Lựa Chọn Căn Hộ Chung Cư Khu Vực Đô Thị Tại Hà Nội

Tài liệu nghiên cứu Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị nghiên cứu trên địa bàn thành phố hà nội, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu về .

• Tác giả: Nguyễn Thị Tùng Phương
• Người hướng dẫn: PGS. Hoàng Văn Cường
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh (QTKD BĐS)
• Đề tài: Lựa Chọn Căn Hộ Chung Cư Khu Vực Đô Thị - Nghiên Cứu Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM KẾT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ
• 1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở
• 1.3. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 1.4. Tổng quan các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư theo các đặc tính của cá nhân và hộ gia đình
• 1.4.1. Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn
• 1.4.2. Nghề nghiệp, trình độ học vấn
• 1.4.3. Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua
• 1.4.4. Ảnh hưởng của giai đoạn phát triển hộ gia đình
• 1.4.5. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính
• 1.5. Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới
• 1.6. Các kết quả đạt được của các công trình đã nghiên cứu
• 1.7. Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được
• 1.8. Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước
• 1.9. Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam
• 1.10. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI ĐÔ THỊ
• 2.1. Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cư, tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 2.1.1. Khái niệm về sự lựa chọn. Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư
• 2.1.2. Khái niệm về tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.2. Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ
• 2.2.1. Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình
• 2.2.2. Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.2.3. Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu
• 2.2.4. Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình
• 2.3. Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.3.1. Khái niệm về phong cách sống
• 2.3.2. Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.3.3. Lý thuyết về phong cách sống. Các biến kiểm soát trong nghiên cứu
• 2.4. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội
• 2.4.1. Mô hình nghiên cứu
• 2.4.2. Phát triển các giả thuyết nghiên cứu
• 2.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra
• 3.2. Nghiên cứu định tính
• 3.2.1. Mục tiêu của nghiên cứu định tính
• 3.2.2. Đối tượng tham gia
• 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính
• 3.3. Nghiên cứu định lượng
• 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định lượng
• 3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng
• 3.3.3. Quá trình chọn mẫu nghiên cứu
• 3.3.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư để ở
• 3.4. TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo
• 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha
• 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 4.1.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA
• 4.2. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 4.2.1. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM
• 4.2.2. Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy
• 4.2.3. Kết luận các giả thuyết nghiên cứu
• 4.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ VỀ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ KHU VỰC ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án
• 5.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu
• 5.2.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.2.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối giai đoạn phát triển gia đình với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.2.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối yếu tố nghề nghiệp, thu nhập, giá với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.3. Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn
• 5.4. Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cư
• 5.4.1. Định hướng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động đầu tư bất động sản
• 5.4.2. Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình
• 5.4.3. Khuyến nghị định hướng phát triển chung cư phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình
• 5.4.4. Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các toà chung cư và các khu chung cư theo phong cách sống
• 5.4.5. Định hướng thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi các giai đoạn gia đình và vấn đề di chuyển nơi ở là nhà ở và căn hộ
• 5.4.6. Tăng cường kiến thức cho người sử dụng căn hộ chung cư
• 5.5. Giải pháp, chính sách phát triển chung cư tại khu vực đô thị
• 5.5.1. Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất khu vực đô thị
• 5.5.2. Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các khu chung cư
• 5.5.3. Giải pháp quy hoạch không gian phát triển chung cư
• 5.5.4. Giải pháp tài chính tăng khả năng tiếp cận lựa chọn tiêu chí căn hộ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình
• 5.5.5. Xây dựng phương thức quản lý chung cư theo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình
• 5.6. Một số hạn chế của luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.7. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội

Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Căn hộ chung cư không chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở mà còn phản ánh phong cách sống và giá trị của người sở hữu. Các yếu tố như vị trí, giá cả, và tiện ích xung quanh đều đóng vai trò quan trọng trong quyết định của người tiêu dùng. Theo nghiên cứu của Nguyễn Thị Tùng Phương (2018), việc lựa chọn căn hộ không chỉ dựa vào các yếu tố vật chất mà còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý và phong cách sống của người mua.

1.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ

Các yếu tố như vị trí căn hộ, giá căn hộ chung cư, và tiện ích xung quanh là những tiêu chí chính mà người tiêu dùng xem xét. Nghiên cứu cho thấy rằng vị trí gần các tiện ích như trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại sẽ tăng giá trị của căn hộ trong mắt người mua.

1.2. Tầm quan trọng của phong cách sống trong lựa chọn căn hộ

Phong cách sống của người tiêu dùng ảnh hưởng lớn đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư. Những người có phong cách sống hiện đại thường ưu tiên các căn hộ có thiết kế sang trọng và tiện nghi, trong khi những người có phong cách sống truyền thống lại chú trọng đến không gian sống và sự yên tĩnh.

II. Vấn đề và thách thức trong lựa chọn căn hộ chung cư

Mặc dù có nhiều lựa chọn, nhưng người tiêu dùng vẫn gặp phải nhiều thách thức trong việc lựa chọn căn hộ chung cư phù hợp. Các vấn đề như giá cả tăng cao, chất lượng xây dựng không đồng đều, và thiếu thông tin chính xác về dự án là những rào cản lớn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang đối mặt với tình trạng cung vượt cầu, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà đầu tư.

2.1. Giá cả và chất lượng căn hộ

Giá cả là một trong những yếu tố quyết định trong việc lựa chọn căn hộ. Nhiều người tiêu dùng cảm thấy khó khăn khi phải lựa chọn giữa giá cả và chất lượng. Các căn hộ giá rẻ thường đi kèm với chất lượng xây dựng kém, trong khi các căn hộ cao cấp lại có giá rất cao.

2.2. Thiếu thông tin và minh bạch trong thị trường

Thiếu thông tin chính xác về các dự án căn hộ là một vấn đề lớn. Người tiêu dùng thường không có đủ thông tin để đưa ra quyết định đúng đắn, dẫn đến việc lựa chọn sai lầm. Các nhà đầu tư cần cải thiện tính minh bạch trong thông tin để tạo niềm tin cho khách hàng.

III. Phương pháp nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư

Để hiểu rõ hơn về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, nghiên cứu đã áp dụng các phương pháp định tính và định lượng. Phương pháp định tính giúp thu thập ý kiến từ người tiêu dùng, trong khi phương pháp định lượng sử dụng khảo sát để thu thập dữ liệu từ một mẫu lớn. Kết quả từ các phương pháp này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về hành vi và nhu cầu của người tiêu dùng.

3.1. Phương pháp định tính trong nghiên cứu

Phương pháp định tính bao gồm phỏng vấn sâu và nhóm tập trung, giúp thu thập thông tin chi tiết về tiêu chí lựa chọn căn hộ từ góc nhìn của người tiêu dùng. Các cuộc phỏng vấn này giúp hiểu rõ hơn về động cơ và nhu cầu của họ.

3.2. Phương pháp định lượng và khảo sát

Phương pháp định lượng sử dụng bảng hỏi để thu thập dữ liệu từ một mẫu lớn người tiêu dùng. Kết quả khảo sát sẽ được phân tích để xác định các yếu tố quan trọng nhất trong việc lựa chọn căn hộ chung cư.

IV. Ứng dụng thực tiễn từ nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ

Kết quả nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư có thể được áp dụng trong thực tiễn để cải thiện chất lượng dịch vụ và sản phẩm của các nhà đầu tư. Việc hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản thiết kế và xây dựng các dự án phù hợp hơn. Điều này không chỉ nâng cao sự hài lòng của khách hàng mà còn tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường.

4.1. Đề xuất cải tiến cho các nhà đầu tư

Các nhà đầu tư nên chú trọng đến việc cải thiện chất lượng xây dựng và dịch vụ khách hàng. Việc cung cấp thông tin minh bạch và chính xác về dự án sẽ giúp tạo niềm tin cho người tiêu dùng.

4.2. Tăng cường quảng bá và tiếp thị

Các chiến dịch quảng bá cần tập trung vào việc truyền tải giá trị và tiện ích của căn hộ. Việc sử dụng các kênh truyền thông hiện đại sẽ giúp tiếp cận đúng đối tượng khách hàng mục tiêu.

V. Kết luận và tương lai của nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ

Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng. Tương lai của nghiên cứu này sẽ tiếp tục mở rộng để khám phá thêm các yếu tố mới và xu hướng trong thị trường bất động sản. Việc hiểu rõ hơn về hành vi và nhu cầu của người tiêu dùng sẽ giúp các nhà đầu tư phát triển các sản phẩm phù hợp hơn với thị trường.

5.1. Xu hướng tương lai trong lựa chọn căn hộ

Xu hướng lựa chọn căn hộ sẽ ngày càng phụ thuộc vào các yếu tố như công nghệ, môi trường sống và phong cách sống. Các nhà đầu tư cần theo dõi các xu hướng này để điều chỉnh chiến lược phát triển của mình.

5.2. Đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu tiếp theo nên tập trung vào việc phân tích sâu hơn về các yếu tố tâm lý và xã hội ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư. Điều này sẽ giúp tạo ra một bức tranh toàn diện hơn về thị trường bất động sản tại Hà Nội.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Quá trình đô thị hóa gia tăng nhanh chóng cùng sự khan hiếm quỹ đất nội đô đã thúc đẩy sự chuyển dịch tất yếu từ mô hình nhà ở thấp tầng truyền thống sang hình thái căn hộ cao tầng tại các đô thị đang phát triển. Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản trị Kinh doanh (Mã số: 9340101) của tác giả Nguyễn Thị Tùng Phương, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Hoàng Văn Cường tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2018), mang tên: "Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hà Nội", là một công trình tiên phong tiếp cận hành vi tiêu dùng bất động sản từ giác độ tâm lý - nhân khẩu học hành vi thay vì thuần túy tiếp cận từ các thuộc tính vật lý của sản phẩm.

Khoảng trống nghiên cứu (research gap) trọng tâm được xác định xuất phát từ thực tiễn: đa số các công trình trước đây (tiêu biểu như Phe & Wakely, 2000; Hoang Thi Lan Huong, 2011; Nguyen Thi Hai Yen, 2015) chủ yếu tập trung vào các thuộc tính vật lý của bất động sản hoặc hành vi đầu tư tài chính. Trong khi đó, tác động đồng thời của các nhóm phong cách sống (lifestyle dimensions) và các giai đoạn trong chu kỳ phát triển của hộ gia đình (family life cycle stages) đến hệ thống tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở tại các đô thị chuyển đổi như Hà Nội vẫn chưa được lượng hóa và kiểm định bằng mô hình thực chứng chuẩn mực.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của luận án là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và kiểm định thực nghiệm mối quan hệ tác động giữa phong cách sống của chủ hộ/gia đình và giai đoạn phát triển gia đình tới 03 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư cốt lõi: Vị trí căn hộ (VTCH), Môi trường xã hội (MTXH), và Chất lượng căn hộ (CLCH).

Hệ thống câu hỏi nghiên cứu (Research Questions) và giả thuyết khoa học (Hypotheses) được xác lập:

• RQ1: Phong cách sống của các hộ gia đình khác nhau có tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở hay không?
• RQ2: Có tồn tại sự biến đổi về mức độ ưu tiên đối với các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư theo từng giai đoạn phát triển của gia đình hay không?
• H1: Phong cách sống của hộ gia đình có tác động thuận chiều (+) đến mức độ coi trọng tiêu chí Vị trí căn hộ (VTCH).
• H2: Phong cách sống của hộ gia đình có tác động thuận chiều (+) đến mức độ coi trọng tiêu chí Môi trường xã hội (MTXH).
• H3: Phong cách sống của hộ gia đình có tác động thuận chiều (+) đến mức độ coi trọng tiêu chí Chất lượng căn hộ (CLCH).
• H4: Giai đoạn phát triển gia đình tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với mức độ coi trọng tiêu chí Vị trí căn hộ (VTCH).
• H5: Giai đoạn phát triển gia đình tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với mức độ coi trọng tiêu chí Môi trường xã hội (MTXH).
• H6: Giai đoạn phát triển gia đình tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với mức độ coi trọng tiêu chí Chất lượng căn hộ (CLCH).

Khung lý thuyết nền tảng tích hợp Lý thuyết Chu kỳ sống gia đình (Family Life Cycle Theory - Glick, 1947; Rossi, 1955; McCarthy, 1976), Lý thuyết Phong cách sống AIO (Activities, Interests, Opinions - Wells & Tigert, 1971; Plummer, 1974), và Lý thuyết Hành vi người tiêu dùng bất động sản (Beyer, 1959; Morris & Winter, 1978; Blackwell et al., 2006). Khảo sát được thực hiện trên mẫu các hộ gia đình đã mua và đang sinh sống thực tế tại các khu căn hộ chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội, mang lại những luận cứ thực nghiệm định lượng chính xác phục vụ hoạch định chính sách nhà ở và chiến lược kinh doanh bất động sản.

Literature Review và Positioning

Nghiên cứu về hành vi lựa chọn nhà ở trên thế giới đã phát triển qua nhiều trường phái học thuật:

1. Trường phái thuộc tính sản phẩm và tiện ích vị trí (Hedonic & Spatial Choice Stream): Khởi xướng từ các nghiên cứu kinh điển của Beyer (1959), Morris & Winter (1978), Bourne (1981), Cheshire & Sheppard (1995), và Leishman et al. (2005). Các tác giả xem nhà ở là một giỏ hàng hóa phức hợp cấu thành từ vị trí không gian, tiện ích tiếp cận trung tâm, hạ tầng giao thông và tiện nghi vật lý nội tại. Tại Châu Á, Linghin Li (2011) tại Thượng Hải và Fierro et al. (2009) chỉ ra rằng khoảng cách kết nối đến việc làm, trường học và hệ thống y tế là những biến số có trọng số giải thích cao nhất trong mô hình hữu dụng biên của người mua.
2. Trường phái chu kỳ sống gia đình và biến động nhân khẩu (Demographic & Life Cycle Stream): Đặt nền móng bởi Rossi (1955) với luận điểm rằng sự di chuyển nơi ở là cơ chế điều chỉnh không gian nhằm đáp ứng sự thay đổi về quy mô và cấu trúc nhân khẩu theo từng giai đoạn vòng đời. McCarthy (1976) và Varady & Lipman (1994) đã chuẩn hóa 8-9 giai đoạn phát triển gia đình, chứng minh rằng sự xuất hiện của con cái làm đảo lộn hoàn toàn thứ tự ưu tiên về không gian và an toàn. Gần đây hơn, Julia et al. (2015) tái khẳng định tiêu dùng nhà ở đô thị là quá trình tái phân bổ không gian sống liên tục theo chu kỳ kết hôn, nuôi dạy con và nghỉ hưu.
3. Trường phái tâm lý học hành vi và phong cách sống (Psychographic & Lifestyle Stream): Xuất phát từ bước ngoặt của Plummer (1974) và Wells (1974), khẳng định các biến số nhân khẩu học thuần túy không còn đủ khả năng giải thích hành vi tiêu dùng phức tạp. Harcar et al. (2008), Lee Hyun-Jeong (2005), Lee et al. (2007) và Kwon et al. (2016) đã ứng dụng khung đo lường AIO để trích xuất các nhóm phong cách sống (hướng về gia đình, kinh tế thực dụng, thẩm mỹ, cộng đồng, sinh thái) và chứng minh mối liên hệ trực tiếp của chúng tới sở thích không gian ở.

Tranh luận học thuật cốt lõi (Academic Debates):

• Tranh luận 1 (Tính nội sinh vs. Tính độc lập của Phong cách sống): Một nhánh học giả (Lee Hyun-Jeong, 2005; Beamish et al., 2016) giả định phong cách sống chỉ là biến trung gian chịu sự chi phối hoàn toàn của thu nhập và trình độ văn hóa. Ngược lại, Bell (1968), Plummer (1974), Demby (1994), và Harcar et al. (2008) bảo vệ luận điểm phong cách sống là một kiến tạo tâm lý - xã hội độc lập, ổn định và có năng lực dự báo hành vi vượt trội hơn các chỉ báo tài chính. Luận án định vị theo trường phái xem phong cách sống là biến độc lập.
• Tranh luận 2 (Đánh đổi vị thế xã hội vs. Chất lượng vật lý): Phe & Wakely (2000) và Moon-Jeong Kim (2010) cho rằng người mua sẵn sàng hy sinh chất lượng vật lý của căn hộ để đánh đổi lấy vị thế biểu trưng của vị trí. Ngược lại, Singh (2013) tại Ấn Độ và Manivannan (2014) tại Tamil Nadu chỉ ra rằng các tiện nghi cơ bản và chất lượng kỹ thuật luôn là điều kiện tiên quyết (hygiene factors) không thể bị thay thế hoàn toàn bởi vị trí danh giá.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế điển hình:

• So với công trình của Singh (2013) tại 3 thành phố vùng Punjab (Ấn Độ) với mẫu 200 người mua, phân tích EFA giải thích 73,916% tổng phương sai và kết luận tiện nghi cơ bản (mean = 4,4812) và tài chính (mean = 4,0500) giữ vai trò chi phối tuyệt đối.
• So với nghiên cứu của Teoh Wai Lun (2011) tại Malaysia trên các cộng đồng khép kín (gated communities), chứng minh 89,4% quyết định lựa chọn nhà ở phụ thuộc vào cụm yếu tố tài chính, khoảng cách và đặc tính vật lý công trình.
• So với Haddad et al. (2011) tại Amman (Jordan) và Wiley & Wyman (2012) tại Hoa Kỳ, luận án của Nguyễn Thị Tùng Phương đặt trong bối cảnh đặc thù của một đô thị đang chuyển đổi nhanh như Hà Nội, nơi cấu trúc gia đình đa thế hệ truyền thống đang va đập mạnh mẽ với lối sống đô thị hiện đại.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án đóng góp quan trọng vào việc mở rộng Lý thuyết Chu kỳ sống gia đình của Rossi (1955) và Glick (1947) khi kiểm chứng trong bối cảnh không gian sống cao tầng tại một nền kinh tế chuyển đổi Đông Nam Á. Công trình chứng minh rằng sự biến đổi của cấu trúc hôn nhân và con cái không tạo ra sự biến thiên đối với yêu cầu về chất lượng kỹ thuật căn hộ mà phân hóa sâu sắc nhu cầu về môi trường tương tác xã hội và mạng lưới tiện ích ngoại khu.

Luận án đóng góp vào Lý thuyết Hành vi người tiêu dùng (Blackwell et al., 2006; Kotler & Keller, 2009) bằng việc xác nhận cấu trúc 6 nhóm phong cách sống (Kinh tế, Hướng ngoại - Xã hội, Hướng về Gia đình, Thẩm mỹ - Đẳng cấp, Tận hưởng mua sắm, Hướng về Môi trường tự nhiên) tác động trực tiếp, đa chiều đến các cấu phần lựa chọn căn hộ. Như luận án trích dẫn luận điểm nền tảng của PGS.TS. Hoàng Văn Cường (2006, 2017): "hàng hoá bất động sản lại có tính không đồng nhất về sản phẩm, có tính dị biệt, cá biệt và có tính khu vực cao, chịu tác động lớn bởi yếu tố tâm lý". Kết quả này xác lập sự dịch chuyển nhận thức (paradigm shift) từ tư duy phát triển dự án bất động sản dựa trên sản phẩm sẵn có (supply-driven product attributes) sang tư duy phân khúc thị trường dựa trên tâm lý học hành vi và chu kỳ sống của khách hàng mục tiêu (demand-driven psychographic segmentation).

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án tích hợp liên ngành giữa 03 lý thuyết trụ cột:

1. Lý thuyết phân tầng giá trị nhà ở (Housing Norms & Hierarchy) của Beyer (1959) và Morris & Winter (1978).
2. Mô hình đo lường phong cách sống AIO (Activities - Interests - Opinions) của Wells & Tigert (1971) được tinh chỉnh thích nghi với lĩnh vực nhà ở theo Lee et al. (2007) và Kwon et al. (2016).
3. Lý thuyết vòng đời hộ gia đình (Family Development Stages) kế thừa mô hình phân loại của Kevin F. McCarthy (1976).

+-------------------------------------------------------------------------+
|                        KHUNG PHÂN TÍCH NGHIÊN CỨU                       |
+-------------------------------------------------------------------------+
|  [CÁC NHÓM PHONG CÁCH SỐNG (AIO)]                                       |
|  - Phong cách sống kinh tế                                              |
|  - Phong cách sống hướng về gia đình                                    |
|  - Phong cách sống hướng ngoại / xã hội                                 |
|  - Phong cách sống thẩm mỹ / đẳng cấp    ---+                           |
|  - Phong cách sống tận hưởng mua sắm        |                           |
|  - Phong cách sống môi trường tự nhiên      |                           |
|                                             |                           |
|  [GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN GIA ĐÌNH]            +---> [TIÊU CHÍ LỰA CHỌN    |
|  - Độc thân / Trẻ chưa con                  |      CĂN HỘ CHUNG CƯ]     |
|  - Cặp đôi có con nhỏ (<6 tuổi)             |      1. Vị trí (VTCH)     |
|  - Cặp đôi có con đi học (6-18 tuổi)        |      2. Môi trường        |
|  - Gia đình trưởng thành / Lớn tuổi         |         xã hội (MTXH)     |
|                                             |      3. Chất lượng        |
|  [BIẾN KIỂM SOÁT NHÂN KHẨU HỌC]             |         căn hộ (CLCH)     |
|  - Giới tính, Nghề nghiệp                   |                           |
|  - Thu nhập, Mức giá mua căn hộ          ---+                           |
+-------------------------------------------------------------------------+

Điều kiện biên (Boundary Conditions): Mô hình được xác lập và kiểm định giới hạn đối với các hộ gia đình mua căn hộ chung cư với mục đích định cư lâu dài (owner-occupiers) tại khu vực nội thành và các khu đô thị mới của Hà Nội; loại trừ các giao dịch mang tính đầu cơ, mua đi bán lại ngắn hạn hoặc thuê nhà để ở.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Luận án tuân thủ thế giới quan thực chứng (Positivism / Post-positivist paradigm), sử dụng thiết kế nghiên cứu kết hợp tuần tự (sequential mixed-methods design):

• Giai đoạn định tính: Thực hiện phỏng vấn sâu các chuyên gia quy hoạch, chuyên gia quản trị bất động sản và các nhà phát triển dự án nhằm chuẩn hóa và hiệu chỉnh nội dung các biến quan sát từ thang đo AIO và thang đo tiêu chí nhà ở quốc tế sao cho tương thích với bối cảnh văn hóa - pháp lý đô thị Hà Nội.
• Giai đoạn định lượng: Nghiên cứu diện rộng thông qua phát phiếu khảo sát cấu trúc hóa thu thập dữ liệu sơ cấp từ các chủ hộ gia đình đang sinh sống tại các tòa chung cư.

Quy trình nghiên cứu rigorous

• Chiến lược chọn mẫu: Áp dụng phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp chọn mẫu thuận tiện có mục đích, đảm bảo tính đại diện trên các phân khúc căn hộ (từ trung cấp đến cao cấp) tại các quận nội thành và các huyện đang đô thị hóa mạnh của Hà Nội.
• Công cụ thu thập dữ liệu: Bảng hỏi cấu trúc sử dụng thang đo khoảng 5 mức độ Likert (từ 1 = Hoàn toàn không quan trọng đến 5 = Rất quan trọng) đo lường các chỉ báo AIO, các tiêu chí VTCH, MTXH, CLCH cùng các câu hỏi phân loại nhân khẩu học và giai đoạn gia đình.
• Kiểm định độ tin cậy và giá trị thang đo:
  • Đánh giá độ tin cậy nhất quán nội tại bằng hệ số Cronbach's Alpha (ngưỡng chấp nhận $\alpha \ge 0.70$, tương quan biến - tổng Corrected Item-Total Correlation $\ge 0.30$).
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) với phép trích Principal Axis Factoring và phép xoay Promax/Varimax nhằm khẳng định giá trị hội tụ (convergent validity) và giá trị phân biệt (discriminant validity), kiểm định điều kiện qua hệ số KMO ($> 0.50$) và kiểm định Bartlett's Test of Sphericity ($p < 0.001$).
  • Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) để đánh giá độ phù hợp của mô hình đo lường thông qua các chỉ số: $CMIN/df \le 3.0$, $GFI > 0.90$, $CFI > 0.90$, $TLI > 0.90$, và $RMSEA \le 0.08$.

Data và phân tích

• Công cụ và phần mềm xử lý: Toàn bộ dữ liệu được mã hóa, làm sạch và phân tích bằng phần mềm thống kê chuyên dụng SPSS và AMOS.
• Kỹ thuật phân tích cấu trúc:
  • Sử dụng Mô hình phương trình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Modeling - SEM) để kiểm định đồng thời các mối quan hệ đa biến phức tạp giữa các nhân tố tiềm ẩn phong cách sống và các nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ.
  • Sử dụng Phân tích Hồi quy bội (Multiple Linear Regression) và Phân tích phương sai (ANOVA/Post-hoc Test) để đo lường mức độ tác động của các giai đoạn phát triển gia đình và các biến kiểm soát nhân khẩu học (giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua) lên từng tiêu chí cụ thể.
  • Kiểm tra đa cộng tuyến qua hệ số phóng đại phương sai (VIF < 2.0) và đánh giá độ giải thích mô hình qua hệ số xác định $R^2$ (Square Multiple Correlations).

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

Kết quả kiểm định thực nghiệm của luận án đã đem lại 5 phát hiện then chốt:

1. Sự vượt trội của Phong cách sống Kinh tế: Trong số 6 nhóm phong cách sống, "Phong cách sống kinh tế" có hệ số tác động chuẩn hóa ($\beta$) lớn nhất và có ý nghĩa thống kê cao nhất ($p < 0.001$) lên cả 3 nhóm tiêu chí: Vị trí căn hộ, Môi trường xã hội và Chất lượng căn hộ. Người tiêu dùng đô thị Hà Nội thể hiện tính duy lý kinh tế rất cao; họ cân nhắc kỹ lưỡng bài toán chi phí cơ hội, giá trị gia tăng tương lai và chi phí quản lý vận hành của căn hộ.
2. Phát hiện nghịch lý về Phong cách sống Môi trường tự nhiên: Giả thuyết về tác động của "Phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên" đối với các tiêu chí lựa chọn căn hộ chưa đạt mức ý nghĩa thống kê trong mô hình SEM. Điều này phản ánh thực tế tại thời điểm khảo sát, người mua nhà tại Hà Nội vẫn ưu tiên tối đa hóa các tiện ích thiết yếu (giao thông, giáo dục, tài chính) hơn là các tiêu chí sinh thái trừu tượng khi quỹ tài chính có giới hạn.
3. Sự bất biến của tiêu chí Chất lượng căn hộ theo Giai đoạn gia đình: Phân tích kiểm định cho thấy giai đoạn phát triển gia đình có sự khác biệt rõ rệt đối với tiêu chí Vị trí (VTCH) và Môi trường xã hội (MTXH), nhưng không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với tiêu chí Chất lượng căn hộ (CLCH). Dù ở giai đoạn độc thân, nuôi con nhỏ hay tuổi già, mọi gia đình đều xem các yếu tố kỹ thuật như độ an toàn kết cấu, hệ thống PCCC, cách âm, ánh sáng và thông gió tự nhiên là yêu cầu bắt buộc tối thiểu.
4. Tác động mạnh mẽ của con nhỏ đến nhu cầu Môi trường xã hội: Nhóm gia đình ở giai đoạn "Cặp đôi trẻ có con nhỏ dưới 6 tuổi" và "Con trong độ tuổi đi học (6-18 tuổi)" đặt trọng số cao đột biến vào các chỉ báo: an ninh khu phố, danh tiếng chủ đầu tư, không gian sân chơi trẻ em và khoảng cách kết nối trường học.
5. Ảnh hưởng chi phối của các biến kiểm soát: Mức thu nhập và khung giá mua căn hộ thể hiện mối tương quan thuận rõ rệt với yêu cầu về Môi trường xã hội và Tiện ích nội khu cao cấp, trong khi yếu tố giới tính không tạo ra sự phân hóa đáng kể trong quyết định cuối cùng của hộ gia đình.

Luận án khẳng định rõ nét trong kết luận chương 4: "kết quả chạy mô hình hồi quy cho thấy mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ... Phong cách sống kinh tế tác động mạnh nhất tới cả 3 tiêu chí lựa chọn căn hộ; phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa thực sự được chấp nhận trong nghiên cứu này. Còn với giai đoạn phát triển gia đình đã chỉ ra không có sự khác biệt trong lựa chọn tiêu chí chất lượng căn hộ trong nghiên cứu này".

Implications đa chiều

• Về mặt Lý thuyết: Cung cấp bằng chứng thực nghiệm khẳng định tính độc lập và năng lực giải thích mạnh mẽ của cấu trúc phong cách sống đối với hành vi tiêu dùng bất động sản tại các thị trường mới nổi.
• Về Phương pháp luận: Xây dựng bộ công cụ đo lường và quy trình phân tích chuẩn mực kết hợp EFA-CFA-SEM, tạo tiền lệ phương pháp cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi thị trường nhà ở tại Việt Nam.
• Về Quản trị kinh doanh và Môi giới Bất động sản:
  • Các chủ đầu tư cần chấm dứt việc phát triển các dự án căn hộ rập khuôn, chuyển sang thiết kế sản phẩm "may đo" theo nhóm phong cách sống (căn hộ tối ưu công năng cho nhóm thực dụng kinh tế, căn hộ tích hợp không gian giáo dục - giải trí cho nhóm gia đình có con nhỏ).
  • Doanh nghiệp môi giới có thể ứng dụng bảng phân loại phong cách sống và chu kỳ gia đình để xây dựng kịch bản tư vấn cá nhân hóa, rút ngắn chu kỳ bán hàng và nâng cao tỷ lệ chốt giao dịch.
• Về Chính sách và Quy hoạch Đô thị:
  • Cơ quan quản lý nhà nước cần kết hợp kinh nghiệm quốc tế từ Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản:
    • Kinh nghiệm Singapore: Ứng dụng mô hình Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) hỗ trợ vay vốn dài hạn 25-30 năm với lãi suất ưu đãi, kết hợp vai trò kiến tạo nhà ở xã hội quy mô lớn của Cục Phát triển Nhà ở (HDB).
    • Kinh nghiệm Hàn Quốc: Huy động vốn từ Quỹ Phát triển Nhà ở Quốc gia (KHB) tài trợ tới 40%-70% giá trị căn hộ với lãi suất 1% thời hạn 20 năm, kiểm soát chuẩn mực diện tích căn hộ từ 60m2 đến 85m2 gắn với quy hoạch đô thị xanh.
    • Kinh nghiệm Nhật Bản: Vận hành Công ty Cho vay Vốn Nhà ở (GHLC) cung cấp tín dụng dài hạn ổn định, phát triển mô hình đô thị nén (Compact City) theo ô bàn cờ (532m2/block) gắn kết chặt chẽ với hệ thống giao thông công cộng định hướng phát triển (TOD).
  • Hoàn thiện quy chuẩn không gian công cộng, mật độ cây xanh và mạng lưới giao thông kết nối liên vùng tại các khu đô thị mới của Hà Nội.

Limitations và Future Research

Luận án thẳng thắn thừa nhận các giới hạn học thuật:

1. Giới hạn không gian địa lý: Dữ liệu khảo sát chỉ giới hạn trên địa bàn Thành phố Hà Nội, chưa bao quát các đô thị đặc thù khác như TP. Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng.
2. Giới hạn đối tượng mẫu: Nghiên cứu chỉ tập trung vào nhóm chủ sở hữu mua căn hộ để ở, loại trừ phân khúc khách hàng thuê nhà và giới đầu tư thứ cấp.
3. Giới hạn thời gian (Cross-sectional Data): Dữ liệu cắt ngang tại một thời điểm chưa phản ánh được sự dịch chuyển động thái của cùng một hộ gia đình khi họ chuyển dịch xuyên suốt các giai đoạn vòng đời (longitudinal dynamics).

Định hướng nghiên cứu tương lai:

• Mở rộng kiểm định mô hình so sánh liên đô thị (cross-city comparative analysis) giữa Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị loại I.
• Thực hiện các nghiên cứu theo dõi theo thời gian (Panel/Longitudinal Studies) để quan sát sự thay đổi tiêu chí khi hộ gia đình bước từ giai đoạn kết hôn sang nuôi dạy con cái và nghỉ hưu.
• Tích hợp thêm các biến số mới nổi như mức độ sẵn sàng ứng dụng công nghệ nhà thông minh (Smart Home) và tiêu chuẩn công trình xanh hậu đại dịch vào mô hình cấu trúc.

Tác động và ảnh hưởng

• Ảnh hưởng Học thuật: Đặt nền móng lý luận vững chắc cho chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam, cung cấp hệ thống tài liệu tham khảo chuẩn mực cho các chương trình đào tạo sau đại học và các công bố quốc tế.
• Tác động Ngành Bất động sản: Thúc đẩy các tập đoàn phát triển bất động sản tái cấu trúc danh mục đầu tư, tối ưu hóa chi phí R&D và thiết kế sản phẩm sát với nhu cầu thực tế của từng phân khúc dân cư.
• Ý nghĩa Xã hội và Quốc tế: Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân đô thị, hỗ trợ xây dựng cộng đồng văn minh, bền vững và cung cấp cứ liệu khoa học giá trị cho các nghiên cứu so sánh về chuyển đổi đô thị tại khu vực Châu Á.

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh và Học viên Cao học: Khai thác khung lý thuyết tích hợp AIO - Chu kỳ sống và quy trình phân tích SEM làm tài liệu tham khảo phương pháp luận.
• Giảng viên và Chuyên gia Học thuật: Sử dụng làm case study thực chứng điển hình trong giảng dạy kinh tế bất động sản và hành vi người tiêu dùng.
• Lãnh đạo Doanh nghiệp và Bộ phận R&D Bất động sản: Ứng dụng bộ tiêu chí để lập kế hoạch tiền khả thi, phân kỳ đầu tư và định vị sản phẩm căn hộ.
• Chuyên viên Tư vấn & Môi giới Bất động sản: Sử dụng bộ công cụ nhận diện phong cách sống để thấu hiểu tâm lý và tư vấn trúng đích nhu cầu khách hàng.
• Nhà hoạch định Chính sách và Quy hoạch Đô thị: Vận dụng các khuyến nghị về phát triển quỹ đất, hạ tầng giao thông và cơ chế tài chính nhà ở xã hội.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì và đã mở rộng lý thuyết nào? Luận án đã mở rộng Lý thuyết Chu kỳ sống gia đình (Rossi, 1955; McCarthy, 1976) và Lý thuyết Phong cách sống AIO (Wells & Tigert, 1971; Plummer, 1974) bằng cách tích hợp chúng vào một mô hình cấu trúc SEM duy nhất để giải thích hành vi lựa chọn căn hộ cao tầng tại một đô thị chuyển đổi Châu Á.

2. Điểm đổi mới về phương pháp luận so với các nghiên cứu trước đây là gì? So với các nghiên cứu trước tại Việt Nam chủ yếu dùng thống kê mô tả đơn biến hoặc phân tích hồi quy OLS đơn giản, luận án đã thiết lập quy trình kiểm định đa biến nghiêm ngặt gồm EFA, CFA và SEM trên phần mềm AMOS, kiểm soát chặt chẽ sai số đo lường và kiểm định đồng thời các mối quan hệ phức hợp giữa các biến tiềm ẩn.

3. Phát hiện nào trong dữ liệu gây bất ngờ nhất và được lý giải như thế nào? Phát hiện bất ngờ nhất là "Phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên" không có ý nghĩa thống kê trong việc tác động đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ tại Hà Nội. Điều này được lý giải bởi áp lực tài chính và nhu cầu bức thiết về vị trí giao thông, giáo dục và tiện nghi an sinh hàng ngày đã lấn át các ưu tiên mang tính sinh thái của người dân ở giai đoạn này.

4. Nghiên cứu có cung cấp quy trình nhân bản (Replication Protocol) hay không? Có. Toàn bộ thang đo chỉ báo AIO, thang đo tiêu chí căn hộ, quy trình chọn mẫu, bảng câu hỏi khảo sát và các tiêu chuẩn kiểm định độ tin cậy/giá trị đều được mô tả chi tiết, minh bạch trong chương 3, cho phép các nhà nghiên cứu khác có thể dễ dàng tái lập trên các địa bàn đô thị khác.

5. Chương trình nghiên cứu 10 năm tiếp theo được định hình ra sao? Chương trình nghiên cứu dài hạn hướng tới: (1) Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia theo dõi biến động chu kỳ sống gia đình gắn với dịch chuyển nhà ở; (2) Đo lường tác động của chuyển đổi số và công nghệ xanh đến tiêu chí căn hộ; (3) Hoàn thiện mô hình dự báo nhu cầu nhà ở đô thị theo thời gian thực.

Kết luận

1. Xác lập thành công khung phân tích thực nghiệm đa chiều, tích hợp chặt chẽ giữa lý thuyết phong cách sống AIO, chu kỳ sống gia đình và hệ thống thuộc tính căn hộ cao tầng đô thị.
2. Chứng minh vai trò chi phối tuyệt đối của Phong cách sống Kinh tế, khẳng định người mua nhà tại Hà Nội đề cao tính duy lý tài chính và hiệu quả sử dụng lâu dài.
3. Phát hiện tính bất biến của tiêu chí Chất lượng căn hộ, xác định chất lượng kỹ thuật công trình là điều kiện cơ bản bắt buộc đối với mọi phân khúc gia đình.
4. Cung cấp bằng chứng thực tiễn về sự phân hóa nhu cầu Môi trường xã hội theo độ tuổi con cái, làm cơ sở cho phân khúc thị trường bất động sản chuẩn xác.
5. Đề xuất hệ thống giải pháp chính sách đồng bộ, kế thừa thành công từ các mô hình quỹ nhà ở Singapore (CPF), Hàn Quốc (KHB) và Nhật Bản (GHLC) nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư Hà Nội văn minh, bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu vực đô thị 9 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ 1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ Trong nghiên cứu về lựa chọn nơi ở có nhiều lựa chọn loại hình nhà ở gồm nhà ở biệt thự, liền kề, chung cư. Đối với loại hình nhà ở biệt thự, liền kề thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ, nhà ở mặt đất thấp tầng; Loại hình nhà ở thứ hai là nhà ở chung cư. Trong nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư để ở của người dân khu vực đô thị.

Việc lựa chọn nơi ở nói chung và lựa chọn căn hộ chung cư để ở thực chất là lựa chọn các tiêu chí căn hộ được đặt trong một toà nhà hoặc tổ hợp nhiều toà chung cư trong không gian tổng thể. Lựa chọn căn hộ chung cư để ở có những tiêu chí khác với tiêu chí lựa chọn nhà ở riêng lẻ. Tiêu chí lựa chọn nhà ở và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở có nhiều tiêu chí bởi mỗi loại hình có tính năng, đặc điểm khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của không chỉ một người mà phải đảm bảo đồng thoả mãn nhu cầu các thành viên sinh sống trong căn hộ đó. Để tìm hiểu sự lựa chọn căn hộ chung cư của những gia đình đang ở chung cư, tác giả luận án tập trung nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.

Thực tế, sự phát triển của căn hộ chung cư là bước tiếp của phát triển hệ thống nhà ở từ thấp tầng đến cao tầng với quy mô hệ số tầng cao và diện tích căn hộ trong một tầng ngày càng có quy mô lớn. Do đó, tiền thân của các tiêu chí lựa chọn căn hộ được xuất phát từ tiêu chí lựa chọn nơi ở nói chung. Chính vì thế, để có thể có cái nhìn tổng thể về tiêu chí lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này, có một số tác giả trên thế giới đã nghiên cứu chỉ ra các tiêu chí lựa chọn nơi ở, lựa chọn căn hộ chung cư như sau: 1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành những gì mỗi người hoặc một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa vị sở hữu.

Tác giả Beyer (1959) chỉ ra nhà ở là nơi mà con người ở trong ngôi nhà đó phải có được tâm trí bình yên, bình đẳng, có khả năng sống, có tính riêng tư, bình đẳng, giải trí, là trung tâm của gia đình, có uy tín và có tính kinh tế. Cụ thể các tiêu chí về nhà ở 10 như sau: Nhà ở mang lại cảm giác yên bình - một cảm giác an toàn, thanh thản, tâm hồn hạnh phúc; Ngôi nhà đẹp phải có môi trường xung quanh hài hòa, có thẩm mỹ, trong đó nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình đều được đáp ứng; Là nơi mà tinh thần và thể chất đều được thoải mái, mỗi thành viên trong nhà có được không gian riêng; Ngôi nhà là nơi cả gia đình có thể dành thời gian vào các hoạt động giải trí; Là nơi dễ dàng cho cả gia đình để làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho các hoạt động mà các thành viên trong gia đình tham gia như là một nhóm là trung tâm; Một ngôi nhà mà người thân, bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ - những phẩm chất của một ngôi nhà mà người khác ngưỡng mộ, do đó nâng cao uy tín xã hội; Ngôi nhà có thể là hoạt động hoặc duy trì tính kinh tế. Đồng quan điểm Beyer (1959), nhóm tác giả Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), cho rằng nhà ở đáp ứng các tiêu chí sau: Nhà ở là trung tâm cho con người về chỗ ở và chăm sóc cá nhân: ngủ, ăn, bảo mật, bảo vệ; Nhà ở là trung tâm cho các hoạt động nội bộ: các hoạt động liên quan đến công việc, giải trí và đời sống xã hội; Nhà ở điều tiết hoạt động bên ngoài hàng ngày, gồm các hoạt động như công việc, mua sắm, và những hoạt động tương tự; Căn nhà là một nút của mạng lưới địa lý- xã hội, được xem là khu chức năng; Nhà ở điều tiết các quan hệ xã hội như giao lưu hàng xóm, gia đình bạn bè, là nơi phát triển các quan hệ xã hội. (Morris & Winter, 1978) trong nghiên cứu “Nhà ở, gia đình và xã hội tại New York chỉ ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đến lựa chọn nhà ở gồm: Thời gian sở hữu; không gian; kiểu cấu trúc; chất lượng; hàng xóm; chi tiêu.

Trong đó tiêu chí sở hữu nhà ở là mong muốn của hầu hết người dân, chỉ tiêu về không gian kiến trúc hàm chứa một số lượng đầy đủ phòng ngủ hoặc khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia đình còn ba chỉ tiêu cuối phụ thuộc nhiều vào các điều kiện và tình trạng của mỗi hộ gia đình. Một ngôi nhà thoả mãn mức độ hài lòng cao nhất cho thấy sự khác biệt giữa căn nhà lý tưởng và mức độ lựa chọn (Priemus, 1984). Vấn đề lựa chọn nhà ở được nghiên cứu từ nhiều khía cạnh khác nhau của những thuộc tính liên quan đến nhà ở. Tiêu chí lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí về giá trị của nhà ở, trong đó giá trị của nhà ở dựa trên các các đặc điểm của nhà ở mà người sử dụng cảm nhận được giá trị và đặc điểm đó quan trọng đối với mỗi các nhân người chủ sử dụng (Beyer & công sự, 1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979).

Nhà ở đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người được gọi là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự, 1989). Nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi với mặt trước gần với khu đô thị, nằm trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011). 11 Lựa chọn nơi ở liên quan nhiều khía cạnh, nhiều tiêu chí và các thuộc tính liên quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010). Cụ thể các đặc điểm khu phố như khả năng tiếp cân các dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và hình ảnh xuất hiện bên ngoài của cả khu phố là quan trọng hơn ở các yếu tố thuộc tính của nhà ở trong lựa chọn nhà ở của cư dân tại Bắc Kinh (Wang & Li, 2004).

Nhóm dân cư có thu nhập thấp tại Quảng Châu quan tâm lựa chọn nơi ở có nhiều tiện lợi, khả năng tiếp cân dịch vụ giao thông công cộng và tiện ích cuộc sống (Wang & Li, 2011). Các thuộc tính liên quan đến thiết kế nội thất, không gian ngoài trời vật liệu sử dụng cho bên ngoài, diện mạo kiến trúc bên ngoài, quy mô nhà bếp, cộng đồng và các tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng tác động đến lựa chọn nhà ở Jordan (Al-Momani, 2000). Còn tác giả Bhatti & Church (2004), nghiên cứu tại nước Anh về sự lựa chọn nhà ở cho thấy các yếu tố bên ngoài bao gồm thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài, thuộc tính môi trường, đặc điểm khu phố và tiện ích dịch vụ xung quanh đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thu hút người mua nhà trong thị trường nhà ở Anh. Không gian bên ngoài đề cập đến kích thước của khu vườn và kích thước khu sinh hoạt chung (như hồ bơi, phòng giải trí, bếp, phòng khách).

Cùng quan điểm đó, Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng thuộc tính môi trường như khu phố (ví dụ tiện nghi khu phố), môi trường nhà ở (bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị nhà ở và người mua nhà tiềm năng sẵn sàng mua những tiện nghi khu phố. Nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải, tác giả Linghin Li (2011) đưa ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong lựa chọn nhà ở: Mạng lưới giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng của khu phố, môi trường cộng đồng và các đặc điểm của ngôi nhà trong đó cụ thể tiêu chí bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu phố đều là yếu tố quan trọng. Các hộ gia đình giàu có nhất vẫn coi khoảng cách gần đến trung tâm là một yếu tố quan trọng khi thực hiện lựa chọn nhà ở tại thành phố Thượng Hải. Các tiêu chí lựa chọn nhà ở là hệ thống giao thông, các cơ sở giáo dục, chăm sóc sức khoẻ, cảm giác an toàn, loại hình nhà ở, trong đó tầng lớp thượng lưu coi trọng mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực hơn, trong khi tầng lớp trung bình tập trung nhiều vào các thuộc tính của nhà ở (Linghin Li, 2011).

Nghiên cứu sự gắn bó của cộng đồng và sự lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông (Li Ling-Hin, 2009) đã chỉ ra tiêu chí môi trường cộng đồng và sự an toàn của cộng đồng xác định sự gắn bó của dân cư để ở lại cộng đồng ở mức độ cao. An toàn là một hàm của cả sự sợ hãi thực sự (được tạo ra bởi tội ác thực tế mà cộng đồng hoặc cá nhân 12 chứng kiến) và tâm lý sợ hãi (tạo ra bởi nhận thức của cư dân về hàng xóm của họ và bố trí vật lý của khu phố) là các yếu tố thu hút người dân lựa chọn ở lại với mức độ cao nhất. Điều này liên quan tới sự hài lòng và sự ổn định về nhận thức và tâm lý đối với môi trường sống của người dân. Cũng liên quan đến vấn đề về sự gắn bó của cộng đồng thì tác giả (Maarten van Ham & cộng sự, 2009) nghiên cứu vấn đề phân phối nhà ở xã hội, lựa chọn và sự pha trộn sắc tộc ở Anh.

Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả cũng đề cập đến loại gia đình, cụm cộng đồng theo sắc tốc đã ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở thuê hoặc mua của loại nhà ở xã hội.