phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của đề tài được chia làm 5 phần: Phần 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn. Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu và thảo luận.
Kết luận và kiến nghị. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 2. Một số khái niệm cơ bản.
Khái niệm về giá cả đất đai và giá đất Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả đất đai được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về đất đai trên thị trường. Cân bằng cung – cầu hình thành lên giá cả của một đơn vị diện tích đất đai. Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị. Đất đai không có giá thành sản xuất.
Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai”. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
Giá trị đất đai thực chất phản ánh sự khác biệt về vị thế của đất đai. Theo nhu cầu của thị trường, khi cầu lớn hơn cung, giá đất thường có xu hướng đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá đất có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả đất đai còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như “đầu cơ”,“độc quyền”, … Một số yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư cơ sở hạ tầng (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện.), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh theo các ngành nghề, các chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp.; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do ông cha để lại, xu hướng không thích ở nhà chung cư cao tầng, hoặc nhu cầu có nhà nằm trên những trục đường thuận tiện giao thông và có lợi thế về kinh doanh buôn bán. Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Giá đất được hình thành trong các trường hơ:̣p Do UBND cấp tỉnh quy định giá theo hoản K 1 Điề u 114 của LuậtĐất đai 2013; Do UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho các trường hợp theo Khoản 3 Điề u 114 của Luật Đất đai 2013; 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Do đấ u giá QSDĐ hoă ̣c đấ u thầ u dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thỏa thuâ ̣n về giá đất với những n gười có liên quan khi thực hiê ̣n chuyển nhượng , cho thuê , cho thuê la ̣i QSDĐ ; góp vốn bằ ng QSDĐ. Như vâ ̣y, hiện tại có ba loại giá đất đó là : giá đất do UBND cấp tỉnh quy định trong bảng giá đất, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định và giá đất thị trường. Khái niệm về đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013: Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng. Khái niệm về tư vấn xác định giá đất Theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất: 1.
Tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; b) Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều này. Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có năng lực hành vi dân sự; b) Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; c) Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất; d) Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại Điểm c Khoản này; 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đ) Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc Chứng chỉ định giá đất. Khái niệm về Hội đồng thẩm định giá đất Hội đồng thẩm định giá đất được thành lập theo quy định tại Khoản 3 Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ bao gồm các thành phần sau: - Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch Hội đồng. - Đại diện Lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Vai trò của công tác xác định giá đất Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Cùng với sự biến động của thị trường, giá đất cũng có sự biến động rõ rệt qua các thời kỳ. Lợi ích từ giá đất là phần lợi nhuận mà các nhà đầu tư mong muốn hướng tới, vì vậy giá đất là vấn đề được đặc biệt quan tâm khi các chủ thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất.
Thứ nhất, công tác xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Bởi quản lý giá đất là quản lý giá trị của thửa đất - quản lý “phần hồn” của đất đai. Giá đất Nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Thứ hai, việc xác định giá đất tạo cơ sở hành lang pháp lý, là căn cứ để các bên ước định giá đất khi tham gia các giao dịch.
Thứ ba , tạo cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp khi có yêu cầu. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ tư, làm tiền đề để cơ quan có thẩm quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng khi phát sinh. Các phương pháp xác định giá đất để tính tiền thuê đất Theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các phương pháp xác định giá đất bao gồm: a) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Điều kiện áp dụng phương pháp: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong BGĐ) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại: Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau: Bƣớc 1. Khảo sát, thu thập thông tin “Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của ít nhất 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSD đất trong khoảng thời gian tối đa 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất theo BGĐ thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất. Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của ít nhất 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo BGĐ) thuộc khu vực định giá đất”. Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất Thống kê giá đất thị trường (là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập, của các thửa đất có cùng mục đích 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sử dụng tại khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định) theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được.
Xác định hệ số điều chỉnh giá đất “Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất”.