Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

Thẩm định giá bất động sản thế chấp là một trong những hoạt động quan trọng trong lĩnh vực ngân hàng, đặc biệt là tại… 93 trang · Học viện Ngân hàng · 2024.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thu
• Người hướng dẫn: TS. Trịnh Chi Mai
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Cơ sở lý thuyết về bất động sản thế chấp
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản thế chấp
• 1.1.2. Đặc điểm bất động sản thế chấp
• 1.1.3. Vai trò của bất động sản thế chấp
• 1.2. Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
• 1.2.2. Vai trò thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.3. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• 1.2.3.2. Nguyên tắc thay thế
• 2. PHẦN 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.1. Giới thiệu về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB)
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và mục tiêu phát triển
• 2.1.2. Các lĩnh vực hoạt động
• 2.1.3. Cơ cấu tổ chức
• 2.1.4. Khái quát tình hình tài chính năm 2023
• 2.2. Cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ACB
• 2.3. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ACB
• 2.3.1. Quy định của ACB đối với bất động sản thế chấp
• 2.3.2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại ACB
• 2.3.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại ACB
• 2.3.4. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại ACB thông qua ví dụ cụ thể
• 2.4. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ACB
• 2.4.1. Kết quả đạt được
• 2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. PHẦN 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 3.1. Định hướng của ACB đối với công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay
• 3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB
• 3.3. Kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• Phụ lục 1: Tờ trình thẩm định bất động sản
• Phụ lục 2: Kết quả thẩm định bất động sản

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Á Châu

Thẩm định giá bất động sản thế chấp là một trong những hoạt động quan trọng trong lĩnh vực ngân hàng, đặc biệt là tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB). Hoạt động này không chỉ giúp xác định giá trị tài sản mà còn đảm bảo an toàn cho các khoản vay. Việc thẩm định giá chính xác sẽ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tăng cường khả năng thu hồi nợ.

1.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản thế chấp

Thẩm định giá bất động sản thế chấp là quá trình đánh giá giá trị của bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Điều này giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý và đảm bảo an toàn tài chính.

1.2. Vai trò của thẩm định giá trong hoạt động ngân hàng

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Ngân hàng cần có thông tin chính xác về giá trị tài sản để đưa ra quyết định cho vay hợp lý.

II. Vấn đề và thách thức trong thẩm định giá bất động sản thế chấp

Mặc dù thẩm định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động quan trọng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các yếu tố như biến động thị trường, thiếu thông tin chính xác và quy trình thẩm định chưa hoàn thiện có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định.

2.1. Biến động thị trường và ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Thị trường bất động sản thường xuyên biến động, điều này có thể làm thay đổi giá trị tài sản. Ngân hàng cần cập nhật thông tin thường xuyên để đảm bảo tính chính xác trong thẩm định giá.

2.2. Thiếu thông tin và quy trình thẩm định chưa hoàn thiện

Việc thiếu thông tin về giá trị thị trường và quy trình thẩm định chưa được chuẩn hóa có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

III. Phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp hiệu quả

Để nâng cao hiệu quả thẩm định giá, ngân hàng cần áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại và phù hợp với từng loại tài sản. Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.

3.1. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá

Phương pháp so sánh là cách tiếp cận phổ biến, dựa trên việc so sánh giá trị của bất động sản với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường. Phương pháp này giúp xác định giá trị hợp lý cho tài sản thẩm định.

3.2. Phương pháp chi phí và thu nhập

Phương pháp chi phí tính toán giá trị tài sản dựa trên chi phí xây dựng và phát triển, trong khi phương pháp thu nhập dựa trên khả năng sinh lời của tài sản. Cả hai phương pháp này đều cần thiết để có cái nhìn toàn diện về giá trị tài sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Ngân hàng Á Châu

Nghiên cứu thực tiễn tại Ngân hàng Á Châu cho thấy việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá hiệu quả đã giúp ngân hàng nâng cao chất lượng dịch vụ và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay. Kết quả này không chỉ cải thiện hiệu quả kinh doanh mà còn tăng cường niềm tin của khách hàng.

4.1. Kết quả đạt được từ công tác thẩm định giá

Ngân hàng đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong việc thẩm định giá bất động sản thế chấp, từ đó nâng cao khả năng cho vay và giảm thiểu rủi ro tín dụng.

4.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác thẩm định

Mặc dù có nhiều thành công, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế trong quy trình thẩm định giá, như thiếu thông tin và quy trình chưa hoàn thiện, cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Á Châu cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc áp dụng công nghệ và cải tiến quy trình sẽ là những yếu tố quan trọng trong tương lai.

5.1. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá

Ngân hàng cần xây dựng một quy trình thẩm định giá chuẩn hóa và áp dụng công nghệ thông tin để nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong thẩm định giá.

5.2. Khuyến nghị cho các ngân hàng trong công tác thẩm định

Các ngân hàng nên chú trọng đào tạo nhân viên và cập nhật thông tin thị trường thường xuyên để đảm bảo quy trình thẩm định giá luôn được cải tiến và phù hợp với thực tiễn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động cho vay là mảng nghiệp vụ mang lại nguồn thu nhập chủ đạo cho các ngân hàng thương mại, thường đóng góp khoảng 80% tổng doanh thu của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro tín dụng cao, có nguy cơ gây thất thoát vốn và đe dọa sự an toàn tài chính của tổ chức tín dụng. Nhằm giảm thiểu tổn thất và gia tăng tính đảm bảo cho các khoản cấp tín dụng, các ngân hàng luôn ưu tiên cho vay có tài sản bảo đảm, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo, vượt mức 80% tổng giá trị tài sản bảo đảm.

Tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB), dù hoạt động tín dụng duy trì tốc độ phát triển ổn định, công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay vẫn bộc lộ một số tồn tại nhất định xuất phát từ cả nguyên nhân khách quan của thị trường lẫn yếu tố chủ quan trong quy trình nội bộ. Những hạn chế này ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ xử lý hồ sơ, khả năng cạnh tranh và mức độ gắn bó của khách hàng. Trên cơ sở đó, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu nhằm phân tích toàn diện nghiệp vụ định giá tài sản bảo đảm tại đơn vị thực tập.

Mục tiêu tổng quát của khóa luận là phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này trong giai đoạn tiếp theo.

Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định gồm 3 nội dung:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại.
2. Nghiên cứu và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu; làm rõ các kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân dẫn đến hạn chế.
3. Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào thực tiễn nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu, trọng tâm là Phòng Khách hàng cá nhân thuộc Chi nhánh Hà Thành, với số liệu tài chính giai đoạn 2021 – 2023 và hồ sơ nghiệp vụ cập nhật đến đầu năm 2024.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các chuẩn mực pháp lý và nguyên tắc định giá chuyên ngành. Về mặt pháp lý, nghiên cứu căn cứ vào quy định về thế chấp tài sản tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC, Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 (ngày 06/3/2015), Thông tư số 145/2016/TT-BTC, và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về thẩm định giá bất động sản theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính. Về mặt vận hành nội bộ, đề tài tiếp cận hệ thống văn bản quy định của ACB gồm: Công văn WI-14/TĐTS về Hướng dẫn công việc thẩm định bất động sản (cập nhật ngày 13/03/2024), Công văn WI-11/TĐTS về Hướng dẫn quy trình thẩm định bất động sản trên chương trình PASS (cập nhật ngày 10/04/2024), Công văn số 198/NVQĐ-TĐTS.23 (ban hành ngày 23/8/2024) và Quyết định số 20/NVQĐ-QLRRTD.23 (phê duyệt ngày 02/3/2023).

Cơ sở lý thuyết của khóa luận bao quát 5 nguyên tắc định giá cơ bản: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai, nguyên tắc đóng góp, và nguyên tắc cung cầu. Ba cách tiếp cận định giá truyền thống được làm rõ gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí (chi phí tái tạo, chi phí thay thế và kỹ thuật xác định hao mòn lũy kế theo tuổi đời, phương pháp kỹ thuật, phương pháp chuyên gia), và phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền kết hợp mô hình CAPM hoặc WACC).

Về phương pháp nghiên cứu, đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, đi sâu phân tích và diễn giải các quy định, quy trình nghiệp vụ và số liệu thực tế tại ACB mang tính chất giải thích. Ngoài ra, tác giả kết hợp phương pháp nghiên cứu trường hợp điển hình (case study) thông qua một bộ hồ sơ thế chấp cụ thể để minh họa các bước thực thi trong thực tế.

Nguồn dữ liệu của khóa luận bao gồm hai cấu phần chính:

• Nguồn dữ liệu tự thu thập từ công bố thông tin chính thức của ACB: Báo cáo tài chính riêng lẻ đã kiểm toán các năm 2021, 2022, 2023 và Báo cáo thường niên năm 2023 (phát hành ngày 27/3/2024).
• Nguồn dữ liệu sơ cấp do đơn vị thực tập cung cấp: Bộ hồ sơ tài sản bảo đảm thực tế tại Phòng Khách hàng cá nhân – Chi nhánh Hà Thành thuộc ACB, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Tờ trình thẩm định bất động sản và Kết quả thẩm định bất động sản.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Cơ sở lý thuyết chung về thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

Nội dung chương thứ nhất tập trung chuẩn hóa hệ thống khái niệm, đặc điểm và vai trò của bất động sản thế chấp và hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng thương mại. Bất động sản thế chấp được xác định là tài sản bảo đảm nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, trong đó quyền định đoạt vật chất không bị dịch chuyển mà gắn liền với các quyền năng pháp lý như quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất. Do tính chất giá trị lớn và độ nhạy cảm trước chu kỳ kinh tế, giá trị tài sản thế chấp thường được định giá trên nguyên tắc thận trọng, phản ánh giá trị thị trường trong điều kiện thông thường nhằm thiết lập mức cho vay hợp lý và kiểm soát rủi ro vỡ nợ.

Chương này trình bày chi tiết quy trình 6 bước thẩm định giá bất động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 của Bộ Tài chính:

1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và cơ sở thẩm định giá.
2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
4. Phân tích thông tin.
5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
6. Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.

Tác giả đi sâu phân tích ưu và nhược điểm của ba phương pháp thẩm định giá bất động sản căn bản: phương pháp so sánh (áp dụng phổ biến cho đất trống, nhà ở có tính đồng nhất cao), phương pháp chi phí (áp dụng cho các công trình đơn lẻ, tài sản chuyên dùng thông qua ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế trừ đi hao mòn lũy kế), và phương pháp thu nhập (xác định giá trị tài sản bằng hiện giá dòng tiền ròng tương lai thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc chi phí sử dụng vốn bình quân WACC).

Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Chương hai trình bày tổng quan về Ngân hàng TMCP Á Châu, phân tích các chỉ tiêu tài chính, kiểm toán quy chế nội bộ và mô tả quy trình thực tế qua ca điển hình. ACB được thành lập năm 1993 với vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng, đến cuối năm 2023 vốn điều lệ đã đạt trên 38.840 tỷ đồng. Mạng lưới hoạt động gồm 384 đơn vị (90 chi nhánh và 294 phòng giao dịch) phân bố tại 49/63 tỉnh thành, với quy mô nhân sự 13.224 người.

Tác giả tổng hợp bức tranh tài chính và hoạt động tín dụng của ACB giai đoạn 2021 – 2023 qua các chỉ tiêu quan trọng:

Chỉ tiêu tài chính và tín dụng	Năm 2021	Năm 2022	Năm 2023
Tổng tài sản (tỷ đồng)	523.605	606.960	711.715
Dư nợ cho vay khách hàng (nghìn tỷ đồng)	356	410	481
Tăng trưởng dư nợ cho vay (%)	15,24%	15,70%	17,34%
Tỷ lệ nợ xấu (%)	0,78%	0,74%	1,22%
Giá trị nợ xấu (tỷ đồng)	2.773	3.033	5.850
Lợi nhuận trước thuế (tỷ đồng)	—	—	19.434
Tổng thu nhập hoạt động (tỷ đồng)	—	—	31.732
Chi phí hoạt động (tỷ đồng)	—	—	10.515
Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng (tỷ đồng)	—	—	1.710
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE, %)	> 20%	> 20%	~ 25%
Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA, %)	—	—	2,4%

Số liệu cho thấy cấu trúc tài sản của ACB có tính an toàn cao: tỷ trọng tài sản sinh lời đạt 98% (trong đó nợ nhóm 1 chiếm 66%, trái phiếu chính phủ và tài sản sinh lời khác chiếm 25%, nợ xấu và tài sản không sinh lời chiếm 9%). Ngân hàng không đầu tư trái phiếu doanh nghiệp và kiểm soát tỷ trọng cho vay xây dựng bất động sản dưới 1%. Tỷ lệ khoản vay có tài sản bảo đảm đạt 98%, với tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) trung bình toàn danh mục khoảng 55%.

Về khung nghiệp vụ, ACB triển khai thẩm định giá dựa trên phần mềm định giá chuyên nghiệp PASS theo Công văn WI-11/TĐTS. Quy trình thẩm định rút gọn tại ngân hàng bao gồm 7 bước:

Bước thực hiện	Đơn vị phụ trách	Nội dung công việc chính
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản	Đơn vị kinh doanh và Chuyên viên phụ trách nhận/trả hồ sơ	Nhận phiếu đề nghị thẩm định qua phần mềm PASS; kiểm tra sơ bộ tính pháp lý của hồ sơ tài sản.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định	Chuyên viên tín dụng và Chuyên viên thẩm định tài sản	Xác định tiến độ, phương tiện; thống nhất thời gian, địa điểm và liên hệ các bên để xếp lịch khảo sát.
Bước 3: Thẩm định hiện trạng, thu thập dữ liệu	Chuyên viên thẩm định tài sản	Khảo sát thực địa, ghi nhận hiện trạng; chụp tối thiểu 6 bức ảnh các góc cạnh; vẽ sơ đồ; thu thập tài sản so sánh và thông tin quy hoạch.
Bước 4: Điều chỉnh, xử lý thông tin	Chuyên viên thẩm định tài sản	Phân tích dữ liệu, lựa chọn phương pháp định giá; thực hiện điều chỉnh sai biệt giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản	Chuyên viên thẩm định tài sản	Tổng hợp kết quả tính toán; đưa ra kết luận mức giá trị ước tính của bất động sản.
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá	Chuyên viên thẩm định tài sản	Nhập liệu kết quả lên hệ thống PASS; lập Tờ trình thẩm định bất động sản; lưu trữ và hoàn thiện hồ sơ.
Bước 7: Ký duyệt và trả kết quả	Ban Kiểm soát thuộc phòng nghiệp vụ	Kiểm soát chuyên môn, ký duyệt Tờ trình thẩm định; chuyển trả kết quả định giá về kênh phân phối yêu cầu.

Thực tế công tác định giá được tác giả làm rõ qua ca thẩm định cụ thể lập ngày 09/01/2023 tại Chi nhánh Hà Thành. Bất động sản thẩm định là quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất tại thửa số 9A (1f), Tờ bản đồ số 6I-IV-02, địa chỉ số 207 Nguyễn Khoái, tổ 19A, phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Phòng Thẩm định tài sản khu vực miền Bắc đã áp dụng kết hợp: phương pháp so sánh trực tiếp để định giá quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất.

Đánh giá thực trạng cho thấy ACB đạt được ưu thế lớn nhờ quy trình quản trị rủi ro chặt chẽ, tỷ lệ nợ xấu 1,22% thấp hơn ngưỡng kế hoạch (dưới 2%), và việc ứng dụng phần mềm PASS giúp chuẩn hóa quy trình thẩm định. Tuy vậy, công tác định giá vẫn đối mặt với các hạn chế: kết quả định giá bằng phương pháp so sánh còn phụ thuộc vào tính chủ quan của thẩm định viên trong việc chọn tỷ lệ điều chỉnh; cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản thị trường còn thiếu minh bạch; thời gian thẩm định đối với một số tài sản phức tạp đôi khi kéo dài.

Phần 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Dựa trên định hướng chiến lược của ACB giai đoạn tiếp theo (duy trì tỷ lệ ROE trên 20%, tỷ lệ nợ xấu dưới 2%, đẩy mạnh mảng bán lẻ cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ SMEs), chương 3 đề xuất các định hướng và giải pháp cụ thể:

• Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá: Chuẩn hóa hệ thống tiêu chí điều chỉnh trong phương pháp so sánh, xây dựng biên độ dao động giá cho phép đối với từng khu vực địa bàn để hạn chế sai lệch do định kiến chủ quan của thẩm định viên.
• Nâng cấp hạ tầng công nghệ: Tiếp tục mở rộng tính năng của phần mềm PASS, tích hợp dữ liệu số hóa bản đồ quy hoạch và hệ thống định vị nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ tại bước 1 và bước 3.
• Xây dựng kho dữ liệu giá đất nội bộ: Thường xuyên cập nhật dữ liệu khảo sát giá thị trường độc lập định kỳ theo tuyến đường, quận/huyện để làm căn cứ đối chiếu chuẩn xác.
• Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực: Tăng cường bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu về kỹ thuật xây dựng và pháp lý đất đai cho đội ngũ thẩm định viên; tăng cường cơ chế kiểm soát chéo giữa bộ phận kinh doanh và bộ phận thẩm định tài sản độc lập.
• Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước: Đề xuất các cơ quan chức năng đẩy nhanh tiến độ công khai cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị, giao dịch đất đai thực tế và hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hỗ trợ các tổ chức tín dụng tra cứu thông tin chính xác.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã phản ánh chi tiết thực trạng tài chính và hiệu quả hoạt động tín dụng có bảo đảm của ACB năm 2023 với quy mô dư nợ cho vay 481 nghìn tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu duy trì ở mức 1,22% và tỷ suất sinh lời ROE đạt xấp xỉ 25%. Đồng thời, nghiên cứu làm rõ cơ chế vận hành kết hợp giữa phương pháp so sánh trực tiếp đối với quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí đối với công trình xây dựng theo các quy định nội bộ của ngân hàng.

Đóng góp cụ thể của công trình so với các nghiên cứu trước đây được tác giả tự xác định qua hai điểm mới nổi bật:

• Cập nhật khung thời gian nghiên cứu mới hơn: Khóa luận khai thác chuỗi dữ liệu tài chính hoàn chỉnh của năm 2023 và các văn bản điều hành nghiệp vụ cập nhật đến tháng 3 và tháng 4 năm 2024, trong khi các công trình tiền nhiệm tại ACB chỉ dừng lại ở mốc năm 2022 trở về trước.
• Tính thực tiễn của dữ liệu sơ cấp: Đây là lần đầu tiên bộ hồ sơ thẩm định giá thực tế tại số 207 Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội được đưa vào phân tích chuyên sâu nhằm minh họa tường tận quy trình luân chuyển chứng từ trên phần mềm PASS tại Chi nhánh Hà Thành.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận còn một số hạn chế nhất định về phạm vi khảo sát thực tế. Do giới hạn về thời gian thực tập và điều kiện tiếp cận dữ liệu bảo mật, nghiên cứu mới chỉ phân tích hồ sơ tín dụng khách hàng cá nhân tại một đơn vị cơ sở là Chi nhánh Hà Thành, chưa khảo sát mở rộng sang các chi nhánh khác hoặc phân khúc khách hàng doanh nghiệp quy mô lớn trên toàn hệ thống 384 đơn vị của ACB.

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát định lượng với quy mô mẫu lớn hơn tại nhiều địa bàn vùng miền; đồng thời nghiên cứu bổ sung quy trình thẩm định giá đối với các loại hình tài sản bảo đảm chuyên biệt như bất động sản công nghiệp, tài sản hình thành từ vốn vay hoặc dự án đầu tư bất động sản phức hợp.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá và Quản trị rủi ro tín dụng tại các trường đại học khối kinh tế. Tài liệu cung cấp góc nhìn thực tế về cách vận hành bộ máy định giá tài sản độc lập trong một ngân hàng thương mại cổ phần quy mô lớn.

Nội dung có giá trị tham khảo cao nhất đối với người làm đề tài tương tự bao gồm: bảng mô tả quy trình 7 bước thẩm định bất động sản rút gọn trên chương trình PASS; phương pháp phối hợp giữa kỹ thuật so sánh thị trường cho đất và phương pháp chi phí cho công trình gắn liền với đất; và hệ thống bảng biểu tổng hợp các chỉ số tín dụng, an toàn vốn của ACB giai đoạn 2021 – 2023.

Câu hỏi thường gặp

ACB chủ yếu áp dụng những phương pháp thẩm định giá nào đối với tài sản bảo đảm là bất động sản?
Trong thực tế, Phòng Thẩm định tài sản của ACB chủ yếu áp dụng phối hợp phương pháp so sánh trực tiếp đối với quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí đối với công trình xây dựng trên đất. Ngoài ra, ngân hàng còn áp dụng phương pháp định giá theo đơn giá do Ủy ban Nhân dân tỉnh/thành phố ban hành đối với các trường hợp không có thông tin so sánh hoặc bất động sản thuộc diện quy hoạch giải tỏa.

Hệ thống phần mềm PASS đóng vai trò gì trong quy trình định giá tại ACB?
Phần mềm PASS là công cụ thẩm định giá chuyên nghiệp nội bộ của ACB. Mọi bước công việc từ khâu tiếp nhận yêu cầu thẩm định từ đơn vị kinh doanh, lập kế hoạch, xử lý dữ liệu khảo sát hiện trường, tính toán đơn giá cho đến lập Tờ trình thẩm định và chuyển duyệt kết quả đều được chuẩn hóa và thực hiện trực tiếp trên phần mềm này.

Tỷ lệ cho vay có tài sản bảo đảm và tỷ lệ LTV bình quân của ACB năm 2023 là bao nhiêu?
Tính đến cuối năm 2023, 98% tổng dư nợ cho vay của ACB là các khoản vay có tài sản bảo đảm. Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) trung bình của toàn danh mục tín dụng tại ngân hàng duy trì ở mức khoảng 55%.

Bất động sản được phân tích điển hình trong khóa luận có đặc điểm pháp lý và vị trí như thế nào?
Bất động sản mục tiêu là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thửa số 9A (1f), Tờ bản đồ số 6I-IV-02, số 207 Nguyễn Khoái, tổ 19A, phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Hồ sơ được Phòng Khách hàng cá nhân – Chi nhánh Hà Thành tiếp nhận và lập yêu cầu định giá trên hệ thống PASS vào ngày 09/01/2023.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Thị Thu đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động ngân hàng thương mại. Nghiên cứu phản ánh sát thực tế tình hình tài chính của ACB giai đoạn 2021 – 2023 cùng quy trình tác nghiệp 7 bước trên phần mềm PASS qua một hồ sơ định giá cụ thể tại Chi nhánh Hà Thành. Các đánh giá về ưu thế an toàn vốn lẫn hạn chế định tính, cùng hệ thống giải pháp hoàn thiện quy trình định giá được đề xuất có tính ứng dụng thực tiễn cao cho công tác quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, khóa luận tốt nghiệp gồm ba phần chính: Phần 1: Cơ sở lý thuyết chung về thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại. Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu. Phần 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu. 4 PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.

Cơ sở lý thuyết về bất động sản thế chấp 1. Khái niệm bất động sản thế chấp Ngày nay, do sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn của cá nhân, tổ chức để tiêu dùng, mở rộng sản xuất kinh doanh (SXKD) ngày càng tăng. Để đáp ứng nhu cầu này, những người thiếu vốn đã tìm đến các ngân hàng hay các tổ chức tín dụng (TCTD) để vay vốn và họ dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu (QSH) và quyền sử dụng của mình để đảm bảo cho khoản vay hay còn gọi là thế chấp tài sản. Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Tài sản này do bên thế chấp giữ hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cho vay có TSBĐ, đặc biệt đối với TSBĐ là BĐS có tính thanh khoản cao, khả năng xử lí nhanh để thu hồi nợ hoặc có thể tạo ra nguồn trả nợ bổ sung. Có thể định nghĩa BĐS thế chấp như sau: “BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng làm TSBĐ để đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng hay TCTD nhằm thỏa mãn nhu cầu vay vốn của chủ sở hữu (CSH) BĐS đó. Đặc điểm bất động sản thế chấp Ngoài những đặc điểm của BĐS nói chung, BĐS thế chấp còn mang những đặc điểm khác của một TSBĐ.

BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác. 5 BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản với TCTD về việc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng kí hợp đồng tín dụng. BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay. BĐS không phải là thực thể vật chất mà là các quyền liên quan đến BĐS như quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) nhà ở, BĐS không thể di dời nên khi thế chấp BĐS thực chất là thế chấp quyền sử dụng BĐS.

Do đó BĐS thế chấp cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý là giấy chứng nhận (GCN) QSH hoặc thuộc QSH hợp pháp của bên đi vay. Đối với đất đai phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận QSH nhà ở hoặc QSDĐ theo quy định về đất đai. BĐS thế chấp có thể bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau như nhà ở, căn hộ, đất đai, khu đất thương mại, và nhiều loại BĐS khác. Điều này tạo ra sự linh hoạt cho người vay và người cho vay trong việc chọn lựa và đàm phán về điều kiện vay.

BĐS là tài sản có giá trị lớn và có độ nhạy cảm lớn đối với biến đổi của thị trường. Vì vậy trong hoạt động cho vay, để đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp. Giá trị của BĐS thế chấp thường được ước lượng tương đương với giá trị thị trường của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất nhằm giảm thiểu rủi ro. Vì vậy, giá trị BĐS thế chấp tương đối ổn định.

Nếu người vay không thể hoặc không muốn trả nợ, tài sản thế chấp có thể bị tịch thu và bán để thu hồi khoản nợ chưa thanh toán. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ mất mát tài sản cho người vay. Vai trò của bất động sản thế chấp Đối với CSH BĐS: 6 Trong một khoảng thời gian, khi CSH hoặc các bên có liên quan đến CSH cần một nguồn vốn nhất định, BĐS trở thành tài sản thế chấp tạo cơ hội tài chính cho người vay, cho phép họ tiếp cận nguồn vốn để phục vụ mục đích tiêu dùng, SXKD… đồng thời CSH vẫn có thể sử dụng BĐS thế chấp trong thời gian vay vốn. Đối với NHTM: Hiện nay, khoảng 80% doanh thu của các NHTM là từ hoạt động tín dụng, mà hoạt động cho vay chiếm tỷ trọng lớn đồng thời nó cũng chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro.

Vì vậy hầu hết các NHTM ưu tiên cấp tín dụng cho những khách hàng có tài sản thế chấp để thúc đẩy khách hàng hoàn trả khoản vay gốc và lãi đúng hạn và để bù đắp cho khoản cho vay nếu khả năng vỡ nợ xảy ra. Trong đó, BĐS là tài sản thế chấp phổ biến nhất của các khoản vay tại ngân hàng, thường chiếm quá nửa giá trị tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng. Qua việc nhận BĐS làm TSBĐ, các NHTM sẽ giảm thiểu được rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để thu hút thêm nguồn vốn từ đó phát triển, mở rộng đa dạng hóa các dịch vụ ngân hàng. Qua đó nhận thấy được tầm quan trọng của việc cho vay dùng TSBĐ đặc biệt là BĐS.

Nhưng vấn đề là khi nhận thế chấp BĐS, ngân hàng sẽ phải ghi nhận thế nào, giá trị của nó được đánh giá bao nhiêu để vừa an toàn cho chính ngân hàng lại vừa đảm bảo đáp ứng cho nhu cầu vay của khách hàng. Để làm được điều này, ngân hàng luôn quan tâm đến công tác thẩm định giá BĐS thế chấp. Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản thế chấp 1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản Có nhiều quan điểm khác nhau định nghĩa về thẩm định giá trị BĐS như: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp vói thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

7 Thẩm định giá trị BĐS là sự ước tính về giá trị của các QSH BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thích hợp. Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá trị BĐS cần được thừa nhận là: (1) là khoa học ước tính giá trị đòi hỏi tính chuyên môn; (2) giá trị của BĐS được biểu hiện bằng tiền; (3) xác định giá trị theo thị trường; (3) xác định tại một địa điểm, thời điểm cụ thể; (4) phục vụ cho mục đích xác định trước; (5) bằng những phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Khái quát hóa những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa: “Thẩm định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Vai trò thẩm định giá bất động sản thế chấp Riêng với NHTM, công tác thẩm định giá BĐS cũng đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay: Một là, xác định mức cho vay: Kết quả của quá trình thẩm định giá BĐS có thể ảnh hưởng đến việc xác định mức độ cho vay.

Nếu giá trị của tài sản thế chấp cao, ngân hàng có thể cung cấp mức vay cao hơn. Ngược lại, nếu giá trị thẩm định thấp hơn, ngân hàng có thể giới hạn mức vay hoặc yêu cầu bổ sung TSBĐ. Hai là, tăng tính đảm bảo cho khoản vay: Bằng cách thẩm định giá BĐS thế chấp, ngân hàng có thể chắc chắn rằng giá trị của nó đủ để bảo đảm cho khoản vay. Điều này giúp giảm rủi ro cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ và BĐS phải được bán đấu giá để thu hồi khoản vay.

Qua đó, ngân hàng có thể đưa ra các quyết định cho vay thông minh, giảm thiểu rủi ro tín dụng và đảm bảo tính ổn định của toàn hệ thống tài chính. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Nguyên tắc này dựa trên cơ sở cho rằng con người luôn có xu hướng tìm cách để khai thác tối đa lợi ích của tài sản. Do đó, giá trị BĐS sẽ được thừa nhận trong điều kiện nó sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, từ đó đem lại giá trị lớn nhất có thể.

Điều đó có nghĩa là trong số các phương án sử dụng BĐS thì phương án được chọn là phương án mà BĐS được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất có thể. Chính phương án đó sẽ được sử dụng khi thẩm định giá trị BĐS. Một BĐS đang sử dụng thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay nói cách khác sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất không nhất thiết phải trùng với phương án sử dụng hiện tại của BĐS. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

Như vậy một BĐS được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn: (1) được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, phù hợp với điều kiện địa chất địa hình của khu đất, không vi phạm các tiêu chuẩn an toàn; (2) được phép về mặt pháp lý, sử dụng phù hợp với các quy định của pháp luật; (3) khả thi về mặt tài chính, sử dụng đảm bảo dòng thu nhập đủ để thu hồi vốn và nghĩa vụ tài chính.