Khóa luận pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất - Thực tiễn TP Bắc Ninh

Khóa luận tốt nghiệp luật học về pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng quy định và phân tích thực tiễn thi hành tại địa phương chi tiết.

• Tác giả: Nguyễn Thị Phương Thảo
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Nga
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại địa phương
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay

Đấu giá quyền sử dụng đất là chế định pháp lý quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Hình thức này xác lập việc chuyển giao quyền sử dụng đất công khai từ Nhà nước sang các cá nhân, tổ chức. Luật Đất đai năm 2024 cùng Luật Đấu giá tài sản tạo nên khung khổ pháp lý vững chắc cho hoạt động này. Quy trình đấu giá giúp loại bỏ triệt để cơ chế giao đất hành chính bao cấp trước đây. Nguồn lực đất đai được phân bổ hiệu quả hơn qua cơ chế thị trường. Hoạt động đấu giá đất gia tăng nguồn thu ngân sách bền vững cho các địa phương. Nguồn tài chính thu được phục vụ phát triển hạ tầng kỹ thuật và an sinh xã hội. Pháp luật quy định rõ điều kiện đối với quỹ đất đưa ra đấu giá. Đất đấu giá phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Khu đất cần có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ một phần năm trăm được phê duyệt. Cơ quan nhà nước kiểm soát chặt chẽ năng lực tài chính của người tham gia. Quy định mới hạn chế tối đa hành vi trục lợi hoặc thông đồng dìm giá.

1.1. Khái niệm và bản chất pháp lý của đấu giá đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là quy trình bán quyền sử dụng đất công khai theo nguyên tắc trả giá lên. Người tham gia trả giá cao nhất so với giá khởi điểm sẽ giành quyền sử dụng đất. Bản chất của quan hệ này là sự kết hợp giữa mệnh lệnh hành chính nhà nước và thỏa thuận dân sự. Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Người trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi nhận quyết định giao đất. Hình thức này bảo đảm tính cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu tư. Thị trường bất động sản vận hành minh bạch và hiệu quả hơn nhờ cơ chế định giá công khai này.

1.2. Vai trò của đấu giá đất đối với kinh tế địa phương

Đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò đòn bẩy kinh tế tại các địa phương. Nguồn thu từ tiền trúng đấu giá chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách cấp tỉnh và huyện. Khoản tiền này trực tiếp tái đầu tư vào công trình giao thông, trường học và bệnh viện. Hoạt động đấu giá thúc đẩy tiến độ đô thị hóa nhanh chóng. Các dự án xây dựng khu đô thị mới hình thành đồng bộ và hiện đại. Hoạt động này tạo ra mặt bằng giá đất sát thị trường thực tế. Thị trường hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản trái pháp luật. Cơ chế đấu giá góp phần nâng cao hiệu quả quản lý hành chính nhà nước về đất đai.

II. Thực trạng thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá đất tại các địa phương như Bắc Ninh đạt nhiều kết quả tích cực. Nhiều phiên đấu giá thành công thu hút đông đảo doanh nghiệp tham gia. Các địa phương tăng nguồn thu ngân sách hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn bộc lộ một số hạn chế nhất định. Việc xác định giá khởi điểm tại một số khu vực chưa thực sự sát với thị trường. Chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tiềm ẩn rủi ro sốt ảo. Hiện tượng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc vẫn xuất hiện. Hành vi này gây nhiễu loạn thị trường bất động sản khu vực. Thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch còn kéo dài. Khâu lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá đôi khi chưa thực sự độc lập. Công tác giám sát quy trình đấu giá ở cấp cơ sở còn thiếu các công cụ công nghệ hiện đại. Sự phối hợp giữa ngành tài nguyên và cơ quan tài chính cần nâng cao hiệu quả.

2.1. Bất cập trong việc xác định giá khởi điểm và bỏ cọc

Xác định giá khởi điểm là khâu phức tạp nhất trong quy trình đấu giá đất. Phương pháp định giá đôi khi thiếu dữ liệu thị trường chuẩn xác. Giá khởi điểm quá thấp dễ dẫn đến hiện tượng đầu cơ và trục lợi chính sách. Ngược lại, giá khởi điểm quá cao làm phiên đấu giá không có người tham gia. Bên cạnh đó, mức tiền đặt trước thấp tạo kẽ hở cho hành vi bỏ cọc. Nhiều nhà đầu tư lợi dụng đấu giá nhằm đẩy giá đất các khu vực lân cận lên cao. Sau khi tạo sóng bất động sản thành công, họ chấp nhận mất tiền đặt cọc để hưởng lợi ngoài thị trường.

2.2. Khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất

Điều kiện tiên quyết để tổ chức đấu giá là khu đất phải sạch về mặt pháp lý. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại các địa phương gặp nhiều trở ngại. Giá đền bù thu hồi đất thường chênh lệch so với kỳ vọng của người dân. Khiếu kiện và tranh chấp đất đai kéo dài làm chậm tiến độ lập phương án đấu giá. Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trước đấu giá gây áp lực lên ngân sách địa phương. Một số dự án thiếu vốn đành kéo dài thời gian hoàn thiện hạ tầng kết nối. Việc này làm giảm sức hút của các thửa đất đối với nhà đầu tư lớn.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Hoàn thiện quy định pháp luật là yêu cầu cấp thiết để nâng cao hiệu quả đấu giá đất. Cơ quan chức năng cần triển khai đồng bộ các quy định của Luật Đất đai năm 2024. Việc xác định giá khởi điểm phải dựa trên bảng giá đất cập nhật hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Cơ quan quản lý cần nâng cao mức tiền đặt trước để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc. Chế tài xử phạt bổ sung cần được áp dụng đối với các trường hợp phá hủy quy trình đấu giá. Người có hành vi thao túng giá phải bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn nhất định. Các địa phương cần đẩy mạnh hình thức đấu giá trực tuyến nhằm bảo đảm tính khách quan. Ứng dụng nền tảng số giúp hạn chế tối đa việc thông đồng giữa các tổ chức và cá nhân. Đồng thời, nhà nước cần bảo đảm nguồn vốn công cho công tác tạo quỹ đất sạch trước khi đưa ra thị trường.

3.1. Cải tiến phương pháp xác định giá và chế tài bỏ cọc

Cơ quan quản lý cần chuẩn hóa phương pháp thặng dư và so sánh trong định giá đất. Việc thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập phải được thực hiện công khai. Quy định về tỷ lệ tiền đặt trước cần nâng lên từ mười đến hai mươi phần trăm giá khởi điểm. Chế tài phạt vi phạm hợp đồng cần quy định rõ nghĩa vụ bồi thường thiệt hại thực tế. Người bỏ cọc phải chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ chi phí tổ chức lại phiên đấu giá. Quy định này tạo rào cản ngăn chặn triệt để các hành vi đầu cơ trục lợi.

3.2. Đẩy mạnh đấu giá trực tuyến và số hóa thủ tục hành chính

Chuyển đổi số trong đấu giá đất là giải pháp then chốt nâng cao tính minh bạch. Hệ thống đấu giá trực tuyến quốc gia giúp xóa bỏ hoàn toàn tiếp xúc trực tiếp giữa các bên. Người tham gia nộp hồ sơ và trả giá thông qua môi trường mạng bảo mật cao. Giải pháp này triệt tiêu tình trạng dìm giá, đe dọa hoặc thông đồng giữa các nhóm đấu giá. Cơ quan thanh tra dễ dàng trích xuất dữ liệu điện tử để kiểm tra, giám sát. Thời gian giải quyết thủ tục hành chính được rút ngắn đáng kể cho người dân và doanh nghiệp.

IV. Kết luận và định hướng áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò là công cụ kinh tế quan trọng của Nhà nước. Cơ chế này vừa tối ưu hóa nguồn lực tài chính, vừa bảo đảm công bằng xã hội. Việc nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp luật học về đề tài này cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn sâu sắc. Kết quả nghiên cứu tại các địa phương phản ánh rõ nét tác động tích cực của Luật Đất đai mới. Sự hoàn thiện của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật tạo hành lang minh bạch cho hoạt động quản lý. Các cấp chính quyền địa phương cần chủ động áp dụng quy trình kiểm soát chặt chẽ từ khâu lập phương án đến khâu bàn giao đất. Doanh nghiệp và người dân được tiếp cận quỹ đất bình đẳng với chi phí hợp lý. Nền kinh tế địa phương sẽ duy trì tăng trưởng ổn định khi thị trường bất động sản vận hành lành mạnh.

4.1. Giá trị nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp ngành luật học

Khóa luận tốt nghiệp đóng góp nguồn tư liệu khoa học giá trị cho sinh viên ngành luật kinh tế. Đề tài làm sáng tỏ những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn. Nghiên cứu tổng hợp các bài học thực tiễn thi hành quý báu tại địa phương. Các kiến nghị trong khóa luận có tính ứng dụng cao cho công tác lập pháp và quản lý thực địa. Đề tài mở ra các hướng tiếp cận chuyên sâu hơn về quản trị đất đai hiện đại. Nghiên cứu giúp nâng cao nhận thức pháp luật cho cộng đồng doanh nghiệp và người dân.

4.2. Khuyến nghị thực thi dành cho chính quyền các địa phương

Ủy ban nhân dân các cấp cần chủ động xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm chi tiết. Việc giải phóng mặt bằng phải đi trước một bước nhằm bảo đảm nguồn cung đất sạch. Địa phương cần công khai toàn bộ thông tin quy hoạch và giá khởi điểm trên cổng thông tin điện tử. Cán bộ phụ trách công tác tài nguyên cần nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức công vụ. Sự phối hợp liên ngành giữa tài chính, tài nguyên và tư pháp cần duy trì thường xuyên. Việc giám sát định kỳ giúp phát hiện và ngăn chặn kịp thời các sai phạm phát sinh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Một số vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất 1.

Khái niệm Hoạt động đấu giá tài sản đã được ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội của loài người và ngày càng phổ biến, thường được áp dụng trong nhiều giao dịch về dân sự, kinh tế. Đấu giá là phương thức bán hàng đặc biệt, trong đó món hàng được đưa ra và người tham gia đưa ra các mức giá, và người trả giá cao nhất là người giành quyền mua tài sản. Hiện nay, khái niệm đấu giá được xem xét ở nhiều góc độ khác nhau như: Theo từ điển tiếng Việt, đấu giá được định nghĩa là: “bán bằng hình thức để cho những người mua lần lượt trả giá, ai trả giá cao nhất thì được mua”1. Tương tự, từ điển Luật học đưa ra định nghĩa “Đấu giá tài sản thông qua trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản”2.

Tuy nhiên khái niệm đấu giá này chỉ áp dụng với hình thức trả giá lên. Về mặt kinh tế, từ điển kinh tế học hiện đại định nghĩa“Đấu giá là một thị trường trong đó người mua tiềm tàng đặt cho giá hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả theo giá người bán, thị trường đấu giá là thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu”. 3 Ngoài ra, xét từ góc độ pháp lý, đấu giá tài sản được quy định rõ trong hệ thống pháp luật quốc gia. Ở Việt Nam, đấu giá tài sản phát triển thực sự khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.

Lúc này, đấu giá có thể được hiểu là “việc bán công khai một tài sản cho người trả giá cao nhất”. Khái niệm đấu giá được quy định trong Luật Đấu giá tài sản là: “hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự thủ tục được quy 1 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, Hà Nội – Hà Nội- Đà Nẵng, 2003, tr32. 2 Viện khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb.

Từ điển kinh tế học hiện đại, Nxb, Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1999, tr102. 10 định tại Luật này”4. Hoạt động này chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự, thương mại và các quy định pháp lý liên quan, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ đấu giá. Xuất phát từ quan điểm “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”6.

Ở Việt Nam, sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân 7 và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai. Nhà nước đã thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc “quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do NSDĐ tạo ra”8. Do đó QSDĐ được xem là những quyền năng của NSDĐ được pháp luật quy định, nó là một quyền tài sản – có thể trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Trong khi đấu giá tài sản nói chung đã tồn tại lâu dài trong lịch sử xã hội loài người, thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện khi Nhà nước thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép mua bán nó trên thị trường BĐS với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt.

Theo BLDS năm 2015, QSDĐ được xác định là một loại tài sản 9có giá trị bằng tiền, là đối tượng có thể giao dịch trong các giao dịch dân sự, và có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn,. theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, điểm c khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định rõ: “Tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá bao gồm QSDĐ theo quy định pháp luật về đất đai”. Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 4 Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016 sửa đổi, bổ sung năm 2024 5 Nguyễn Mạnh Cường, Pháp luật về đấu giá hàng hóa trong thương mại ở Việt Nam, Nxb, Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2013, tr.

6 Khoản 1 điều 54 Hiến pháp năm 2013 7 Điều 19 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013. 8 Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành một nước phát triển có thu nhập cao” 9 Điều 115, Bộ Luật dân sự năm 2015 11 16/6/2022 cũng nêu rõ “QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là QSH ”. Như vậy đấu giá QSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên do tính chất đặc biệt của QSDĐ, đất là tài sản phát sinh từ đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu nên có thể đấu giá quyền sử dụng, quyền khai thác mà không thể mua bán đất đai.

Về bản chất, đấu giá QSDĐ là hình thức MBTS đặc biệt, được tổ chức công khai10. Đối tượng của giao dịch được đem ra mua – bán ở đây là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ này gồm bên bán là cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc CQNN có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và bên mua là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày hoặc sản xuất kinh doanh. Trong giao dịch này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá một cách công khai bắt đầu từ giá khởi điểm do bên bán đề xuất với phương thức trả giá lên.

Người trúng đấu giá là người trả giá mua QSDĐ cao nhất. Mặc dù pháp luật nước ta ghi nhận việc đấu giá QSDĐ, nhưng hiện nay chưa có bất kỳ một văn bản QPPL nào định nghĩa rõ ràng khái niệm đấu giá QSDĐ. Dựa trên các phân tích trên, có thể hiểu đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất như sau: Đấu giá QSDĐ là hình thức mà Nhà nước giao QSDĐ hoặc cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân thông qua việc tổ chức đấu giá công khai. Trong đó, Nhà nước thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Việc đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Đặc điểm Thứ nhất, đối tượng đấu giá QSDĐ là tài sản đặc biệt. Đối tượng đấu giá – QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt. QSDĐ ở Việt Nam là tài sản được quản lý theo chế độ sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Vì vậy, mặc dù QSDĐ có giá trị kinh tế, nó không đồng nghĩa với QSH đất. Điều này phản ánh rõ trong quan điểm pháp lý của Việt Nam, khi QSDĐ chỉ là một trong ba quyền năng của QSH tài sản. Do tính chất đặc thù của đất đai, 10 Bộ Tư pháp, https://moj.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2668, truy cập ngày 24/2/2025. 12 đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân, việc đấu giá QSDĐ có những đặc điểm riêng biệt so với các hình thức đấu giá khác, chẳng hạn như không chuyển nhượng QSH đất mà chỉ chuyển nhượng QSDĐ.

11 Thứ hai, đấu giá QSDĐ là giao dịch công khai và minh bạch. Đấu giá QSDĐ là một giao dịch công khai, nơi nhiều người cùng tham gia đấu giá để đưa ra mức giá cao nhất. Đây là hình thức khác biệt so với các hình thức chuyển nhượng QSDĐ thông thường, nơi các bên thường thỏa thuận về giá trực tiếp. Việc tổ chức đấu giá công khai nhằm bảo vệ lợi ích các bên và đảm bảo giá trị tài sản được phản ánh chính xác, đồng thời giảm thiểu xung đột giữa các bên tham gia.

Thứ ba, đấu giá QSDĐ là một hoạt động mang tính chất dân sự - thương mại, và hành chính. Cụ thể: Về mặt dân sự: Đấu giá QSDĐ là hoạt động thuộc lĩnh vực dân sự, trong đó các cá nhân hoặc tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải tuân thủ các quy định pháp luật dân sự. Các bên tham gia đấu giá (bao gồm tổ chức, cá nhân và cơ quan nhà nước) thực hiện giao dịch hợp đồng xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Mối quan hệ này mang tính chất hợp đồng dân sự, với các điều kiện như giá trị đấu giá, quyền và nghĩa vụ của các bên trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.

Về mặt thương mại: Yếu tố thương mại trong đấu giá QSDĐ thể hiện rõ ràng khi các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá nhằm mục đích kinh doanh phát triển dự án hoặc đầu tư. Thông qua việc đấu giá, các bên không chỉ đơn thuần nhận QSDĐ mà còn mong muốn đạt được lợi nhuận từ việc sử dụng đất, xây dựng công trình hoặc phát triển các dự án. Đặc biệt, khi các doanh nghiệp hoặc NĐT tham gia đấu giá, mục tiêu của họ thường là khai thác, phát triển kinh tế từ mảnh đất đã giành được QSDĐ. Do đó, đấu giá QSDĐ mang tính chất thương mại cao, thúc đẩy sự phát triển kinh tế và tạo giá trị gia tăng trong việc sử dụng đất đai.Như vậy, Nhà nước đã thừa nhận việc đưa QSDĐ vào tham gia giao dịch và làm cho QSDĐ trở 11 “Một số vấn đề pháp lý còn tồn tại về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng”, cho thuê đất, THS.

Nguyễn Việt Hương, THS. Nguyễn Đình Phong, TS. Nguyễn Quốc Toản, THS Nguyễn Tiến Đạt; ngày 17/12/2021. 13 thành một hàng hóa đặc biệt, có giá trị “nhà nước đã tiền tệ hóa QSDĐ, làm cho QSDĐ từ không có giá trở thành có giá”12.