Chuyên đề về công tác xác định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại MBAMC

Chuyên đề thực tập về xác định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại MBAMC, cung cấp kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn.

• Tác giả: Tạ Thị Minh Châu
• Người hướng dẫn: Thầy Nguyễn Ngọc Quang, Giảng Viên
• Trường học: Đại học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Thẩm định giá
• Đề tài: Thực Trạng Và Giải Pháp Nhằm Hoàn Thiện Công Tác Xác Định Giá Đất Sản Xuất Kinh Doanh Phi Nông Nghiệp Tại Công Ty Quản Lý Nợ Và Khai Thác Tài Sản – Ngân Hàng Quân Đội (MBAMC)
• Loại tài liệu: chuyên đề tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 0.1. Lý do lựa chọn đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Phương pháp nghiên cứu
• 0.5. Kết cấu đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI
• 1.1. Tổng quan về công ty MBAMC
• 1.1.1. Giới thiệu chung
• 1.1.2. Sơ đồ tổ chức tại MBAMC
• 1.1.3. Vị thế công ty
• 1.1.4. Sứ mệnh tầm nhìn
• 1.2. Vai trò, chức năng của phòng thẩm định trong MBAMC
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI
• 2.1. Khái quát về đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong công tác TĐG
• 2.2. Các văn bản pháp lý phục vụ cho hoạt động thẩm định giá cũng như phương pháp thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
• 2.3. Cơ sở thực tiễn công tác TĐG đất SXKD phi nông nghiệp tại MBAMC
• 2.4. Các phương pháp Thẩm định giá trong Thẩm định giá đất SXKD phi nông nghiệp
• 2.4.1. Phương pháp so sánh
• 2.4.2. Phương pháp chi phí
• 2.4.3. Phương pháp thu nhập
• 2.5. Quy trình thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Công ty Quản Lý nợ và Khai thác tài sản – Ngân hàng Quân Đội (MBAMC)
• 2.6. Phân tích tình huống thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho mục đích thương mại tại Thửa đất số 00, tờ bản đồ số 00, số 27 phố Hàng Bè, phường Hàng Bạc, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội
• 2.6.1. Thông tin về bất động sản
• 2.6.2. Ước tính giá trị quyền sử dụng đất
• 2.6.3. Ước tính giá trị công trình xây dựng
• 2.7. Phân tích tình huống thẩm định giá thửa đất số 00, tờ bản đồ số 00, K9 đường Ngọc Hồi, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, tp Hà Nội
• 2.7.1. Thông tin về bất động sản
• 2.7.2. Ước tính giá trị quyền thuê đất trả tiền hằng năm
• 2.7.3. Ước tính giá trị công trình xây dựng
• 2.7.4. Kết quả thẩm định giá
• 2.7.5. Bài học rút ra từ thực tiễn công tác thẩm định giá
• 3. CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN, HẠN CHẾ TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI MBAMC
• 3.1. Định hướng chiến lược phát triển của MBAMC
• 3.2. Giải pháp đối với công ty MBAMC
• 3.2.1. Các giải pháp về tổ chức và vận hành công ty
• 3.2.1.1. Giải pháp về nguồn nhân lực
• 3.2.1.2. Xây dựng quy trình thẩm định giá cụ thể
• 3.2.1.3. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu chuyên dụng
• 3.2.2. Nhóm giải pháp liên quan đến các phương pháp thẩm định giá
• 3.2.2.1. Nhóm giải pháp đối với phương pháp so sánh
• 3.2.2.2. Nhóm giải pháp đối với phương pháp chi phí
• 3.2.2.3. Nhóm giải pháp về phương pháp thu nhập
• 3.3. Kiến nghị đối với các cơ quan quản lý nhà nước
• 3.4. Giải pháp đối với sinh viên chuyên ngành thẩm định giá
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về công tác xác định giá đất phi nông nghiệp tại MBAMC

Công tác xác định giá đất phi nông nghiệp tại MBAMC đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các hoạt động tín dụng và đầu tư. Việc xác định giá đất không chỉ giúp ngân hàng quản lý rủi ro mà còn đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Để thực hiện công tác này, MBAMC cần áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp và hiệu quả.

1.1. Khái niệm và vai trò của xác định giá đất

Xác định giá đất là quá trình ước tính giá trị thị trường của bất động sản. Vai trò của nó không chỉ trong việc cấp tín dụng mà còn trong việc định giá tài sản cho các giao dịch thương mại.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại MBAMC

Giá đất tại MBAMC bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch, và tình hình thị trường bất động sản. Những yếu tố này cần được phân tích kỹ lưỡng để đưa ra giá trị chính xác.

II. Vấn đề và thách thức trong công tác xác định giá đất tại MBAMC

Mặc dù công tác xác định giá đất tại MBAMC đã đạt được nhiều thành tựu, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều thách thức. Những vấn đề này có thể ảnh hưởng đến độ chính xác và hiệu quả của quá trình thẩm định giá.

2.1. Thiếu hụt dữ liệu và thông tin

Một trong những thách thức lớn nhất là thiếu hụt dữ liệu và thông tin chính xác về thị trường bất động sản. Điều này gây khó khăn trong việc đưa ra các quyết định định giá hợp lý.

2.2. Khó khăn trong việc áp dụng phương pháp thẩm định

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá như phương pháp so sánh hay phương pháp thu nhập đôi khi gặp khó khăn do sự biến động của thị trường và tính chất đặc thù của từng loại tài sản.

III. Phương pháp xác định giá đất phi nông nghiệp hiệu quả tại MBAMC

Để hoàn thiện công tác xác định giá đất, MBAMC cần áp dụng các phương pháp thẩm định giá hiện đại và hiệu quả. Việc này không chỉ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.

3.1. Phương pháp so sánh trong xác định giá đất

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong xác định giá đất. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của tài sản với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương pháp chi phí và thu nhập

Phương pháp chi phí và thu nhập cũng là những phương pháp quan trọng trong xác định giá đất. Phương pháp chi phí tính toán giá trị dựa trên chi phí xây dựng và phát triển, trong khi phương pháp thu nhập dựa trên khả năng sinh lời của tài sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại MBAMC

Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất tại MBAMC đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Những ứng dụng này không chỉ giúp cải thiện quy trình thẩm định mà còn nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng.

4.1. Kết quả từ các dự án thẩm định giá đất

Các dự án thẩm định giá đất đã cho thấy sự cải thiện rõ rệt trong việc quản lý rủi ro và tối ưu hóa quy trình cấp tín dụng. Những kết quả này đã góp phần nâng cao uy tín của MBAMC trên thị trường.

4.2. Bài học rút ra từ thực tiễn

Từ những kinh nghiệm thực tiễn, MBAMC đã rút ra nhiều bài học quý giá trong công tác xác định giá đất. Những bài học này sẽ là cơ sở để cải tiến quy trình và nâng cao chất lượng dịch vụ trong tương lai.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai của công tác xác định giá đất tại MBAMC

Công tác xác định giá đất phi nông nghiệp tại MBAMC cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc áp dụng công nghệ và cải tiến quy trình sẽ là những yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững.

5.1. Định hướng phát triển trong tương lai

MBAMC cần xác định rõ định hướng phát triển trong công tác xác định giá đất, bao gồm việc đầu tư vào công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực.

5.2. Tăng cường hợp tác và liên kết

Tăng cường hợp tác với các cơ quan chức năng và các tổ chức khác sẽ giúp MBAMC nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hơn 30 năm đổi mới và hội nhập kinh tế, Việt Nam đã chuyển dịch từ một quốc gia nghèo sang nhóm nước có thu nhập trung bình, với GDP bình quân đầu người tăng từ dưới 100 USD lên khoảng 2.200 USD vào năm 2016. Trong cơ cấu hệ thống tài chính, khu vực ngân hàng thương mại giữ vai trò là kênh dẫn vốn chủ chốt của nền kinh tế khi chiếm tới 75% tổng tài sản toàn hệ thống, cung cấp tổng dư nợ tín dụng đạt 4.656 nghìn tỷ đồng (tương đương 111% GDP) và chiếm 40–45% tổng vốn đầu tư toàn xã hội.

Tuy mang lại nguồn thu nhập lớn nhất cho các tổ chức tín dụng, hoạt động cấp tín dụng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro tổn thất. Nhằm bảo đảm an toàn vốn, các ngân hàng thương mại thường yêu cầu khách hàng cung cấp tài sản bảo đảm, trong đó bất động sản là loại tài sản thế chấp chiếm tỷ trọng lớn và được ưu tiên hàng đầu. Tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội (MBAMC), đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là một trong những loại hình tài sản bảo đảm phổ biến nhưng có tính chất kỹ thuật và pháp lý phức tạp. Xuất phát từ thực tiễn thực tập tại đơn vị, tác giả Tạ Thị Minh Châu (Lớp Thẩm định giá 55, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp nhằm làm rõ quy trình định giá và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này.

Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định qua 3 mục tiêu cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở khoa học, lý luận và khung pháp lý liên quan đến hoạt động xác định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
2. Khảo sát, phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại MBAMC thông qua quy trình nghiệp vụ và các hồ sơ định giá thực tế.
3. Đề xuất các nhóm giải pháp, kiến nghị cụ thể đối với MBAMC, cơ quan quản lý nhà nước và người học chuyên ngành nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp và hoạt động thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại MBAMC.
• Không gian nghiên cứu: Dữ liệu hoạt động tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quân Đội (MBAMC) và các tài sản khảo sát trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
• Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu thu thập và thực hiện trong giai đoạn từ tháng 02/2017 đến tháng 05/2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở lý luận của chuyên đề được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành tại thời điểm nghiên cứu:

• Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (đặc biệt là Điều 13 quy định phân loại đất, Điều 174 và Điều 175 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức thuê đất);
• Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Thông tư số 126/2015/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (Cách tiếp cận từ thị trường), số 09 (Cách tiếp cận từ chi phí), số 10 (Cách tiếp cận từ thu nhập) và Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC;
• Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2015–2019;
• Thông tư liên tịch số 13/1994/LB-TT hướng dẫn phương pháp xác định chất lượng còn lại của công trình xây dựng;
• Quyết định số 1161/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014 và Quyết định số 643/QĐ-BXD.

Về phương pháp định giá chuyên ngành, tác giả làm rõ 3 phương pháp cốt lõi:

1. Phương pháp so sánh: Áp dụng nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp để ước tính giá trị quyền sử dụng đất. Quy trình gồm 4 bước: thu thập thông tin tài sản so sánh, khảo sát hiện trạng, phân tích - điều chỉnh (theo nguyên tắc lấy tài sản thẩm định làm chuẩn, điều chỉnh số tiền tuyệt đối trước, tỷ lệ phần trăm sau), và kết luận mức giá.
2. Phương pháp chi phí: Xác định giá trị công trình xây dựng gắn liền với đất bằng cách lấy chi phí xây dựng mới trừ đi giá trị hao mòn lũy kế. Tỷ lệ chất lượng còn lại (CLCL %) được tính toán bình quân từ hai phương pháp: phương pháp khấu hao (theo thời gian sử dụng) và phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật (theo tỷ trọng kết cấu chính gồm móng, khung cột, tường, nền/sàn, mái).
3. Phương pháp thu nhập (Chiết khấu dòng tiền - DCF): Áp dụng cho đất thuê trả tiền hàng năm với thời hạn 50 năm bằng cách vốn hóa chênh lệch giữa giá trị cho thuê lại theo thị trường và tiền thuê đất phải nộp nhà nước: $$V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t}$$ Trong đó: $V$ là giá trị quyền thuê đất, $CF_t$ là thu nhập thuần hàng năm, $n$ là thời hạn thuê còn lại, $r$ là tỷ suất chiết khấu (được xác định dựa trên lãi suất trái phiếu chính phủ cộng biên độ rủi ro hoặc chỉ số P/E ngành).

Phương pháp thu thập dữ liệu chủ yếu dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp (báo cáo thẩm định giá, hồ sơ pháp lý, số liệu thống kê thị trường, chứng thư thẩm định giá của MBAMC) kết hợp điều tra khảo sát thực địa. Phương pháp xử lý dữ liệu sử dụng phân tích so sánh, bảng biểu tổng hợp và tính toán tài chính chiết khấu.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu về Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản - Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội

Chương 1 trình bày tổng quan về MBAMC – công ty TNHH MTV do MB sở hữu 100% vốn điều lệ (vốn điều lệ 200 tỷ đồng), có trụ sở chính tại Tầng G2, tòa nhà B4 Kim Liên, đường Phạm Ngọc Thạch, Đống Đa, Hà Nội. Hoạt động kinh doanh chính của đơn vị gồm: thu hồi và xử lý nợ, thẩm định tài sản, kinh doanh bất động sản, quản lý và phát triển dự án đầu tư.

Tiêu chí	Định vị hiện tại của MBAMC	Xu hướng phát triển mục tiêu
Khách hàng	Chủ yếu phục vụ nội bộ MB; khách hàng ngoài rất hạn chế.	Duy trì phục vụ MB; mở rộng khách hàng doanh nghiệp bên ngoài.
Thị phần	Quản lý 67% nợ xấu MB (phủ 56% chi nhánh); định giá đáp ứng 36% tổng tài sản thế chấp (phủ 82% chi nhánh).	Quản lý 100% nợ xấu MB; định giá đáp ứng 90–95% tổng tài sản thế chấp (phủ sóng 100% chi nhánh).
Sản phẩm	5 sản phẩm truyền thống (xử lý nợ, định giá, quản lý TSĐB, khai thác tài sản, quản lý đầu tư dự án).	Phát triển thêm 4 dịch vụ mới: đấu giá, công chứng, bảo vệ, logistics.
Công nghệ	Chưa ứng dụng phần mềm chuyên sâu trong quản lý nghiệp vụ định giá.	Ứng dụng phần mềm tích hợp dữ liệu và quản trị rủi ro.

Phòng Thẩm định giá tài sản tại MBAMC đảm nhận 3 chức năng: thẩm định giá phục vụ cấp tín dụng, tư vấn giá trị tài sản cho các phòng ban, và tái thẩm định giá định kỳ hoặc phục vụ phát mại xử lý nợ xấu.

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Công ty Quản lý và Khai thác tài sản Ngân hàng Quân Đội

Chương này phân tích đặc thù của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thời hạn giao/thuê đất 50 năm, quy mô diện tích lớn, hiện trạng luôn có công trình xây dựng, được phép thế chấp hoặc chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2013). Quy trình định giá tại MBAMC gồm 4 bước với thời gian chuẩn hóa:

• Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và gửi email xác nhận cho cán bộ MB trong vòng 1 giờ; chuyển quản lý phòng trong vòng 1 giờ.
• Bước 2: Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ pháp lý; phân giao cán bộ định giá tối đa 2 giờ.
• Bước 3: Liên hệ khách hàng trong 1 giờ; lên lịch hẹn khảo sát thực địa không quá 12 giờ.
• Bước 4: Lập báo cáo thẩm định giá, trình phê duyệt và trả kết quả.

Thực trạng áp dụng phương pháp được minh họa chi tiết qua 2 tình huống định giá thực tế:

Tình huống 1: Bất động sản tại số 27 phố Hàng Bè, phường Hàng Bạc, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội (Thời điểm: 03/2017)

• Hồ sơ tài sản: Thửa đất 312,4 m² (mục đích văn phòng làm việc và cơ sở kinh doanh - đất sản xuất phi nông nghiệp, sử dụng lâu dài), trên đất có tòa nhà khách sạn/văn phòng 8 tầng nổi, 1 tầng hầm bán âm và tầng mái, tổng diện tích sàn 3.500 m², xây dựng năm 2006.
• Xác định giá quyền sử dụng đất: Do thiếu dữ liệu giao dịch đất SXKD thuần túy, thẩm định viên so sánh 3 bất động sản nhà ở mặt phố Hàng Bè, xác định đơn giá thị trường đất ở là 450.000.000 đồng/m². Căn cứ tỷ lệ bảng giá đất của UBND Hà Nội (QĐ 96/2014) là 44,27% (38 triệu/88 triệu) và đánh giá lợi thế thương mại thực tế, MBAMC chốt tỷ lệ quy đổi là 70%. Đơn giá đất thẩm định đạt 315.000.000 đồng/m², tương ứng giá trị quyền sử dụng đất là 98.406.000.000 đồng.
• Xác định giá trị công trình xây dựng (PP Chi phí): Đơn giá xây dựng mới là 12.000.000 đồng/m². Tỷ lệ CLCL xác định qua khấu hao (78%) và phân tích kỹ thuật (92%), bình quân là 85%. Giá trị công trình đạt: $3.500 \times 12.000.000 \times 85% = 35.700.000.000$ đồng.
• Tổng giá trị tài sản: 134.106.000.000 đồng (Một trăm ba mươi tư tỷ một trăm linh sáu triệu đồng).

Tình huống 2: Thửa đất tại K9 đường Ngọc Hồi, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội (Thời điểm: 09/2014)

• Hồ sơ tài sản: Tổng diện tích khu đất 31.671,5 m² (diện tích đất SXKD thuê 50 năm từ 10/11/2004 là 27.838,5 m², thời hạn còn lại 40 năm), hình thức thuê đất trả tiền hàng năm với số tiền nộp ngân sách là 1.076.197.228 đồng/năm.
• Định giá quyền thuê đất (PP Thu nhập - DCF): Khảo sát 3 tài sản so sánh xác định đơn giá thuê mặt bằng thị trường là 20.000 đồng/m²/tháng; mức giá định giá thế chấp an toàn (90%) là 18.000 đồng/m²/tháng (216.000 đồng/m²/năm). Doanh thu cho thuê lại hàng năm đạt: $27.838,5 \times 216.000 = 6.013.116.000$ đồng. Thu nhập ròng hàng năm: $CF = 6.013.116.000 - 1.076.197.228 = 4.936.918.772$ đồng. Áp dụng tỷ suất chiết khấu $r = 12%$ (lãi suất trái phiếu chính phủ 5 năm 8% + tỷ lệ rủi ro 4%) chiết khấu 40 năm, giá trị quyền thuê đất đạt 40.698.855.853 đồng (làm tròn: 40.699.000.000 đồng).
• Định giá công trình xây dựng (PP Chi phí):
  • Nhà trưng bày và xưởng sửa chữa: Diện tích sàn 3.600 m², đơn giá 3.500.000 đồng/m², CLCL bình quân 77% (khấu hao 68%, kỹ thuật 85%) $\rightarrow$ Giá trị: 9.702.000.000 đồng.
  • Nhà điều hành 3 tầng: Diện tích sàn 1.545 m², đơn giá 4.500.000 đồng/m², CLCL bình quân 50% (khấu hao 44%, kỹ thuật 56%) $\rightarrow$ Giá trị: 3.476.250.000 đồng.
  • Nhà xưởng sản xuất: Diện tích sàn 2.900 m², xây dựng năm 1980...

Chương 3: Kiến nghị và giải pháp để khắc phục những khó khăn, hạn chế trong công tác thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại MBAMC

Trên cơ sở định hướng phát triển của MBAMC, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Hoàn thiện tổ chức và vận hành: Bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên; chuẩn hóa quy trình tiếp nhận và kiểm soát rủi ro độc lập; xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa chuyên dụng về giá đất SXKD và chi phí xây dựng.
2. Hoàn thiện kỹ thuật áp dụng các phương pháp định giá:
   • Phương pháp so sánh: Chuẩn hóa tiêu chí điều chỉnh vị trí, quy mô lô đất và hệ số chuyển đổi giữa đất SXKD với đất ở.
   • Phương pháp chi phí: Cập nhật đơn giá xây dựng theo biến động thị trường, tránh phụ thuộc cứng nhắc vào bảng giá cũ; lượng hóa chính xác tỷ lệ hao mòn vô hình và hao mòn chức năng.
   • Phương pháp thu nhập: Xây dựng mô hình dự báo dòng tiền và xác định tỷ suất chiết khấu bám sát rủi ro ngành và biến động vĩ mô.
3. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước: Hoàn thiện cơ chế công khai dữ liệu đăng ký biến động đất đai và minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thương mại, ban hành khung hướng dẫn cụ thể về xác định giá đất SXKD trả tiền hàng năm.
4. Giải pháp đối với sinh viên ngành thẩm định giá: Tăng cường rèn luyện kỹ năng khảo sát thực tế, củng cố kiến thức pháp luật đất đai và kỹ năng xử lý dữ liệu tài chính.

Kết quả và đóng góp

• Hệ thống hóa quy trình thực tiễn: Làm rõ quy trình nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại một công ty AMC ngân hàng, bao gồm định mức thời gian xử lý hồ sơ từ tiếp nhận đến ban hành báo cáo.
• Giải quyết bài toán phân tách giá trị tài sản hỗn hợp: Minh chứng cách thức kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá (so sánh, chi phí, thu nhập DCF) đối với 2 dạng hình thái đất SXKD điển hình: đất cơ sở sản xuất kinh doanh sử dụng lâu dài (số 27 Hàng Bè) và đất thuê trả tiền hàng năm có thời hạn (K9 Ngọc Hồi).
• Cung cấp dữ liệu tính toán chi tiết: Hệ thống hóa các bảng tính điều chỉnh thị trường, bảng tính chiết khấu dòng tiền 40 năm và bảng đánh giá chất lượng còn lại công trình theo 2 phương pháp (khấu hao và phân tích kỹ thuật kết cấu).
• Đóng góp giải pháp ứng dụng: Đưa ra các khuyến nghị thực tế về xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ và quy chuẩn hóa hệ số điều chỉnh giá đất SXKD tại MBAMC.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế về phạm vi và thời gian dữ liệu: Nghiên cứu được thực hiện trong thời gian thực tập 4 tháng (tháng 02/2017 đến tháng 05/2017), dữ liệu hồ sơ khảo sát chủ yếu tập trung trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
• Hạn chế về công cụ phân tích: Các phân tích chủ yếu dựa trên phương pháp thống kê mô tả, so sánh dữ liệu thứ cấp và tình huống điển hình, chưa áp dụng các mô hình kinh tế lượng hồi quy đa biến đối với tập mẫu giao dịch lớn.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu trên địa bàn các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại các tỉnh thành khác ngoài Hà Nội; nghiên cứu tác động của các thay đổi trong chính sách thuế và tiền thuê đất đối với giá trị quyền sử dụng đất phi nông nghiệp.

Giá trị tham khảo

Chuyên đề tốt nghiệp là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá, Bất động sản, Tài chính - Ngân hàng: Tham khảo phương pháp lập báo cáo thẩm định giá tài sản bảo đảm, kỹ thuật tính toán chiết khấu dòng tiền (DCF) và phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng.
• Chuyên viên định giá và cán bộ quản lý rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại / AMC: Tham khảo quy trình kiểm soát hồ sơ pháp lý và kinh nghiệm xử lý tài sản thế chấp là đất thuê trả tiền hàng năm và đất thương mại dịch vụ có quy mô diện tích lớn.

Câu hỏi thường gặp

1. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có những đặc thù pháp lý và kinh tế nào ảnh hưởng trực tiếp đến công tác định giá?

Theo Luật Đất đai 2013 và nội dung đề tài, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thường có quy mô diện tích lớn, thời hạn sử dụng đất xác định (thường là 50 năm), hình thức thuê đất đa dạng (thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm). Trên đất luôn gắn liền công trình xây dựng đặc thù. Khi định giá thế chấp, thẩm định viên phải phân tách rõ quyền sử dụng đất/quyền thuê đất với giá trị công trình xây dựng, đồng thời xem xét yếu tố giới hạn thời gian khai thác dòng tiền thu nhập.

2. Tại sao trong tình huống số 27 phố Hàng Bè, MBAMC lại áp dụng tỷ lệ 70% giữa đơn giá đất sản xuất kinh doanh và đất ở?

Theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, tỷ lệ đơn giá đất SXKD so với đất ở tại vị trí 1 phố Hàng Bè là 44,27% (38.000.000 đ / 88.000.000 đ). Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế tại khu vực sầm uất thuộc phường Hàng Bạc (chuyên kinh doanh khách sạn, nhà hàng, văn phòng du lịch), thẩm định viên nhận thấy tỷ lệ theo bảng giá nhà nước chưa phản ánh đúng lợi thế kinh doanh thương mại và khả năng sinh lời thực tế. Căn cứ vào tính thanh khoản và phân tích thị trường, MBAMC đã xác định tỷ lệ quy đổi thực tế là 70% trên đơn giá đất ở thị trường (450.000.000 đồng/m²) để đưa ra đơn giá 315.000.000 đồng/m².

3. Mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) được MBAMC thiết lập như thế nào để định giá quyền thuê đất tại K9 đường Ngọc Hồi?

Tại thửa đất K9 Ngọc Hồi (diện tích 27.838,5 m², thời hạn thuê còn lại 40 năm), mô hình DCF được xây dựng dựa trên thu nhập thuần túy hàng năm ($CF = \text{Doanh thu cho thuê lại} - \text{Tiền thuê đất phải nộp nhà nước}$). Cụ thể, giá thuê lại thị trường cho mục đích thế chấp là 216.000 đồng/m²/năm, mang lại doanh thu 6.013.116.000 đồng/năm; trừ đi nghĩa vụ nộp tiền thuê đất 1.076.197.228 đồng/năm, thu được dòng tiền ròng $CF = 4.936.918.772$ đồng/năm. Dòng tiền đều này được chiết khấu về hiện tại với tỷ suất $r = 12%$ (gồm 8% lãi suất trái phiếu chính phủ 5 năm + 4% bù đắp rủi ro), xác định tổng giá trị quyền thuê đất đạt 40.699.000.000 đồng.

4. Công thức xác định tỷ lệ chất lượng còn lại (CLCL %) của công trình xây dựng tại MBAMC được kết hợp như thế nào?

MBAMC xác định tỷ lệ CLCL (%) bằng cách lấy trung bình cộng của 2 phương pháp:

• Phương pháp khấu hao: Dựa trên tỷ lệ số năm sử dụng còn lại so với niên hạn sử dụng tối đa của công trình theo quy định.
• Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đánh giá chất lượng thực tế của từng bộ phận kết cấu chính nhân với tỷ trọng tương ứng (móng, khung cột, tường, nền sàn, kết cấu đỡ mái, mái) theo quy chuẩn xây dựng: $$\text{Chất lượng còn lại} = \frac{\sum (\text{Tỷ trọng kết cấu chính} \times \text{Chất lượng còn lại của kết cấu})}{\text{Tổng tỷ trọng các kết cấu chính}}$$

5. Định mức thời gian xử lý hồ sơ định giá tại MBAMC được quy định cụ thể ra sao?

Quy trình định giá tại MBAMC quy định thời gian xử lý nghiêm ngặt qua từng khâu: tiếp nhận và gửi email xác nhận cho MB trong vòng 1 giờ, chuyển hồ sơ lên cấp quản lý phòng không quá 1 giờ; bộ phận pháp lý kiểm tra và phân giao cán bộ tối đa 2 giờ; cán bộ định giá liên hệ khách hàng trong vòng 1 giờ và thực hiện khảo sát hiện trường trong vòng không quá 12 giờ kể từ khi liên hệ.

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Tạ Thị Minh Châu đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và khung pháp lý điều chỉnh hoạt động thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Việt Nam. Thông qua việc phân tích sâu hai hồ sơ định giá thực tế tại MBAMC với các phương pháp so sánh, chi phí và chiết khấu dòng tiền (DCF), công trình đã phản ánh rõ nét quy trình nghiệp vụ và những vướng mắc kỹ thuật trong việc xác định giá trị tài sản bảo đảm ngân hàng. Các kiến nghị được đề xuất mang tính đồng bộ từ cấp độ quản trị doanh nghiệp, quy trình chuyên môn đến cơ chế chính sách quản lý nhà nước, đóng góp thiết thực cho công tác quản trị rủi ro tín dụng và định giá bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 1.1 Tổng quan về công ty MBAMC 1. Giới thiệu chung. Tên Công ty: Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân Đội (AMC) Tên tiếng Anh: MB Assets Management Company Limited. Tên viết tắt: AMC., Ltd Logo: Trụ sở chính: Tầng G2, toà nhà B4 Kim Liên, đường Phạm ngọc Thạch, phường Kim Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Link website: www.vn Vốn điều lệ: 200.000 đồng (Hai trăm tỷ đồng) Giới thiệu: AMC là Công ty TNHH một thành viên do MB sở hữu 100% vốn điều lệ. AMC hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực chuyên ngành xử lý nợ, kinh doanh mua bán các khoản nợ, khai thác kinh doanh tài sản là động sản và bất động sản, thẩm định và định giá tài sản, tư vấn đầu tư xây dựng công trình, tư vấn thiết kế và giám sát xây dựng công trình và các hoạt động đầu tư kinh doanh khác. Các lĩnh vực hoạt động của Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân Đội:  Thu hồi và xử lý công nợ: triển khai thu hồi các khoản nợ đáp ứng được yêu cầu Ngân hàng Quân Đội. Mở rộng quan hệ mua bán, thu hồi công nợ, triển khai công tác mua bán nợ từ các tổ chức tín dụng khác.

 Thẩm định tài sản: định giá tài sản đảm bảo nợ vay. SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 9  Kinh doanh bất động sản: cùng với sự phát triển của Ngân hàng TMCP Quân Đội, Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản đang triển khai các dự án đầu tư, đầu tư khai thác các tài sản hiện có của Ngân hàng Quân Đội. Phát triển nghiên cứu thị trường và đầu tư các dự án bất động sản phát huy thế mạnh nhà đầu tư tài chính Ngân hàng Quân Đội.  Quản lý và Phát triển các dự án đầu tư: lập dự án đầu tư, tư vấn đầu tư quản lý dự án.

 Phát triển mạng lưới ngân hàng Quân Đội: ban quản lý các dự án Ngân hàng TMCP Quân Đội trực thuộc công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản đáp ứng được yêu cầu phát triển của Ngân hàng Quân Đội, mở rộng mạng lưới trên toàn quốc 1. Để tạo điều kiện phù hợp với hoạt động kinh doanh của mình, Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản (MBAMC) đã tổ chức và sắp xếp bộ máy như sau: SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 10 NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI KIỂM SOÁT CHỦ TỊCH CÔNG TY KIỂM SOÁT NỘI 1.Kiểm tra kiểm soát VIÊN BỘ 2.kiểm soát tuân thủ CEO 1.Xử lý nợ miền bắc TRUNG TÂM XỬ PHÒNG KẾ HOẠCH 1.Kế hoạch TH 2.Mua bán nợ LÝ NỢ PHÁP CHẾ 2.Định gia ts miền TRUNG TÂM PHÒNG TỔ CHỨC 1.Nhân sự, đào bắc. ĐỊNH GIÁ TS HÀNH CHÍNH tạo 2.Hành chính 3.Bộ phận CNTT 1.Kinh doanh khai TRUNG TÂM P.TÀI CHÍNH KẾ 1.Tài chính thác TS QUẢN LÝ VÀ TOÁN 2.Dịch vụ quản lý KHAI THÁC TS TSĐB 3.Dịch vụ bảo vệ CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN Sơ đồ 1. Sơ đồ tổ chức tại MBAMC SV: Tạ Thị Minh Châu Lớp: Thẩm định giá 55 11 1.Vị thế công ty.

MBAMC được định vị trên thị trường thông qua một số nội dung tiêu chí cơ bản như: Khách hàng; Thị phần; Sản phẩm; Lợi thế doanh nghiệp; Công nghệ thông tin và Quản trị doanh nghiệp.