lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, khóa luận tốt nghiệp gồm ba phần chính: Phần 1: Cơ sở lý thuyết chung về thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại. Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu. Phần 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu. 4 PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.
Cơ sở lý thuyết về bất động sản thế chấp 1. Khái niệm bất động sản thế chấp Ngày nay, do sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn của cá nhân, tổ chức để tiêu dùng, mở rộng sản xuất kinh doanh (SXKD) ngày càng tăng. Để đáp ứng nhu cầu này, những người thiếu vốn đã tìm đến các ngân hàng hay các tổ chức tín dụng (TCTD) để vay vốn và họ dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu (QSH) và quyền sử dụng của mình để đảm bảo cho khoản vay hay còn gọi là thế chấp tài sản. Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Tài sản này do bên thế chấp giữ hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cho vay có TSBĐ, đặc biệt đối với TSBĐ là BĐS có tính thanh khoản cao, khả năng xử lí nhanh để thu hồi nợ hoặc có thể tạo ra nguồn trả nợ bổ sung. Có thể định nghĩa BĐS thế chấp như sau: “BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng làm TSBĐ để đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng hay TCTD nhằm thỏa mãn nhu cầu vay vốn của chủ sở hữu (CSH) BĐS đó. Đặc điểm bất động sản thế chấp Ngoài những đặc điểm của BĐS nói chung, BĐS thế chấp còn mang những đặc điểm khác của một TSBĐ.
BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác. 5 BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản với TCTD về việc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng kí hợp đồng tín dụng. BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay. BĐS không phải là thực thể vật chất mà là các quyền liên quan đến BĐS như quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) nhà ở, BĐS không thể di dời nên khi thế chấp BĐS thực chất là thế chấp quyền sử dụng BĐS.
Do đó BĐS thế chấp cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý là giấy chứng nhận (GCN) QSH hoặc thuộc QSH hợp pháp của bên đi vay. Đối với đất đai phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận QSH nhà ở hoặc QSDĐ theo quy định về đất đai. BĐS thế chấp có thể bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau như nhà ở, căn hộ, đất đai, khu đất thương mại, và nhiều loại BĐS khác. Điều này tạo ra sự linh hoạt cho người vay và người cho vay trong việc chọn lựa và đàm phán về điều kiện vay.
BĐS là tài sản có giá trị lớn và có độ nhạy cảm lớn đối với biến đổi của thị trường. Vì vậy trong hoạt động cho vay, để đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp. Giá trị của BĐS thế chấp thường được ước lượng tương đương với giá trị thị trường của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất nhằm giảm thiểu rủi ro. Vì vậy, giá trị BĐS thế chấp tương đối ổn định.
Nếu người vay không thể hoặc không muốn trả nợ, tài sản thế chấp có thể bị tịch thu và bán để thu hồi khoản nợ chưa thanh toán. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ mất mát tài sản cho người vay. Vai trò của bất động sản thế chấp Đối với CSH BĐS: 6 Trong một khoảng thời gian, khi CSH hoặc các bên có liên quan đến CSH cần một nguồn vốn nhất định, BĐS trở thành tài sản thế chấp tạo cơ hội tài chính cho người vay, cho phép họ tiếp cận nguồn vốn để phục vụ mục đích tiêu dùng, SXKD… đồng thời CSH vẫn có thể sử dụng BĐS thế chấp trong thời gian vay vốn. Đối với NHTM: Hiện nay, khoảng 80% doanh thu của các NHTM là từ hoạt động tín dụng, mà hoạt động cho vay chiếm tỷ trọng lớn đồng thời nó cũng chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro.
Vì vậy hầu hết các NHTM ưu tiên cấp tín dụng cho những khách hàng có tài sản thế chấp để thúc đẩy khách hàng hoàn trả khoản vay gốc và lãi đúng hạn và để bù đắp cho khoản cho vay nếu khả năng vỡ nợ xảy ra. Trong đó, BĐS là tài sản thế chấp phổ biến nhất của các khoản vay tại ngân hàng, thường chiếm quá nửa giá trị tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng. Qua việc nhận BĐS làm TSBĐ, các NHTM sẽ giảm thiểu được rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để thu hút thêm nguồn vốn từ đó phát triển, mở rộng đa dạng hóa các dịch vụ ngân hàng. Qua đó nhận thấy được tầm quan trọng của việc cho vay dùng TSBĐ đặc biệt là BĐS.
Nhưng vấn đề là khi nhận thế chấp BĐS, ngân hàng sẽ phải ghi nhận thế nào, giá trị của nó được đánh giá bao nhiêu để vừa an toàn cho chính ngân hàng lại vừa đảm bảo đáp ứng cho nhu cầu vay của khách hàng. Để làm được điều này, ngân hàng luôn quan tâm đến công tác thẩm định giá BĐS thế chấp. Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản thế chấp 1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản Có nhiều quan điểm khác nhau định nghĩa về thẩm định giá trị BĐS như: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp vói thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
7 Thẩm định giá trị BĐS là sự ước tính về giá trị của các QSH BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thích hợp. Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá trị BĐS cần được thừa nhận là: (1) là khoa học ước tính giá trị đòi hỏi tính chuyên môn; (2) giá trị của BĐS được biểu hiện bằng tiền; (3) xác định giá trị theo thị trường; (3) xác định tại một địa điểm, thời điểm cụ thể; (4) phục vụ cho mục đích xác định trước; (5) bằng những phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Khái quát hóa những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa: “Thẩm định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Vai trò thẩm định giá bất động sản thế chấp Riêng với NHTM, công tác thẩm định giá BĐS cũng đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay: Một là, xác định mức cho vay: Kết quả của quá trình thẩm định giá BĐS có thể ảnh hưởng đến việc xác định mức độ cho vay.
Nếu giá trị của tài sản thế chấp cao, ngân hàng có thể cung cấp mức vay cao hơn. Ngược lại, nếu giá trị thẩm định thấp hơn, ngân hàng có thể giới hạn mức vay hoặc yêu cầu bổ sung TSBĐ. Hai là, tăng tính đảm bảo cho khoản vay: Bằng cách thẩm định giá BĐS thế chấp, ngân hàng có thể chắc chắn rằng giá trị của nó đủ để bảo đảm cho khoản vay. Điều này giúp giảm rủi ro cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ và BĐS phải được bán đấu giá để thu hồi khoản vay.
Qua đó, ngân hàng có thể đưa ra các quyết định cho vay thông minh, giảm thiểu rủi ro tín dụng và đảm bảo tính ổn định của toàn hệ thống tài chính. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Nguyên tắc này dựa trên cơ sở cho rằng con người luôn có xu hướng tìm cách để khai thác tối đa lợi ích của tài sản. Do đó, giá trị BĐS sẽ được thừa nhận trong điều kiện nó sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, từ đó đem lại giá trị lớn nhất có thể.
Điều đó có nghĩa là trong số các phương án sử dụng BĐS thì phương án được chọn là phương án mà BĐS được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất có thể. Chính phương án đó sẽ được sử dụng khi thẩm định giá trị BĐS. Một BĐS đang sử dụng thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay nói cách khác sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất không nhất thiết phải trùng với phương án sử dụng hiện tại của BĐS. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Như vậy một BĐS được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn: (1) được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, phù hợp với điều kiện địa chất địa hình của khu đất, không vi phạm các tiêu chuẩn an toàn; (2) được phép về mặt pháp lý, sử dụng phù hợp với các quy định của pháp luật; (3) khả thi về mặt tài chính, sử dụng đảm bảo dòng thu nhập đủ để thu hồi vốn và nghĩa vụ tài chính.