CHƯƠNG 1. NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE ĐẦU TƯ, KINH DOANH MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN VÀ PHAP LUAT VE DIEU KIỆN ĐẦU TƯ, KINH DOANH MOI GIGI BAT BONG SAN 1. Khái quát về môi giới bất động san 1111. Bất động sản Sự phân chia tai sản thanh “bat động sản” va “động sản” được khéi dau từ Luật La Mã cô, theo đó bat đông sản bao gồm dat dai, của cải trong lòng dat, bên cạnh đó còn có những thứ được tạo ra do công sức lao động trên mảnh đất đó.
Ngoài ra, bat động sản bao gôm công trình xây dựng, cây trông và những gì liên quan tới dat đai hoặc gắn liên với dat dai. Pháp luật của nhiêu nước trên thé giới đều thông nhất ở chỗ coi bat động sản gồm dat đai và những tài sin gắn liên với đất đai. Tuy vậy, hé thong pháp luật mỗi nước cũng có những quan điểm và tiêu chí phân loại riêng. Hau hết các nước déu coi bat động sản la đất đai và những tải sản có liên quan đến dat dai, không tach rời với đất dai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điêu 130 Luật Dân sự Công hoa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tải sản gan liên với đất đai được coi 1a bat động sản. Luật Dân sư Đức, Luật Dân sự Nhật Bản hay Bộ luật Dân sư Bắc Ky và Sai Gòn cũ đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất dai và các tài sản gắn với dat, Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chui gặt. trải cập chưa bit khôi cay la bắt động sản, nên đã but khối cáp được coi là động san". Trong khi do, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bat động sản ia đất dai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hitu đất dai”.
Trước 1995, hệ thông pháp luật của Việt Nam chưa có su đồng nhất trong việc sử dụng khái niệm “bat đông san”. Cho đến khi Bô luật dân sự 1005 ra đời thì khái niệm nay mới được sử dụng một cách nhật quán Khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 quy định: “Bắt đông sản là các tài sản không di, đời được bao gồm: Dat đai: Nhà ở. công trình xay dung gắn liền với đất đai, kê cả các tài sản gắn liền với nhà 6, công trình xdy dung đó; Các tài sản khác gắn liền với đất dat: Cúc tài sản khác do pháp luật guy đinh Như vậy, có hai cách diễn đạt chính trong hệ thông pháp luật của các quốc gia: cách thứ nhật miêu ta cụ thé những gì được coi là “gắn liên với dat đai”, và coi đó là bat động sản; cach thứ hai không giải thích rõ về khái niệm nay và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau vê những tai sản “gan liền với dat đai”. Luật Dân su Nga năm 1994 quy định về bat đông san đã có những điểm khác biết dang chú ý so với các Luật Dân sự truyền thông.
Theo quy định tại Điều 130 của Luật nay, mét mat liệt kê tương tu theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bat động sản là “uhitng đối tương mà dich chuyên sẽ làm tôn hat đến giá trị của cing”. Tiép đó, Luật nay còn liệt kê những vat không liên quan gì đến dat đai như “tam biển, may bay, phương tiên vũ trụ. ” cũng coi là các bat động san. Hiện nay, theo Bộ luật Dân sư năm 2015 của nước Công hoa XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “Bat động sản bao gồm: a) Dat đai: b) Nhà.
công trình xdy dung gắn liền với đất dat: c) Tài sản khác gắn hiền với đất đai, nha, công trình vập đựng: a) Tài sản khác theo qu dink của pháp luật. ” Xem xét định nghĩa bất đông sản của pháp luật Việt Nam, có thể nhận thay việc định nghĩa bat đông sẵn dựa trên đặc tính vật ly của tai san. Cách định nghia này được sử dụng từ Bộ luật dân su 1995, sau do Bo luât dan sự 2005, 2015 đã kế thừa các quy định của Bộ luật dan sự về van dé này. Tuy nhiên, từ việc định nghĩa nảy có thé nhận thay chỉ những tai sin nao được pháp luật thừa nhận và quy định mới được coi la bat đông sản.
Dé định nghĩa cụ thể về bat động san, can xem xét các đặc tinh vật lý của tải sản, gồm có + Tinh cá biệt va khan hiém, về cơ ban, bat động san phô biên nhất la dat dai, do do tính chất nay xuat phát từ tính chat của dat đai. Tinh khan hiểm cụ thể là việc giới hạn về điện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng miễn, địa phương. Bỗ sung đặc điểm cô định, không di dời được, bat đông sản có tinh biệt. Khó có thé tôn tai các bat động sản giông nhau hoản toan, do có những yêu tổ khác biệt về không gian va các vân đê khác liên quan + Tính lâu bên.
Tinh lâu bên chỉ tuôi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Dat dai là tải nguyên thiên nhiên xem như không thể bị hủy hoại trừ trường hợp thiên tai, do đó tính lâu bên của bất động sản gắn với việc dat dai 7 không bị mat đi, không bi thanh lý sau khi sử dung, có thé dùng vao nhiêu mục đích khác nhau. Như vậy, có thé khái niệm về bat động sản là dat đai va các công trình, tài sản khác gắn liên với đất dai, có những đặc tinh vật lý đặc thù liên quan tới dat dai và các tai sản khác do pháp luật quy định. Bên canh đó, Điêu 17 Hiền pháp 1992 và Điều 53 Hiền pháp 2013 đã quy định “đất dai ia tài san công thuộc sở hitu toàn dan do Nhà nước đại điện chủ sở lim và thông nhất quản I", đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu dat dai của bat kì một chủ thé nao, va dat đai trở thành.
đối tượng không thé dem ra trao đôi, giao dịch Tuy nhiên, Luật Dat dai 1993, 2003 và 2013 đã quy đính người sử dung dat có quyên sử dụng đất và được chuyển đôi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chap, tặng cho. Pháp luật cũng khẳng định quyên sử dung đất la quyên tai sản, có thể tham gia giao dich hợp pháp. Điều 181 Bộ luật Dân sư 2005 quy định '”guyễn tài sản là quyền trị giá duoc bằng tiền và cỏ thé chuyễn giao trong giao dich dan su kế cả quyền sở hiểm trí hiệ”. do đó quyên tai sản cũng là một loại tài sản.
Theo cach phân loại tai sản tai Điều 174 Bộ luật dan sự 2005 thi quyên tải sản cũng sé có thé phân loại thành đông sin hoặc bat động sản tùy thuộc vào tính chat của đối tượng phát sinh quyên là động sản hay bat động sản, ma quyên sử dung dat là tải sản gan liên với dat dai, vi vậy, quyền sử dung dat cũng là bat động sản. Từ sự phân tích trên, có thé định nghĩa bat động sản như sau: Bat dong sẵn là những tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, công trình vập dung. nhà ở gắn liền với đất, những tài sản gắn liền với công trình xdy đựng hoặc nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tóm lại, khải niém bat động sản rat rộng va đa dang, được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi quéc gia. Có tài sản quốc gia nảy cho 1a động sản, nhưng quốc gia khác lại liệt kê vao danh mục bat động san.
Bên cạnh đó, các quy định vẻ bat đông sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam van lả khái niêm mở, đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tải sản nảy. Thông qua các quy định của Bô luật dân sự, bất đông sản được liệt kê ra, qua đó quy định về đông sản. Nhìn chung, một tải sản có thể hoặc là động sản hoặc bat động sản Danh mục bat đông sản được thiết lập vả giới hạn, và danh mục các động sản được thé hiên bằng một quy phạm mở. Đây là kỹ thuật lập pháp tương đối thông dụng trong Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thê giới khi phân loại động sản va bat động sản.
Môi giới bất động sản Khi một nên kinh tế thị trường phát triển, đi cùng với nó 1a sự phát triển của quá trình trao đổi hàng hóa. Thị trường càng phát triển, quá trình trao đổi hàng hóa cũng phát triển về mặt quy mô, số lương, hình thức và chủng loại. Đứng trước van dé đa dạng về hang hóa, thì việc sở hữu những thông tin, lời khuyên để có thé giảm thiểu rủi ro khi tham gia giao dich hang hóa là một yếu tô rat quan trong. Thi trường bất đông sản cũng vay.
Khi thi trường bat động san bat đâu phát triển, việc sở hữu thông tin về bat động sản mang ý nghĩa sông con đối với những người tham gia dé nang cao tinh an toan khi tham gia vao thi trường bất đông sản Tuy vay, trước một lượng “hang hóa” cảng lúc cảng nhiều lên, việc năm bắt một cách chính xác các thông tin cân thiết rất phức tạp va không phải la điêu dé dang Do đó, một nghệ mới ra đời, lam trung gian trong giao dịch bat động sản, cung cấp thông tin giữa bên mua và bên bán. Sự ra đời của nghé nay 1a một hệ quả tất yêu của một thi trường bat đông sản phát triển, xuất phát tử chính những đặc điểm của bất đông sản và thị trường bắt động sản. Thi trường bat động sản ngày một phát triển, quy mô của các giao dich không còn gói gon trong một khu vực, mot vùng dan cư nữa mà mỡ rộng ra rong hơn, nhiều vùng, nhiêu khu vực hoặc nhiêu quốc gia, và ngay cả hình thức của các giao dich bat đông sản cũng dân trở nên phong phú hơn, ngoài mua bán còn có thêm các hình thức khác như cho thuê, thé chap nha ở hoặc quyên sử dụng dat v. Sự phát triển cA về quy mô và hình thức, dẫn tới việc cân thiết phải xuất hiên một yếu tổ trung gian kết nỗi giữa các bên dé thúc day sự phát triển, giảm tai rồi ro do việc thiểu thông tin gây ra.
Nghệ môi giới ra đời là yếu tô tat yêu va cân thiết trong một thị trường bat động sẵn phát triển.