I. Nền tảng kế toán doanh thu chi phí trong ngành bất động sản
Kế toán là công cụ quản lý kinh tế không thể thiếu, cung cấp thông tin toàn diện về tài sản và dòng tiền của doanh nghiệp. Trong lĩnh vực bất động sản, công tác kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh đóng vai trò quyết định đến sự tồn tại và phát triển bền vững. Đặc thù của ngành với chu kỳ kinh doanh dài, giá trị giao dịch lớn đòi hỏi một hệ thống hạch toán chính xác và minh bạch. Việc ghi nhận đúng thời điểm, phân bổ chi phí hợp lý và xác định kết quả kinh doanh chuẩn xác không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ pháp luật mà còn là cơ sở để ban lãnh đạo đưa ra các quyết định chiến lược. Theo nghiên cứu của Bùi Thị Huyền Trang (2024), quản lý tốt doanh thu và chi phí là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp hoạt động lâu dài. Thông tin từ kế toán cung cấp góc nhìn sâu sắc, giúp xây dựng mục tiêu và chiến thuật kinh doanh hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh thị trường nhiều biến động. Do đó, việc nắm vững cơ sở lý luận và các quy định pháp lý là bước đầu tiên để hoàn thiện hệ thống kế toán.
1.1. Khái niệm cốt lõi Doanh thu chi phí và kết quả kinh doanh
Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 14, doanh thu là tổng giá trị lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường, làm tăng vốn chủ sở hữu. Ngược lại, chi phí là tổng giá trị các khoản làm giảm lợi ích kinh tế, phát sinh dưới dạng các khoản chi ra hoặc khấu trừ tài sản. Kết quả kinh doanh, là phần chênh lệch giữa tổng doanh thu và tổng chi phí, phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp trong một kỳ nhất định – lãi hoặc lỗ. Việc hiểu rõ các khái niệm này là nền tảng để hạch toán doanh thu bất động sản một cách chính xác.
1.2. Quy định pháp lý theo Thông tư 200 2014 TT BTC
Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Long Land áp dụng chế độ kế toán theo Thông tư 200/2014/TT-BTC. Thông tư này hướng dẫn chi tiết nguyên tắc ghi nhận doanh thu tại thời điểm giao dịch phát sinh khi chắc chắn thu được lợi ích kinh tế. Đồng thời, nguyên tắc phù hợp yêu cầu khi ghi nhận một khoản doanh thu phải ghi nhận một khoản chi phí tương ứng. Điều này đặc biệt quan trọng trong việc xác định giá vốn hàng bán bất động sản và các chi phí liên quan như chi phí quản lý doanh nghiệp, đảm bảo báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh phản ánh trung thực.
1.3. Phân biệt góc nhìn kế toán tài chính và kế toán quản trị
Kế toán tài chính tập trung vào việc cung cấp thông tin cho các đối tượng bên ngoài thông qua báo cáo tài chính, tuân thủ nghiêm ngặt các chuẩn mực và quy định. Trong khi đó, kế toán quản trị phục vụ cho việc ra quyết định của nhà quản lý nội bộ. Kế toán quản trị cung cấp thông tin chi tiết, linh hoạt hơn về ghi nhận chi phí dự án, phân tích điểm hòa vốn, và lập dự toán. Việc kết hợp cả hai góc nhìn giúp doanh nghiệp vừa đảm bảo tính minh bạch, vừa tối ưu hóa hiệu quả điều hành nội bộ.
II. Phân tích thực trạng kế toán doanh thu tại Hải Long Land
Nghiên cứu thực tiễn tại Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Long Land giai đoạn 2021-2023 cho thấy một bức tranh toàn cảnh về công tác kế toán. Công ty đã xây dựng một bộ máy kế toán tập trung, áp dụng phần mềm Nhất Nam để xử lý nghiệp vụ, đảm bảo tuân thủ các quy định của Thông tư 200/2014/TT-BTC. Về cơ bản, hệ thống chứng từ, tài khoản và sổ sách được tổ chức tương đối khoa học, đáp ứng yêu cầu của kế toán tài chính. Tuy nhiên, thực trạng kế toán tại Hải Long Land cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Đáng chú ý là công tác kế toán quản trị chưa được quan tâm đúng mức, việc lập dự toán và phân tích chi phí còn mang tính tự phát. Nghiên cứu chỉ ra rằng, công ty chưa thực hiện lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho và dự phòng phải thu khó đòi. Những hạn chế này xuất phát từ cả nguyên nhân khách quan (chính sách vĩ mô chưa ổn định) và chủ quan (nhận thức của lãnh đạo và trình độ chuyên môn của đội ngũ kế toán còn hạn chế).
2.1. Đặc điểm tổ chức bộ máy và chính sách kế toán áp dụng
Hải Long Land tổ chức bộ máy kế toán theo mô hình tập trung gồm 7 nhân sự, do Kế toán trưởng điều hành. Công ty áp dụng phương pháp khấu trừ thuế GTGT, hạch toán hàng tồn kho theo phương pháp kê khai thường xuyên và tính giá xuất kho theo phương pháp bình quân cả kỳ dự trữ. Các chính sách này phù hợp với đặc thù của một kế toán doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, quy trình kiểm tra chứng từ chưa được quy định rõ ràng, có thể ảnh hưởng đến tính chính xác của dữ liệu đầu vào.
2.2. Những kết quả đạt được trong công tác hạch toán thực tế
Điểm sáng trong thực trạng kế toán tại Hải Long Land là việc sử dụng và lưu trữ chứng từ điện tử theo đúng quy định, đảm bảo tính bảo mật và dễ dàng truy xuất. Việc áp dụng phần mềm kế toán đã giúp giảm tải công việc thủ công, tăng tính chính xác và tin cậy của thông tin. Công ty đã ghi nhận doanh thu và chi phí tuân thủ nguyên tắc phù hợp, đảm bảo báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh phản ánh tương đối chính xác lợi nhuận sau thuế.
2.3. Hạn chế và nguyên nhân trong việc ghi nhận chi phí dự án
Một trong những hạn chế lớn nhất là việc hạch toán một số khoản chi phí còn lẫn lộn, đặc biệt là chi phí xây dựng cơ bản dở dang và các chi phí quản lý. Công ty chưa thực hiện phân loại chi phí theo yêu cầu của kế toán quản trị, chẳng hạn như phân loại theo mức độ hoạt động (biến phí, định phí). Nguyên nhân chính là do nhận thức về tầm quan trọng của kế toán quản trị còn hạn chế và đội ngũ nhân sự chưa được đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực này.
III. Phương pháp hoàn thiện kế toán tài chính tại Hải Long Land
Để khắc phục những hạn chế hiện có, việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện công tác kế toán tài chính là cực kỳ cần thiết. Trọng tâm của các giải pháp này là chuẩn hóa quy trình từ khâu lập chứng từ đến khi trình bày thông tin trên báo cáo tài chính. Một quy trình kiểm soát chứng từ chặt chẽ hơn cần được thiết lập, quy định rõ trách nhiệm của từng bộ phận để đảm bảo tính chính xác và kịp thời. Việc hạch toán cần được chi tiết hóa, tách bạch rõ ràng giữa các loại doanh thu (doanh thu bán dự án, doanh thu quà tặng) và các khoản mục chi phí. Theo đề án của Bùi Thị Huyền Trang, việc ghi nhận chung các khoản mục có thể dẫn đến hiểu nhầm về bản chất hoạt động kinh doanh. Đặc biệt, công ty cần tuân thủ đầy đủ quy định về trích lập các khoản dự phòng, giúp báo cáo tài chính phản ánh đúng hơn nguyên tắc thận trọng, một yêu cầu cốt lõi của chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS).
3.1. Tối ưu hóa quy trình chứng từ và hạch toán doanh thu BĐS
Cần xây dựng quy trình kiểm tra chứng từ nhiều bước, từ bộ phận kinh doanh đến phòng kế toán, nhằm phát hiện sai sót kịp thời. Đối với doanh thu, kiến nghị mở các tài khoản chi tiết để theo dõi riêng doanh thu bán hàng và doanh thu quà tặng. Ví dụ, sử dụng TK 5111 - Doanh thu bán hàng và TK 5111 - Doanh thu quà tặng. Cách hạch toán doanh thu bất động sản chi tiết này giúp việc phân tích hiệu quả kinh doanh trở nên chính xác hơn.
3.2. Chuẩn hóa việc ghi nhận giá vốn và chi phí liên quan
Tương tự doanh thu, giá vốn hàng bán bất động sản (TK 632) cũng cần được theo dõi chi tiết cho từng dự án, từng khu đất. Các khoản chi phí như chi phí quản lý doanh nghiệp (TK 642) và chi phí bán hàng (TK 641) cần được hạch toán đúng tài khoản, tránh ghi chung vào các tài khoản chi phí khác. Điều này không chỉ giúp việc quyết toán thuế dễ dàng mà còn cung cấp dữ liệu đầu vào tin cậy cho công tác kiểm toán báo cáo tài chính.
IV. Bí quyết nâng cao hiệu quả kế toán quản trị tại doanh nghiệp
Kế toán quản trị là công cụ đắc lực giúp nhà quản lý ra quyết định, tuy nhiên đây lại là mảng còn yếu tại Hải Long Land. Để nâng cao hiệu quả, giải pháp trọng tâm là xây dựng một hệ thống kế toán quản trị bài bản và có hệ thống. Bước đầu tiên là phải nhận diện và phân loại chi phí theo các tiêu thức quản trị, ví dụ như phân loại theo mối quan hệ với mức độ hoạt động (biến phí, định phí). Đây là cơ sở để thực hiện các phân tích quan trọng như phân tích điểm hòa vốn (CVP). Tiếp theo, công ty cần xây dựng quy trình lập dự toán chi tiết cho toàn bộ hoạt động, từ dự toán doanh thu, chi phí đến dự toán kết quả kinh doanh. Các dự toán này không chỉ là mục tiêu phấn đấu mà còn là thước đo để đánh giá hiệu quả thực hiện. Cuối cùng, cần thiết kế hệ thống báo cáo quản trị nội bộ linh hoạt, cung cấp thông tin kịp thời theo yêu cầu của từng cấp quản lý, thay vì chỉ dừng lại ở các báo cáo tài chính định kỳ.
4.1. Xây dựng hệ thống dự toán doanh thu chi phí hiệu quả
Công ty nên lập dự toán doanh thu tiêu thụ, dự toán chi phí bán hàng, và chi phí quản lý doanh nghiệp cho từng quý, dựa trên kết quả kinh doanh các năm trước và dự báo thị trường. Việc lập dự toán chi tiết cho từng dự án, như dự án Khu đô thị Việt Hàn, sẽ giúp kiểm soát dòng tiền và tiến độ đầu tư một cách chủ động. Bảng dự toán không chỉ bao gồm số liệu mà còn cần có các giả định và phân tích đi kèm.
4.2. Phân loại chi phí và ứng dụng phân tích CVP
Kế toán cần phân loại các khoản chi phí thành biến phí (chi phí thay đổi theo sản lượng bán) và định phí (chi phí cố định). Ví dụ, hoa hồng bán hàng là biến phí, trong khi lương văn phòng là định phí. Việc phân loại này cho phép áp dụng phân tích Mối quan hệ Chi phí - Khối lượng - Lợi nhuận (CVP), giúp ban lãnh đạo trả lời các câu hỏi quan trọng như: "Cần bán bao nhiêu sản phẩm để hòa vốn?" hay "Lợi nhuận thay đổi thế nào nếu giá bán tăng 5%?".
4.3. Thiết lập hệ thống báo cáo quản trị nội bộ linh hoạt
Thay vì chỉ dựa vào báo cáo tài chính, cần xây dựng các báo cáo quản trị chuyên biệt như: Báo cáo phân tích kết quả kinh doanh theo từng dự án; Báo cáo so sánh giữa thực tế và dự toán; Báo cáo phân tích biến động chi phí. Các báo cáo này cần được thiết kế đơn giản, trực quan và cung cấp cho nhà quản lý hàng tháng hoặc thậm chí hàng tuần để kịp thời điều chỉnh chiến lược.
V. Hướng dẫn phân tích tài chính tại Công ty Hải Long Land
Dựa trên số liệu từ Báo cáo tài chính của Hải Long Land, việc phân tích tài chính cung cấp những góc nhìn sâu sắc về "sức khỏe" của doanh nghiệp. Phân tích không chỉ dừng lại ở việc đọc các con số tuyệt đối như doanh thu hay lợi nhuận, mà cần đi sâu vào các tỷ số và xu hướng. Phân tích xu hướng (phân tích theo chiều ngang) so sánh hiệu quả hoạt động qua các năm 2021, 2022, 2023 để thấy được sự tăng trưởng hay suy giảm. Phân tích cơ cấu (phân tích theo chiều dọc) xem xét tỷ trọng của từng khoản mục chi phí trên tổng doanh thu, ví dụ như tỷ lệ giá vốn hàng bán trên doanh thu thuần, để đánh giá hiệu quả kiểm soát chi phí. Việc phân tích này giúp nhận diện các điểm mạnh, điểm yếu và đưa ra các nhận định quan trọng về hiệu quả sử dụng vốn và khả năng sinh lời của công ty.
5.1. Phân tích biến động doanh thu và lợi nhuận qua các năm
Số liệu cho thấy doanh thu năm 2022 tăng mạnh so với 2021 (tăng 53.86%) nhưng lại giảm 14.37% vào năm 2023. Sự sụt giảm này phản ánh đúng khó khăn chung của thị trường bất động sản. Lợi nhuận sau thuế cũng có biến động tương ứng, từ lỗ gần 4 tỷ năm 2021 sang có lãi trong năm 2022 và 2023, tuy nhiên mức lợi nhuận vẫn chưa đạt kỳ vọng. Điều này cho thấy sự phụ thuộc lớn của công ty vào các yếu tố thị trường.
5.2. Đánh giá cơ cấu chi phí và các yếu tố ảnh hưởng
Phân tích cơ cấu chi phí cho thấy giá vốn hàng bán bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, lên tới trên 96% tổng chi phí. Đây là đặc điểm kế toán ngành xây dựng bất động sản. Đáng chú ý, chi phí tài chính (chi phí lãi vay) chiếm tỷ trọng rất nhỏ, cho thấy công ty có khả năng huy động vốn tốt. Việc tổng chi phí giảm trong năm 2023 chủ yếu do giảm chi phí đầu tư xây dựng dự án, phù hợp với tiến độ dự án đã cơ bản hoàn thành.
5.3. Nhận định về hiệu quả kinh doanh và các chỉ số tài chính
Các chỉ số như Tỷ suất lợi nhuận gộp (Lợi nhuận gộp / Doanh thu thuần) và Tỷ suất lợi nhuận sau thuế (Lợi nhuận sau thuế / Doanh thu thuần) cần được tính toán và theo dõi qua các kỳ. Mặc dù công ty đã có lãi, các tỷ suất này có thể vẫn ở mức thấp so với trung bình ngành. Việc phân tích sâu hơn sẽ giúp ban lãnh đạo xác định các khu vực cần cải thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động chung.
VI. Tổng kết và định hướng cho kế toán kết quả kinh doanh
Nghiên cứu về kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Long Land đã chỉ ra những thành tựu và cả những tồn tại cần khắc phục. Để nâng cao hiệu quả quản lý, công ty cần một chiến lược đồng bộ, kết hợp giữa việc hoàn thiện kế toán tài chính và xây dựng hệ thống kế toán quản trị chuyên nghiệp. Việc áp dụng các giải pháp đề xuất không chỉ giúp công ty tuân thủ tốt hơn các quy định pháp luật mà còn biến bộ phận kế toán thành một trung tâm thông tin giá trị, hỗ trợ đắc lực cho các quyết định chiến lược của ban lãnh đạo. Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều thách thức, việc quản trị dựa trên dữ liệu chính xác và kịp thời sẽ là lợi thế cạnh tranh quan trọng, giúp Hải Long Land phát triển bền vững trong tương lai.
6.1. Tóm tắt các giải pháp trọng tâm nhằm hoàn thiện công tác kế toán
Các giải pháp chính bao gồm: (1) Chuẩn hóa quy trình chứng từ và hạch toán chi tiết các tài khoản doanh thu, chi phí. (2) Xây dựng hệ thống dự toán ngân sách toàn diện. (3) Áp dụng phương pháp phân loại chi phí theo góc độ quản trị. (4) Thiết lập hệ thống báo cáo quản trị nội bộ định kỳ. Đây là những bước đi cần thiết để hoàn thiện công tác kế toán một cách toàn diện.
6.2. Đánh giá tính khả thi và hiệu quả dự kiến của các giải pháp
Các giải pháp đề xuất hoàn toàn có tính khả thi vì chúng dựa trên nền tảng hệ thống kế toán hiện có và không đòi hỏi đầu tư quá lớn về công nghệ, mà chủ yếu tập trung vào thay đổi quy trình và nâng cao năng lực đội ngũ. Hiệu quả dự kiến là rất lớn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh sẽ trở nên minh bạch và chính xác hơn, ban lãnh đạo có cơ sở dữ liệu tin cậy để dự báo và lập kế hoạch, từ đó tối ưu hóa chi phí và nâng cao lợi nhuận sau thuế.
