ gia đình mua để đầu tư, kinh doanh, hoặc thuê căn hộ để ở.
• Phạm vi không gian: Khu vực đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã tổng quan hệ thống tài liệu học thuật trong nước và quốc tế, phân loại thành các dòng nghiên cứu chính liên quan đến nhà ở và căn hộ chung cư:

Các hướng nghiên cứu quốc tế

1. Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn nhà ở: Các tác giả Roske (1983), Beyer (1959), Bourne (1981), Priemus (1984), MacLennan (1977), Morris & Winter (1978) đã thiết lập các thuộc tính nền tảng của nhà ở bao gồm an ninh, cảm giác yên bình, sự riêng tư, chức năng nội bộ, kết nối địa lý - xã hội và chi tiêu tài chính. Các nghiên cứu của Dieleman (1996), Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010), Bhatti & Church (2004), Cheshire & Sheppard (1995), Linghin Li (2009, 2011) tập trung phân tích khả năng tiếp cận dịch vụ công cộng, không gian xanh, hạ tầng khu phố, bản sắc cộng đồng và sự an toàn khu dân cư. Phe & Wakely (2000) đưa ra mô hình đánh đổi giữa vị thế nơi ở và chất lượng nơi ở; Leishman & cộng sự (2005) cùng Moon-Jeong Kim (2010) khẳng định vị trí là thuộc tính chiếm ưu thế chi phối hành vi mua nhà.
2. Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư: Phatcharin (2008), Abdul & cộng sự (2008), Singh (2013), Manivannan (2014), Ariyawansa & cộng sự (2012), Jonathan A. Wiley & David Wyman (2012), Sonthya (2009), Senaratne & cộng sự (2006) chỉ ra các nhóm yếu tố cốt lõi chi phối quyết định mua căn hộ gồm tiện nghi cơ bản, tài chính, khả năng kết nối, khả năng tiếp cận, thiết kế tầng/phòng, danh tiếng chủ đầu tư và tiện ích dịch vụ nội khu. Haddad Mwfeq & cộng sự (2011), Teoh Wai Lun (2011), Spetic Wellington & cộng sự (2005), Fan Wu (2010) bổ sung các yếu tố về chất lượng không khí, ánh sáng tự nhiên, mức độ tiếng ồn và môi trường xã hội khép kín.
3. Nghiên cứu về phong cách sống và chu kỳ phát triển gia đình: Wells & Tigert (1971) xây dựng bộ 300 chỉ báo AIO (Activities - Interests - Opinions); Plummer (1974), Bell (1968), Arnold Mitchell (1983), Harcar & cộng sự (2008) phát triển các nhóm phong cách sống trong tiêu dùng; Lee Hyun-Jeong (2005), Lee & cộng sự (2007), Kwon & cộng sự (2016) áp dụng thang đo phong cách sống vào tiêu dùng bất động sản. Về chu kỳ sống gia đình, Rossi (1955, 1959), Kevin F. McCarthy (1976) phân chia 9 giai đoạn phát triển gia đình; Mary (1995), Fang Yang (2006), Julia & cộng sự (2015) chứng minh sự thay đổi quy mô gia đình, tình trạng hôn nhân và tuổi của con cái làm biến chuyển trực tiếp mức độ tiêu thụ không gian nhà ở.

Nhóm tiêu chí	Tiêu chí thành phần cụ thể	Nguồn tác giả tiêu biểu được tổng hợp
Khả năng tiếp cận (Vị trí)	Gần nơi làm việc chủ hộ, nơi làm việc vợ/chồng, gần trường học của con, gần người thân/bạn bè	Beyer (1959), Morris & Winter (1978), Lindamood & Hanna (1979), Singh (2013), Linghin Li (2011), Raden (2015), Fierro & cs (2009)
Khả năng kết nối (Vị trí)	Kết nối chợ/siêu thị/TTTM, trục đường chính, giao thông công cộng, bệnh viện/trạm y tế	Daly & cs (2003), Rietveld & Wagtendonk (2004), Hoàng Văn Cường & cs (2006, 2017), Singh (2013), Linghin Li (2011)
Môi trường tự nhiên	Cảnh quan cây xanh, ánh sáng, thông gió, kiểm soát tiếng ồn, vệ sinh môi trường	Ekeland & cs (2004), Spetic & cs (2005), Jae Hong Kim (2011), Morris & Winter (1978)
Môi trường xã hội	Danh tiếng chủ đầu tư/nhà thầu, hàng xóm láng giềng hòa thuận, gắn bó cộng đồng, an ninh khu phố	Kristin Komives (2003), Li Ling-Hin (2008, 2009), Haddad Mwfeq (2011), N.Vimalagracy (2014), Manivannan (2014)
Chất lượng căn hộ	Diện tích, cấu trúc phòng, cách âm, chất lượng vật liệu, tiện ích nội khu (gara, gym)	Phe & Wakely (2000), Beamish & cs (2001), Abelson & Chung (2005), Hurtubia & cs (2010), Clark & cs (1989, 2006)

Tổng quan kinh nghiệm quốc tế về phát triển chung cư

Luận án nghiên cứu thực tiễn tại ba quốc gia châu Á có mật độ dân cư cao và tương đồng văn hóa:

• Singapore: Chiến lược phát triển nhà ở theo chiều cao từ thập niên 1960 của Cục Phát triển Nhà ở (HDB) cung cấp nhà ở cho 80% dân số; phát triển "thành phố xanh"; quản lý nguồn tài chính qua Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) cho vay mua nhà ở xã hội tới 90% giá trị căn hộ với thời hạn 25–30 năm.
• Hàn Quốc: Quy định diện tích căn hộ từ thập niên 1970 (mức hỗ trợ tài chính cho căn hộ dưới 60m² và 85m²); phát triển tổ hợp chung cư tích hợp đầy đủ tiện ích và không gian xanh; Quỹ Phát triển Nhà ở Hàn Quốc cung cấp vốn vay lãi suất 1% trong 20 năm (mức vay tối đa 200.000 USD, tương đương 40%–70% giá trị căn nhà); tỷ trọng chung cư đạt 80% tổng quỹ nhà ở.
• Nhật Bản: Quy hoạch ô bàn cờ (mỗi ô đất 532m² bao quanh bởi đường lớn); mô hình đô thị thu gọn, thân thiện môi trường; thành lập Công ty Cho vay Vốn Nhà ở (GHLC) từ năm 1950 cung cấp vốn dài hạn lãi suất ưu đãi; giảm lãi suất kích cầu từ 8,88% xuống 7,38% năm 1985; đặt tiêu chuẩn chống chịu động đất lên hàng đầu.

Khoảng trống nghiên cứu mà luận án giải quyết

Tại Việt Nam, các nghiên cứu của Hoàng Thị Hương Lan (2011), Nguyễn Thị Hải Yến (2015), Phe & Wakely (2000), Tran Hoai Anh & Yip Ngai Ming (2008) chủ yếu tập trung vào đặc tính vật lý nhà ở hoặc hành vi đầu tư bất động sản cá nhân. Chưa có công trình nào kiểm định đồng thời tác động của 6 nhóm chỉ báo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình đối với bộ 3 nhóm tiêu chí căn hộ (Vị trí, Môi trường xã hội, Chất lượng căn hộ) tại thị trường đô thị Hà Nội.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng

1. Lý thuyết phong cách sống: Kế thừa khung lý thuyết AIO của Wells & Tigert (1971), Plummer (1974) và các nghiên cứu ứng dụng bất động sản của Lee & cộng sự (2007), Kwon & cộng sự (2016), luận án xem phong cách sống là một biến độc lập ổn định phản ánh tâm lý, thói quen và sở thích tiêu dùng của hộ gia đình. Nghiên cứu xác lập 6 nhóm chỉ báo phong cách sống (bao gồm phong cách sống kinh tế, phong cách sống hướng tới môi trường tự nhiên, gia đình, xã hội, v.v.).
2. Lý thuyết chu kỳ sống/giai đoạn phát triển gia đình: Dựa trên mô hình gốc của Glick, phân loại của Kevin F. McCarthy (1976), Mary (1995) và Fang Yang (2006). Luận án tổng hợp và chuẩn hóa thành 4 giai đoạn phát triển gia đình phản ánh sự thay đổi về tình trạng hôn nhân và sự hiện diện, độ tuổi của con cái:

Giai đoạn	Tên giai đoạn theo mô hình McCarthy (1976)	Đặc điểm cấu trúc gia đình
1	Gia đình trẻ độc thân / Cặp đôi trẻ chưa có con	Người đứng đầu dưới 46 tuổi, độc thân hoặc cặp đôi kết hôn chưa có thành viên dưới 18 tuổi
2	Cặp đôi trẻ và con nhỏ	Cặp đôi kết hôn quản lý gia đình, người chồng dưới 46 tuổi, có ít nhất 1 con dưới 6 tuổi
3	Cặp đôi trẻ, con lớn / Cặp đôi già hơn, con lớn	Người chồng dưới 46 tuổi có con từ 6–18 tuổi; hoặc người chồng từ 46 tuổi trở lên có con dưới 18 tuổi
4	Cặp đôi lớn tuổi không có con / Người cao tuổi sống cùng con cháu	Người chồng từ 46 tuổi trở lên không có con dưới 18 tuổi; hoặc chủ hộ trên 60 tuổi sống cùng con cháu

3. Bộ tiêu chí căn hộ chung cư: Được cấu trúc thành 3 biến tiềm ẩn phụ thuộc:
   • Tiêu chí vị trí căn hộ (VTCH): Khả năng tiếp cận nơi làm việc, trường học, người thân; khả năng kết nối mạng lưới giao thông, siêu thị, bệnh viện, khu giải trí.
   • Tiêu chí môi trường xã hội (MTXH): Cảnh quan tự nhiên, tiếng ồn, ánh sáng, danh tiếng chủ đầu tư, an ninh và văn hóa cộng đồng cư dân.
   • Tiêu chí chất lượng căn hộ (CLCH): Diện tích, cơ cấu công năng phòng ốc, chất lượng xây lắp và tiện ích phụ trợ bên trong tòa nhà.
4. Biến kiểm soát: Nhóm nhân khẩu học gồm giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, trình độ học vấn, mức thu nhập và mức giá mua căn hộ.

Quy trình và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng:

• Nghiên cứu định tính: Thực hiện phỏng vấn sâu và tham vấn ý kiến chuyên gia nhằm hiệu chỉnh, bản địa hóa các mục hỏi trong thang đo phong cách sống và thang đo tiêu chí căn hộ chung cư phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội.
• Nghiên cứu định lượng:
  • Thu thập dữ liệu: Điều tra khảo sát hộ gia đình đã mua và đang sinh sống tại các căn hộ chung cư ở Hà Nội thông qua phiếu điều tra trực tiếp và gửi thư điện tử. Dữ liệu được đo lường bằng thang đo khoảng cách Likert 5 điểm.
  • Công cụ và kỹ thuật xử lý dữ liệu: Sử dụng phần mềm thống kê SPSS và phần mềm phân tích cấu trúc AMOS.
  • Các bước phân tích:
    1. Kiểm định độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha.
    2. Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) kết hợp kiểm định chỉ số KMO và kiểm định độ cầu Bartlett.
    3. Phân tích nhân tố khẳng định (Confirmatory Factor Analysis - CFA) đánh giá tính đơn hướng, giá trị hội tụ và giá trị phân biệt.
    4. Kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết thông qua mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Modeling - SEM) với các chỉ số đánh giá độ phù hợp: CMIN/df, RMSEA, cùng các chỉ số tương thích khác.
    5. Phân tích hồi quy đa biến nhằm lượng hóa mức độ tác động và xác định hệ số xác định $R^2$ (Square multiple correlations).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư

Chương 1 hệ thống hóa các tài liệu nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn nơi ở và căn hộ chung cư, phân tích vai trò của các biến nhân khẩu học, phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình. Chương này phân tích kinh nghiệm phát triển nhà ở cao tầng tại Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản; đồng thời chỉ rõ khoảng trống nghiên cứu thực nghiệm tại khu vực đô thị Hà Nội – nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh, quỹ đất hạn chế và xuất hiện xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ từ nhà ở riêng lẻ sang căn hộ chung cư.

Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại đô thị

Chương 2 làm rõ các khái niệm bản chất về hành vi lựa chọn, hàng hóa bất động sản căn hộ chung cư và các tiêu chí cấu thành. Chương này phát triển khung lý thuyết kết nối phong cách sống và chu kỳ phát triển gia đình với các tiêu chí căn hộ, xác lập mô hình nghiên cứu gồm 6 nhóm chỉ báo phong cách sống, 4 giai đoạn phát triển hộ gia đình, các biến kiểm soát nhân khẩu học và 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ (VTCH, MTXH, CLCH), cùng hệ thống các giả thuyết nghiên cứu tương ứng.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 trình bày thiết kế nghiên cứu hai giai đoạn: định tính (tham vấn chuyên gia để hoàn thiện thang đo chỉ báo phong cách sống và tiêu chí căn hộ) và định lượng (thiết kế bảng câu hỏi Likert 5 điểm, quy trình lấy mẫu khảo sát các hộ gia đình cư trú tại chung cư Hà Nội). Chương này mô tả các kỹ thuật thống kê chuẩn bị cho kiểm định mô hình trên SPSS và AMOS, bao gồm Cronbach's Alpha, EFA, CFA và SEM.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 4 trình bày chi tiết kết quả xử lý dữ liệu thực nghiệm:

• Kiểm định thang đo: Các thang đo thành phần về tiêu chí vị trí căn hộ, môi trường xã hội, chất lượng căn hộ và phong cách sống đều đạt độ tin cậy với hệ số Cronbach's Alpha phù hợp; phân tích EFA với kiểm định KMO and Bartlett và ma trận xoay nhân tố chỉ ra cấu trúc thang đo đạt yêu cầu.
• Kiểm định CFA và SEM: Đánh giá độ phù hợp toàn diện của mô hình cấu trúc tuyến tính (thông qua CMIN/df, RMSEA). Kết quả SEM xác nhận 6 nhóm chỉ báo phong cách sống có ảnh hưởng đến 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.
• Kết quả phân tích hồi quy:
  • Phong cách sống: Phong cách sống kinh tế có tác động mạnh nhất và có ý nghĩa thống kê tới cả 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ (vị trí, môi trường xã hội, chất lượng căn hộ). Ngược lại, giả thuyết về tác động của phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa được chấp nhận về mặt thống kê trong mẫu nghiên cứu này.
  • Giai đoạn phát triển gia đình: Có mối quan hệ tác động tới tiêu chí vị trí và môi trường xã hội, nhưng kết quả chỉ ra không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa các giai đoạn phát triển gia đình đối với việc lựa chọn tiêu chí chất lượng căn hộ.
  • Biến nhân khẩu học: Nhóm nghề nghiệp, thu nhập và giá căn hộ ghi nhận các mức độ ảnh hưởng khác nhau tới từng nhóm tiêu chí cụ thể.

Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Chương 5 thảo luận ý nghĩa của các phát hiện nghiên cứu, so sánh với các công trình quốc tế và trong nước. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất định hướng xây dựng bộ tiêu chí phong cách sống và cơ sở dữ liệu chu kỳ gia đình phục vụ hoạt động đầu tư, môi giới bất động sản; đồng thời kiến nghị nhóm giải pháp quy hoạch, sử dụng quỹ đất, kết nối giao thông, cơ chế tài chính và quản lý vận hành chung cư tại đô thị Hà Nội.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt học thuật và lý luận

1. Cụ thể hóa khung lý thuyết tiêu dùng bất động sản: Luận án đã cập nhật, bổ sung và hệ thống hóa lý thuyết về phong cách sống và lý thuyết chu kỳ phát triển gia đình trong việc giải thích các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại khu vực đô thị Việt Nam. Luận án chứng minh phong cách sống là một tiền đề cốt lõi giúp phân loại phân khúc khách hàng mua nhà ở một cách rõ ràng hơn so với việc chỉ tiếp cận đơn thuần bằng các biến nhân khẩu học truyền thống.
2. Xây dựng mô hình thực nghiệm đa biến: Luận án thiết lập và kiểm định thành công mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) phản ánh tác động đồng thời của 6 nhóm chỉ báo phong cách sống và các giai đoạn phát triển gia đình đối với 3 nhóm tiêu chí cốt lõi: Vị trí căn hộ, Môi trường xã hội và Chất lượng căn hộ.
3. Phát hiện quy luật hành vi tiêu dùng căn hộ:
   • Chỉ ra rằng phong cách sống kinh tế là nhân tố có tác động chi phối mạnh nhất đến cả 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ.
   • Nhận diện yếu tố đặc thù tại bối cảnh Hà Nội: phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa thể hiện tác động rõ nét; trong khi các giai đoạn phát triển gia đình khác nhau không tạo ra sự khác biệt đối với tiêu chí chất lượng căn hộ.

Đóng góp về mặt thực tiễn và kiến nghị giải pháp

1. Định hướng cho hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản:
   • Xây dựng bộ tiêu chí nhận diện phong cách sống khách hàng và bộ biểu số liệu theo dõi giai đoạn phát triển gia đình giúp các doanh nghiệp phát triển dự án dự báo chính xác nhu cầu công năng và tiện ích trước khi triển khai xây dựng.
   • Hỗ trợ các đơn vị phân phối, môi giới bất động sản tư vấn sản phẩm căn hộ phù hợp với đặc tính tâm lý và cơ cấu thành viên của từng hộ gia đình.
2. Khuyến nghị chính sách và quản lý phát triển đô thị:
   • Sử dụng hiệu quả quỹ đất: Tối ưu hóa chỉ tiêu sử dụng đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.
   • Phát triển giao thông kết nối: Tăng cường hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ giữa các khu đô thị mới, các tổ hợp chung cư với các khu vực chức năng đô thị.
   • Quy hoạch không gian và dịch vụ: Thiết kế tổ hợp chung cư tích hợp đầy đủ không gian cây xanh, tiện ích công cộng, đảm bảo an ninh và nâng cao tính gắn kết cộng đồng cư dân.
   • Chính sách tài chính: Xây dựng các gói hỗ trợ tín dụng nhà ở linh hoạt, giúp các hộ gia đình ở các giai đoạn phát triển khác nhau gia tăng khả năng tiếp cận căn hộ phù hợp với phong cách sống.
   • Đổi mới phương thức quản lý vận hành chung cư: Áp dụng mô hình quản lý tòa nhà linh hoạt theo đặc thù phong cách sống và cơ cấu dân cư sinh sống.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Về phạm vi đối tượng: Luận án chỉ tập trung khảo sát những hộ gia đình đã mua căn hộ chung cư để ở; chưa mở rộng sang nhóm đối tượng mua căn hộ nhằm mục đích đầu tư, đầu cơ kinh doanh, hoặc nhóm khách hàng thuê căn hộ chung cư để sinh sống.
• Về phạm vi không gian: Địa bàn khảo sát thực nghiệm giới hạn tại khu vực đô thị Thành phố Hà Nội, chưa thực hiện so sánh đối chứng với các đô thị lớn khác như Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng hay các đô thị loại I trên cả nước.
• Về thang đo chỉ báo: Nghiên cứu chỉ chọn lọc kiểm định một số nhóm chỉ báo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình đại diện; chưa thể bao quát toàn bộ 300 chỉ báo AIO hoặc toàn bộ các biến thể vi mô của chu kỳ gia đình theo lý thuyết phương Tây.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Khuyến nghị mở rộng khảo sát đối với phân khúc người thuê nhà và nhà đầu tư cá nhân; mở rộng phạm vi nghiên cứu liên đô thị; đồng thời tích hợp thêm các yếu tố biến động kinh tế vĩ mô và công nghệ quản lý tòa nhà thông minh vào mô hình phân tích.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên: Là tài liệu tham khảo trong các chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Kinh doanh Bất động sản, Kinh tế phát triển và Quản lý đô thị; cung cấp khung phân tích thực chứng kết hợp giữa phân tích nhân tố (EFA, CFA), mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và phân tích hồi quy trong lĩnh vực hành vi người tiêu dùng bất động sản.
• Đối với các nhà phát triển bất động sản và đơn vị tư vấn thiết kế: Cung cấp cơ sở định lượng về mức độ ưu tiên của khách hàng đối với vị trí, môi trường xã hội và chất lượng căn hộ, phục vụ công tác quy hoạch dự án, phân kỳ đầu tư và phân khúc sản phẩm theo phong cách sống.
• Đối với các nhà hoạch định chính sách đô thị: Cung cấp luận cứ thực tiễn và dữ liệu tổng hợp kinh nghiệm quốc tế (Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản) phục vụ việc xây dựng chính sách nhà ở xã hội, quy hoạch giao thông kết nối và quản lý vận hành nhà ở cao tầng.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án phân loại các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư thành những nhóm chính nào?
Luận án phân loại thành 3 nhóm tiêu chí chính: (1) Tiêu chí vị trí căn hộ (VTCH) gồm khả năng tiếp cận và khả năng kết nối hạ tầng; (2) Tiêu chí môi trường xã hội (MTXH) gồm cảnh quan, tiếng ồn, an ninh, danh tiếng chủ đầu tư và văn hóa cộng đồng; (3) Tiêu chí chất lượng căn hộ (CLCH) gồm diện tích, công năng bố trí phòng ốc và chất lượng xây dựng.

2. Nhóm phong cách sống nào có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này?
Kết quả phân tích hồi quy của luận án chỉ ra rằng phong cách sống kinh tế là nhân tố có tác động mạnh nhất và có ý nghĩa thống kê đối với cả 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ (vị trí, môi trường xã hội và chất lượng căn hộ).

3. Giả thuyết nào về phong cách sống chưa được mô hình thực nghiệm chấp nhận?
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy giả thuyết về tác động của phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên tới các tiêu chí lựa chọn căn hộ chưa thực sự được chấp nhận trong mẫu khảo sát tại Hà Nội.

4. Giai đoạn phát triển gia đình có tạo ra sự khác biệt trong việc lựa chọn chất lượng căn hộ không?
Kết quả kiểm định của luận án chỉ ra rằng không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa các giai đoạn phát triển gia đình khác nhau đối với mức độ coi trọng tiêu chí chất lượng căn hộ.

5. Luận án đã tổng kết những kinh nghiệm phát triển chung cư nào từ Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản?
Luận án chỉ ra các điểm chung: định hướng phát triển nhà cao tầng là tất yếu để tiết kiệm đất; quy hoạch hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ và đô thị xanh; thiết lập quỹ tài chính nhà ở chuyên biệt (Quỹ CPF tại Singapore, Quỹ Phát triển Nhà ở tại Hàn Quốc, Công ty GHLC tại Nhật Bản) hỗ trợ vốn vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho cả người mua và doanh nghiệp xây dựng.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Thị Tùng Phương đã giải quyết mục tiêu nghiên cứu thông qua việc làm rõ cơ sở lý thuyết và kiểm định thực nghiệm tác động của phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình tới các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại đô thị Hà Nội. Sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp kỹ thuật phân tích EFA, CFA, SEM và hồi quy, công trình đã xác định vai trò chi phối của phong cách sống kinh tế cũng như đặc thù đánh giá tiêu chí nhà ở của các hộ gia đình đô thị. Kết quả nghiên cứu cung cấp hệ thống luận cứ khoa học có giá trị ứng dụng đối với việc lập quy hoạch dự án, phân khúc thị trường bất động sản và ban hành chính sách phát triển nhà ở đô thị bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu vực đô thị 9 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ 1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ Trong nghiên cứu về lựa chọn nơi ở có nhiều lựa chọn loại hình nhà ở gồm nhà ở biệt thự, liền kề, chung cư. Đối với loại hình nhà ở biệt thự, liền kề thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ, nhà ở mặt đất thấp tầng; Loại hình nhà ở thứ hai là nhà ở chung cư. Trong nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư để ở của người dân khu vực đô thị.

Việc lựa chọn nơi ở nói chung và lựa chọn căn hộ chung cư để ở thực chất là lựa chọn các tiêu chí căn hộ được đặt trong một toà nhà hoặc tổ hợp nhiều toà chung cư trong không gian tổng thể. Lựa chọn căn hộ chung cư để ở có những tiêu chí khác với tiêu chí lựa chọn nhà ở riêng lẻ. Tiêu chí lựa chọn nhà ở và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở có nhiều tiêu chí bởi mỗi loại hình có tính năng, đặc điểm khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của không chỉ một người mà phải đảm bảo đồng thoả mãn nhu cầu các thành viên sinh sống trong căn hộ đó. Để tìm hiểu sự lựa chọn căn hộ chung cư của những gia đình đang ở chung cư, tác giả luận án tập trung nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.

Thực tế, sự phát triển của căn hộ chung cư là bước tiếp của phát triển hệ thống nhà ở từ thấp tầng đến cao tầng với quy mô hệ số tầng cao và diện tích căn hộ trong một tầng ngày càng có quy mô lớn. Do đó, tiền thân của các tiêu chí lựa chọn căn hộ được xuất phát từ tiêu chí lựa chọn nơi ở nói chung. Chính vì thế, để có thể có cái nhìn tổng thể về tiêu chí lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này, có một số tác giả trên thế giới đã nghiên cứu chỉ ra các tiêu chí lựa chọn nơi ở, lựa chọn căn hộ chung cư như sau: 1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành những gì mỗi người hoặc một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa vị sở hữu.

Tác giả Beyer (1959) chỉ ra nhà ở là nơi mà con người ở trong ngôi nhà đó phải có được tâm trí bình yên, bình đẳng, có khả năng sống, có tính riêng tư, bình đẳng, giải trí, là trung tâm của gia đình, có uy tín và có tính kinh tế. Cụ thể các tiêu chí về nhà ở 10 như sau: Nhà ở mang lại cảm giác yên bình - một cảm giác an toàn, thanh thản, tâm hồn hạnh phúc; Ngôi nhà đẹp phải có môi trường xung quanh hài hòa, có thẩm mỹ, trong đó nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình đều được đáp ứng; Là nơi mà tinh thần và thể chất đều được thoải mái, mỗi thành viên trong nhà có được không gian riêng; Ngôi nhà là nơi cả gia đình có thể dành thời gian vào các hoạt động giải trí; Là nơi dễ dàng cho cả gia đình để làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho các hoạt động mà các thành viên trong gia đình tham gia như là một nhóm là trung tâm; Một ngôi nhà mà người thân, bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ - những phẩm chất của một ngôi nhà mà người khác ngưỡng mộ, do đó nâng cao uy tín xã hội; Ngôi nhà có thể là hoạt động hoặc duy trì tính kinh tế. Đồng quan điểm Beyer (1959), nhóm tác giả Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), cho rằng nhà ở đáp ứng các tiêu chí sau: Nhà ở là trung tâm cho con người về chỗ ở và chăm sóc cá nhân: ngủ, ăn, bảo mật, bảo vệ; Nhà ở là trung tâm cho các hoạt động nội bộ: các hoạt động liên quan đến công việc, giải trí và đời sống xã hội; Nhà ở điều tiết hoạt động bên ngoài hàng ngày, gồm các hoạt động như công việc, mua sắm, và những hoạt động tương tự; Căn nhà là một nút của mạng lưới địa lý- xã hội, được xem là khu chức năng; Nhà ở điều tiết các quan hệ xã hội như giao lưu hàng xóm, gia đình bạn bè, là nơi phát triển các quan hệ xã hội. (Morris & Winter, 1978) trong nghiên cứu “Nhà ở, gia đình và xã hội tại New York chỉ ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đến lựa chọn nhà ở gồm: Thời gian sở hữu; không gian; kiểu cấu trúc; chất lượng; hàng xóm; chi tiêu.

Trong đó tiêu chí sở hữu nhà ở là mong muốn của hầu hết người dân, chỉ tiêu về không gian kiến trúc hàm chứa một số lượng đầy đủ phòng ngủ hoặc khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia đình còn ba chỉ tiêu cuối phụ thuộc nhiều vào các điều kiện và tình trạng của mỗi hộ gia đình. Một ngôi nhà thoả mãn mức độ hài lòng cao nhất cho thấy sự khác biệt giữa căn nhà lý tưởng và mức độ lựa chọn (Priemus, 1984). Vấn đề lựa chọn nhà ở được nghiên cứu từ nhiều khía cạnh khác nhau của những thuộc tính liên quan đến nhà ở. Tiêu chí lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí về giá trị của nhà ở, trong đó giá trị của nhà ở dựa trên các các đặc điểm của nhà ở mà người sử dụng cảm nhận được giá trị và đặc điểm đó quan trọng đối với mỗi các nhân người chủ sử dụng (Beyer & công sự, 1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979).

Nhà ở đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người được gọi là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự, 1989). Nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi với mặt trước gần với khu đô thị, nằm trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011). 11 Lựa chọn nơi ở liên quan nhiều khía cạnh, nhiều tiêu chí và các thuộc tính liên quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010). Cụ thể các đặc điểm khu phố như khả năng tiếp cân các dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và hình ảnh xuất hiện bên ngoài của cả khu phố là quan trọng hơn ở các yếu tố thuộc tính của nhà ở trong lựa chọn nhà ở của cư dân tại Bắc Kinh (Wang & Li, 2004).

Nhóm dân cư có thu nhập thấp tại Quảng Châu quan tâm lựa chọn nơi ở có nhiều tiện lợi, khả năng tiếp cân dịch vụ giao thông công cộng và tiện ích cuộc sống (Wang & Li, 2011). Các thuộc tính liên quan đến thiết kế nội thất, không gian ngoài trời vật liệu sử dụng cho bên ngoài, diện mạo kiến trúc bên ngoài, quy mô nhà bếp, cộng đồng và các tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng tác động đến lựa chọn nhà ở Jordan (Al-Momani, 2000). Còn tác giả Bhatti & Church (2004), nghiên cứu tại nước Anh về sự lựa chọn nhà ở cho thấy các yếu tố bên ngoài bao gồm thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài, thuộc tính môi trường, đặc điểm khu phố và tiện ích dịch vụ xung quanh đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thu hút người mua nhà trong thị trường nhà ở Anh. Không gian bên ngoài đề cập đến kích thước của khu vườn và kích thước khu sinh hoạt chung (như hồ bơi, phòng giải trí, bếp, phòng khách).

Cùng quan điểm đó, Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng thuộc tính môi trường như khu phố (ví dụ tiện nghi khu phố), môi trường nhà ở (bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị nhà ở và người mua nhà tiềm năng sẵn sàng mua những tiện nghi khu phố. Nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải, tác giả Linghin Li (2011) đưa ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong lựa chọn nhà ở: Mạng lưới giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng của khu phố, môi trường cộng đồng và các đặc điểm của ngôi nhà trong đó cụ thể tiêu chí bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu phố đều là yếu tố quan trọng. Các hộ gia đình giàu có nhất vẫn coi khoảng cách gần đến trung tâm là một yếu tố quan trọng khi thực hiện lựa chọn nhà ở tại thành phố Thượng Hải. Các tiêu chí lựa chọn nhà ở là hệ thống giao thông, các cơ sở giáo dục, chăm sóc sức khoẻ, cảm giác an toàn, loại hình nhà ở, trong đó tầng lớp thượng lưu coi trọng mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực hơn, trong khi tầng lớp trung bình tập trung nhiều vào các thuộc tính của nhà ở (Linghin Li, 2011).

Nghiên cứu sự gắn bó của cộng đồng và sự lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông (Li Ling-Hin, 2009) đã chỉ ra tiêu chí môi trường cộng đồng và sự an toàn của cộng đồng xác định sự gắn bó của dân cư để ở lại cộng đồng ở mức độ cao. An toàn là một hàm của cả sự sợ hãi thực sự (được tạo ra bởi tội ác thực tế mà cộng đồng hoặc cá nhân 12 chứng kiến) và tâm lý sợ hãi (tạo ra bởi nhận thức của cư dân về hàng xóm của họ và bố trí vật lý của khu phố) là các yếu tố thu hút người dân lựa chọn ở lại với mức độ cao nhất. Điều này liên quan tới sự hài lòng và sự ổn định về nhận thức và tâm lý đối với môi trường sống của người dân. Cũng liên quan đến vấn đề về sự gắn bó của cộng đồng thì tác giả (Maarten van Ham & cộng sự, 2009) nghiên cứu vấn đề phân phối nhà ở xã hội, lựa chọn và sự pha trộn sắc tộc ở Anh.

Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả cũng đề cập đến loại gia đình, cụm cộng đồng theo sắc tốc đã ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở thuê hoặc mua của loại nhà ở xã hội.